Frage von Ayame21, 182

Wie gehe ich bei Eigenbedarfskündigung vor?

Hallo zusammen,

was muss ich tun?

Habe einen Mieter, der seit Mai2015 - November2015 nicht in seiner Wohnung aufgetaucht ist, wollte jedoch Juli2015 eine Kündigung einreichen. Da er nie da war und auch keine Nummer hinterlassen hat, konnte ich ihn nie erreichen. November2015 ist er zurück, lt eigener Aussage war er bei seiner Freundin. Zwei Tage nach seiner Ankunft habe ich dann die Kündigung eingereicht, mit der Bitte in 3 Monaten die Wohnung zu verlassen. Daraufhin hat der Herr seinen Anwalt eingeschaltet und gemeint, wir hätten keinen gültigen Kündigungsgrund und dieser schon seit 2007 in der Wohnung ist, jedoch bin ich erst seit 2014 Besitzer und ich möchte diese Wohnung selber nutzen! Da dieser Herr nie da ist, sollte es eigentlich kein Problem sein????

Bitte um Ratschläge und Hilfe

Danke im Voraus

Gruß

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Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 75

Die KF deinerseits beträgt hier 5 bis 8 Monate. Letztere gilt bei mehr als 8 Jahren Mietzeit, erstere nach mehr als 5 Jahren. Eigenbedarf muss konkret begründet werden, für wen und warum.

Ob der Mieter in der Wohnung wohnt oder nicht, ist uninteressant, wenn er denn die Miete pünktlich zahlt ist aus dieser Sicht kein berechtigter Kündigungsgrund gegeben.

Falls nur du und der Mieter in deinem Haus wohnen, hättest du nach 573a BGB die Möglichkeit ohne Begründung zu kündigen mit einer um drei Monate verlängerten Kündigungsfrist. Das wären dann in dem Fall 8 bis 12Monate KF, je nach konkreter Mietdauer.

Kommentar von albatros ,

beträgt hier 5 bis 8 Monate.

Korrektur: 6 bis 9 Monate ist richtig.

dann in dem Fall 8 bis 12 Monate KF

Korrektur: 9 bis 12 Monate ist richtig.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 85

Eine Kündigung muß man nicht persönlich "einreichen" (abgeben). Die Zusendung per Post oder der persönliche Einwurf in den Briefkasten reicht zur Wahrung der Frist völlig aus.

Daraufhin hat der Herr seinen Anwalt eingeschaltet und gemeint, wir hätten keinen gültigen Kündigungsgrund 

Was genau steht denn als Grund in der Kündigung?

Wenn gar keiner oder ein unzulässiger ist die Kündigung unwirksam.

und dieser schon seit 2007 in der Wohnung ist, jedoch bin ich erst seit 2014 Besitzer und ich möchte diese Wohnung selber nutzen!

Seit 2014 bist Du Eigentümer der Wohnung. Besitzer ist der Mieter. Und das seit 2007. Die Kündigungsfrist somit, sofern noch keine 8 Jahre Wohndauer um sind, 6 Monate. Sonst 9 Monate.

Dafür spielt es keine Rolle wer ab wann Eigentümer/Vermieter ist.

Antwort
von habakuk63, 84

Das der Mieter nie da ist, ist KEIN Kündigungsgrund. Abhängig von seiner Mietdauer hat er Anspruch auf eine entsprechende Kündigungsfrist. Wenn du die Wohnung erworben hast und nun mit der Begründung des Eigenbedarfs kündigen möchtest, so muss du trotzdem die gesetzlichen Fristen einhalten.

http://www.finanztip.de/kuendigung-wegen-eigenbedarf/

Abhängig von der Mietdauer kann die Kündigungsfrist bis zu 9 Monaten betragen.

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 68

Es ist, tut mir leid, stümperhaft, wie Du vorgehst. Näheres teilten Dir die anderen schon mit. Eine Eigenbedarfskündigung ist sehr genau abzufassen und es ist einiges zu beachten, damit man nicht irgendwas falsch macht, was einem dann zum Verhängnis wird. Nicht nur, dass womöglich der Mieter gar nicht dran denkt auszuziehen und Dir das noch nicht einmal beizeiten mitteilt. Du könntest dann nur noch auf Räumung klagen und wenn nur eine wesentliche Kleinigkeit nicht in Ordnung ist bei der Kündigung, verlierst Du den Prozess und hast auch noch alle Kosten am Bein.

Deshalb mein Vorschlag: Geh zum örtlich zuständigen Verein Haus und Grund (hug.de), werde dort Mitglied und lass Dir von denen mit einer ordentlichen Räumungsklage helfen. Das kostet ein paar Euro Beitrag, erspart Dir aber jede Menge Ärger und Kosten.

Antwort
von Ackermann1978, 44

Hallo,

die Abwesenheit spielt keine große Rolle. Solange die Wohnung keinen Schaden nahm (Obhutspflicht) und er keine Pflichten hatte (Treppenreinigen, Schneeräumen, …). Für Vermieter kommt als Kündigungsgrund oft eigentlich nur Eigenbedarf infrage. Solange sich der Mieter vertragsgemäß verhält (pünktliche Zahlung der Miete, hält sich an die Hausordnung, …) gibt es fast keine andere Möglichkeit zur Kündigung (manchmal vielleicht noch eine Verwertungskündigung). Wird aufgrund von Eigenbedarf gekündigt, sollten die Gründe möglichst konkret sein. Der Mieter hat Anspruch auf möglichst genau Informationen. Sollten sie es nicht sein kann er Widerspruch einlegen. Nach der Kündigung haben Mieter 2 Monate bis vor Ablauf der Kündigungsfrist Zeit Widerspruch einzulegen.

– Die formale Kriterien wurden nicht erfüllt.

– Der Eigenbedarf war schon beim Abschluss des Mietvertragsabsehbar. Der Vermieter hat das aber nicht mitgeteilt (BVcrfG, WuM 1989. S.114). Der Vertragsabschluss muss allerdings weniger als 5 Jahre zurückliegen

– Der Vermieter hat eine leer und vergleichbare Wohnung zur Verfügung.

– Der Wohnbedarf ist weit überzogen. Beispielsweise ein Einfamilienhaus für die alleinstehende Tochter.

– Für die genannte Person darf kein Eigenbedarf angemeldet werden (z.B. Schwager oder seine geschiedene Ehefrau).

– Ist der Eigenbedarf nur vorgeschoben und die angegeben Person zieht wahrscheinlich gar nicht ein?

– Die Beendigung des Mietverhältnisses würde eine besondere Härte darstellen (Sozialklausel (§ 574 BGB)).

Kommt es zu einer Gerichtsverhandlung, kann der Mieterüber die Dauer in der Wohnung bleiben (das kann wiederum Jahre dauern). Oftmals einigen sich Vermieter und Mieter auf eine Abfindung wenn der Mieter auszieht.

 

-> www.immobilien-einblick.de/kuendigung

Antwort
von Genesis82, 41

Wie hier schon mehrfach richtig geschrieben wurde: bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf gibt es viele Dinge zu beachten. Selbst als erfahrener Vermieter würde ich das nie ohne anwaltliche Hilfe machen (abgesehen davon würde ich das sowieso nie machen, weil ich mir sicher bin, dass ich dann ein unbeliebter Nachbar sein würde, wenn ich selbst einziehe).

Wenn alle rechtlichen Dinge eingehalten sind, kann die Kündigung aber auch wirksam zugestellt werden, wenn der Mieter nicht anwesend ist. Der Mieter muss bei längerer Abwesenheit dafür sorgen, dass jemand seine Post aus dem Briefkasten holt und sich darum kümmert. Es ist sein Problem, wenn du die Kündigung fristgerecht zustellst, z.B. per Einwurfeinschreiben, und er so lange abwesend ist.

Antwort
von BS3BM, 47

Du kannst/musst nochmal von vorne anfangen!

Kündigung an den Mieter per Einwurf/Einschreiben wegen Eigenbedarf. Den Eigenbedarf genau benennen (für meine Eltern A...und B.... usw.). Kündigungsfrist beachten - je nachdem wie lange das Mietverhältnis besteht. Hinweis auf die Möglichkeit des Widerspruchs und gleichzeitig auch reinschreiben, dass einer Fortsetzung des Mietverhältnisses
 nach Ablauf der Mietzeit widersprochen wird und keiner Verlängerung zugestimmt wird.

Das alles wäre auch schon im Juli 2015 mit Einwurf/Einschreiben möglich gewesen.

Entfällt der in der Kündigung genannte Grund, ist dies dem Mieter mitzuteilen, da die Kündigung damit ihre Wirksamkeit verliert.

Sofern Miete bezahlt wird und Vorsorge getroffen wird, dass bei Abwesenheit die Mietwohnung keinen Schaden erleidet (z. B. durch Frost) muss der Mieter nicht in der Wohnung anwesend sein. Er hat jedoch Sorge dafür zu tragen, dass er in den Besitz und Kenntnis seiner Post gelangt (Postnachsendeantrag etc.).

Antwort
von Jewi14, 70

Ziemlich verworren die Geschichte. Offenbar bist du Vermieter und möchtest wegen Eigenbedarf den Mieter kündigen. Dies geht, setzt aber voraus, dass du in der Kündigung darlegst, warum du nun so dringend die Wohnung brauchst. Einfach sagen "wegen Eigenbedarf" ist kein Grund.

Dann gibt es in der  Tat eine Sperrfrist. Wenn z. B. eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, so beträgt die Frist 3 Jahre, in einigen Gemeinden noch länger.

Da die Frage ungenau ist, kann ich dir auch noch ein große Antwort geben. "Selten zu Haus" ist nie ein Kündigungsgrund!

Kommentar von Ayame21 ,

Das er nie zu hause ist, ist mir ja auch egal, nur wollte ich die kündigung schon im Juli einreichen, nur war er nie da...

Kommentar von faiblesse ,

Aber das ist doch nicht dein Problem.
Hättest ihm die im Juli einfach per Einwurf Einschreiben gesendet und gut ist.

Er muss doch sorge dafür tragen, das er seine Post bekommt.

Kommentar von Jewi14 ,

Na ja, Einschreiben ist auch so eine Sache. Wenn es wirklich ein "harter" Fall ist, dann lass die Sache von einem Gerichtsvollzieher zustellen, kostet so um die 10-15 Euro. Dann gilt die Kündigung wirklich rechtssicher als zugestellt, selbst wenn er nicht zu Hause ist. Bei ganz schweren Fällen also lieber diese Methode wählen. 

Sonst kann vor Gericht mit Einwurf Einschreiben dir ein Strick draus gedreht werden: Sie wissen doch, dass er kaum zu Hause ist. Also warum machen sie es dennoch?

Antwort
von Huflattich, 38

Bei Haus und Grund (Eigentümer-verein) Mitglied werden - erst beraten lassen und dann (wenn notwendig) mit einem Rechtsanwalt ein Gerichtsverfahren anstrengen. Vielleicht ist ja doch noch eine gütliche Einigung möglich wenn der Mieter sieht , dass es eh keinen Sinn macht.

Eigennutzung ist leider oft nur in begrenztem Umfang möglich.   

Kommentar von Huflattich ,

*sorry - meinte natürlich die Kündigung wegen Eigennutzung..... Man muss nachweisen, dass man die Wohnung wirklich für sich selbst  - respektive für einen engen Familienangehörigen benötigt - und sogar, dass es keine Alternative gibt muss glaubhaft erklärt werden .

Antwort
von Wonnepoppen, 83

Hast du das auch als Kündigungsgrund angegeben?

Kommentar von Ayame21 ,

Nein, das habe ich natürlich nicht als Kündigungsgrund angegeben.

Kommentar von Wonnepoppen ,

Warum nicht, das mußt du aber!

Kommentar von anitari ,

Was dann?

Kommentar von albatros ,

dann ist die k. wg. eb unwirksam aus formalen gründen...

Antwort
von troublemaker200, 70

wie hast Du die Kündigung begründet? Mit Eigennutzung?

Antwort
von wolfram0815, 70

Wie oft er in seiner Mietwohnung ist, geht niemand was an. Hauptsache, er zahlt die Miete/Nebenkosten und hält sich an die Hausordnung. Wenn du ihm jetzt wegen Eingenbearf kündigst, dann kann er nix machen. Du mußt aber nachher die Wohnung auch selbst nützen, ider durch die eigenen Kinder 

Kommentar von Ayame21 ,

Und wenns die Eltern sind, die einziehen wollen? Bleibt das gleich?

Kommentar von anitari ,

Im Kündigungsschreiben ist namentlich anzugeben für wen und warum Eigenbedarf geltend gemacht wird. Diese Person muß dann auch tatsächlich einziehen nach Mietende bzw. Auszug des Mieters.

Da kann man dann nicht einfach jemand anderen einziehen lassen.

Kommentar von wolfram0815 ,
Antwort
von nonamestar, 57

Du musst schon den Eigenbedarf als Kündigungsgrund angeben.

Deine Anschreiben richtest Du an den Anwalt des Mieters.

Du musst danach aber die Wohnung auch wirklich zum Eigenbedarf nutzen.

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