Frage von nebelvonavalon, 37

Neuer Mietvertrag nötig?

Hallo, leider habe ich noch nicht die passende Antwort gefunden. Unser Vermieter ist insolvent. Er hatte im Untermietverhältnis die von uns gemietete Wohnung von der Eigentümerin gemietet. Im Netz steht, dass man in der Regel keinen neuen Mietvertrag macht und der neue Eigentümer in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages einsteht. Wie sieht das aber aus wenn es KEINEN NEUEN EIGENTÜMER gibt? Wenn der alte Eigentümer der neue Vermieter ist?? Der Insolvenzverwalter sagte es wäre bei dieser Kombination nicht üblich, sondern es muss ein neuer Mietvertrag gemacht werden. Wäre schön wenn das Jemand wüßte. Danke

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 34

Du wirfst hier mit Begriffen wie insolventer Vermieter Eigentümer Untermietvertrag Mietvertrag neuer Eigentümer herum, dass am Ende keiner weiß, wer wem wann was vermietet hat.

Meine Lesart (Ich bitte um Korrektur): Der Eigentümer vermietet eine Wohnung an einen Mieter, der seinerseits die Wohnung an euch untervermietet. Nun wird euer Vermieter insolvent und bleibt oder bleibt nicht euer Vermieter, vermutlich kann er nicht Vermieter bleiben, denn sein Mietvertrag wurde durch Kündigung oder Auflösung beendet. Damit würde auch euer Untermietvertrag beendet. Gibt es einen neuen Hauptmieter, dann muss er euch nicht unter Vertrag halten sondern kann mit euch einen neuen Vertrag abschließen, wenn ihr nicht ausziehen wollt und der Hauptmieter nicht einziehen will. Warum schließt ihr nicht mit dem Eigentümer einen MV ab?  

Kommentar von nebelvonavalon ,

Ja, sorry, ich weiß es ist kompliziert...Unser Mietvertrag wurde bisher nicht gekündigt. Somit wäre immernoch unser insolvente Vermieter unser Ansprechpartner. Nun hat aber dessen Insolvenzverwalter uns mitgeteilt, dass die Miete seit April an die Eigentümerin zu gehen hat. Diese hat mit uns noch nichts Schriftliches darüber gemacht. Sein Mietvertrag mit der Eigentümerin ist wohl gekündigt worden denn der Insolvenzverwalter sagte dass unser Vermieter nicht unser Vermieter bleiben kann. Es gibt keinen neuen Hauptmieter, nur die Eigentümerin. Die kam bisher leider nicht zu Potte :D Ich hoffe es ist jetzt besser zu verstehen.

Kommentar von Gerhart ,

Die Nebel lichten sich. Dein Vermieter (Hauptmieter) hat sich dir gegenüber schadensersatzpflichtig gemacht oder wird noch pflichtig, weil er trotz Zahlungsunfähigkeit und Kündigung dir nicht rechtzeitig gekündigt hat. Dein Mietvertrag ist beendet, weil der Mietvertrag des Hauptmieters beendet ist. Du kannst dem Vermieter bitten mit dir einen Mietvertrag abzuschließen. Rechne nicht mit den gleichen Konditionen deines Untermietvertrages. Zur Zeit bist du lediglich Nutzer einer Mietsache ohne Genehmigung des Vermieters. Dafür hast du Nutzungsentgelt an den Vermieter zu zahlen in Höhe der letzten Gesamtmiete deines Vermieters. Falls der Vermieter dich auffordert auszuziehen, musst du dem Folge leisten.

Der Insolvenzverwalter kennt diese Zusammenhänge auch und will einen weiteren Gläubiger - nämlich dich - ausschließen. 

Antwort
von Nemisis2010, 22

Generell macht der Gesetzgeber keinen Unterschied zwischen Mieter und Untermieter, sowohl das Untermietverhältnis, als auch das Hauptmietverhältnis sind voneinander unabhängig und auch wirksam.

Dein Untermietvertrag mit Deinem Vermieter endet nicht, wenn Dein Vermieter insolvent wird, sondern entweder durch eine Kündigung oder durch einen Mietaufhebungsvertrag.

Für die Kündigung nach § 573 c BGB benötigt der Vermieter einen berechtigten Kündigungsgrund, daß er insolvent ist, wäre kein berechtigter Kündigungsgrund, ebenso auch nicht wenn der Hauptvermieter (also Eigentümer) Deinem Vermieter wegen Mietschulden die Wohnung fristlos gekündigt hätte. Eine Klausel in Eurem Mietvertrag dahingehend, daß das Mietverhältnis mit dem Hauptmietverhältnis endet wäre unwirksam.

Euer Vermieter wäre Euch gegenüber, falls der Hauptvermieter gegen Euren Vermieter und Euch eine Räumungsklage einleitet, wegen Entziehung der Mietsache schadenersatzpflichtig. Euer insolventer Vermieter ist und bleibt deshalb bis zum Ende des Untermietvertrages Euer Vertragspartner.

Tatsächlich hat der Insolvenzverwalter in diesem Fall dahingehend Recht, daß ihr mit dem Eigentümer der Wohnung/Hauses keinen Mietvertrag habt und in diesem Fall, wie z.B. bei einem Kauf, der Eigentümer den bestehenden Mietvertrag nicht mit allen Rechten und Pflichten übernimmt.

Allerdings habt ihr Eurerseits keine gesetzliche Handhabe, daß der Eigentümer Euch als neue Mieter akzeptieren muß.

Habt ihr denn diesbezüglich schon mal Kontakt mit ihm aufgenommen?

Kommentar von nebelvonavalon ,

Es gibt keinen Hauptmieter. Es gibt nur eine Eigentümerin und es gab diesen Vermieter der insolvent ist. Ich bin mit meiner Familie Mieter der besagten Immobilie. Hab vielen Dank

Kommentar von Nemisis2010 ,

Daß ihr die Miete jetzt, wie vom Insolvenzverwalter gefordert an den Eigentümerin bezahlt heißt, nicht daß ihr mit dieser nun einen Mietvertrag habt. Einen Hauptmieter gibt es insofern nicht mehr, weil der Hauptmietvertrag von der Eigentümerin gekündigt wurde, allerdings bleibt er gleichwohl Euer Vermieter.

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 18

Dann will ich auch noch ein bisschen zur allgemeinen Verwirrung beitragen.

Ist es so, dass der Insolvenzverwalter Eures Vermieters den Mietvertrag mit der Eigentümerin gekündigt hat und diese damit einverstanden ist, dass ihr weiterhin in der Wohnung wohnt?

Wenn ihr so etwas noch nicht habt, lasst Euch doch mal die Kündigung samt Kündigungsfrist zeigen.

Ist, wie auch immer, der Mietvertrag beendet, wurde stillschweigend ein neues Mietverhältnis zwischen Euch und der Eigentümerin geschlossen. Worauf gründet sich das? Euch wurde weder eine Räumungsklage zugestellt, noch wurde Euch der Schlüssel bzw. die Wohnung abgenommen und ihr zahlt die Miete auf das Konto der Eigentümerin. Somit existiert praktisch ein mündlicher Mietvertrag. Dieser Mietvertrag, solange nicht eigens ein schriftlicher erstellt und unterschrieben wurde, hat in der Regel weitaus bessere Bedingungen, als ein schriftlicher, denn bei diesem gelten ausschließlich die Paragraphen des BGB zum Thema Mietrecht. Die bisher bezahlte Miete gilt als vereinbarte Miete und enthält alle Nebenkosten.

Ein wichtiges Thema ist die Kaution, die Euer Vermieter ursprünglich gezahlt hat. Die Kaution, sofern sie zurück gezahlt wird, geht zunächst einmal in die Insolvenzmasse ein. Deshalb ist der Insolvenzverwalter scharf darauf.

Ist das ursprüngliche Mietverhältnis beendet, will er sicher auch die Kaution zurück. Darüber wird er bestimmt gerne mit der Eigentümerin streiten, die vermutlich wiederum sagen wird, sie zahlt die Kaution nicht aus, da sie sonst keine Absicherung mehr hat. Also wird der Insolvenzverwalter interessiert sein, dass zwischen Dir und der Eigentümerin ein Mietvertrag geschlossen wird, in dem auch die Sache mit der Kaution geregelt wird, also dass ihr eine Kaution an die Eigentümerin zahlt, sodass sie die Kaution des insolventen Ex-Mieters auszahlen kann.

Habt ihr denn eine Kaution an Euren Vermieter bezahlt? Wenn ja, was ist damit? Hat die auch der Insolvenzverwalter zur Insolvenzmasse genommen oder ist sie auf einem separaten Sparbuch angelegt?

Kommentar von nebelvonavalon ,

Ja, unsere Kaution liegt als Kautionssparbuch beim Insolvenzverwalter. Unser Vermieter war so korrekt und hat es separat von seinem Vermögen bei der Bank angelegt. Es ist floß also NICHT in die Insolvenzmasse rein.

Wir werden wohl weiterhin Geduld aufbringen müssen. Es wird um Alles ein  großes Geheimnis gemacht und man erfährt nicht viel.

Danke für deinen Antwort.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 35

Der Mietvertrag besteht unverändert weiter. Das der Vermieter insolvent ist spielt keine Rolle.

Hier scheint der Insolvenzverwalter schlicht 
keine Ahnung zu haben oder will Euch einen neuen Vertrag mit evtl. neuen Konditionen auf schwatzen.

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