Frage von Folkopo, 135

Nachbarstreit: Darf die Hausverwaltung von mir (Eigentümer) verlangen meinen Mieter abzumahnen obwohl sie selbst gar nicht mit dem Mieter gesprochen hat?

Hallo,

sorry das wird jetzt länger.

Ich bin Eigentümer einer Wohnung mit 8 Parteien, die ich seit August vermietet habe. In den anderen Wohnungen sind andere Eigentümer, die höheren Alters sind.

Meine Wohnung habe ich seit August an eine marokkanische Familie mit 3 Kindern vermietet. Ich selbst wohne jedoch nicht dort.

Meine Mieter kommen mit den Nachbarn überhaupt nicht klar. Die Nachbarn haben sich bei mir und bei der Hausverwaltung beschwert. Mein Mieter und seine 3 Kinder wären laut und seine Frau wäre angeblich aggressiv.

Vor 2 Wochen verlangte die Hausverwaltung von mir per E-Mail, meinen Mieter abzumahnen und ihnen eine Kopie der Abmahnung zuzuschicken.

Dabei hat die Hausverwaltung noch gar nicht mit dem Mieter gesprochen und sich die andere Seite angehört. Ich habe mit meinem Mieter ein ernstes Wort gesprochen. Dieser sagte mir, dass er von den Nachbarn angefeindet wurde und ihnen teilweise der Stinkefinger und anderes gezeigt wurde. Ich bat meinen Mieter, mit der Hausverwaltung zu sprechen und seine Sicht darzustellen und das Ganze friedlich zu klären. Mein Mieter versprach mir, mit der Hausverwaltung zu sprechen, hat es aber bis heute (2 Wochen später) noch nicht getan.

Heute schrieb mir die hausverwaltung und sagte mir, sie werden rechtliche Schritte einleiten, falls ich ihn nicht abmahne.

Meine Frage an Euch:

1.) Darf die Hausverwaltung von mir verlangen, ihn abzumahnen, nachdem sie nur die eine Seite gehört hat? Nach meinem logischen Verständnis müsste sie sich doch erst beide Seiten anhören und müsste sich selbst erst mit meinem Mieter in Verbindung setzen?

2.) Was soll ich als Vermieter machen? Ich wohne nicht dort und bekomme 2 Gegendarstellungen, die ich überhaupt nicht beurteilen kann? Wie verhalte ich mich korrekt?

Vielen Dank

Antwort
von Interesierter, 105

Zu 1. Die Hausverwaltung kann vieles verlangen. Durchsetzen wird sie dieses Verlangen kaum können, denn es fehlen entsprechende Sanktionsmöglichkeiten. Was will die Hausverwaltung machen, wenn du es nicht machst? Dich verklagen?

Zu 2. Es wäre vielleicht ganz gut, wenn du ein Gespräch zwischen deiner Hausverwaltung, deinem Mieter und dir selber vermitteln könntest, bei dem diese Themen zur Sprache kommen. Dass 3 Kinder Lärm machen, ist doch vollkommen normal und auch nicht weiter zu beanstanden. Dass eine marokkanische Familie in Deutschland angefeindet wird, ist nicht in Ordnung, aber doch "normal". Schau dir die Wahlergebnisse vom Sonntag an und du weisst alles. Wie gesagt, die beiden Parteien sollten gemeinsam an einen Tisch geholt werden, damit ihr das Ganze in Ruhe besprechen könnt. Ein eskalierender Briefwechsel bringt euch nicht weiter.

Kommentar von ChristianLE ,

Was will die Hausverwaltung machen, wenn du es nicht machst? Dich verklagen?

Das mit der Klage ist ein guter Ansatz. Ich verweise auch hier auf § 18 WEG.

Kommentar von Interesierter ,

Da lache ich mich schlapp!!

Eine Abmahnung wegen Ruhestörung durch 3 Kinder, die nicht schriftlich sondern nur mündlich erfolgte, soll eine so schwere Pflichtverletzung darstellen, die dieses Mittel rechtfertigen würde?

Der Eigentümer muss gar nichts tun. Er hat seinen Mieter abgemahnt. Ob er dies mündlich oder schriftlich tut, ist ihm überlassen.

Bleib bitte auf dem Teppich uns schiesse nicht mit Kanonen auf Spatzen!

Kommentar von ChristianLE ,


Er hat seinen Mieter abgemahnt.

Das steht wo? Er hat eben nicht abgemahnt. Ein persönliches zur Rede stellen ist keine Abmahnung.


Eine Abmahnung wegen Ruhestörung durch 3 Kinder, die nicht schriftlich sondern nur mündlich erfolgte, soll eine so schwere Pflichtverletzung darstellen, die dieses Mittel rechtfertigen würde?

Ich habe hier bewusst den Extremfall gewählt, da viele Eigentümer der Meinung sind, sie können machen, was sie wollen, ohne rechtliche Folgen befürchten zu müssen.

Inwiefern ein Klage zum Erfolg führt, kann ich nicht beurteilen, allerdings halte ich es für leichtsinnig zu behaupten, dass die Gemeinschaft damit baden geht.

Vielleicht hat der Richter am AG auch ein paar Marokkaner im Haus, die ihn in deiner Eigentumswohnung nerven?


Kommentar von Interesierter ,

Eine Abmahnung ist grundsätzlich formfrei, also auch mündlich gültig. 

Inwiefern hier tatsächlich ein vertragswidriges Verhalten des Mieters vorliegt, ist ja noch nicht mal raus. Um überhaupt eine Chance auf Erfolg zu haben, müssten genaue Sachverhalte vorgetragen und belegt werden. Von alledem ist hier keine Spur zu sehen. Lärm durch spielende Kinder ist hinzunehmen. Das ist gängige Rechtsprechung. 

Zu der behaupteten "Aggressivität" der Frau des Mieters müssten genauere Angaben gemacht werden. Ebenfalls berücksichtigt werden muss dabei, dass die Familie fortwährend von den Personen, die sich hier beschweren, beleidigt wird. Wir könnten hier genausogut anders herum argumentieren und den Vorwurf "Mobbing" ins Spiel bringen. 

Eine Klage seitens der Hausverwaltung auf dieser Grundlage hat keinerlei Erfolgsaussichten. 

Kommentar von KaeteK ,

ich persönlich denke, dass die Marokkaner die besseren Karten vor Gericht haben. Es wird ihre Kultur berücksichtigt, 3 Kinder - hinzu kommt, dass der Staat im Moment eh kaum Möglichkeiten hat, diese Leute unterzubringen. lg

Kommentar von Interesierter ,

Die Marokkaner haben definitiv die besseren Karten. Die Beweislast für Ruhestörung liegt bei der Hausverwaltung. Hier reicht aber die Behauptung "es ist laut" nicht aus.

Dazu müsste angeführt werden, wann, wie oft, zu welchen Uhrzeiten durch welche Tätigkeiten es wie laut ist. Das müsste dann auch noch durch entsprechende Beweise unterfüttert werden.

Und selbst dann haben wir noch die Hürde der Zumutbarkeit des Lärms durch spielende Kinder.

Als Keule haben wir auch noch die Beleidigungen der Anwohner gegenüber der Familie, was als Mobbing zu werten ist und damit die Aussagen der Mieter praktisch wertlos macht.

Diese Klage vor Gericht und es gibt eine krachende Niederlage für die Kläger, die sehr viel Glück und Wohlwollen des Gerichts haben müssen, wollen sie nicht selbst belangt werden.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 97

Darf die Hausverwaltung von mir verlangen, ihn abzumahnen, nachdem sie nur die eine Seite gehört hat? Nach meinem logischen Verständnis müsste sie sich doch erst beide Seiten anhören und müsste sich selbst erst mit meinem Mieter in Verbindung setzen?

Die Verwaltung ist nicht Vertragspartner des Mieters, sondern Du.

Kommentar von johnnymcmuff ,

Was kann dem Vermieter schlimmstenfalls passieren, wenn der Mieter z.B. weiter den Hausfrieden stört oder gar schlimmeres, aber der Vermieter nicht reagiert?

Kommentar von ChristianLE ,

Da würde ich mal vorsichtig auf den § 18 WEG verweisen.

Kommentar von johnnymcmuff ,

Das wäre dann wohl der Super-Gau.

Kommentar von Interesierter ,

1. Eine so schwere Pflichtverletzung kann eine nicht erfolgte Abmahnung gar nicht sein.

2. Die Abmahnung wurde ja ausgesprochen. Sie wurde mündlich ausgesprochen. (Ist zumindest so der Fragestellung zu entnehmen)

3. Ob die Vorwürfe überhaupt zutreffen oder ob es sich hier nur um den ganz normalen Lärm, den 3 spielende Kinder nun mal machen, handelt wäre vorab zu klären. 

4. Die fortgesetzten Beleidigungen durch die Leute, die sich "gestört" fühlen, denen die Familie ausgesetzt ist, werden den Richter sicherlich auch interessieren.

Fazit: Die Klage geht sang- und klanglos baden.

Kommentar von DerHans ,

Wenn der Wohnungseigentümer seiner Pflicht den anderen Eigentümern nicht nachkommt, hat er die Kosten dafür zu tragen. Z.B. Mietkürzungen der betroffenen anderen Parteien.

Kommentar von Interesierter ,

Lärm von spielenden Kindern ist von den anderen Mietern zu tolerieren. Ob hier überhaupt ein abmahnungswürdiges Verhalten des Mieters vorliegt, wage ich zu bezweifeln. 

Antwort
von TrudiMeier, 107

Nein, die Hausverwaltung muss m. E. nicht vorher mit deinem Mieter sprechen. Dessen Vertragspartner bist du. Die HV kann dich aber m. E. auch nicht zwingen jemanden abzumahnen. Bedenklich allerdings finde ich schon, dass sich dein Mieter nicht an sein Versprechen hält, mit der HV zu sprechen.

Mit welchen rechtlichen Schritten, droht denn die HV? Das würde mich mal interessieren.

Kommentar von Folkopo ,

so war das nicht gemeint. Ich meinte, die HV sollte doch mit dem Mieter sprechen weil sie unmittelbar für das Haus zuständig ist. Und für das was sich dann aus den Gesprächen mit den Streitparteien herauskristallisiert, muss dann der entsprechende Vermieter seinen Mieter abmahnen. 

Dies ist mein logisches Verständnis. Ist das rechtlich der falsche Weg?

Kommentar von TrudiMeier ,

Ich habe schon verstanden, wie du das meintest. Es ändert aber nichts daran, dass nicht die HV mit dem Mieter sprechen muss, sondern du als Vermieter.  Das ist deine Aufgabe. Auch wenn es dir logisch erscheint, weil die HV "näher dran ist".  Jedoch ist es die HV der Eigentümergemeinschaft und die wenden sich logischerweise bei Problemen an dich.


Und für das was sich dann aus den Gesprächen mit den Streitparteien herauskristallisiert, muss dann der entsprechende Vermieter seinen Mieter abmahnen. 


Nein, so funktioniert das nicht. Du bist als Vermieter in der Pflicht und kannst deine Aufgaben nicht auf die HV abwälzen und dann möglicherweise nur die Abmahnung schreiben. Du musst dich schon selbst kümmern.

Klar, es sollten sich hier alle an einen Tisch setzen.  Aber du kannst dich da nicht raushalten und nur bei Bedarf ´ne Abmahnung schreiben.

Kommentar von DerHans ,

Deinen Vertrag mit der Hausverwaltung kennst du doch nur selbst.

 Ist diese damit beauftragt, Streitigkeiten mit den einzelnen Mietern zu schlichten? 

Dann würde sie wohl einen erheblich höheren Preis für diese Dienstleistung verlangen.

Antwort
von ChristianLE, 91

Die Hausverwaltung ist (wie der Name schon sagt) für die Verwaltung des Hauses im Sinne des WEG zuständig.

Da ich aufgrund deiner Fragestellung vermute, dass diese Hausverwaltung nicht mit der unmittelbaren Sondereigentumsverwaltung deiner Wohnung beauftragt wurde, wird und muss sie auch nicht mit deinem Mieter sprechen.

Das ist allein deine Aufgabe.

Die Hausverwaltung handelt hier nur im Sinne aller anderen Eigentümer und kann dich auffordern, für Ruhe innerhalb der Wohnung zu sorgen.

Was soll ich als Vermieter machen?

Mit den beteiligten Eigentümern und deinen Mietern sprechen. Grundsätzlich ist hier anzunehmen, dass die Beschwerden wohl gerechtfertigt sind, wenn diese von allen Bewohnern kommen.

Kommentar von Interesierter ,

Schon die letzte Aussage würde ich gleich mal in Zweifel ziehen. Nur weil mehrere Leute gegen eine Migrantenfamilie vorgehen, ist dies noch lange kein Grund für die Annahme, sie wären mit ihren Anschuldigungen im Recht.

Dass 3 Kinder spielen und auch mal Krach machen, dürfte selbstverständlich sein. Da Deutsche in der Regel keine 3 Kinder haben, sind viele Deutsche diesen Umstand auch nicht mehr gewöhnt.

Kommentar von TrudiMeier ,

Nicht nur das. Der FS schreibt:

In den anderen Wohnungen sind andere Eigentümer, die höheren Alters sind.

Ich denke, die ganze Kombination passt nicht zusammen.  Die anderen Eigentümer haben sich das wahrscheinlich etwas ruhiger in ihrem Alltag vorgestellt, als mit spielenden lärmenden Kindern vor der Tür und im Haus. Dazu kommt dann eben noch, dass es sich um eine marokkanische Familie handelt und dann auch noch gleich 3 Kinder.

Kommentar von ChristianLE ,

Diese ganze Geschichte ist hier zweifelhaft. Stellt sich also die Frage, wie diese gelöst werden kann.

Im Extremfall muss dann ein Richter entscheiden.

Auf jeden Fall steht hier nicht Aussage gegen Aussage, da eben Beschwerden mehrere Personen vorliegen.

Ob dies nun einen fremdenfeindlichen Hintergrund hat, wage ich nicht zu beurteilen.

Kommentar von TrudiMeier ,

Ich will hier auch nichts unterstellen. Ich glaube hier nicht an einen fremdenfeindlichen Hintergrund. Aber ältere Herrschaften (wobei hier "älter" noch genauer hinterfragt werden müsste) sind sich verdammt einig, wenn es um ihre geheiligte Ruhe geht. Den Grund der Beschwerden stelle ich nicht in Frage. Kinder machen nun mal Lärm und drei mehr als eins.

Kommentar von Interesierter ,

Und Lärm durch spielende Kinder ist gem. aktueller Rechtsprechung nun mal zu tolerieren. Der ganze Vorwurf an sich steht schon auf tönernen Füßen.

Kommentar von ChristianLE ,

aber nicht uneingeschränkt. Unabhängig davon gibt es ja auch Beschwerden über die aggressive Frau.

letztendlich kann nur der Vermieter vor Ort entscheiden, was zu tun ist. Alles andere ist sinnlose Spekulation.

Kommentar von Interesierter ,

Wenn die Frau durch Beleidigungen und Stinkefinger fortgesetzt gemobbt wird, ist eine gewisse Aggressivität durchaus verständlich und wohl keineswegs zu verurteilen. 

Gehen wir einfach mal den anderen Weg und fordern die Hausverwaltung auf, das fortgesetzte Mobbing zu unterbinden. 

Kommentar von KaeteK ,

Und in ihrer Kultur gehen die Kinder erst um Mitternacht schlafen - da kann mir schon vorstellen, dass es Ärger geben kann. Ich weiß das aus meiner Nachbarschaft. Schwierig, hier einen Rat zu geben. Vielleicht wäre es gut, wenn sich alle an einen Tisch setzen und versuchen gemeinsam eine Regelung zu finden. Allerdings muß man mit den Marokkanern Vorarbeit leisten. Sie müssen verstehen, um was es hier geht und bereit sein, eine Lösung zu finden. Dann der nächste Schritt. lg

Kommentar von TrudiMeier ,

Ich kann mir aber irgendwie nicht vorstellen, dass die älteren Herrschaften einen Stinkefinger zeigen........

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietrecht & Wohnung, 126

Darf die Hausverwaltung von mir verlangen, ihn abzumahnen, nachdem sie nur die eine Seite gehört hat? 

Selbst wenn beide Seiten gehört wurden, Du als Vermieter bist Vertragspartner und entscheidest, ob Du eine Abmahnung schreibst.

Aber die Eigentümergemeinschaft kann verlangen das sich Dein Mieter ordentlich benimmt, bzw. Du mit ihm darüber redest.

Nach meinem logischen Verständnis müsste sie sich doch erst beide Seiten anhören und müsste sich selbst erst mit meinem Mieter in Verbindung setzen?

Das wäre schön, wenn man das immer so machen würde, aber oft beschwert sich eine Partei und der Vermieter hört sich das an und schreibt eine Abmahnung.

2.) Was soll ich als Vermieter machen? Ich wohne nicht dort und bekomme 2 Gegendarstellungen, die ich überhaupt nicht beurteilen kann? Wie verhalte ich mich korrekt?

Alle an einen Tisch setzen und reden.

Kommentar von KaeteK ,
Alle an einen Tisch setzen und reden.

So ist es! lg
Antwort
von DerHans, 102

Eine Abmahnung ist eine Sache zwischen den Vertragspartnern. 

Die Hausverwaltung ist nur ein Dienstleister. Die hat mit der Streitschlichtung nichts zu tun. Sie könnte ja auch keine Kündigung gegen deinen Mieter aussprechen.

Wenn du dich außer Stande siehst, das deinen Mietern bei zu bringen, kannst du sehr schnell selbst einen Schadensersatzforderung auf dem Tisch haben.

Antwort
von Goodnight, 84

Verlangen, dass sich alle zusammen an einen Tisch setzen.

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