Frage von Kiliara, 57

Nebenkostenabrechnung: Hälfte der Warmkosten des Verbrauchs aller Mieter?

Liebe Community,

neulich erhielt ich die Abrechnung bzgl. Heiz- und Wasserkosten für November und Dezember letzten Jahres (seit Anfang November wohne ich in dieser Wohnung). Die Nachzahlung beträgt 80€ für diese beiden Monate, bei einer Wohnungsgröße von 26qm. Hiermit hätte ich an sich kein Problem - wenn ich so viel verbraucht habe, dann ist das eben so. Doch kam niemand, um meinen Heiz- und Wasserverbrauch abzulesen (die Zähler befinden sich in der Wohnung) bzw, wurde ich auch nicht dazu aufgefordert. Zusätzlich dazu steht in ebendieser Abrechnung, dass sich der Gesamtverbrauch und somit die Kosten zur Hälfte aus meinem eigenen Verbrauch und zur Hälfte auf den Verbrauch aller Mieter im Hause bildet (selbstverständlich prozentual auf alle Mieter verteilt). Aufgrund der hohen Nachzahlung soll sich meine Miete ab November diesen Jahres um 20€ erhöhen.

Aus diesen Gründen bilden sich nun folgende Fragen:

  1. Muss der Verbrauch (von mir oder anderen) abgelesen werden, oder kann dieser pauschal ermittelt werden? Geschieht eine Pauschalisierung nicht bereits - einfach ausgedrückt - mit der Festlegung der Warmmiete?
  2. Ist es zulässig, dass ich nur die Hälfte von meinem (angeblichen) Verbrauch und dafür prozentual zur Hälfte den Gesamtverbrauch aller Mieter zu begleichen habe (hoffentlich kann ich mich bei diesem Punkt verständlich ausdrücken; mir fehlt hier eine bessere Formulierung)?
  3. Ist eine Mieterhöhung erlaubt, wenn der Mietvertrag doch zu einem bestimmten Mietpreis geschlossen wurde?

Wie gesagt - wenn alles seine Richtigkeit hat, dann habe ich kein Problem, den ausstehenden Betrag zu zahlen, auch wenn ich nicht verstehe, weshalb nur 50% meines eigenen Verbauchs in meiner Abrechnung steht und der Gesamtverbrauch aller den restlichen 50% angerechnet wird. Da lohnt es sich doch nicht sonderlich, am Heizen und Wasser zu sparen, oder?

Vielen Dank vorab. Das Internet und das BGB konnten mir leider hierbei nicht weiterhelfen.

Alles Liebe, Kiliara

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von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 25

Der Vermieter ist gemäß Heizkostenverordnung § 7 verpflichtet Heiz- und Warmwasseraufbereitungskosten zu einem Teil, 30 - 50 %, verbrauchsunabhängig nach der Wohnfläche abzurechnen.

Das keiner zu dir in die Wohnung zum Ablesen kam könnte daran liegen die die Heizkostenverteiler und anderen Messeinrichtungen funkgesteuert wird.

Da geschieht die Ablesung quasi im Vorbeigehen.

Dein Nutzungszeitraum in 2015 waren ausschließlich Heizmonate. In denen können die tatsächlichen Heizkosten 2 - 3 x so hoch sein wie die gezahlten.

Ein Nachzahlung also nicht verwunderlich. Das wird sich wenn jetzt ein komplettes Jahr, mit Heizmonaten und heizfreien Monaten, dort wohnst relativieren. Denn dann kannst in den heizfreien Monaten, meist Mai - September, Heizkosten für die nächste Heizperiode "ansparen".

Aufgrund der hohen Nachzahlung soll sich meine Miete ab November diesen Jahres um 20€ erhöhen.

Wann hast Du denn die Abrechnung bekommen? Das ist entscheidend ab wann die erhöhten Vorauszahlungen zu leisten sind. Per Gesetz ist das nämlich erst ab Beginn des 3. Monats nach Zugang der Abrechnung.

Der Vermieter hat zwar in Falle einer Nachzahlung das Recht die Vorauszahlungen zu erhöhen, aber nur angemessen. Sprich um 1/12 des Nachzahlungsbetrages monatlich. Das das hier keine 20 € sind ist ja offensichtlich.

Du als Mieter hast nach einer Abrechnung das Recht die Vorauszahlungen selbst anzupassen. BGB § 560 Abs. 4

https://dejure.org/gesetze/BGB/560.html

Du hast 2 Möglichkeiten:

1. Dem Vermieter in Textform mitteilen das Du, weil die Nachzahlung auf 12 Monate verteilt nur eine unerhebliche Erhöhung der Vorauszahlungen ergibt, weiter den bisherigen Betrag zahlst

oder

2. die monatlichen Vorauszahlungen um 1/12 des Nachzahlungsbetrages, also 6,66 €, anpasst.

Ist eine Mieterhöhung erlaubt, wenn der Mietvertrag doch zu einem bestimmten Mietpreis geschlossen wurde?

Die Erhöhung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen nach einer Abrechnung ist keine Mieterhöhung.

Was genau ist vertraglich vereinbart? Ich glaube kaum ein Pauschal-/Inklusivmiete, sondern Kaltmiete + Betriebskostenvorauszahlungen.

Antwort
von Nemisis2010, 10

Muss der Verbrauch (von mir oder anderen) abgelesen werden, oder kann
dieser pauschal ermittelt werden?

Heutzutage können die Heizungszähler auch per Funk abgelesen werden, ohne daß ein Heizungsableser zu Dir in die Wohnung kommt.

Geschieht eine Pauschalisierung nicht bereits - einfach ausgedrückt - mit der Festlegung der Warmmiete?

Eigentlich kann der Vermieter nur eine "Warmmiete" in einem von ihm selbst bewohnten 2 Familienhaus vereinbaren. Ansonsten muß er die Heizkosten zwingend nach der Heizkostenverordnung abrechnen.

http://www.mietrecht.org/heizkosten/heizkostenabrechnung-checkliste/

Ist es zulässig, dass ich nur die Hälfte von meinem (angeblichen)
Verbrauch und dafür prozentual zur Hälfte den Gesamtverbrauch aller
Mieter zu begleichen habe

Ja, gem. Heizkostenverordnung ist das zulässig. Laut dieser ist der
Vermieter verpflichtet, die Heizkosten nach Verbrauch und Wohnfläche, und zwar entweder imVerhältnis 70 : 30 oder 50 : 50 abzurechnen.

http://www.heizkostenverordnung.de/par7.php

Die Heizkosten bestehen selbst auch nicht nur aus Verbrauchskosten, hinzu kommen auch die Heizung Grundkosten.

"Zu den Heizkosten gehören neben den Brennstoffkosten und ihrer Lieferung
auch die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage,
Betriebsstrom, Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, Prüfung
ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit, Kontrolle durch einen
Fachmann, Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, Kosten der
Emissionsmessungen, Miete der Verbrauchserfassungsgeräte einschließlich
der Berechnungs- und Aufteilungskosten (§ 7 II HeizkostenV)."

Quelle und Zitat aus:

http://www.mietrecht.org/heizkosten/heizkostenabrechnung-aufteilung-von-grundkos...

Zu Frage 3: Es handelt sich hier um keine Mieterhöhung, sondern um eine Anpassung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen. Diese Anpassung kann sowohl vom Vermieter, als auch vom Mieter vorgenommen werden.

https://dejure.org/gesetze/BGB/560.html

Antwort
von WosIsLos, 18

1. Der Mieter hat auf das Erfassen und Ablesen der Heisswasser- und Heizwerte Anspruch, dafür wird eine Firma beauftragt.

2. Der Gesetzgeber erlaubt Pauschalen zwischen 50% und 70%

3. Es handelt sich hier um keine Mieterhöhung, sondern um eine Anhebung der Betriebskostenvorauszahlung, um Mieter bei der Istabrechnung möglichst nicht in finanzielle Verlegenheit zu bringen.

Schlußfrage: 

Leider ja, das Problem bei größeren Wohneinheiten ist eben, daß eine einzelne Wohneinheit den Gesamtverbrauch nicht so stark beeinflussen kann, bzw. wenn du ausschaltest, deine Nachbarn deine Wohnung mitheizen.

Tipp:

Die Betriebskostenabrechnung kannst du preisgünstig bei der Verbraucherzentrale prüfen lassen:

www.verbraucherzentrale-energieberatung.de/beratungsstellensuche_plz.php

Ggf. vorab mal schriftlich Widerspruch einlegen mit Hinweis auf fehlende Zählerablesung.

Kommentar von Gerhart ,

Was ist los? Der Vermieter ist verpflichtet eine Firma mit der Erfassung der Heizkosten zu beauftragen?

Der Heizkosten der Einzelwohnung werden entweder zu 50% oder zu 30% anteilig aus den Gesamtkosten für Heizung des Hauses entnommen, daher werden 50 oder 70% nach tatsächlichem Verbrauch berechnet. > Siehe Heizkostenverordnung

Bei jener Anhebung spricht man von ANPASSUNG.

Widerspruch gegen die gesamte Betriebskostenabrechnung wäre missbräuchlich. Vorläufig muss hier keine Verbraucherzentrale gegen ein Entgelt die BK-Abrechnung prüfen.

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