Frage von sanok1955, 131

Muss ich Grundsteuer getrennt nach Wohnraum und Gewerbe umlegen?

Hallo, bevor ich mich entschlossen habe diese Frage hier zu stellen, habe ich natürlich vorher gegoogelt. Leider bin ich mir noch nicht 100% sicher.

Erstmal ein paar Eckdaten:
gemischt genutztes Objekt
Gesamtfläche: 535,82 qm
Gewerbefläche: 157,17 + 103,87 = 261,04 qm
Wohnfläche: 83,03 + 33,58 + 52,46 + 61,71 + 44 = 274,78 qm
Grundsteuer: 2888,73 Euro.
Jahres Nettokaltmiete gesamt: 28.041,76 Euro
Jahres Nettokaltmiete gesamt ohne PKW Stellplätze: 26.721,76 Euro     Jahres Nettokaltmiete "83,03 qm-Wohnung": 4.320,00 Euro
Die Nebenkostenabrechnung mach ich nach bestem Wissen und Gewissen selbst. Die Grundsteuer habe ich einfach nach qm umgelegt. Habe jetzt ein Schreiben vom "Mieterverein" bekommen. Dort steht drin, dass der Mieter der 83,03 qm-Wohnung mit diesem Verteilerschlüssel nicht einverstanden ist.

Zitat: "in vorbezeichneter Angelegenheit bedanken wir uns für die Übersendung der Unterlagen und weisen nochmals darauf hin, dass die von Ihnen berechnete Grundsteuer mit 0,44 € pro Quadratmeter monatlich weit über den hier bekannten Durchschnitt von ca. 0,20 bis 0,25 € pro Quadratmter monatlich liegt. Dieser Umstand ist offensichtlich darauf zurückzuführen, dass es sich vorliegend um ein gemischt genutztes Objekt handelt. Sie werden daher nochmals gebeten, die Kosten für Grundsteuer getrennt nach Wohnraum und Gewerbe zu berechnen."
Jetzt die Frage: Was nehme ich als Grundlage für die Aufteilung der Grundsteuer. Aus dem Grundabgabenbescheid geht nichts hervor. Kann/darf ich in diesem Fall die Grundsteuer nach dem Mietzins umlegen?

-Wenn ich nach qm umlege muss der oben genannte Mieter 447,63 Euro zahlen.
-Und wenn ich nach dem Mietzins umlege 445,03 Euro. (PKW Stellplätze inkl.)
-nach dem Mietzins 467,01 Euro. (PKW Stellplätze exkl.)

Oder muss man nach etwas anderem verteilen?
Für eine Antwort bin ich im voraus dankbar!

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 68

Der Einheitswert ist eine der Grundlagen der Grundsteuer. Dein zuständiges FA gibt darüber Auskunft. Die Kommune hat einen Hebesatz zur Grundsteuer beschlossen. Die Festlegung der Grundsteuer erfolgt durch die Kommune. Lass dich durch beide Behörden beraten. Teilweise geht der Einheitswertbescheid auf die Feststellung im Jahre 1935 zurück. Wenn du einen neuen Einheitswertbescheid beantragst, kann es dramatische Änderungen geben.

Kommentar von sanok1955 ,

Ich habe dieses Objekt vor ca. 4 Jahren gekauft, damals war die Grundsteuer ca. 1800 Euro , dann ca. 2200 Euro und seit dem 01.01.2015 ca. 2900 Euro. Ich finde das schon bisschen merkwürdig. In 4 Jahren fast verdoppelt?!

Antwort
von kabbes69, 70

Deine Frage kann ich dir nicht beantworten, aber hast du mal in dem Einheitswertbescheid nachgelesen, ob dort die Aufschlüsselung Gewerbe zu Privat vielleicht erfolgt ist ? Dann könntest die dort als Privat ausgewiesenen qm mit eurem Hebesatz verrechnen und dir daraus eine Rechnung bauen, falls das aufgeht. Nur eine Idee, ob die umsetzbar ist, weiß ich nicht. 

Kommentar von sanok1955 ,

Habe überall im Internet auch von diesem Einheitswertbescheid gelesen. Hab den aber noch nie im Leben gesehen. Kann das sein? Wo bekomme ich den, beim Finanzamt? Hat mir das FA den schon mal zugestellt?

Kommentar von kabbes69 ,

Nur damit du mal einen Vergleich hast, wir haben bei 450 qm Einfamilienhaus einen Einheitswert von rd 9300,00 € , einen Messbetrag von rd 30,00 € und das multipliziert mit dem Hebesatz ergibt die im Jahr zu zahlende Grundsteuer B. 

http://www.grundsteuerberechnen.de/einheitswert/

Antwort
von sanok1955, 30

So jetzt bin etwas schlauen...       

Formel für Einheitswert: Jahresrohmiete von 1964 x Vervielfälltiger = Einheitswert  

Ist in meinem Fall: 23404 DM x 8.8 = 205900 DM  

205900DM = 105275 €   

Formel für Grundsteuer : Einheitswert x Steuermesszahl ( = Steuermessbetrag ) x Hebesatz = Grundsteuer  

Ist in meinem Fall: 105275€ x 3.5/1000 ( = 368.46 ) x 784% = 2888.73 €

Ich hoffe, dass es jemandem hilft...   

Für mich stellt sich jetzt die Frage ob man den Einheitswert anfechten kann?????? Weil meine Mieteinnahmen statt 105275 € nur 48000€ sind. Das sind weniger als 50%!!!!!

Antwort
von sanok1955, 64

Habe gerade beim FA angerufen und den sog. Einheitswertbescheid beantragt...Bin gespannt, was da so drin steht...

Kommentar von Gerhart ,

...und nun lässt du dir vom Grundsteueramt der Kommune sagen, wie sie auf diese horrenden Grundsteuern kommen. Schlüsselwort: Hebesatz für Grundsteuern.

Antwort
von sanok1955, 44

Da bin ich wieder. Heute kam der Einheitswertbescheid. Laut Bescheid beträgt die Jahresrohmiete gesamt 23404 dm. Tatsächliche Jahresrohmiete Ca. 30000 Euro.    

Kommt das hin?                 

Kommentar von sanok1955 ,

In welchem Verhältnis steht der Mietzins von 1964 zu jetzt 2016 ?

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