Frage von engeldeslichts, 95

Nach fast sieben Monaten, kommt mein Ex-Vermieter mit neuen Mängeln?

Hallo, so mein Ex-Vermieter hat sich gemeldet, nachdem er Post von meinen Anwalt bekommen hat. Nun ist es so, dass er wahnwitzige Mängel jetzt nach knappen 7 Monaten erst festgestellt hat. Z.B. Bohrlöcher in Wänden, Wasserschaden im Laminat. Heizung leer gelaufen, weil kein Heizöl da war usw. Ich lese überall, das man als Vermieter nur sechs Monate Zeit hat, weitere Mängel nach Auszug anzuzeigen. Übrigens wir hatten ein Abnahmeprotokoll erstellt und da stand Wohnung alles Ok. Mit meinen Anwalt habe ich erst nächste woche wieder einen Termin. Wer weiß denn jetzt wie ich weitermachen soll, weil die KAution hätte ich doch gerne zurück. Aber es wird wohl auf einen Gerichtsstreit hinauslaufen

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 31

Es gibt kein Gesetz, dass sagt, dass der Vermieter 6 Monate Zeit hat, um versteckte Mängel zu melden. Auch nicht, dass er so lange die Kaution zurück halten kann. Es hat sich lediglich Rechtssprechung durchgesetzt, dass man sich als Vermieter so lange Zeit nehmen kann.

In Deinem Fall waren es nun 6 Monate + ca. 30 Tage. Falls es so war, dass der Vermieter nachweislich noch im September seinem Anwalt mitgeteilt hat, dass es noch versteckte Mängel gab und der Anwalt lediglich etwas lange gebraucht, um Dir zu antworten, könnte es gut sein, dass ein Gericht solche Mängel auch nach 7 Monaten noch anerkennt. Wichtig ist aber, dass es tatsächlich versteckte Mängel waren und dass diese Mängel tatsächlich auf Dich als Verursacher zurück geführt werden können.

Bohrlöcher in Wänden:

Kein versteckter Mangel. Kann er vergessen.

Wasserschaden im Laminat:

Möglicherweise konnte bei der Übergabe ein oberflächlicher Schaden nicht erkannt werden und erst beim Aufstellen der Möbel durch den neuen Bewohner fiel auf, dass das Laminat von unten her aufgequollen ist. Das könnte ein versteckter Mangel sein, müßte aber dann sehr genau beschrieben oder fotografiert worden sein und der Zeitpunkt ist wichtig, wann der Schaden von wem entdeckt wurde, sodass eindeutig geklärt werden kann, wer der Verursacher ist.

Hier handelt es sich darüber hinaus um einen typischen Haftpflichtschaden. Das bedeutet, dass der Schaden, wenn er durch ein einmaliges Ereignis verursacht wurde, von Deiner Privathaftpflichtversicherung übernommen wird. Voraussetzung dafür ist, dass er sofort nach Bekanntwerden gemeldet wird und dass die Versicherung auch Gelegenheit bekommt, sich den Schaden anzusehen, um selbst ermitteln zu können, ob es ein Haftpflichtschaden ist oder nicht. Möglicherweise übernimmt die Versicherung den Schaden aber ganz ohne Probleme.

Deshalb jetzt unbedingt Deiner Versicherung melden.

Heizung leer gelaufen:

Wenn zum Zeitpunkt der Übergabe noch Öl im Tank war und die Heizung funktionierte, was im Protokoll wohl bestätigt wurde, kann dieser Schaden Dir nicht angelastet werden.

Zu usw. kann ich natürlich nichts sagen.

Grundsätzlich aber gilt, dass Du am besten alle Schäden, die außer dem Laminat noch gemeldet wurden, Deiner Versicherung meldest. Diese hat nicht nur die Pflicht berechtigte Ansprüche zu erfüllen, sondern auch, unberechtigte abzuwehren. Insofern hätte sie zumindest in diesen Punkten auch die Leistungen Deines Rechtsanwalts und evtl. Prozesskosten zu erstatten, wenn es zu einem Gerichtsprozess wegen Laminat, Heizung etc. kommen sollte.


Also unbedingt mit Deiner Versicherung in Kontakt treten und natürlich soll auch Dein Anwalt entsprechend antworten. Sich auf die Position zurück zu ziehen, dass 6 Monate seit dem Auszug vorbei sind, reicht u. U. nicht aus, wenn Du vor Gericht erfolgreich sein willst.

Du bist  nicht unter Zeitdruck. Lieber sorgfältig vorgehen, als sich durch einen Schnellschuss weitere unnötige Verzögerungen einfangen.

Kommentar von engeldeslichts ,

Nein in dem Schreiben vom Meinen Ex-Vermieter stand drinne, das er sich jetzt auch einen Anwalt nehmen wird. Hätte ich die Kaution nicht zurückgefordert, hätte sich mein Ex.Vermieter nicht mehr gemeldet. Er hat einen sehr schlechten Ruf als Vermieter, was ich damals vor 9 Jahren nicht wußte.

Kommentar von bwhoch2 ,

Also kam das Schreiben noch nicht von seinem Anwalt. Damit hat er natürlich etwas schlechtere Karten.

Dennoch solltest Du Schäden, die er anmeckert (Laminat, Heizung usw.) Deiner Versicherung melden.

Den Heizungsschaden wird sie ablehnen. Damit brauchst Du ihn dann auch nicht zu bezahlen. Wenn die Versicherung aber das Laminat (anteilig) bezahlt, soll es doch so sein. Bei "usw." genauso. Wenn nicht, muss die Versicherung in der Funktion als Rechtsschutzversicherung für Dich tätig werden.

Unabhängig davon wird Dir der Anwalt auch mitteilen, ob es z. B. Sinn macht, gegenüber dem Ex-Vermieter gar nicht auf den Brief einzugehen, sondern direkt einen gerichtlichen Mahnbescheid zu beantragen.

Das ist schon mal deswegen von Vorteil, weil es Zeit spart. Die Sache mit der Versicherung würde parallel laufen.

Gegen einen Mahnbescheid, kann der Vermieter Widerspruch einlegen. Ob er es tut, wirst Du sehen. Sobald er Widerspruch eingelegt hat, kannst Du auf Rückzahlung klagen evtl. sogar völlig unabhängig davon, ob er noch Anspruch auf Schadensersatz hat oder nicht, denn er hatte genug Zeit, seine Ansprüche anzumelden und nun ist die Rückzahlung der Kaution fällig. (Ggf. abzgl. evtl. noch nachzuzahlender Betriebskostenanteile)

Kommentar von engeldeslichts ,

Mein Anwalt hat heute noch einmal ein Schreiben aufgesetzt, mit einer letzten Frist, um die Kaution zurückzubezahlen, sonst klagen wir. Der Versicherung habe ich mittlerweile das Abnahmeprotokoll und das Schreiben von meinen Ex-Vermieter geschickt

Kommentar von bwhoch2 ,

Danke für die Auszeichnung.

Das geht dann wohl seinen Gang, den es gehen muss.

Ob nach Fristverstreichung noch ein Mahnbescheid beantragt wird oder direkt geklagt wird, das entscheidet Dein Rechtsanwalt sicher richtig.

Der normale Weg, um Geld einzutreiben, ist der über einen Mahnbescheid, denn dieser ist natürlich von der Kostenseite her deutlich günstiger und auch der Aufwand bei Gericht, der nur dann anfällt, wenn wirklich ein Widerspruch kommt.

Wenn aber der Anwalt der Meinung ist, dass sowieso ein Widerspruch kommen wird, was durch das jetzt schon vorliegende Schreiben dokumentiert wird, kann er auch direkt klagen. Man spart dadurch dann natürlich erheblich Zeit ein und das Kostenrisiko liegt, wie es aussieht, ausschließlich beim Vermieter.

Kommentar von engeldeslichts ,

Kleiner Zwischenbericht, mittlerweile hat sich mein Ex-Vermieter einen Anwalt genommen, und weitere Mängel angezeigt. Es wird vor Gericht gehen, Gott sei Dank habe ich eine Rechtsschutzversicherung. Habe den Anwalt gewechselt und endlich habe ich einen, der mit Sachverstand dran geht und nicht nur Phrasen schreibt. Bin neugierig wie das weiter geht

Antwort
von Interesierter, 21

Ich denke mal, eure Fronten sind einigermaßen verhärtet.

Grundsätzlich hast du aber gute Karten, wenn du ein mängelfreies Übergabeprotokoll, von ihm unterschrieben und ohne weitere Vorbehalte versehen, vorliegen hast. Dieses ist rechtstechnisch ein sog. "negatives Schuldanerkenntnis". Das heisst, der Vermieter hat hier bestätigt, dass er keine Forderungen aus Mängeln mehr gegen dich hat.

Selbst wenn jetzt noch etwas auftaucht, ist das sein Problem. Deswegen solltest du darauf gar nicht eingehen. Das hätte dir aber dein Anwalt schon sagen können.

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 29

Diese 6-Monate-Frist bezieht sich nur auf den Zugriff des Vermieters auf die Kaution. Auch nur einen Tag überschritten ist die Kaution aktuell nicht mehr angreifbar bis auf einen Restbetrag, der der kommenden BK-Abrechnung noch dem Vermieter geschuldet ist. Dennoch kann der Vermieter Mängel aus dem ehemaligen Mietverhältnis geltend machen, du kannst aber auch sofort widersprechen, wenn hier falsche Angaben gemacht wurden.

Daher ist der Vermieter unter Fristsetzung aufzufordern die Kaution abzurechnen. Das Schreiben durch Einwurfeinschreiben zugangssicher dem Vermieter zustellen.

Wenn der Vermieter meint, dass du nach mehr als 6 Monaten nach Mietende immer noch für Schäden haften sollst, dann muss er unter Offenlegung der Beweise am Amtsgericht Zivilklage erheben. Gibt der Vermieter nach Abrechnung der Kaution den größten Teil nicht zurück, kannst du ebenso Klage erheben.

Was hat denn dein Anwalt dem Vermieter geschrieben? War das schon die Aufforderung zur Herausgabe der Kaution?
 

Kommentar von engeldeslichts ,

Ja er wollte eine genaue Aufstellung haben und gleichzeitig Frist gesetzt um die Kaution zu überweisen

Kommentar von Gerhart ,

Sehr durchsichtige Retourkutsche des Vermieters. Dein RA macht das jetzt bestimmt richtig.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 12

Du hast recht. Mängel mit Schadenersatzforderungen muss der Vermieter binnen 6 Monaten ab Rückgabe der Wohnung (also nicht zwingend  ab Ablauf der Kündigungsfrist) geltend machen. Danach ist seine Forderung verjährt. Da reicht nicht ein Brief von ihm oder seinem  Anwalt innert der Frist um die Verjährung zu hemmen,  er muss binnen der Frist geklagt haben.

Demzufolge darf er jetzt auch diese Forderungen nicht mit der Kaution aufrechnen

Antwort
von ChristianLE, 23

Selbst wenn die Forderungen berechtigt wären (was sie nicht sind), dann verjähren diese nach § 548 BGB bereits nach 6 Monaten.

Ich würde hier schriftlich und nachweislich die Auszahlung der Kaution innerhalb einer bestimmten Frist fordern. Nach Ablauf könntest Du die Forderung mittels Mahnbescheid geltend machen.

Aber Achtung: Einen angemessenen Teil der Kaution kann der Vermieter für offene Betriebskostenabrechnungen einbehalten.

Antwort
von imager761, 9

Ist die Wohnung denn am 30.03. auch zurückgegeben worden (Datum Übergabeprotokoll)?

Dann wären zwar Forderungen gem. § 548 BGB nach 6 Monaten verjährt, nicht aber Ansprüche aus § 536c 2 BGB: "Unterlässt der M die Anzeige [über einen Mangel der Mietsache, die eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich macht], so ist er dem VM zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet."

Meint, wer z. B. einen Wasserschaden am vermieterseits gestellten Laminat verschweigt, und ohne notwendige Bautrocknung Schimmelbildung und Vergammeln des Belags hinnimmt, kommt dafür unbegrenzt auf.

G imager761


Kommentar von engeldeslichts ,

Das Abnahmeprotkoll haben wir am 30.03 bekommen, bei der Schlüsselübergabe. Von dem angeblichen Laminatschaden, war da keine Rede. Das kam jetzt erst in dem Schreiben im Oktober. Ich habe jetzt das Abnahmeprookoll und das Schreiben von meinen Ex-Vermieter meiner Hapftpflichtversicherung geschickt. Es gab keinen Laminatschaden, im Gegenteil, wir haben jedes Jahr den Schimmel bekämpfen müssen, weil an den Hauswänden Frost entstand, und es dadurch geschimmelt hat. Das haben wir auch mehrfach angemahnt, aber es ist nie was passiert.

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietrecht, 9

Dein Anwalt wird dir schon sagen ob der Vermieter damit durchkommt.

Ich denke nicht dass er noch Forderungen stellen kann. 6 Monate sind 6 Monate und nicht 6 Monate und ein oder mehrere Tage.

Antwort
von FlyingDog, 34

Hallo.

Gerade im Netz gelesen:

Fallen dem Vermieter nach der Schlüsselübergabe Mängel auf, die nicht im Übergabeprotokoll stehen, hat er Pech. Was nicht im Übergabeprotokoll vermerkt ist, kann der Vermieter hinterher auch nicht für Schadenersatz geltend machen. (Landgericht Braunschweig, Az. 6 S 175/94).

Quelle:

http://m.focus.de/immobilien/mieten/kratzer-im-parkett-mies-gestrichen-eingepark...

Antwort
von DerHans, 38

Offene Mängel hätte er bei der Endabnahme monieren müssen.

"Versteckte Mängel" muss er innerhalb von 6 Monaten nachmelden.

Kommentar von engeldeslichts ,

Naja es war Winter, als war doch klar das die Heizung anbleibt, da kann er mir doch die Kosten für den Heizungsmonteur nicht aufs Auge drücken, weil das Heizöl leer war. Am Tag des Auszuges haben wir ja sogar den Heizölstand aufgeschrieben. Desweiteren angebliche Bohrlöcher sind ja auch keine versteckte Mängel, oder das Laminat. Außerdem sind wir am 30.03 ausgezogen und sein Schreiben kam am 25.10. Also nach den 6 Monaten

Kommentar von DerHans ,

Dafür hast du dann ja den Anwalt, um diesen Behauptungen entgegen zu treten.

Kommentar von Interesierter ,

Bohrlöcher und ein evtl. leerer Heizöltank sind offen sichtbare Mängel.

Wobei der Fragesteller ja ausführt, dass zum Zeitpunkt der Übergabe noch Öl im Tank war.

Folglich ist das Übergabeprotokoll hier als "negatives Schuldanerkenntnis" zu werten und die Sache ist einfach nur durch.

Antwort
von Wonnepoppen, 39

du wirst wohl den Termin beim Anwalt abwarten müssen, ob Klarheit zu haben?

Antwort
von schelm1, 20

Das ist ein gefundenes Fressen für Anwälte!

Der Vemieter wird seine Ansprüche beweisen müssen; geliches gilt für die Wahrung von Fristen!

Kommentar von engeldeslichts ,

Gott sei Dank habe ich eine Rechtschutzversicherung. Ich wäre gerne sauber rausgegangen, aber wenn keine Reaktion vom Vermieter kommt, und nur eine saubere Nebenkostenabrechnung verlangt, mit Kautionsrückzahlung, und dann so ein Schreiben kommt, fällt man aus alles Wolken

Antwort
von ScharldeGohl, 18

Zuallererst gibt es ja mal das Übergabeprotokoll, und das gibt dir schon in vielen Punkten Recht.

Denn da hätte er schon die Bohrlöcher monieren müssen, aber auch nur wenn sie mehr wären als es in den entsprechenden rechtlichen Vorschriften erlaubt ist. Da gibt es nämlich genaue Zahlen, wie viel Bohrlöcher auf einem Quadratmeter sein dürfen, und ab wann ein Mieter zur Beseitigung dieser Bohrlöcher verpflichtet ist. Wenn er das vorher nicht bemängelt hat, dann steht er jetzt wirklich schlecht da.

Was die Heizung anbelangt, wenn ihr da den entsprechenden Füllstand auf dem Übergabeprotokoll notiert habt, bist du damit auch aus dem Schneider.

Ich vermute mal, dass es wie so oft ein verzweifelter Versuch eines Vermieters ist, nachträglich noch ein bisschen Kohle herauszuschlagen. Du bist jetzt beim Anwalt, und das ist gut so. Jeder weitere Kontakt sollte wirklich über den Anwalt laufen, lass dich da nicht nicht zu irgendwelchen Äußerungen hinreißen, sondern liefere jedes Schreiben bei deinem Anwalt ab.

Kommentar von engeldeslichts ,

Mir kommt das auch so vor, als das er nochmal Geld rausziehen will. Er wollte das Haus verkaufen und nun steht das Haus seit sechs Monaten leer. Bzw er und seine Family waren drinne

Antwort
von mirolPirol, 46

Dann ist das eben so, denn vor Gericht wird der Vermieter ebenfalls verlieren! Wenn es ein Übergabeprotokoll gibt, dann musst du dir keine Gedanken machen. Wenn dein Gegner vor Gericht zieht, ist das sein gutes Recht, da musst du durch. Es ist ärgerlich, weil er auf der Kaution sitzt, aber das musst du aushalten.

Antwort
von Pauli1965, 31

Abwarten was dein Anwalt sagt. Kannst ja versuchen noch vorher mit ihm zu sprechen.

Antwort
von TrudiMeier, 9

Dein Vermieter hat allen Ernstes 7 Monate gebraucht um festzustellen, dass Bohrlöcher in den Wänden sind? Respekt.

Antwort
von DerServerNerver, 52

Ja, besprich das lieber mit deinem Anwalt. Normalerweise hat man bei sowas 2-wöchige Fristen, von daher reicht ein Treffen in einer Woche.

Kommentar von bwhoch2 ,

Lass Dich nicht hetzen, wenn Du nicht kurzfristig einen Termin bekommst. In drei Wochen oder drei Monaten kannst Du auch noch erwidern, denn es geht um das, was Du vom Vermieter willst und nicht umgekehrt.

Antwort
von herja, 12

Das Abnahmeprotokoll zählt. Das wird dir auch dein Anwalt sagen.

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