Frage von Miandro, 82

Muss sich der Vermieter um defekte Heizung kümmern?

Hallo zusammen,

in unserer Mietwohnung in München ist folgender Fall aufgetreten.

In der kalten Jahreszeit hört man bei uns (vor allem nachts) starke Klopfgeräusche, die man auf die Heizungen zurückführen kann. Wir dachten zuerst man müsste einfach die Heizkörper entlüften. Das geschah aber dann nicht, da die Heizungsfirma nie aufgetaucht ist. Dieses Jahr (ja wir haben das einen ganzen Winter mitgemacht) sind die Geräusche wieder stark zu hören. Teils so störend, dass man davon wach wird und es auf den Schlaf geht. Nun haben wir den Vermieter wieder mit Nachdruck gebeten etwas zu unternehmen. Eine Woche später kam ein Sanitär-Meister und stellte fest, dass es sich nicht um Luft im Heizkörper handelt, sondern um Dichtringe in den Heizungsrohren, die mit in der Wand verbaut sind. Wird die Heizung (egal wo im Haus) angeschaltet, erwärmen sich die Dichtringe, dehnen sich aus und fangen an Platz zu suchen wo keiner ist, da die Wand gegendrückt. Daher kommt das Klopfen. Empfehlung: Wand aufmachen und Ringe ersetzen (über 40 Jahre alt). Nun habe ich seit einiger Zeit nichts mehr von meinem Vermieter gehört und auch auf mehrfache Nachfrage wurde ich bisher abgewürgt.

Generelle Frage ist, ob er dagegen etwas machen muss? Oder welche Möglichkeiten wir haben, da es langsam wirklich Schlaf kostet. Ist mit einer Mietminderung zu rechnen oder wie gehe ich am besten bei dieser Angelegenheit vor?

Danke für eure Tipps!

BG Miandro

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von Lukei, 25

Der Vermieter ist verantwortlich für das ordnungsgemässe Funktionieren der Heizung. Was du machen kannst, du gehst am besten zum Mieterbund, dort sitzen Fachleute, die dich beraten können.

Der Mieterbund setzt sich dann mit dem Vermieter in Verbindung und versucht ihn zu bewegen, die Heizung reparieren zu lassen.

Der Miweterbund kostet etwas, er ist aber nicht so teuer als ein Rechtsanwalt. Man wird einfach Mitglied in dem Mieterbund und bezahlt dann Mitgliedsbeiträge.

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 19

Die Heizung ist also mindestens 40 Jahre alt. Wenn sie damals so gebaut worden ist, wie es damals Stand der Technik war und sich seitdem der Zustand durch Abnutzung nicht verschlechtert hat, wovon auszugehen ist, dann ist es tatsächlich so, dass diese Klopfgeräusche einfach dazu gehören.

Sie wegzubringen, geht also nicht mit Mietminderung. Diese würde ins Leere laufen und allenfalls irgendwann zur Kündigung, ggf. fristlosen Kündigung des Mietvertrags führen.

Sie wegzubringen, ginge durch eine Verhaltensänderung, wie imager sie vorschlägt. Kostet etwas, aber dafür hat man Ruhe.

Den Vermieter dazu zu bringen, die Heizung zu modernisieren, würde wohl eine größere Investition bedeuten, die am Ende auch eine Mieterhöhung wegen Modernisierung zur Folge haben könnte. Dann ist es vielleicht ruhig, aber kostet mehr.

Antwort
von imager761, 44

ein Sanitär-Meister und stellte fest, dass es sich (...) um Dichtringe in den Heizungsrohren, die mit in der Wand verbaut sind, (handelt).

Ich vermute eher rhythmische Klopfgeräusche, die durch Abkühlung des Metalls wegen einer Nachtabsenkung der Heizungsanlage auftauchen und solange anhalten, bis sich das Metall nicht weiter zusammenzieht um dann morgens wieder neu zu beginnen, wenn die Anlage sich erwärmt und das Metall sich damit erneut ausdehnt.


Oder welche Möglichkeiten wir haben, da es langsam wirklich Schlaf kostet.

Dies könnte man nur verhindern, wenn man die Heizung rund um die Uhr durchlaufen liesse, was einen einstimmigen Beschluss aller Parteien voraussetzt, die den unnötigen Engergieverbrauch anteilig mitzahlen müssten.


Generelle Frage ist, ob er dagegen etwas machen muss?

Nein: Selbst wenn man das als Mietmangel bezeichnen dürfte, schuldet der VM keine Behebung, da er unstreitig bereits bei Mietbeginn bestand.

G imager761

Kommentar von miezepussi ,

Nein: Selbst wenn man das als Mietmangel bezeichnen dürfte,
schuldet der VM keine Behebung, da er unstreitig bereits bei Mietbeginn bestand.

ganz sicher? Also der Mangel bestand sicherlich bei Mietbeginn, aber woher sollte das der Mieter wissen? Da handelt es sich dann wohl um einen "arglistig verschwiegenen Mangel"...

Kommentar von imager761 ,

Ganz sicher. IMHO ist Geräuschbildung beim Dehen und Zusammenziehen von Metall kein Mietmangel, sondern  selbstverständliche physikalische Gesetzmäßigkeit, die niemand  vorvertraglich offenbaren muss.

Es wäre nicht einmal ein unerheblicher, aber bestimmt kein Mangel,  der erst nach eurem Mietbeginn neu auftrat.

Insofern greift keine Behebungspflicht, §§ 535 f. BGB.


Kommentar von miezepussi ,

Ich bin nicht der Fragesteller...

Antwort
von konzato1, 49

http://www.mietminderung.org/mietminderung-heizung-macht-geraeusche-und-laerm/

Ich habe mal schnell diese Seite ergoogelt. Mietminderungen um die 10 Prozent sind da möglich.

Ich persönlich würde diese Mietminderung per Einschreiben ankündigen und bis Ende November Abhilfe fordern. Dann ab Dezember die Miete um einen gewissen Prozentsatz mindern.

Kommentar von christl10 ,

Wieso ab Dezember mindern? Schon ab Kenntnisnahme des Mangels kann man die Miete mindern. Also auch rückwirkend! So war das bei mir. 

Kommentar von johnnymcmuff ,

Also auch rückwirkend! 

Nicht richtig.

Ab Kenntnissetzung aber nicht rückwirkend.

So war das bei mir.

Da hattest Du einen netten Vermieter.

Kommentar von bwhoch2 ,

Weil November schon überwiesen ist? Und weil rückwirkend nicht geht?

Antwort
von miezepussi, 26

Führe ein "Klopf-Geräusche-protokoll". Datum, Uhrzeit, Dauer der Klopfgeräusche.

Schreibe dem Vermieter eine Mahnung mit Fristsetzung bis wann dieses Problem behoben sein muss. (Beachte aber, dass dazu die Heizung unter umständen mehrere Tage ausgeschaltet werden muss!!) Auch  muss es eine Frist sein, die der Vermieter einhalten kann. Sicherlich ist das Problem nicht in 3 Tagen zu erledigen. Ich denke 3 Wochen sind da realistisch.

In diesem Schreiben drohst Du dem Vermieter, dass Du die Miete kürzt, wenn er diese Frist verstreichen lässt. Am besten lässt Du Dich bei der Verbraucherzentrale beraten.

Kommentar von Gerhart ,

Die Androhung einer Mietminderung hebt den Vermieter nicht aus dem Bett.

Antwort
von christl10, 33

Geht zum MIeterbund und laßt euch dort beraten. Grundsätzlich ist mit einer Mietminderung seit Auftreten des Mangels zu rechnen. Wieviel muss euch der Mieterbund verraten. Dann schriftlich die Mietminderung einreichen und MIete rückwirkend mindern. Bin mir Sicher der Vermieter wird dann was unternehmen. 

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