Frage von songmusic, 103

Mangelhafte Isolierung: Ist eine Mietminderung gerechtfertigt?

Hallo,

meine Frau, unser Sohn und ich wohnen seit November 2014 in einer Doppelhaushälfte ( Baujahr 1991). Kurz nach dem Einzug bemerkten wir, das es im Obergeschoss teilweise stark durchzieht und es auch kalt ist. Wir haben die Heizung teilweise auf Stufe 4 stehen, und erreichen mit Mühe zwischen 19-20 Grad. Wenn es windig ist, zieht es so stark das selbst die Flamme von einer Kerze sehr stark wackelt. Im Sommer ist es kaum möglich, oben zu schlafen das dort Temperaturen um 35 Grad herrschen. Unser kleiner Sohn, mußte teilweise unten im Wohnzimmer nächtigen. Davon mal abgesehen, sind ständig alle krank.

Wir haben unseren Vermieter darauf angesprochen. Er meinte nur, da sind doch Styropor Platten in der Abseite was doch den Raum isoliert. Im Sommer diesen Jahres, kam ein Dachdeckermeister im beisein von unseren Vermietern. Dieser hatte festgestellt, das die Isolierung am gesamten Dach mangelhaft ist und das was an Isolierung vorhanden ist, eigentlich garnicht als Isolierung existiert. Auch die Holzfenster, müssen neu so seine Aussagen. Unsere Vermieter meinten darauf, wir kaufen Euch Styroporplatten und dann könnt Ihr das selber isolieren.

Nachdem nichts passiert ist, haben wir die Miete von 680€ auf 625 € gekürzt. 3 Monate gingen ins Land, ohne jegliche Reaktionen vom Vermieter. Als es jahreszeitbedingt jetzt kälter wurde, und es wieder sehr stark zog haben wir die Miete auf 550€ gekürzt ( nach Rücksprache mit Rechtsschutzversicherung ). Nun bekamen wir ein Brief vom Haus und Grund Ev , das wir doch bitte sofort die Rückstände zahlen sollen, ansonsten wird uns gekündigt. Zudem steht in dem Schreiben, das es keinerlei Mängel wegen der Isolierung gibt.

Was wir auch noch nicht wußten beim Einzug, das es hier einmal einen großen Wasserschaden gegeben hat. Das hatten wir von dem Vor;vormieter erfahren. Er hatte das gleiche bemängelt. Auch damals war schon das Problem, das es ständig im Obergeschoß zog.

Auf eine Antwort, freuen wir uns.

Antwort
von magnetism24340, 92

Mit dem Schreiben von Haus & Grund würde ich entweder zum Mieterbund oder zu einem Rechtsanwalt für Mietrecht gehen. Mangelhafte Hausisolierung wird das Thema der nächsten Jahre sein und mit Sicherheit die Gerichte beschäftigen. Die meisten privaten Vermieter/Innen isolieren ihren Häuser entweder gar nicht oder nur mangelhaft. Wenn ich Du wäre, würde ich mir einen Gutachter holen, der über eine Wärmebildkamera verfügt. Nur dieser kann klare Beweise für die schlechte Hausisolierung liefern. Diese Fotos/Bilder kann der Mieterbund/Rechtsanwalt an Haus & Grund senden, mit einem entsprechenden Schreiben. Auch selbst gemachte Fotos vom Zustand der "Isolierung" solltest Du vorlegen können. Selber habe ich sieben Jahre im Rechtsstreit mit meinem Vermieter wegen fehlender Isolierung verbracht. Du brauchst also ein dickes Fell. Die Miete haben mein Gatte und ich zwei Jahre auf 0,00 € "gesenkt". Natürlich mit Hilfe eines Anwaltes.

Kommentar von bwhoch2 ,

Der Kommentar hat mit dieser Sache absolut nichts zu tun. Du stellst pauschale Behauptungen auf, verunglimpfst damit pauschal einfach mal die meisten Vermieter und denkst gar nicht daran, dass in vielen Fällen überhaupt keine Verpflichtung zur Isolierung besteht.

Selbstgemachte Fotos von der Isolierung taugen im Zweifel überhaupt nichts. Ein Richter wird sich diese vermutlich nicht einmal anschauen.

Bitte hier nur was beitragen, wenn man auch wirklich was beitragen kann.

Kommentar von magnetism24340 ,

Ich entschuldige mich für mein Unwissen als Vermieter....

Kommentar von ChristianLE ,

Ich entschuldige mich für mein Unwissen als Vermieter....

Nobody is perfect...

Kommentar von bwhoch2 ,

Du hast geschrieben, als ob Du Mieter wärst. Warst Du als Mieter oder Vermieter vor Gericht?

Entschuldigung gerne angenommen. Meine (Über-)Reaktion kommt daher, dass es auf der einen Seite Mieter gibt, die jegliche energetische Sanierung ablehnen aus Angst, sie müßten danach viel mehr Miete zahlen und auf der anderen Seite gibt es Mieter, die meinen, sie könnten ihre Vermieter zu möglicherweise für diese völlig unrentable Sanierungen gerichtlich zwingen, ohne am Ende dafür eine entsprechend höhere Miete zu akzeptieren, geschweige denn die laufende Miete komplett zu bezahlen.

Antwort
von ChristianLE, 103

Wenn Ihr schon eine Rechtsschutzversicherung habt und auch schon ein Anwalt kontaktiert wurde, solltet Ihr den Weg fortsetzen.

Den Ratschlag, der hier schon erfolgt ist, es auf eine Kündigung ankommen zu lassen, kann ich auf keinen Fall unterstützen.

Wir haben die Heizung teilweise auf Stufe 4 stehen, und erreichen mit Mühe zwischen 19-20 Grad.

Das impliziert, dass Ihr Raumtemperaturen von 22-23 °C erreichen würdet, wenn das Thermostat auf Stufe 5 gestellt wird? Laut Rechtsprechung wäre das nämlich ausreichend.

 Im Sommer ist es kaum möglich, oben zu schlafen das dort Temperaturen um 35 Grad herrschen.

Das stellt de facto keinen Mangel dar, da dies im Zweifel in allen Dachgeschosszimmern so ist. Da hilft auch eine bessere Dachisolierung nicht viel. Allein durch die Sonneneinstrahlung auf die Dachliegefenster sorgt für eine große Erhitzung der Räumlichkeiten.

Aufgrund der Schilderungen erkenne ich hier ehrlich gesagt keinen minderungsfähigen Mangel an der Mietsache. Die erforderlichen Raumtemperaturen werden erreicht (es spielt keine Rolle, ob hierzu die Heizung voll aufgedreht werden muss), Die Erhitzung im Dachgeschoss während der Sommermonate ist nicht unüblich.

Aus einer mangelhaften Isolierung des Daches muss sich nicht unbedingt ein Anspruch auf Verbesserung ergeben.

Bitte unverzüglich einen Fachanwalt für Mietrecht kontaktieren.

Kommentar von songmusic ,

Unser Nachbar der das gleiche Haus hat, gleiches Baujahr, gleicher Bautyp etc., hat vor 3 Jahren auch alles modernisiert. Er kommt im Sommer, wenn wir auf 35 Grad kommen, im Dachgeschoß gerade mal auf 27 Grad. Das ist ein riesen Unterschied. Bei Ihm zieht es auch nirgends.....

Kommentar von ChristianLE ,

Ich will hier grundsätzlich gar nicht behaupten, dass gar kein Mangel vorliegen könnte, sondern zur Vorsicht mahnen, was Mietminderungen und ähnliches betrifft. Es hat einen Grund, warum sich Gutachter so etwas gut bezahlen lassen.

Nicht jeder Mangel kann eine Mietminderung begründen.

Ob sich im Zweifel ein Richter dafür interessiert, wie der Sanierungszustand des Nachbarhauses ist, steht auf einem ganz anderen Blatt.

Deswegen der Rat, einen Fachanwalt aufzusuchen.

Kommentar von bwhoch2 ,
hat vor 3 Jahren auch alles modernisiert.

Das glaube ich Dir ohne weiteres. Isolierung auf dem neuesten Stand. Das hat er freiwillig gemacht, weil er selbst in dem Haus wohnt und sich sicher ist, dass er damit ordentlich Kosten sparen kann.

Eurem Vermieter ist das aber egal. Bei ihm würde eine entsprechende zeitgemäße Dämmung erst einmal eine große Investition bedeuten, die er finanzieren muss, um sie dann kleinweise über die Miete wieder rein zu bekommen. Das ist eine völlig andere Situation. Man kann ihn nicht dazu zwingen. Es gibt kein Gesetz. Lediglich, wenn man ihm einen Mangel an der Mietsache nachweisen kann, also z. B. dass die vorhandene Dämmung so beschädigt ist, dass sie nicht mehr wirkt, könnte man ihn z. B. über Mietminderung dazu bringen, dass er die Isolierung wieder instand setzt, was noch lange nicht heißt, dass er sie so, wie der Nachbar machen muss.

Kommentar von bwhoch2 ,

Dieser Kommentar trifft es genau.

Ob die Isolierung ausreichend ist, ergibt sich einerseits aus den technischen Anforderungen an den Wärmeschutz, die 1991 galten. Auch damals musste ein Dachgeschoß schon isoliert werden.

Letztendlich muss ein Gutachter bestellt werden, der die Isolierung genau prüft und dann feststellt, ob diese ausreichend ist oder nicht. Einen Gutachter wird ggf. das Gericht bestellen. Ein nicht vom Gericht bestellter Sachverständiger wird meistens nicht anerkannt. Wäre also raus geworfenes Geld.

Kommentar von Nemisis2010 ,

Das impliziert, dass Ihr Raumtemperaturen von 22-23 °C erreichen würdet, wenn das Thermostat auf Stufe 5 gestellt wird? Laut Rechtsprechung wäre das nämlich ausreichend.

Im übrigen zeigt das auch, daß die Heizungsanlage kostensparend eingestellt ist, wenn bei Stufe 5 eine Raumtemperatur von ca. 21-23 Grad erreicht wird. Folglich wäre dies kein Grund für eine Mietminderung.

Bezüglich der angeblich mangelhaften Isolierung wird der bauliche Zustand vom Vermieter geschuldet, wie sie in 1991 üblich waren.

Antwort
von pharao1961, 80

Der Vermieter muss nachweisen, dass seine Mietsache frei von Mängeln ist. Die Mietminderung würde ich weiter aufrecht erhalten. Wenn es tatsächlich derart stark zieht, dann wird ihm der Nachweis der Mängelfreiheit schwer fallen. Selbst wenn die Mietervereinigung mitteilt, dass es keinerlei Mängel gibt, fehlt dennoch der Nachweis. Mit einer Blowerdoor-Messung können Undichtigkeiten nachgewiesen werden.

Kommentar von Bitterkraut ,

Nirgendwo steht geschrieben, daß ein Haus vollkommen dicht sein muß. Zum Glück.

Kommentar von pharao1961 ,

Das ist richtig, aber die Luftwechselrate ist geregelt und anhand derer kann man "zuviel" oder "zuwenig" nachweisen. Zum Glück.

Kommentar von Bitterkraut ,

Und was hat man dann davon? Daß es zieht ist ja schon bekannt.

Kommentar von pharao1961 ,

Klar, aber die Frage ist doch letztendlich: Wie viel darf es ziehen ohne dass es einen Mangel darstellt?

Antwort
von schelm1, 102

Lassen Sie es auf eine Kündigung ankommen und setzen Sie sich dann anwaltlich dagegen zur Wehr. Die Vormieter können Sie als Zeugen benennen und dann das Gutachten des vom Gericht zu beuaftragenden Sachverständigen abwarten. So wie Sie den Gebäudezustand schildern, werden Sie Recht bekommen, ind edm das Geericht die erfolgte Kündigung zurückweist.

In der Zeit sollten Sie sich nach einer Wohnung umschauen, die gut isoliert ist und dann frsitgerecht kündigen.




Keine passende Antwort gefunden?

Fragen Sie die Community