Frage von Annalein0702, 94

Nebenkostenabrechnung - wer kennt sich aus?

Hallo zusammen,

vielleicht kann mir hier jemand helfen, ich wäre sehr dankbar.

Mein Lebensgefährte und ich wohnen seit guten 4 Jahren in einer Einliegerwohnung. Nun haben wir vor ca. 4 Wochen gekündigt und damit auch eine Nebenkostenabrechnung verlangt (haben wir die letzten 4 Jahre trotz mehrmaliger mündlicher Aufforderung nicht erhalten).

Nun hat mir die Vermieterin heute einen handschriftlichen Zettel gegeben, auf dem alle Ausgaben der vergangenen 4 Jahre Aufgelistet sind (Heizöl, Wohngebäudeversicherung, Grundsteuer, Wasser, Abwasser & Kaminfeger).

Alles wurde nur in € aufgelistet und die Ausgaben beziehen sich auf das gesamte Haus. (Die Wohnung der Eigentümer ist deutlich größer als die Einliegerwohnung).

Ich würde nun gerne alles durchrechnen, um zu sehen ob es sich lohnt, also ob wir was rausbekommen würden.

Nun meine Fragen: - kann ich die Kosten für Heizung berechnen, obwohl ich den Anfangsbestand des Ölstands nicht kenne? Wie gesagt, ich habe nur die Kosten für die jährliche Betankung des Öltanks.

  • Die Wohnung der Eigentümerin ist deutlich größer als die Einliegerwohnung (kenne die genauen Zahlen nicht) aber kann ich einfach von einem Schätzwert ausgehen und sagen wir zahlen 2/5 der Ölrechnungen?

  • Müssen wir die Wohngebäudeversicherung zur Hälfte bezahlen oder wird das auch nach Wohnfläche berechnet?

  • Nach Gefühl hätte ich jetzt Wasser / Abwasser einfach durch die im Haus lebenden Köpfe verteilt, ist das richtig? Oder zahlt der Vermieter mehr, da er z. B. noch den Garten bewässert?

  • Die Eigentümerin hat einen Schwedenofen, wir nicht. Ich gehe davon aus, dass für einen solchen Ofen höhrere Schornsteinfegerkosten anfallen, richtig? Muss ich diese mittragen?

Ich hoffe, mir kann jemand helfen. Ich bin gerade ziemlich ratlos uns sauer. Das Verhältnis war die letzten 4 Jahre sehr gut, bis zum Tag der Kündigung. Nun wird uns auch noch mündlich vorgeworfen, wir hätten nie geholfen, obwohl wir immer wieder den Rasen gemäht, Schnee geschippt und allgemein ums Haus herum geholfen haben.

Vielleicht hat jemand hilfreiche Tipps für mich.

Ich bin mir bewusst, dass es eigentlich nicht meine Aufgabe ist, diese Abrechnung zu erstellen, aber ich möchte einfach wissen, ob uns noch Geld zusteht.

Herzlichen Dank vorab

Anna

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Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 20

Wenn Vorauszahlungen für Betriebskosten vereinbart sind, muss der Vermieter zwingend jährlich für einen Zeitraum von jeweils 12 Monaten abrechnen. Er hat dafür Zeit bis zum Ablauf von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes. Es ist unzulässig, über mehr als 12 Monate in einer abrechnung abzurechen. Die Abrechnung wäre (und ist bei dir) aus formellen Gründen unwirksam und damit nich erfolgt. Die Abrechnung muss auch nachvollziehbar sein. Der Zettel d. V. erfüllt diese Voraussetzungen also schon in zweierlei Hinsicht nicht.

Weise den Zettel als Abrechnung  zurück, und  fordere deshalb nunmehr den Vermieter schriftlich per Einwurfeinschreiben auf, für die vergangenen Abrechnungszeiträume ordentlich abzurechnen. Setze dafür eine Frist bis 30. Juni. Gerät er in Verzug, kündige an, dass du ab Juli die Vorauszahlungen zurückbehältst bis er abgerechnet hat. Wenn er auch bis Auslaufen deines Mietvertrages nicht abrechnet, darfst du danach alle Vorauszahlungen für die nicht abgerechneten Zeiträume zurückverlangen.

Sollten sich aus den Abrechnungen bis für das Jahr 2014 Guthaben für dich ergeben, muss er diese auszahlen. Nachzahlungen sind nicht mehr fällig. Für 15 hat er noch Zeit bis 31.12.16.

Beachte, dass dein Anspruch auf Abrechnung der Verjährung von 3 Jahren unterliegt. 2011 wäre also schon verjährt, 2012 verjährt am 31.12.2016.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 51

Nun hat mir die Vermieterin heute einen handschriftlichen Zettel
gegeben, auf dem alle Ausgaben der vergangenen 4 Jahre Aufgelistet sind

Sind vertraglich monatliche Vorauszahlungen vereinbart muß der Vermieter 1 x jährlich darüber abrechnen.

Schon allein darum ist diese Abrechnung unwirksam.

kann ich die Kosten für Heizung berechnen, obwohl ich den Anfangsbestand des Ölstands nicht kenne?

Kommt drauf an ob nach Heizkostenverordnung oder schlicht nach der Wohnfläche abgerechnet wird.

Müssen wir die Wohngebäudeversicherung zur Hälfte bezahlen oder wird das auch nach Wohnfläche berechnet?

Das kommt auf die vertragliche Vereinbarung an.

Nach Gefühl hätte ich jetzt Wasser / Abwasser einfach durch die im Haus lebenden Köpfe verteilt, ist das richtig?

Wenn vertraglich vereinbart, ja.

Die Eigentümerin hat einen Schwedenofen, wir nicht. Ich gehe davon aus,
dass für einen solchen Ofen höhrere Schornsteinfegerkosten anfallen,
richtig?

Der Schornstenfeger macht sicher alles zusammen, Emissionsmessung der Heizung und Reinigen/Prüfen Schornstein.

Die Gebühr für letzteres ist verschwindend gering. Ich glaube so 3 - 4  E.

Aber wie gesagt das was die Vermieterin da vorgelegt hat ist keine korrekte Abrechnung. Die zurück gewiesen werden sollte und korrekte Abrechnungen gefordert.

Kommentar von Annalein0702 ,

Hallo Anitari,

Danke, für deine schnelle Antwort.

Im Mietvertrag steht:

"Die Betriebskosten
werden anteilig ihrer tatsächlich anfallenden Höhe umgelegt. Der Mieter
ist verpflichtet, auf die Betriebskosten monatliche Vorauszahlungn in
Höhe von 150€ pro Monat zu entrichten. Die Betriebskosten werden -
sofern nicht die Umlegung nach unterschiedlichem Verbrauch oder
Verursachung erfolgt - nach der Anzahl der Wohnflächen verteilt."

Heißt das, auch das Wasser wird danach abgerechnet?

Kommentar von anitari ,

Heißt das, auch das Wasser wird danach abgerechnet?

Muß danach umgelegt werden. Ein anderer Umlageschlüssel, pro Person oder pro Wohnung, müßte explizit vertraglich vereinbart sein.

Und wie gesagt, die Abrechnungen hätten 1 x jährlich erfolgen müssen.

Bei, angenommen Abrechnungszeitraum = Kalenderjahr, immer spätestens bis zum 31.12. des Folgejahres.

Antwort
von schleudermaxe, 24

Die herrschende Meinung ist sich einig. Eine Abrechnung hat zu beinhalten den Abrechnungszeitraum von 12 Monaten, die Gesamtkosten des Hauses, den Verteilerschlüssel und den Anteil des Mieters.

Sie ist sich auch einig, wie ein Mieter bei fehlender Abr. vorgehen darf und was ein ehemaliger Mieter so darf.

Setze also Deine Rechte durch und viel Glück.

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 23

Spar Dir die Arbeit. Verlange nochmal korrekte Abrechnungen für die vergangenen 4 Jahre. Wenn diese nicht vorgelegt werden, verlange zumindest für die Jahre 2012, 2013 und 2014 alle Vorauszahlungen zurück. Das bedeutet dann einfach, Anzahl der Monate * 150. Eine weitere Rumrechnerei erübrigt sich dann für Dich.

Übrigens ist auch 2012 noch nicht verjährt, weil die Abrechnung dazu erst 2013 erstellt werden konnte.

Antwort
von Zakalwe, 45

Hier steht einiges zu den Besonderheiten, die das Vermieten einer Einliegerwohnung mit sich bringt:

http://www.mietrecht.org/mietvertrag/vermietung-einliegerwohnung-besonderheiten/

In eurem Fall kommt es vor allem darauf an, was denn im Mietvertrag vereinbart wurde. Habt ihr tatsächlich Nebenkostenvorauszahlungen geleistet oder eine Pauschale gezahlt? Sind die von euch zu zahlenden Nebenkosten aufgelistet oder wird auf die Betriebskostenverordnung verwiesen? Wurde ein Schlüssel zur Aufteilung von Wasser, Heizung vereinbart? Ohne das alles zu wissen, kann man recht wenig dazu sagen.

Kommentar von Annalein0702 ,

Hallo Zakalwe,
Danke, für deine schnelle Antwort.
Ich habe den Mietvertrag vor mir, darin steht:
"Die Betriebskosten werden anteilig ihrer tatsächlich anfallenden Höhe umgelegt. Der Mieter ist verpflichtet, auf die Betriebskosten monatliche Vorauszahlungn in Höhe von 150€ pro Monat zu entrichten. Die Betriebskosten werden - sofern nicht die Umlegung nach unterschiedlichem Verbrauch oder Verursachung erfolgt - nach der Anzahl der Wohnflächen verteilt."

Danke auch für deinen Link, ich werde mich heute Abend mal durchlesen ...

VG, Anna

Kommentar von Annalein0702 ,

sorry, hab ja nur eine Frage beantwortet:

im Mietvertrag ist leider bei dem Punkt Betriebskosten nichts angekreut (weder "gemäß Betriebskostenordnung", noch sind Eintragungen bei "zusätzlich weitere folgende Betriebskosten").
Gilt dann automatisch die Verordnung?

Ein Schlüssel zur Aufteilung ist leider auch nicht genannt ...

Kommentar von anitari ,

Ein Schlüssel zur Aufteilung ist leider auch nicht genannt ...

Wieso leider?

Wenn die Wohnung des Vermieter größer ist, ist das doch gut.

Ist die Umlage der Betriebskosten nach Verbrauch oder Verursachung nicht möglich und vertraglich nichts anderes vereinbart, muß der Vermieter anteilig nach der Wohnfläche Abrechnen.

Nachzulesen hier http://dejure.org/gesetze/BGB/556a.html im Abs. 1

Kommentar von anitari ,

Eins kann man schon sagen, eine Abrechnung über Zeitraum von 4 Jahren ist unwirksam.

Antwort
von dermick74, 47

Mit schwammigen Zahlen kommst Du überhaupt nicht weiter.

Der Vermieter ist verpflichtet Dir die Rechnungen ( auch als Kopie ) auszuhändigen.
Ganz sicher braucht keiner ewig zu bezahlen.......ihr habt mehrmals aufgefordert eine Nebenkostenabrechnung zu bekommen....jetzt darf nur ein gewissen Zeitraum zurückgerechnet werden, nicht ganze 4 Jahre.

Ich bin da auch nicht so richtig drin, daher empfehle ich einen Anwalt oder den Mieterschutzbund.....

Kommentar von wurzlsepp668 ,

fast richtig ....

der Vermieter ist NICHT verpflichtet, die Rechnungen (auch nicht in Kopie) auszuhändigen ...

der Mieter hat ein Recht auf Einsicht in die Unterlagen ...

wenn der Mieter Kopien haben möchte, so sind diese auf SEINE Kosten zu fertigen

und die Nebenkostenabrechnung muß spätestens 12 Monate nach Beendigung des Abrechnungszeitaumes vorliegen .....

somit dürften 3 Jahre komplett weg sein

Kommentar von dermick74 ,

Ok hab mich nicht gut ausgedrückt, ich meinte ja Einsicht :-)
Auf jeden Fall braucht ein Mieter keine Schmierblättchen entgegen nehmen 

Kommentar von anitari ,

somit dürften 3 Jahre komplett weg sein

Fast richtig;-)

Eventuelle Nachforderungen des Vermieter dürften, nein sind, weg, wenn die Abrechnungen nicht binnen 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes er- und zugestellt wurde.

Mögliches Guthaben, wie die Abrechnungen überhaupt, dagegen steht dem Mieter immer noch zu. Denn hier gilt die allgemeine Verjährungsfrist von 3 Jahren.

Kommentar von anitari ,

Der Vermieter ist verpflichtet Dir die Rechnungen ( auch als Kopie ) auszuhändigen.

Nein. Nur die Belege/Rechnungen vorlegen, wenn der Mieter das verlangt.

Antwort
von Annalein0702, 7

Hallo zusammen,

kurzes Update meinerseits (ich hoffe, das ist an dieser Stelle richtig, bin noch ganz neu hier).

Erstmal vielen Dank für eure Hilfe, ihr habt mir sehr weitergeholfen.

Wir haben nun diese "Nebenkostenabrechnung" zurückgewiesen und korrekte Abrechnungen für die einzelnen Jahre gefordert.
Die Frist haben wir auf den 30.06. gelegt.
Wir haben damit "gedroht" die zukünftigen Nebenkostenvorauszahlungen einzubehalten, falls uns bis dahin keine Abrechnung zugeht.

Ich hoffe, das hat nun Wirkung ... Gehört haben wir von ihr leider nichts mehr (außer lautes meckern im Hausflur, aber das überhören wir gekonnt).

Nochmals vielen lieben Dank für eure Hilfe.

Liebe Grüße
Anna

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