Frage von MiEs2015, 69

Nenbenkostenberechnung zu hoch und nicht nachvollziehbar. Was nun?

Hallo zusammen :)

Wir (mein Partner und ich) wohnen seit 01.06.2014 in einer Neubauwohnung mit Luft-Wärmepumpe. Nun haben wir gestern (26.10.2015) unsere Abrechnung für die Nebenkosten bekommen. An sich soweit i.O. bis auf: 1. Abrechnungszeitraum ist der 01.05.2014-30.04.2015 - wir sind aber erst am 01.06.2014 eingezogen und ab da gilt auch erst der Mietvertrag. 2. Wurden wir nicht über eine Ablesung (die ist laut Zettel am 20.10.2015 rtfolgt) informiert noch hatten wir die Chance iwie an dem Termin (wegen Nichtkenntnis) teilzunehmen. 3. Haben wir nun laut der Abrechnung zu zweit (!!!) 5600kW/h Strom NUR für die Heizung gebraucht (bemerke: Mitte Okt. 14 bis Mitte Nov. 14 konnten wir diese nicht nutzen da die Handwerker was falsch angeschlossen hatten). Ich finde das sehr unrealistisch, da mein Partner und ich diesbezüglich sparsam sind (Unkenntnis was den Preis der neuen Heizung betrifft und aus Gewohnheit da wir in der Wohnung davor Nachtspeicherheizung hatten). Nicht einmal in der alten Wohnung mit Nachtspeicherheizung haben wir so viel verbraucht geschweige denn nachzahlen müssen.

Könne wir da iwas tun? Prüfen lassen oder dagegen vorgehen?

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 69

Das Haus war also am 1.5.2014 fertig und deswegen wurde für das ganze Haus der Abrechnungszeitraum festgelegt immer von 1.5. bis 30.4. des Folgejahres. Das ist völlig unabhängig davon, wann ihr eingezogen seid. Aber natürlich darf man Euch keine Kosten anlasten, die im Mai 2014 entstanden sind.

Die Ablesung für den darin berechneten Stromverbrauch kann unmöglich am 20.10.2015 gemacht worden sein. Die Stromablesung für die Weiterberechnung der Heizkosten muss am 30.4.2015 erfolgt sein, sonst kann keine vernünftige Heizkostenabrechnung bezogen auf den Abrechnungszeitraum erstellt werden. Im Übrigen ist Eure Teilnahme dabei nicht erforderlich.

Die Euch angelasteten 5600 kW/h Strom sollen also in 10 Monaten angefallen sein?

Normalerweise geht man bei einer Luftwärmepumpe davon aus, dass ein Viertel bis ein Drittel der Energie in kW/h eingesetzt werden muss verglichen mit einer Öl-, Gas- oder Elektroheizung.

Das bedeutet, wenn ihr den Verbrauch nur mit 3 multipliziert (schlechter Wert) kommt ihr auf fast 17000 kW/h Heizenergiebedarf. Mit dieser Menge heizen wir z. B. in einem gut gedämmten Altbau 220 m² Wohnfläche. Oder anders ausgedrückt: Euer Neubau braucht demnach mindestens 3x soviel Energie, wie er eigentlich sollte.

Mutmaßlicher Verbrauch bei Euch (72 m²): 5890 kW/h, wenn mit Öl-, Gas oder direkt mit Strom geheizt würde. Bei Luft-Wärmepumpe sollten also maximal rund 2000 kW/h Strom auf Euch entfallen. In Euro wären das dann so ca. 400 € pro Jahr. (Wärmepumpenstromtarif ca. 20 Cent je kW/h incl. Mwst.)

Wenn man davon ausgeht, dass in Eurem Haus drei etwa gleich große Wohnungen sind, dann kommen die 5600 kW/h für das ganze Haus realistisch zu Stande, aber nicht für eine Wohnung.

Was tun? Unbedingt die hohe Zahl an kW/h reklamieren. Verweist darauf, dass das vermutlich der Bedarf des ganzen Hauses ist und nicht nur für Eure Wohnung.

Kommentar von MiEs2015 ,

Vielen Dank erstmal:)

Also wir werden heute noch das Gespräch mit der Vermieterin suchen, da als Gesamteinheit das ganze Gebäude angegeben ist. Bei diesen 799qm handelt es sich allerdings auch um die Geschäfte unter den Wohnungen.

Es gibt gesamt 4 Wohnungen. Zwei 4-Zimmer-Wohnungen à ca. 130qm und zwei 2-Zimmer-Wohnungen à ca. 72qm.

Warm- und Kaltwasser ist absolut nachvollziehbar. Aber die Heizkosten sind rätselhaft. Gerade auch weil auf Seite 1 unter Verbrauch 5647kWh stehen und auf Seite 3 nur 4116kWh. Also irgendwie ist doch da was falsch gemacht worden...

Kommentar von bwhoch2 ,

Die Verteilung der Heizkosten muss doch von einer Abrechnungsfirma gemacht worden sein. Ich gehe mal davon aus, dass nur eine große Luftwärmepumpe im Einsatz ist oder vielleicht 2 um eine gewisse Redundanz (Sicherheit gegen Totalausfall) zu schaffen. Diese hängen an einem Stromzähler für die Ermittlung des Verbrauchs an Wärmepumpenstrom.

Normalerweise werden Neubauten sehr gut gedämmt erstellt (gesetzliche Vorschriften) und brauchen deswegen schon deutlich weniger Energie. Moderne Luftwärmepumpen sind sehr effizient und es darf durchaus davon ausgegangen werden, dass je größer die zu beheizende Fläche, um so geringer im Anteil fällt der Strombedarf aus. Eher also Verhältnis 1:4 als 1:3.

Der gesamte Strombedarf muss nun auf die Wohnungen aufgeteilt werden. Entsprechend der Heizkostenverordnung muss dabei ein Teil der Heizkosten auf die Wohn-/Gewerbefläche umgelegt werden. Das können zwischen 30 bis 50 % der Gesamtkosten sein. Der Rest, also 50 bis 70 % nach tatsächlichem Verbrauch. Dieser wird entweder dadurch ermittelt, dass jede Wohnung einen eigenen Heizkreis hat und damit auch einen eigenen Wärmemengenzähler oder indem in den Wohnungen eigene Zähler an den Heizkörpern (sofern vorhanden) oder am Verteiler der Fußbodenheizung montiert sind. Moderne Zähler können per Funk ausgelesen werden und sie speichern monatlich mindestens 2 Werte, sodass auch rückwirkend jederzeit überprüft werden kann, wann welche Zählerstände vorlagen.

Zum Heizenergiebedarf kommt dann natürlich noch das Wasser, das ebenfalls bei modernen Zählern per Funkübertragung ausgelesen werden kann.

Wenn alles korrekt gelaufen ist, habt ihr neben der eigentlichen Nebenkostenabrechnung auch eine Heizkostenabrechnung einer Firma Techem, ISTA, Brunata o. ä., auf der alles detailliert angegeben ist.

Habt ihr eine solche Abrechnung nicht oder werden Euch nicht die einzelnen Zählerstände angegeben, ist wirklich was faul.

Oder liegt nur dahin gehend ein Missverständnis vor, dass die Werte der Zähler addiert die Zahl 5647 ergeben und die 4116 der Ablesewert nur für Heizung ist? Das wären dann aber nicht kW/h, sondern die Verbrauchseinheiten, die ins Verhältnis zur Summe aller Einheiten aller Zähler gesetzt werden.

Lange Rede kurze Frage: Wie hoch in Euro betragen denn nun die Heizkosten Eurer Wohnung im Abrechnungszeitraum?

Kommentar von MiEs2015 ,

Die Heizkosten belaufen sich laut der Firma Techem auf 102.- Grundsteuer und 872.- Verbrauch was in etwa 5647kWh entsprechen sollen.

Wie hoch und lange muss ich heizen um so viel für 72qm zu verbrauchen?

Es gibt einen Zähler am Verteiler der Fußbodenheizung (keine Heizkörper vorhanden). Dieser scheint jedoch nicht in Betrieb da dort nichts angezeigt wird.

Kommentar von bwhoch2 ,

Und schon wird es wieder ein Stück klarer. Die Heizkosten betragen also nicht astronomische Summen, sondern liegen eher auf einem normalen Niveau für 72 m². Sie betragen also 79,27 € pro Monat. Das ist zwar nicht wenig angesichts der Tatsache, dass die Wohnung in einem Neubau ist und eine Luft-Wärmepumpe arbeitet, jedoch ist es auch nicht übermäßig viel.

Übrigens: Die Grundsteuer gehört hier nicht dazu. Sie hat nichts mit Heizkosten zu tun. Vielmehr müßten sich die gesamten Heizenergiekosten zusammen setzen aus:

Grundkosten bzw. 30 bis max 50 %-Anteil der gesamten Heizkosten, Verbrauchskosten 50 - 70 % der Heizkosten und Energie für Warmwassererwärmung.

Auf ordentlichen Heizkostenabrechnungen weist das Techem so aus.

Steht auf der Techem-Abrechnung wirklich 5647 kWh? Bei 15 Cent pro kW/h würde das hinkommen.

Auch wenn der Zähler nichts anzeigt, bedeutet das nicht, dass er nicht funktioniert. Hierzu fragt ihr mal am besten direkt bei Techem nach.

Antwort
von schleudermaxe, 44

... aber bezahlt denn der Vermieter wirklich den Strom für Eure persönliche Heizanlage? Bei uns wuppen die Mieter solche Kosten direkt bei ihrem Versorger. Unsere Kosten und Lasten haben wir zu verteilen auf einen Zeitraum von 12 Monaten, wobei der erste Zeitraum weniger Monate haben darf, so jedenfallls der auch BGH. Ein Mieter bekommt dabei seine "persönliche" Abrechnung für den Zeitraum, den er auch schuldet. Für mich kann da also etwes nicht stimmen. .... und die Kosten für Wärme können doch auch nur einmal verteilt werden, oder hat bei Euch jeder Mieter seine eigenen Verbräuche ("zu zweit")?

Kommentar von MiEs2015 ,

Wir zahlen Strom bei der EnBW selbst. Aber Luft-Wärmepumpe und somit Heizkosten läuft über die Nebekosten.

Oder wie war das gemeint? :/

Antwort
von DietmarBakel, 56

Zu 1) Beim Vermieter (Hausverwaltung) anrufen und um Aufklärung bitten. Bei Euch scheint der Abrechnungszeitraum nicht das Kalenderjahr zu sein. Sonst würde die Abrechnung den Zeitraum vom 01.06.2014 bis 31.12.2014 beinhalten.

Zu 2) Stromzählerablesungen geschehen oft ohne Information an die Mieter (wenn der Zähler allgemein zugänglich ist). Wofür auch, kann sich doch jeder selbst (z.B. wöchentlich / monatlich) den Stand notieren. Ihr habt ja sicherlich auch noch einen weiteren Zähler für den "Wohnungsstrom".

Zu 3) Da wären zwei Rückfragen. Wie groß ist denn die Wohnung? Wird auch das Warmwasser über die Wärmepumpe bereitet (Zusatz: Mit nachgeschalteter Elektroheizpatrone), oder wie funktioniert das ??

Jetzt noch eine Frage: Neubau - Erstbezug - Was steht in Eurem zugehörigen Energieausweis (speziell der "Primärenergieedarf" des Gebäudes bzw. pro m^2)?

Das müsste schon passen, sonst hat vielleicht jemand geschwindelt. Und schwindeln ist immer übel.

Kommentar von MiEs2015 ,

Vielen Dank für die schnelle Antwort.

Zu 1. sei gesagt, dass wir das auf jeden Fall nachfragen.

2. Strom- und Wärmezähler sind für uns selbst nicht zugänglich. Diese befinden sich in einen separaten Raum der nur durch Aufschließen der Vermieterin zugänglich ist. Wir haben im Sicherungskasten der Heizung einen Zähler, dieser ist aber nicht eingeschalten.

Was mich ebenfalls irritiert ist: die Wassermengen wurden geschätzt obwohl wir Zähler im Bad haben die (bei uns zumindest) frei zugänglich sind (also nicht zugestellt).

3. Es handelt sich um eine 2-Zimmer-Wohnung mit 72qm. Und die zweite Frage kann ich leider gar nicht beantworten. Bei Fragen wie das mit der Wärmepumpe funktioniert werden wir seid Einzug regelmäßig abgewimmelt. Alles was sie uns sagt ist die Standardleier: Luft-Wärmepumpe; bezieht Strom ab -5 Grad davor via Luft. Das wars.

Energieausweis? Wir haben einen Mietvertrag erhalten und eine Aufstellung der Betriebskosten zwecks Gärtner, Licht im Hausflur etc. Aber sowas haben wir gar nicht erhalten.

Kommentar von DietmarBakel ,

Hallo,

der Energieverbrauch erscheint viel zu hoch.

bwhoch2 hat es ja schon gut analysiert. Bei Neubauten und Eurer Wohnungsgröße sollten es weit weniger als 5600 kWh (bzw. 5900 kWh/a) sein. 

Kommentar von MiEs2015 ,

Da unsere Vermieterin heute nicht anzutreffen war hab ich sie darum gebeten uns morgen Zugang zum Zähler zu ermöglichen. Wir haben dem Ehemann (beide als Vermieter eingetragen) schriftlich mitgeteilt, dass wir den Betrag unter Vorbehalt überweisen, das ganze jedoch durch einen unparteiischen Experten prüfen lassen. Der Ehemann selbst ist sehr verwundert da wir scheinbar die einzige Wohnung mit einem so hohen Verbrauch seien (selbst die großen Wohnungen mit doppelt so vuel qm hätten weniger verbraucht als wir!!).

Vor allem werden wir uns darüber unterhalten, regelmäßigen Zugang zum Zähler zu erhalten um den Stand im Blick zu behalten. Eh sehr fragwürdig, dass sich diese in einem der Geschäftsräume (ein Café welches die beiden betreiben) befindet. 

Kommentar von DietmarBakel ,

(selbst die großen Wohnungen mit doppelt so vuel qm hätten weniger verbraucht als wir!!).

Habt Ihr denn einmal mit den Nachbarn gesprochen? Ist das so? 

Eh sehr fragwürdig, dass sich diese in einem der Geschäftsräume (ein Café welches die beiden betreiben) befindet. 

Da schwingt aber sehr viel Misstrauen mit. Eine Betrugsabsicht würde ich nicht unterstellen wollen. Ihr müsst (solltet) unbedingt miteinander sprechen, sonst "zerrüttet" sich Euer Verhältnis. Dann besser ausziehen.

Gruß

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietrecht, 23

Prüfen lassen.

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