Frage von JacyHH, 143

Räumungsklage: Wer zahlt, wenn der Mieter genug zahlt um unter 2 Monatsmieten zu kommen?

Frage: Mieter sind am 30. 2 Monatsmieten im Rückstand und darauf hin wird auch am 30. die Räumungsklage via Anwalt eingereicht. 2 Tage später, am 2. zahlt der Mieter 2 Mieten und ist somit nur noch 1 Miete im Rückstand.

Was passiert dann? Läuft die Klage weiter, oder wird sie eingestellt weil der Betrag dann unter 2 Mieten ist? Wer zahlt für die bis dahin angefallenen Kosten?
Nachtrag: Dem Mieter wurde am 7. fristlos gekündigt und eine Frist von 2 Wochen zum Auszug eingeräumt.

Antwort
von Maximilian112, 111

Wenn das ein Anwalt in den Händen hat wird dieser sicherlich erst einmal die fristlose Kündigung ausgesprochen haben. Und sicherheitshalber eine ordentliche noch als Beigabe.

Die Hälfte des säumigen Betrages zu zahlen hebt die Kündigung mE nicht auf.

Aber der Anwalt weiß das ganz bestimmt besser als ich.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 133

Zahlt der Mieter nicht den kompletten Rückstand, ändert sich nichts. Kündigung und Räumungsklage bleiben wirksam.

Die Kosten trägt zunächst der Vermieter.

Kommentar von anitari ,

Ich habe nicht genau genug gelesen;-(

Ich geh mal davon aus der 30.11. ist gemeint.

Mieter sind am 30. 2 Monatsmieten im Rückstand und darauf hin wird auch am 30. die Räumungsklage via Anwalt eingereicht. 

Das ist schon mal Humbug.

Der Mieter ist am 4. Werktag (im Dez. 2015 ist das der 4. des Monats) mit 2 MM im Rückstand.

Der Vermieter oder sein Anwalt können dann die fristlose Kündigung aussprechen. Übliche Räumungsfrist 2 - 4 Wochen.

Innerhalb dieser kann der Mieter den kompletten Rückstand zahlen. Damit wäre die Kündigung unwirksam.

Wenn dem Mieter in den letzten 2 Jahren nicht schon mal wegen Mietrückstand fristlos gekündigt wurde.

Kommentar von JacyHH ,

Sorry, ich habe mich etwas unglücklich ausgedrückt: Zum jetzigen Zeitpunkt ist unser Mieter mit der Oktober und November Miete im Rückstand. Wäre am 4.12. also mit 3 Mieten im Rückstand wenn er nicht zahlt. 
Außerdem wurden im Mietvertrag 3 Monate Mietfreiheit gegen Außenarbeiten ( Terrasse machen, Zaun aufstellen, etc ) vereinbart ( Juli - September ) Diese Arbeiten sind entweder Teilweise oder gar nicht erfolgt. In unserer ersten Mahnung im Oktober haben wir ihm eine weitere Frist von 2 Wochen eingeräumt um die vereinbarten Arbeiten zu erledigen, ansonsten stellen wir 1,5 Monatsmieten in Rechnung um Firmen damit zu beauftragen. Dieser Frist ist er auch nicht nachgekommen. 
Erkennt das Gericht dieses an, ist unser Mieter zum heutigen Standpunkt also 3,5 Monatsmieten in den Miesen ( Dezember noch nicht mitgerechnet)
Die fristlose Kündigung hat er am 7.11. erhalten.

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 128

Die Kündigung am 07.11.2015 erfolgte zu recht, mit dieser Kündigung verbunden sollte hilfsweise eine ordentliche Kündigung und der Widerspruch des Vermieters gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB verbunden sein. Dieser Widerspruch könnte auch bereits im Mietvertrag vorsorglich fixiert sein. Hier wäre also bereits am 21.11.2015 die Auszugsfrist beendet und die Räumungsklage könnte beim AG eingebracht worden sein.

Bis zur Verhandlung kann der Mieter seine Mietschuld durch Einmalzahlung ausgleichen, damit würde die Klage und die Kündigung außer Kraft gesetzt. Die Kosten des Gerichtskostenvorschusses und die Kosten des RA des Vermieters hat der säumige Mieter zu tragen. Mit Ende des Mietvertrages nach Kündigung hat der Mieter eine Nutzungsentschädigung mindestens in Höhe der letzten Gesamtmiete p.m. an den Vermieter zu zahlen. Sollte die Grundmiete nicht der ortsüblichen Miete für vergleichbare Wohnungen entsprechen, kann der Vermieter die ehemalige Miete auf das ortsübliche Niveau anheben.

Für den Fall, dass der Mieter am 2.12.15 die Mietschuld ausgleicht und am 3.12.15 die Miete 12-2015 pünktlich entrichtet, bestünde keine Schuld mehr.

Antwort
von BS3BM, 117

Da am 7. Nov. der Mieter mit 2 Monatsmieten im Rückstand war, ist die fristlose Kündigung zu Recht erfolgt - ebenso die Räumungsklage am 30.11.

Frage: Warum wurde nicht auch hilfsweise die ordentliche Kündigung ausgesprochen und warum wurde mit der Räumungsklage nicht auch noch Zahlungsklage erhoben?(So erspart man sich ein Mahnverfahren)

Die Kosten des Gerichtsverfahrens ist vom säumigen Mieter zu bezahlen - nur wenn bei ihm nichts zu holen ist, muss der Vermieter die Kosten bezahlen und kann dann später immer noch versuchen, diese Kosten (nebenbei enorme Kosten wegen hohem Streitwert = Jahresmiete) sich beim Mieter zu holen, sofern dieser in späteren Jahren noch zahlungsfähig wird.

Nur wenn der Mieter innerhalb einer Frist nach Klagezustellung die rückständige Miete restlos bezahlt, heilt er die fristlose Kündigung und darf sich 2 Jahre nichts mehr zuschulden kommen lassen, sprich Miete schuldig bleiben. Bleibt aber immer noch bei Ausspruch der ordentlichen Kündigung  - mit entsprechender Begründung - diese bestehen. Daher sollte immer bei der fristlosen Kündigung zugleich hilfsweise die ordentliche Kündigung ausgesprochen werden.

Antwort
von ChristianLE, 117

Ausschlaggebend ist hier der Zeitpunkt, zu dem die fristlose Kündigung ausgesprochen wird (davon ist in deinem Beitrag gar nicht die Rede).

Ist die Kündigung inhaltlich sowie formell korrekt und wurde nachweislich dem Mieter zugestellt, kann diese nur mit einem kompletten Zahlungsausgleich geheilt werden.

Ergo ist die Zahlung einer einzelnen Miete nicht ausreichend, um die Kündigung unwirksam zu machen.

Kommentar von JacyHH ,

Fristlose Kündigung wurde am 7. persönlich und mit nicht verwandten Zeugen in den Briefkasten geschmissen. 

Kommentar von Kuestenflieger ,

also ohne empfangsbestätigung !

Kommentar von ChristianLE ,

also ohne empfangsbestätigung !

Die wird auch nicht zwingend benötigt. Durch Einwurf unter Zeugen in den Briefkasten ist das Schreiben in den Zuständigkeitsbereich des Mieters gelangt.

Kommentar von anitari ,

Bitte mal die Monate mit angeben. Welchem 7. (davon gibt es 12 im Jahr) und welcher 30. (davon 4 im Jahr)?

Kommentar von JacyHH ,

November :) Also akuteller Monat

Kommentar von anitari ,

Bitte mal das ganze sortieren. Du schreibst oben  1 x mit 2 MM im Rückstand, dann wieder er zahlt 2 MM und ist dann nur noch mit einer im Rückstand.

Und am welchem 7. wurde denn nun gekündigt?

Wenn Du hilfreiche Antworten erwartest mußt Du exakte Angaben machen.

Kommentar von JacyHH ,

Mieter ist zum jetzigen Zeitpunkt mit Oktober + November Miete im Rückstand was nach fristloser Kündigung zur Räumungsklage  ausreicht. Meine Frage ist: Was passiert, wenn er am 2.12. ( 3 Miete ) er 2 Mieten zahlt und damit nur noch 1 Miete im Rückstand ist. 

Kommentar von ChristianLE ,

Was passiert, wenn er am 2.12. ( 3 Miete ) er 2 Mieten zahlt und damit nur noch 1 Miete im Rückstand ist. 

Wenn er am 02.12.2015 zwei Mieten zahlt, ist er gar nicht mehr im Rückstand, da die Miete für Dezember erst am 03.12.15 fällig ist.

Demnach wäre die fristlose Kündigung geheilt, wenn die Zahlung am 02.12.15 bei Dir eingegangen ist.

Kommentar von anitari ,

Demnach wäre die fristlose Kündigung geheilt,

Wenn ihm in den letzten 2 Jahren nicht schon mal wegen Mietrückstand fristlos gekündigt wurde.

Antwort
von Jewi14, 126

http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__569.html

Da wirst du fündig. Wenn innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die Miete vollständig bezahlt wurde, ist die Klage hinfällig. Da der Mieter ja immer noch in deinem Fall im Rückstand ist, läuft die Klage weiter. Die Kosten muss zwar der Mieter zahlen, aber du musst zuerst in Vorkasse gehen und wenn der Mieter eh pleite ist, wer weiß ob du dein Geld zurückbekommst.

Antwort
von Jewiberg, 115

Grundsätzlich gilt: Ist die Räumungsklage erst mal eingereicht und ist diese zum Zeitpunkt, hier am 30. gerechtfertigt, kann der Miete dieses nicht durch Zahlung der ausstehenden Miete heilen. Die ausstehende Miete muß er ja ohnehin zahlen.Wenn nicht jetzt dann später. Ansonsten kommt da auch noch ein gerichtlicher Mahnbescheid.

Kommentar von ChristianLE ,

Grundsätzlich gilt: Ist die Räumungsklage erst mal eingereicht und ist diese zum Zeitpunkt, hier am 30. gerechtfertigt

Ob diese gerechtfertigt ist, spielt bei einer Einreichung einer Klageschrift gar keine Rolle. Ich kann gegen alles mögliche klagen, allerdings entscheidet erst der Richter im eigentlichen Prozess, ob es hierfür eine rechtliche Grundlage gibt.

Ansonsten kommt da auch noch ein gerichtlicher Mahnbescheid.

Nein, bei einer Räumungs- und Zahlungsklage gibt es keinen Mahnbescheid. Das Gerichtsurteil ist hier der vollstreckbare Titel.

Antwort
von atzef, 89

Unverständlich...

Der vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter mit seiner Miete in Rückstand gerät. Der Mieter hat dann aber 2 Wochen zeit, SÄMTLICHE Mietrückstände zu begleichen, um dadurch die fristlose Kündigung aus der Welt zu schaffen.

Erst wenn der Mieter weder seine Mietrückstände begleicht, noch der auszieht, steht dem Vermieter die Räumungsklage offen.

Kommentar von JacyHH ,

Dem Mieter wurde am 7. fristlos gekündigt mit einer 2 Wochenfrist zum Auszug. Diese ist am 21. abgelaufen. Wir haben am 20. ein Schreiben von ihm bekommen, dass er angeblich die Nachzahlung vom A-Amt bekommen hat und das Geld spätestens Dienstag bei uns auf dem Konto ist. Dieses ist bis heute nicht der Fall und es ist nicht das erste Mal, dass er mich wegen der Miete angelogen hat. Dementsprechend glaube ich es erst, wenn ich einen Kontoauszug sehe oder das Geld bei mir auf dem Konto ist. 

Kommentar von atzef ,

Du bist also der Vermieter?

Grundsätzlich: Wenn es Stress mit der Mietzahlung gibt, dann kann man auch mit dem Jobcenter vereinbaren, dass die die Miete plus Nebenkosten direkt an dich überweisen!

Formal hat er aber die Frist zur Beseitigung der fristlosen Kündigung verstreichen lassen. Daher könntest du jetzt eigentlich schon Räumungsklage einreichen...

Warum zahlt er die Miete nicht? Vermutlich drogenabhängig, ein Säufer... Setz dich mit dem JC in Verbindung, dass die die Miete fortfolgend an dich direkt abführen.

Kommentar von ChristianLE ,

 Vermutlich drogenabhängig, ein Säufer...

Oder viel einfacher: Er hat keinen neuen Antrag gestellt.

Kommentar von atzef ,

Auch das hat oftmals Gründe in der drogenbedingten Unfähigkeit, sich um seine Obliegenheiten zu kümmern. Spielsucht, Kaufsucht...da gibt es viele mögliche Gründe. Daher am besten auch die Miete direkt beim Amt kassieren. :-)

Kommentar von ChristianLE ,

Daher am besten auch die Miete direkt beim Amt kassieren. :-)

Das funktioniert in der Regel aber nur mit Zustimmung des Mieters. Nur wenn der Mieter mehrfach und wiederholt unzuverlässig ist, kann der Mieter übergangen werden.

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