Frage von Katinkakascha, 59

Ohne Abrechnung Nebenkosten erhöhen?

Guten Tag,

folgender Sachverhalt: wir wohnen seit 2009 in einer Mietwohnung. Wir haben bei Abschluss des Mietvertrages die Netto Kaltmiete (Warmwasser und Heizung) von 100,00 € auf 150,00 € erhöht, dieses auf freiwilliger Basis. Wir haben seit 2009 keine Nebenkostenabrechnung erhalten, dieser Bitte ist er auch nicht nachgekommen, weil er uns Mieter wohl nicht alle separat abrechnen kann, wir laufen wohl alle über eine Uhr. Nun verlangt er nach dieser besagten Zeit eine Erhöhung um 50,00 €, da wir nun 2 Kinder haben. Ist dieses rechtens? Im Mietvertrag steht nichts über Betriebskosten, dieses Feld wurde einfach freigelassen, der Betrag für Heizung und Warmwasser steht bei Kaltmiete, ist ganz komisch ausgeführt. Meinen Anwalt erreiche ich leider erst Montag wieder. Vielen Dank im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 59

Wenn Du schreibst "uns Mieter" gehe ich davon aus, dass es mehrere Mietparteien im Haus gibt. Es handelt sich also um ein Mehrfamilienhaus, für das dann zwingend die Heizkostenverordnung gilt.

Es ist möglich die Nebenkosten als Pauschale zu vereinbaren. Nicht jedoch die Heizkosten und die Kosten der Warmwassererwärmung. Hier ist die Heizkostenverordnung zwingend anzuwenden.

Ausnahme gilt lediglich dann, wenn es in dem Haus nicht zu vertretbarem Aufwand möglich ist, den Verbrauch an Wärmeenergie und Warmwasser zu erfassen.

Für die Erfassung des Verbrauchs der Heizung gibt es entweder Messgeräte für die einzelnen Heizkörper oder Wärmemengenzähler je Heizkreis. Diese müßte der Vermieter über eine Abrechnungsfirma besorgen und diese wäre dann auch zuständig für Ablesung und korrekte Kostenverteilung auf die Mieter. Wenn es technisch möglich ist, mit Hilfe solcher Geräte den Verbrauch zu erfassen und wenn dazu nicht sehr aufwändige Umbauten notwendig sind, muss der Vermieter das auch oganisieren.

Wenn Du jetzt zu der Meinung kommst, dass das bei Euch möglich wäre, wird Dein Anwalt am Montag den Mietvertrag zunächst dahin gehend prüfen, ob ihr eine Pauschale oder eine Vorauszahlung bezahlt.

Was er dann genau unternehmen wird, kann ich natürlich nicht wissen, jedoch wird er wohl für die Zukunft verlangen, dass zumindest der Verbrauch an Wärmeenergie je Mietpartei genau ermittelt wird und die Abrechnung künftig für diesen Teil der Nebenkosten nach der Heizkostenverordnung durch führt.

Der Vermieter könnte darüber hinaus angezeigt werden, denn er begeht womöglich seit Jahren eine Ordnungswidrigkeit die mit ziemlich hohen Geldbußen ausgestattet ist.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 22

Einiges geht in deiner Frage durcheinander, insbesonders die Begrifflichkeiten. Es gibt keine Nettokaltmiete oder Nettowarmmiete. Netomiete beziehts sich immer auf die Grundmiete ohne jegliche Betriebskosten. Was du hast, ist eine Bruttokaltmiete, also incl. sämtlicher Betriebskosten aber exclusiv Heizungs- und Wassererwärmungskosten. Diese werden extra bezahlt. Über diesbezügliche Vorauszahlungen ist jährlich für einen Zeitraum von 12 Monaen abzurechnen. Das fordert so die Heizkostenverordnung.

Du hast diese Vorauszahlungen für Heizung und  Wassererwärmung seinerzeit um 100 EURO aufgestockt. (nicht die Bruttomiete). Dementsprechend sind die erhöhten Vorauszahlungenbei der Abrechnung dieser Kosten zu berücksichigen.

Eine Anpassung (Erhöhung) der Heiz- und Wassererwärmungskosten ist zulässig, aber nur in Folge einer korrekt erfolgten Abrechnung ab übernächstem Monat nach Zustellung derselben. Die Erhöhung betrüge ein Zwölftel des Nachzahlungsbetrages.

Auch eine Anpassung (ERhöhung) der Bruttokaltmiete ist möglich, aber nur bei Nachweis tatsächlicher Erhöhung der  Hausnebenkosten.

Du solltest jetzt umgehend den Vermieter auffordern, über die Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser abzurechnen. Für 8 bis 10 geht's nicht mehr, da inzwischen verjährt. 11 ist ab Ablauf des 31.12.15 verjährt. Bleibt 12 und 13. Für 14 hat er noch Zeit bis 31.12.15, danach ist Verwirkung eingetreten (nicht Verjährung). Hat zur Folge, dass keine Nachzahlung zu leisten wäre.

Rechnet der Vermieter nicht für 12 und dreizehn in der gestellten Frist sowie 14 bis Jahresende nicht ab, darfst du bis zur Abrechnung die Vorauszahlungen bis auf Weiteres zurückbehalten bis abgerechnet wurde. Danach ist der Zurückbehalt nachzuzahlen.

Bitte alle  Schreiben als Einwurfeinschreiben!

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 34

Dein Mietvertrag ist ein Desaster für den Vermieter. Die "Nettokaltmiete" beinhaltet nicht die Heiz- und Warmwasserkosten sondern stellt die Grundmiete (m² Wohnfläche bezogen) ohne alle Betriebskosten dar. Nun ist hier zu vermuten, dass der Vermieter die Masse der Betriebskosten in die Grundmiete pauschal intergriert aber die Heiz- und WWKosten ausgegliedert hat. Diese Kosten bezahlt ihr unzulässig pauschal mit 150€ p.m. neben der Teilinklusivmiete.

Die Heizkostenverordnung verlangt, dass Heizungswärme- und WW-Entnahme nach Verbrauch im Turnus von 12 Monaten abgerechnet muss. Da der Vermieter hier nicht nach der HeizKV gehandelt hat, dürft Ihr 15% Dieser Kosten zurück fordern (siehe HeizKV) und das rückwirkend bis zum Januar 2012. E 


Kommentar von Gerhart ,

Entschuldige bitte, meine Tastatur hat gestreikt. Ich konnte auch die Fehler nicht korrigieren.

Aber weiter: Der Vermieter kann nach Sachlage des Mietvertrages die pauschalen Heiz- und WW-Kosten nicht erhöhen, dazu fehlt im MV eine Anpassungsklausel. Auch die Veränderung der Personenanzahl in der Mietwohnung gibt dazu keine Handhabe. 

Widersprich der Forderung mit Verweis auf den Mietvertrag, fordere die Rückzahlung der überzahlten Heiz/WW-Kosten unter Fristsetzung bis zum 20.12.2015 und fordere den Vermieter auf, das Heizsystem des Hauses so aus- oder umzurüsten, dass die Kosten verbrauchsabhängig erhoben und abgerechnet werden können. Dazu muss der Mietvertrag geändert werden. Dein Rechtsanwalt kann dir dabei Hilfe leisten. Es ist verwunderlich, dass der RA noch nichts zu diesem Mietvertrag geäußert hat.

Antwort
von schleudermaxe, 17

... das hört sich ja wirr an, Versicherungsbeiträge und Abfallgebühren u.a. über Zähler verteilen? ... auf so eine Idee sind wir noch gar nicht gekommen. ... und wenn im Mietvertrag nichts über BK vereinbart wurde, gilt ja das gesprochene Wort und dies gibt es ja, wie ich aus der Frage ersehen kann. Zitat: ... wir haben die Vorausleistungen freiwillig erhöht. .... der BGH sagt, wenn es denn keine geschuldete Abrechnung gibt, darf ein Mieter seine Abschläge einbehalten. Weiter sagt er, eine Anpassung der Abschläge nur nach eine Abrechnung. ... aber, dies sollte ein Jurist (und ein Mieter) eigentlich schon wissen, nicht nur montags.

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietrecht, 18

Dein Anwalt wird die Sachlage prüfen und entsprechend handeln, auf die paar Tage kommt es nicht an und man erhält dann nach Prüfung der Unterlagen eine besser Antwort als hier.

Antwort
von bartman76, 42

Er ist verpflichtet eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen und euch zukommen zu lassen. Soweit ich weiß, ist es nicht legal, mehrere Mieter über eine Uhr laufen zu lassen.

Kommentar von Gerhart ,

Heizungen laufen nicht über eine UHR. Die Betriebskosten müssen hier nicht abgerechnet werden, weil das im Mietvertrag nicht vereinbart ist. Teilinklusivmiete!

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