Der Vermieter ist zunächst verpflichtet, die Kaution von seinem übrigen Vermögen getrennt zu halten. Er darf sie also nicht einfach auf sein normales Konto einzahlen und dann im Rahmen seines nächsten Urlaubs verfrühstücken. Vielmehr muss er ein separates Konto oder noch besser ein Sparbuch anlegen, auf dem dieses Geld separat verwahrt wird. Die Kosten dafür hat der Vermieter zu tragen. Anderslautende Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam (LG München I, WM 97, S. 612; AG Hamburg, WM 90, 426).

Nach dem Gesetz muss die Kaution zinsgünstig angelegt werden. Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die hinterlegte Summe mindestens zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz verzinst wird.

Der Zinserlös aus der Kautionssumme steht dem Mieter zu. Dieser kann sie allerdings nicht sofort herausverlangen. Denn die erlösten Zinsen werden nach dem Gesetz der Kaution zugeschlagen und erhöhen die Sicherheit. Hat der Vermieter die Kaution zu einem besseren Zinssatz angelegt, dann gehören auch die tatsächlich erzielten höheren Zinsen dem Mieter und werden der Kaution zugeschlagen (LG Düsseldorf, WM 93, S. 400; AG Duisburg, WM 96, S. 763).

Da die Zinsen dem Mieter zustehen, muss dieser die auf die Kaution erzielten Zinsen auch versteuern (Zinsabschlag). Der Zinsabschlag wird normalerweise von den Banken direkt abgezogen, es sei denn, der Bank liegt ein Freistellungsauftrag vor. Lautet das Kautionskonto auf den Vermieter, kann ein solcher Freistellungsauftrag nicht erteilt werden (denn der Kontoinhaber und der Steuerschuldner sind ja dann zwei verschiedene Personen). In diesem Falle kann der Vermieter dem Mieter die von ihm gezahlte Zinsabschlagsteuer in Rechnung stellen und der Mieter kann sie dann wiederum im Rahmen seiner Steuererklärung geltend machen. Tut der Vermieter das, muss er über die von ihm bezahlte Zinsabschlagsteuer dezidiert abrechnen, wobei er auch entsprechende Bankbelege vorlegen muss. Eine solche Abrechnung ist vor allem dann notwendig, wenn der Vermieter mehrere Objekte vermietet hat und die Kautionen auf einem Sammelkonto hinterlegt sind. Umgehen kann man das gesamte Problem, wenn der Vermieter das Geld auf einem Konto anlegt, das auf den Namen des Mieters eingerichtet hat und worauf er während der Mietzeit aber trotzdem den alleinigen Zugriff hat. In diesem Falle kann nämlich der Mieter einen Freistellungsauftrag erteilen und so die Zahlung der Zinsabschlagsteuer durch die Bank verhindern.

§ 550 b BGB, in dem die Mietkaution gesetzlich verankert ist, wurde erst am 01.01.1983 in das Gesetz eingeführt. Eine Menge Mietverträge laufen aber bereits erheblich länger. Der Bundesgerichtshof (Re WM 82, 240) hat entschieden, dass trotz der fehlenden gesetzlichen Grundlage auch Kautionen als Altverträgen entsprechend dem Gesetz zu verzinsen sind, wenn nicht im alten Mietvertrag die Zahlung von Zinsen ausdrücklich ausgeschlossen wurde. Streit herrscht zwischen den Gerichten darüber, ob ein formularmäßiger Ausschluss im Kleingedruckten ausreicht (dafür: LG Frankfurt, WM 88, S. 307; AG Ludwigshafen, WM 86, S. 335; dagegen: LG Hamburg, WM 96, S. 765; LG München I, WM 92, S. 617; LG Nürnberg-Fürth, WM 88, S. 158; LG Berlin, GE 87, 135; LG Frankfurt, WM 86, 336).

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http://www.finanztip.de/recht/mietrecht/ktzinsen.htm