Frage von Nichtswisser666,

Nebenkostenabrechnung, Heizkosten (Pauschale) nachzahlen wegen Erhöhung Gaspreis?

Guten Morgen,

ich wohne Miete. 315 Euro kalt. 65m2.

ich habe heute meine Heizkostenabrechnung für 2010 und 2011 erhalten ich muss jeweils 200 und 400 Euro nachzahlen.

Im Mietvertrag wurde 2009 bei Einzug vereinbart eine "Kostenpauschale" bei einem Arbeitspreis von 4,77 Ct/kWh. (=75 €) Steigt der Nettopreis so wird die Pauschale prozentual der Preiserhöhung ausgehend von 4,77 angehoben.

Der Gaspreis stieg 2010 auf 5,2 und 2011 nochmals auf 6,1 was zur Folge hatte, dass meien Heizkostenpauschale prozentual ansteigt, daher die vielen Nachzahlungen.

So ist es im Mietvertrag vereinbart. Nur ist dies auch Rechtens, denn ich verstehe nicht wieso ich soviel nachzahlen muss obwohl ich 2011 nur wenig bis gar nicht geheizt habe.

Antwort von anitari,
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Da wäre erst mal zu klären ob denn die Abrechnung für 2010 fristgerecht zugegangen ist.

Dazu müßte man den Abrechnungszeitraum kennen.

Wenn für Heizkosten eine Pauschale vereinbart wurde muß der Vermieter darüber nicht abrechnen, kann die Pauschale aber auf Grund gestiegener Energiekosten erhöhen. Allerdings nicht rückwirkend. Ob Du wenig bis gar nicht geheizt hast spielt bei einer Pauschale keine Rolle.

Kommentar von Nichtswisser666,

das ist richtig bei einer pauschale spielt das wohl keine rolle. aber mit der pauschale sehe ich mich im nachteil, da der vermieter die Kostenpauschale von 75 Euro prozentual anhebt wenn der Gaspreis steigt. d.h steigt der gaspreis erhöht sich meine heizkostenpauschale egal ob ich heize oder nicht.

Kommentar von anitari,

aber mit der pauschale sehe ich mich im nachteil,

Das ist nun mal so. Du hast doch den Vertrag gelesen und unterschrieben.

Wie gesagt, nachzahlen mußt Du bei einer Pauschale nicht, da darüber nicht abgerechnet wird.

Folglich sind auch die Verbräuche völlig irrelevant für Dich.

Kommentar von Nichtswisser666,

ja die verbräuche sind irrelevant für mich daher auch geschwärtz auf der Rechnung vom Vermieter zu finden.

Aber:

er erhört die Pauschale prozentual wenn der Gaspreis steigt wie oben geschrieben 2009 waren es 4,77 kwH und 2011 6,4 kwH. macht eine Erhöhung von 35,43 % und das soll ich jetzt nachzahlen.

Kommentar von anitari,

macht eine Erhöhung von 35,43 % und das soll ich jetzt nachzahlen.

Nachzahlen (rückwirkende Erhöhung) ist bei einer Pauschale unzulässig.

Mal davon abgesehen kommt das mit den 35 % Preissteigerung seid 2009 schon hin.

Kommentar von Nichtswisser666,

ja das mit der preissteigerung stimmt das habe ich ja schwarz auf weiss vom Energieverbraucher das ist ja kein Thema der Gaspreis ist nunmal gestiegen.

Es geht nur darum dass der Preis % angehoben wird und ich jetzt 2010 und 2011 nachzahlen soll.

Wo kann man das nachlesen dass das bei einer Pauschale unzulässig ist?

ich brauche irgendwas schwarz auf weiss wo ich ihm unter die Nase halten kann.

Kommentar von anitari,

Wo kann man das nachlesen dass das bei einer Pauschale unzulässig ist?

Hier http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/b1/betriebskosten2.htm

Kommentar von Nichtswisser666,

danke anitari aber das bringt mich nicht weiter... :-(

dass die Kostenpauschale prozentual angehoben wird steht im Mietvertrag so drin und habe ich auch unterschrieben. Nur konnte ja 2009 niemand wissen dass der Gaspreis über 30 % ansteigt.

Der Vermieter möchte hier rückwirdend Geld von mir da sich der Gaspreis erhöht hat, dabei habe ich 2011 gar nicht geheizt. Ich zahle also für etwas wofur ich gar nicht verantwortlich bin denn am Gaspreis kann ich nichts machen.

bei einer pauschale muss ich doch nichts nachzahlen das brauche ich allerdings schwarz auf weiss um ihm unter die Nase zu halten.

in deinem Link steht:

Zu beachten: Der Vermieter darf ( ausdrücklich in § 560 Abs. 2 BGB geregelt ) die Pauschale auch rückwirkend erhöhen, woraus sich eine entsprechende Nachzahlung für die Mieter ergeben kann, allerdings beschränkt auf maximal die Dauer von einem Kalenderjahr.

Kommentar von anitari,

Im BGB § 560 heißt es u. a.

(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.

(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats.Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.

http://dejure.org/gesetze/BGB/560.html

Zu Abs. 2

Der Vermieter kann sich zwar auf gestiegene Kosten des letzten Jahres (also nur 2011) bei der Erhöhung der Pauschale berufen, aber zahlen mußt Du sie erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erhöhung.

"Rückwirkend erhöht haben" bedeutet nicht das sie rückwirkend erhöht werden können/nachzuzahlen sind.

Antwort von Rioboy1979,
2 Mitglieder fanden diese Antwort hilfreich

Du musst für 2010 gar nichts nachzahlen.Der Vermieter darf nur 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes Nachzahlungen verlangen.Danach ist das verjährt.

Kommentar von Nichtswisser666,

wo steht das? kann ich das irgendwie schriftlich haben?

Antwort von Ontario,
1 Mitglied fand diese Antwort hilfreich

Wenn du jetzt die Nebenkostenabrechnung für 2010 bekommen hast, müsstest du abklären über welchern Zeitraum der Jahresverbrauch abgerechnet wird. Es könnte sein, dass die 12 Monate überschritten sind und die Nebenkostenabrechnung bei dir zu spät eingegangen ist. Dann müsstest du nichts nachzahlen. Wenn du eine Pauschale vereinbart hast, dann spielt es keine Rolle, wieviel du verbraucht hast. Preissteigerungen kann der Vermieter berücksichtigen. Pauschalvereinbarungen können auch Nachteile mit sich bringen. Am besten ist immer noch eine verbrauchsabhängige Abrechnung.

Kommentar von Nichtswisser666,

das ist richtig. Nachteile für den Vermieter dann wenn der Gaspreis nicht mehr steigt sondern fällt dann bekäme ich Geld zurück aber die letzten 2 Jahre ist er gestiegen.

Verbrauchsabhängige Abrechnung ist aber in meinem Fall nicht möglich da wie gesagt im Mietvertrag eine Pauschale vereinbart wurde.

Der Haken ist nur bleibt die Heizung bei mir aus, zahle ich trotzdem

äussert seltsam

zudem wohne ich mit dem Vermieter unter einem Dach. ist also quasi ein 1 Familienhaus mit Einliegerwohung.

Der Abrechnungszeitraum war 1.1.2010 bis 31.12.2010 gestern habe ich die Nebenkostenabrechnung persönlich erhalten.

Kommentar von anitari,

Der Abrechnungszeitraum war 1.1.2010 bis 31.12.2010 gestern habe ich die Nebenkostenabrechnung persönlich erhalten.

Die Abrechnung, ich nehme mal an die übrigen Nebenkosten (?), ist verfristet. Die hätte Dir spätestens am 31.12.2011 zugegangen sein müssen. Anspruch auf eine Nachzahlung hat der Vermieter folglich nicht mehr.

Eine Nachforderung für Heizkosten ist auch für 2011 nicht zu zahlen, da ja eine Pauschale vereinbart ist. Diese kann nur für die Zukunft erhöht werden, aber nicht rückwirkend. Ähnlich wie eine Mieterhöhung.

Kommentar von Nichtswisser666,

tja aber wo kann ich ihm das schriftlich zeigen dass es verjährt ist. er sagte nur "Quatsch".

Das mit den Heizkosten ist sehr interessant, wo kann man das nachlesen mit der rückwirdenden Zahlung..

Es handelt sich um genau zu sein um eine "Verbraucherschlussrechnung von 1.1.2011 bis 31.12.2011.

Und gestern hat mich halt der Schlag getroffen da er nun rückwirdend 400 Euro für 2011 haben möchte, da Gaspreis gegenüber dem Vorjahr um 35,43 % erhöhrt wurde. (und dies hat er mir nichtmal mitgeteilt)

also alter Arbeitspreis bei Einzug 4,77 und 2011 6,4 kwH. Prozentual steigt die Pauschale also an.

Ich brauche also etwas schriftlich oder zum Nachlesen dass Rückwirkend keine Nachzahlungen für Heizung geltend gemacht werden können?!

Kommentar von Ontario,

Am besten du gehst mal mit deinen Unterlagen zum örtlichen Mieterschutzbund und lässt dich beraten. Die können dir die Gesetzestexte auch ausdrucken und dir genau sagen, wo was geschrieben steht. Das betrifft auch die rückwirkende Nachzahlung. Könntest evtl. auch über das Internet einen Mieterschutzbund anschreiben und dein Problem vortragen. Weiss allerdings nicht, ob die da kostenlos Auskunft geben. Probieren kann mans ja.

Kommentar von Nichtswisser666,

klar Mieterschutzbund, Anwalt egal alles kostet Geld und ist nachher wahrscheinlich genauso teuer wie meine Nachzahlung an Heizkosten...ich bin verzweifelt.

http://www.mieterverein-hamburg.de/mietnebenkosten.html

hier steht: heizkosten bei pauschalen können rückwirdend nicht nachgefordert werden sondern nur bei Vorauszahlungen. wie ist das zu verstehen?

ich habe doch eine pauschale trotzdem möchte mein Vermieter nachzahlung?

Kommentar von anitari,

hier steht: heizkosten bei pauschalen können rückwirdend nicht nachgefordert werden sondern nur bei Vorauszahlungen. wie ist das zu verstehen?

Das der Vermieter nur etwas nachfordern kann wenn vertraglich monatliche Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart sind.

Ihr habt aber eine Pauschale vereinbart. Also nix Nachzahlung.

Kommentar von albatros,

Pauschale für Heizkosten ist gesetzwidrig, es muss nach Verbrauch abgerechnet werden.

Kommentar von Ontario,

Wenn im Vertrag drinnen steht, dass Heizkosten bei Pauschalen nicht nachgefordert werden können ist das eindeutig. Dein Vermieter kann also Gaspreiserhöhungen rückwirkend von dir nicht nachfordern. Weiss nicht, ob du die Pauschale monatlich zahlst als Vorauszahlung, oder einmal jährlich ? Lt. BGB kann dein Vermieter hier nichts nachfordern. Ein Forumsteilnehmer hat bereits auf den Paragraphen hingewiesen wo das zu lesen steht. Festzustehen scheint, dass die Abrechnung für 2010 zu spät bei dir eingegangen ist. Da geht schon mal gar nichts. Auch nicht für 2011.

Kommentar von Nichtswisser666,

im Mietvertrag steht aber nicht drinnen dass Heizkosten bei Pauschalen nicht nachgefordert werden können.

die pauschale bezieht sich rein auf die Heizkosten und nicht auf die gesamten Betriebskosten weil hierfür eine Vorauszahlung gezahlt wird.

nochmal es steht nichts drin von nachforderungen zahlen aber es steht auch nicht drin dass nachforderungen bei pauschalen nicht erfoderlich sind.

Kommentar von anitari,

tja aber wo kann ich ihm das schriftlich zeigen dass es verjährt ist.

Zeig ihm den § 556 Abs. 3 des BGB

http://dejure.org/gesetze/BGB/556.html

Kommentar von Ontario,

Wenn du die Abrechnung für den Zeitraum 1.1.2010 bis einschl. 31.12.2010 erst jetzt bekommen hast, dann kann der Vermieter keine Nachzahlung von dir fordern. Er hätte dir die Abrechnung für 2010, noch in 2011 übergeben müssen. Somit ist die Frist, welche der Gesetzgeber vorsieht ( 12 Monate) überschritten und du musst die Mehrkosten ncht tragen.

Antwort von michinef,
1 Mitglied fand diese Antwort hilfreich

Lass Dich bei der Verbraucherzentrale oder dem Mieterschutz beraten.

Antwort von Rioboy1979,
1 Mitglied fand diese Antwort hilfreich

Und der Vermieter darf natuerlich die Zahlen nicht schwärzen,sondern muss sie offenlegen.

Sonst hat eine Abrechnung ja den Sinn verfehlt.

Kommentar von Nichtswisser666,

ja er schwärzt sie weil ich eine heizkostenpauschale habe und nicht zahle nach Verbrauch.

Kommentar von albatros,

Der Vermieter will dich abzocken!!! Wäre es eine echte Pauschale (die für Heizkosten unzulässig ist) gabe es keine Abrechnung und keine Nachzahlung. Dein Vermieter hat sich hier eine Variante zurechtgelegt, die so unwirksam ist.

Antwort von Piri04Piri,
1 Mitglied fand diese Antwort hilfreich

Da nur eine Pauschale vereinbart wurde, ist das ok so. Wenn eine Abrechnung vereinbart wurde, dann muss genau geschaut, werden, was du verbraucht hast. Aber so hast du leider Pech gehabt.

Kommentar von Nichtswisser666,

das Problem ist , ich habe die Jahresverbrauchabrechnung zeigen lassen, die Zählerstände sowie der Verbrauch in m3 sind geschwärzt. der Vermieter sagte er sei rechtlich gesehen, nicht dazu verpflichtet dem Mieter die Zählerstände zu nennen.

Kommentar von albatros,

Der Vermieter ist verpflichtet, alle Rechnungen bezgl. Heizkosten auf Verlangen im Original vorzulegen. Verweigert er das, ist die Nachzahlung nicht fällig. In der Rechnung des Versorgers sind die Zählerstände (Anfang und Ende) konkret ausgewiesen, ebenso unterschiedliche Preise mit den entspr. Zählerständen. Schwärzt er diese Zahlen, hat er etwas zu verbergen, vermutlich muss ich feststellen, betrügen. Ohne eine vollständig einsehbare Rechnung und eine auf dieser Basis erfolgte Abrechnung deiner Heizkosten brauchst du nichts zahlen. Schau bitte nochmal über goggle "Betriebskosten", da siehst du, was alles den Heizkosten zugeordnet werden kann. Die Abrechnung muss auch formal korrekt sein, d.h., die Gesamtkosten je Position, die ant. Kosten (30 bis 50%) nach Wohnfläche und nach gemessenem Verbrauch (50 bis 70% der Gesamtkosten) und die Gegenüberstellung zu deinen Vorauszahlungen beinhalten. Ist das nicht der Fall, ist die Abrechnung aus formalen Gründen unwirksam und gilt als nicht erfolgt. Wurde der Verbrauch nicht erfasst, ist der Rechnungsbetrag um 15% zu kürzen. Weise also beide Abrechnungen zurück. Die 10er weil verfristet, die 11er weil formal unwirksam. Da du verm. Rechtsbeistand brauchst, suche diesen beim örtl. Mieterverein, Mitgliedschaft vorausgesetzt.

Antwort von Paulmama,
1 Mitglied fand diese Antwort hilfreich

Guten Morgen, wenn du es verbraucht hast wirst du es zahlen müssen, lass dir die ganz genaue Ausstellung bzw. die Abrechnung von Energielieferanten zeigen, da wird drin stehen was du wirklich verbraucht hast.

Kommentar von Nichtswisser666,

habe ich die Zählerstände alt und nue sind jedoch geschwärzt genauso wie der Verbrauch. Der Vermieter sagt rechtlich gesehen "muss" er das nicht offenlegen will er auch nicht . er wäre nicht dazu verpflichtet mir den Zählerstand zu nennen?!

Kommentar von diroda,

Als Mieter hast du das Recht die orginalen Unterlagen des Vermieters einzusehen und dir Kopien davon zu machen. Wenn er die Zählerstände schwärzt ist was faul.

Kommentar von Nichtswisser666,

habe schon gegoogelt jedoch nicht s gefunden wo steht das schriftlich dass ich einsicht habe und er das nicht schwärzen darf?!

Kommentar von albatros,

Doch, er ist verpflichtet. Macht er das nicht, brauchst du nicht zahlen.

Antwort von albatros,

Falls du nicht zufällig in einem Zweifamilienhaus wohnst (??) schreibt der Gesetzgeber (Heizkostenverordnung) vor, dass Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet werden müssen. Gas als Brennstoff gehört zu den Heizkosten (s. Betriebskostenverordnung) und wird im Rahmen der Heizkostenabrechnung abgerechnet. Da eine Pauschale also unzulässig ist, sind deine monatlichen Zahlungen als Vorauszahlungen zu betrachten. Über diese ist jährlich für einen Zeitraum von 12 Monaten innerhalb der Abrechnungsfrist von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes abzurechnen. Wird diese Abrechnung zu spät (nach Ende der AF) dem Mieter zugestellt, ist sie verfristet, eine Nachzahlung nicht mehr fällig. Das trifft bei deiner Abrechnung für 2010 so zu. Die Abrechnung für 2011 erfolgte fristgerecht, theoretisch eine Nachforderung fällig. Allerdings darf nur der im Abrechnungsjahr erfolgte tatsächliche Brennstoff verbrauch angesetzt werden. Das wäre an Hand der Jahresrechnung des Versorgers zu überprüfen. Dort müssten sich ja die Preissteigerungen im Abrechnungsjahr widerspiegeln. Du solltest deshalb Einsichtnahme fordern und die Angaben in der Abrechnung mit dieser vergleichen, insbesonder auch deine Vorauszahlungen im Vergleich zu den Gesamtkosten.

Kommentar von Nichtswisser666,

es ist ein zweifamilienhaus also 1 Familienhaus mit Einliegerwohnung. der Vermieter wohnt oben und ich wohne unten im Haus in der Einliegerwohung.

die kostenpauschale bezieht sich rein nur auf den Gasverbrauch.

Alles andere ist mit einer Vorauszahlung abgedeckt. Die Pauschale ist also nicht für die Betriebskosten zuständig die anfallen.

Antwort von Slizia,

Weil Du nicht nur Deine Heizung bezahlst, sondern 50%, bei manchen Vermietern sogar noch 70% anteilig aus den Gesamtheizkosten des Hauses zu Deiner Wohnfläche berechnet werden. D.H. bei dem Teil bezahlst für die anderen Mieter mit, wenn Du eine relativ große Wohnung hast.

Antwort von delyla,

Geh mit den Unterlagen zu einer Mieterberatung.

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