Frage von Samtpfote17, 62

Nebenkostenabrechnung nach Eigentümerwechsel und Abrechnungsprobleme seitens der Verwaltung?

Hallo Helfer ;-). Ich melde mich hier mal wieder mit einem bekannten und sehr leidigen Thema, der Nebenkostenabrechung. Allerdings ist mein Anliegen dann doch komplizierter und auch wenn ich mich durch sämtliche Internseiten durcharbeite, habe ich keine genaue Anwort. Darum hoffe ich auf euch hier :-). Zur Situation: Ich und mein Mann haben im März 2015 eine ETW in einer WEG gekauft. Nutzen-Lasten und tatsächlicher Eigentum ging ab dem 01.03.2015 auf uns über. Wirtschaftsjahr und auch Abrechunungszeitraum ist Okt. bis Sept. Im letzten Abrechungszeitraumes (2014/2015) hat sich herausgestellt das der bis dato tätige Verwalter erheblichen Mist gebaut hat. Dieser Verwalter hat dann zum Ende des Wirtschaftsjahres seinen Amt gekündigt. Er hat es nicht geschafft bis zum 30.09.2015 die Nebenkostenabrechung für das Jahr 2014/2015 zu machen und auch nicht mal für 2013/2014!!! Was bedeutet das unsere Mieterin die Juni 2013 eingezogen ist nur eine Nebenkostenabrechung für 3 Monate über den Zeitraum Juni - Sept 2013 erhalten hat. Die neue Hausverwaltung, die dann die Aufgaben übernommen hat, konnte nach monatigem Kartons durchwühlen und nach 2 vorläufigen Abrechnungen die Nebekostenabrechnung für 2013/2014 am 22.09.16 übersenden. Wir haben diese Abrechnung als Kopie erhalten, adressiert ist sie an den Vorbesitzer. Imgleichen Schreiben kam auch die Abrechnung 2014/2015, für die wir ja nun komplett zuständig sind. Die Hausverwaltung erstellt nicht nur die Abrechung für die Eigentümer, sondern auch gleichzeitig die für Vermieter mit dem umlegbaren Nebenkosten!!! Damit die Frist für uns und unsere geltende Abrechung gewahrt bleibt, haben wir die Abrechnung für 2014/2015 an unsere Mieterin zugesendet. 1 Woche später kam von einem Rechtsanwalt des Mietervereins an Schreiben in dem dieser Widerspricht. Und zwar entspräche die Abrechung "nicht in formalrechtlicher Hinsicht den Anforderungen die vom Gesetzgeber gestellt werden" Was DAS nun zu bedeuten hat wirft uns schon Fragen auf, da alle Kostenpunkte den tatäschlich umlegbaren Nebenkosten entprechen, für unsere Mieterin nicht relevante Punkte haben wir gestrichen (z.B. Stellplatznutzung) und das Anschreiben in dem ich sie zu einer (leider) beträchtlichen Nachzahlung auffordere und gleichzeitig die Voruaszahlung erhöhe, habe ich im Internet bei Mietervereinseiten gefunden wie man das richtig schreibt und erläutert. Die konkreten Abrechung für Heizung, Warmwasser, etc. habe ich nicht beigefügt, da ich überall gelesen habe das dies nicht nötig ist und die Mieterin an uns herantreten können um in diese Belege/Abrechnung einsehen zu können. Desweiteren und DAS ist mein eigentliches Anliegen, wird verwiesen das die Mieterin ja keine für das jahr 2013/2014 hat und sie erst auf den Vorgang zurückkommen, wenn diese vorliegt. Das der Vorbesitzer diese NICHT zugesendet hat, davon hatten wir keine Kenntnis. Kann UNS nun zu Last gelegt werden und eine Nachzahlung verweigert werden, wenn der Vorbestitzer Mist macht? LG Samtpfote

Antwort
von schleudermaxe, 30

... also, so eine Lage ist bei uns Alltag und eigentlich ganz einfach.

Für eine BK-Abrechnung gegenüber seinem Mieter kann die WEG nicht zuständig sein.

Der im Grundbuch eingeschriebene Vermieter/Eigentümer ist allein zuständig. Nur er kennt ja auch die rein wohnungsbezogenen Kosten und Lasten

Er hat, wenn denn die WEG keine Hausgeld-/Wohngeldabrechnung liefert, ohne diese abzurechnen. So jedenfalls das Gericht für Schleswig-Holstein und auch das für Leipzig.

Wenn denn der Anwalt moniert, wird er ja auch keine BK-Abrechnung für Eigentumswohnungen bekommen haben, sondern eine für Mietshäuser, oder übersehe ich etwas?

Die Wärmeabrechnung muß dem Mieter im Original, so hier bei uns, zugestellt werden.

Somit ist die Mieterin sicherlich fein raus, leider.

Kommentar von Samtpfote17 ,

Bei uns steht es im Mietvertrag das die BK von der Hausverwaltung erstellt wird. Wir als Eigentümer/Vermieter haben keinerlei Anhaltspunkte und auch keine Ahnung wie hoch die umlegbaren Kosten sind, denn komplett alles geht direkt an die Hausverwaltung und wir als Eigentümer erhalten erst mit einer "möglichen" Abrechnung die aufgestellten Kosten. Somit ist es uns nicht einmal möglich selbst eine Abrechung zu erstellen. Und das Problem mit dem "alten" Verwater war, das es eine mühselige Puzzelarbeit war überhaupt Belege und Rechnung richtig zuordnen zu können, da dieser auch von anderen Wohnanlagen Gelder hin und hergeschoben hat, wohl nach Bedarf...jedenfalls ein riesen Kuddel Muddel was die "neue" Hausverwaltungnun versucht zu richten. Alle Unterlagen erhielt diese lose in mehreren Kartons... Und wie gesagt, ich habe mich auf allen möglichen Internetseiten mit der BK informiert, das auch ja kein Fehler passiert und überall konnte ich lesen, das der Mieter "nur" eine Belegeinsicht beim Vermieter hat und diese auch nur auf sein Verlangen.

Kommentar von schleudermaxe ,

Es gibt also einen Mietvertrag für eine Eigentumswohnung und Euer Verwalter hat von Euch den Auftrag, für Eure Mieter eine BK-Abrechnung zu erstellen. Das ist möglich, denn dafür bekommt er sicherlich auch persönlich von Euch bezahlt.

Spurt jetzt aber Euer Auftragnehmer nicht, seit allein Ihr zuständig und dies urteilen die von mir genannten Gerichte. Jeder ET kann also eine BK-Abrechnung erstellen, ggf. mit fiktiven Beträgen und später echten.

Wärmeabrechnungen sind keine Rechnungsbelege und somit dem Mieter auszuhändigen mit der BK-/HK-Abrechnung.

Richtig ist, daß Einsichtsrecht in Rechnungsbelege/Bescheide zu gewähren ist, auch in sensible Unterlagen der WEG.

Anmerkung: Den Bescheid über die Grundsteuer bekommt der "Sondereigentumsverwalter"?


Antwort
von Parhalia, 21

Meines Wissens betrifft den Mieter nur das an Forderungen, was nach Ablauf des jeweiligen Abrechnungsabschnittes diesen als Abrechnung durch den Vermieter / beauftragten Verwalter auch binnen spätestens 12 Monaten schriftlich zuging.

Auf Euch sollten m.W. daher nur diejenigen Umlagen / Kosten für die ETW zukommen, die ab Übereignung zum 01.03.2015 aufliefen. 

Somit hätte Euer Mieter vom 01.10.2014 bis 28./29.02.2015 eine Teilabrechnung zu Lasten des Vorbesitzers bis spätestens 28./29.02.2016 erhalten müssen und zu Euren Lasten vom 01.03.2015 bis 31.09.2015 spätestens am 31.09.2016. ( entsprechend der jeweiligen Abrechnungsturni )

Wenn die Wohnung also am 01.03.2015 in Euer Eigentum überging, so seid ihr m.W. auch erst ab diesem Datum für die ab dann entstehenden Kosten des Objektes verantwortlich.

Soweit mal meine laienhaften Kenntnisse zum Thema bei Eigentümerwechsel vermieteter Objekte.

Ich empfehle unter Vorlage aller Eurer Dokumentationen eine Rechtsberatung bei einem Rechtsanwalt zur genaueren Klärung Eurer Fragen und Verpflichtungen in dieser Angelegenheit nebst rechtlichen Möglichkeiten ( sofern nötig ) gegenüber den vorher beauftragten Verwalter mit der Betrauung dieses Aufgabenbereiches.

Kommentar von schleudermaxe ,

... wo steht das? Der Vermieter ist meist zuständig, der er im Grundbuch am letzten Tag der Abrechnungsperiode eingeschrieben wurde.

Die Abrechnung der WEG bekommt der Eigentümer, der am Tag der Beschlußfassung im Grundbuch eingeschrieben wurde.

Der neue Verwalter hat also immer nur mit einem Eigentümer etwas zu tun.

Die Mieterin bekommt auch nur eine komplette AR und keine gespltterte.

Kommentar von bwhoch2 ,

Soweit mal meine laienhaften Kenntnisse

So ist es leider! Die Kosten und Lasten gehen auf den neuen Eigentümer über und dazu gehören nun mal leider auch evtl. Ansprüche, die der Mieter an seinen Vermieter stellen kann. So lange sie nicht verjährt sind, holt er sich sein Geld eben beim neuen Eigentümer.

Antwort
von bwhoch2, 16

Er hat es nicht geschafft bis zum 30.09.2015 die Nebenkostenabrechung für das Jahr 2014/2015 zu machen und auch nicht mal für 2013/2014!!!
Für 2014/2015 ok. Das ist kaum zu schaffen. Aber für 2013/2014 hat er eine Verfristung verursacht.

Die Hausverwaltung kann alles das in die Abrechnung machen, was sie auch selbst weiß. Hat sie auch die Grundsteuer rein gemacht?
Wenn ihr nun die Abrechnung 2014/2015 gerade noch rechtzeitig zugestellt habt und zudem nachweisen könnt, dass es nicht Euer Verschulden ist, dass eine korrekte Abrechnung fristgemäß fertig wurde, könnt ihr die korrekte noch nachreichen.

Meine dringende Empfehlung: Geht zum örtlich zuständigen Büro der Organisation Haus&Grund und schließt dort eine Mitgliedschaft ab. Die kostet für Euch nicht viel, aber dann habt ihr die Spezialisten, die ihr braucht, um gegenüber Mieter und Hausverwaltung gewappnet zu sein. Dort wird man Euch auch helfen, wenn es darum geht, dass ihr evtl. Schäden durch verschlampte Abrechnungen oder nicht fristgerecht, korrekt erstellte Abrechnungen evtl. noch gegenüber der alten Hausverwaltung und vielleicht auch gegenüber dem vorherigen Eigentümer durch setzen könnt. Man hat auch versierte Rechtsanwälte bei der Hand, die Euch helfen, um mit Euren Mietern und deren RA klar zu kommen.


Kommentar von Samtpfote17 ,

Danke für deine Antwort...Also Hausverwaltung hat alle BK in der Abrechnung außer die Grundsteuer, das ist der einzige Posten, den wir als Eigentümer selbst verwalten und direkt an die Stadt bezahlen. Die Abrechnung wurde uns am 23.09.2016 nun von der Hausverwaltung zugestellt. 1Tag später hat sie unsere Mieterin erhalten. Eben um auch für evtl. Fragen seitens der Mieterin oder wegen der Belegeinsicht noch Zeit bis zur Ablauffrist zu haben, falls da was nicht korekt wäre. Das Schreiben vom Mieterverein kam nun am 06.10.16 bei uns an.

Kommentar von schleudermaxe ,

... und wie kommt die Last für die Grundsteuer in die BK-Abrechnung?

Kommentar von bwhoch2 ,

Wollt ihr die Grundsteuer auch umlegen?

Dann müßte dieser Posten auch Bestandteil der Jahresabrechnung sein. Entweder man gibt die Zahlen beizeiten an die Hausverwaltung, damit diese, falls sie den Auftrag zur Mieterabrechnung hat, auch einbeziehen kann oder man macht eine eigene Mieterabrechnung mit der Abrechnung der HV als Basis und dem separaten Posten "Grundsteuer" und erhält somit den Gesamtbetrag eines Jahres aller umlagefähiger Posten. So haben wir das immer bei den ETW gemacht, die wir zu vermieten hatten.

Voraussetzung ist natürlich, dass die Grundsteuer gemäß Mietvertrag auch umgelegt werden kann.

Antwort
von klklier, 16

Mit dem Eigentümerwechsel gingen alle Pflichten und Rechte auf Euch über. Der Mieter wird sich immer an Euch halten, an wen denn sonst ? das geht soweit, dass ihr ihm fristgerecht eine BKA liefern müsst, egal wie ihr das anstellt. Wenns der Verwalter nicht hinkriegt, könnt ihr den zwar auf Schadensersatz verklagen, aber erst einmal bleibt das bei Euch hängen. Wir erleben das öfter, dass beim Wohnungskauf auf solche Dinge nicht geachtet wird. Im Prinzip hätte man eine Art Kaution vom Kaufpreis einbehalten müssen, für den Fall, dass aufgrund nicht erstellter Hausgeldabrechnungen, Nachzahlungen zu erwarten sind. Ihr habt jetzt das Pech, dass ihr Euch mit allen Nachforderungen/Schäden an die Verursacher wenden müsst. Das wird ziemlich schwierig werden.

Antwort
von schelm1, 23

Wenden Sie sich an den Vorbesitzer, der die Verspätung verschuldet hat!

Kommentar von bwhoch2 ,

Der Vorbesitzer kann aber nur verantwortlich gemacht werden, wenn er wirklich schuld war. Seine Schuld war vermutlich bereits beim Verkauf der Wohnung, dass er nicht erzählt hat, dass noch alte Abrechnungen offen sind, die nicht rechtzeitig zugestellt wurden und aus denen dann folgen könnte, dass der Mieter alle Vorauszahlungen zurück verlangen kann.

Kommentar von schelm1 ,

Eigentum verpflichtet halt, dies gilt insbesondere für die Wahrheit bei erforderlichen Erklärungen zum Kaufvertrag, der solche Dinge klar und unmißverständlich  zu definieren hat, wenn man als Verkäufer nicht Gefahr laufen möchte, später vom Käufer in Regress genommen zu werden.

Unwissenheit oder ein Irrtum entbinden hier nicht von der Haftung!

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