Frage von MarkusvLnK, 65

Müssen Einnahmen aus teilweiseer Untervermietung einer selbst angemieteten Wohnung versteuert werden?

Folgendes Szenario: Die 3 Zimmer Wohnung ist von Person A vom Vermieter V allein auf seinen Namen angemietet. V vermietet viele Wohnungen, er versteuert die Mieteinnahmen der Wohnung vollständig.
Person A untervermietet nun Person B 1 Zimmer plus die Mitnutzung der Geminschaftsräume und erhält dafür Miete.

Muss Person A nun die Einnahmen aus seiner Untervermietung steuerlich angeben?

Macht m.E. keinen Sinn, denn der Vermieter V versteuert ja bereits die Mieteinnahmen der gesamten Wohnung. Würde Person A nun noch die Einnahmen der 1 Zimmer Untervermietung steuerlich angeben, wäre das ja eine Doppelbesteuerung. Hintergrund: Person B hält hier seinen Zweitwohnsitz und möchte im Sinne doppelter Hauhaltsführung die Untermietkosten als Werbungskosten geltend machen.

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von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 33

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen bei der Steuererklärung angegeben werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Hauptvermieter das auch macht oder nicht. Jeder ist für seine Einkünfte selbst verantwortlich.

Wer Einkommen aus Vermietung und Verpachtung erzielt, kann natürlich sämtliche Aufwendungen dafür absetzen.

Person A gibt in seiner Steuerklärungen die Mieteinnahmen incl. aller Einnahmen für evtl. Nebenkosten an. Also alles, was er vom Untermieter bekommt.

Als Ausgaben gibt er alles an, was anteilig auf das Zimmer des Untermieters entfällt. Die m²-Zahl des vermieteten Zimmers wird als Prozentanteil der gesamten Wohnfläche ermittelt und dieser Prozentsatz wird genommen, um aus allen Betriebskosten das zu ermitteln, was für das vermietete Zimmer anfällt.

Zudem könnte es noch Kosten geben, die nur das Zimmer allein betreffen. Beispielsweise ein neuer Anstrich, neue Tapeten, Fußboden etc.

Die Gesamtsumme aller Ausgaben wird von den Einnahmen abgezogen und so bleibt vielleicht nur noch ein relativ kleiner Betrag übrig, der versteuert werden muss.

Es gibt dann noch eine Bagatellgrenze. Wenn man diese unterschreitet, muss man gar nichts angeben und somit auch nichts versteuern.

Auf diese Weise wird übrigens auch die Doppelbesteuerung vermieden, da Du die Miete, die Du anteilig für das Zimmer zahlst, von Deinen Einnahmen abziehen kannst.

Angenommen, der Untermieter zahlt 200 € monatlich Miete monatlich und der Mietanteil, den Du bezahlst beträgt 180 €, so hättest Du nur noch 20 € zu versteuern.

Kommentar von MarkusvLnK ,

Interessant, dass außer dir alle Anderen interpretieren ich sei Person A, dabei bin ich B ;) Die WBK für den Zweitwohnsitz werde ich bei meinem Erstwohnsitzfinanzamt logischerweise geltend machen. Ich möchte nur ungern schlafende Hunde wecken, denn ich weiß nich ob Person A die Einkünfte in seiner Steuererklärung angibt. Wir sind mittlerweile gut befreundet und ich möchte ihn da auf keinen Fall reinreiten falls er aus Unwissenheit die Einnahmen nicht angegeben hat.

Im Übrigen zahle ich für die qm die ich untermiete weniger, als er für die gleiche Fläche beim Vermieter bezahlt. Noch ein Grund mehr für mich, auch seine Steuerverhältnisse zu berücksichtigen.

Kommentar von bwhoch2 ,

Ich hab neutral geschrieben, aber ehrlich, ich dachte auch, dass hier Person A schreibt.

Steuerlich wird er kein Problem haben, wenn er weniger von Dir verlangt, als er an den Vermieter zahlt. Rechne mal aus: 12x die Differenz zwischen der Miete, die Du zahlst und dem, was er an den Vermieter zahlt. Das ergibt einen Betrag -x und Minuseinnahmen sind allenfalls zu deklarieren, aber nicht zu versteuern.

Allerdings könntest Du ihn darauf hinweisen, dass er damit auch Steuern sparen kann, wenn er den Verlust aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung angibt. Problem dabei nur: Die Vermietung muss so angelegt sein, dass längerfristig für ihn ein Gewinn entsteht und das ist ja wohl nicht der Fall. Ansonsten sieht das Finanzamt in der Untervermietung allenfalls einen freiwillien sozialen Dienst, aber sicher keinen Anlass, dadurch die Steuer zu vermindern.

Kommentar von MarkusvLnK ,

Mein Thread soll ja kein Steuerhinterziehungsratgeber sein, ich möchte nur mögliche Konsequenzen abwägen. Es ist ja auch eher unwahrscheinlich, dass mein Finanzamt am Erstwohnsitz ne Nachricht an das Finanzamt vom Zweitwohnsitz schickt und fragt ob der Untervermieter auch seine Einnahmen alle ordnungsgemäß angegeben hat.

Kommentar von bwhoch2 ,

Nein, ich glaube auch, dass es hier nicht um Steuerhinziehung geht, denn dafür dürften die Beträge, um die es geht einfach zu gering sein.

Um Deine Ausgangsfrage kurz zu beantworten:

Muss Person A nun die Einnahmen aus seiner Untervermietung steuerlich angeben?

Unter den mittlerweile bekannten Voraussetzungen muss er das nicht. Er müßte das nur dann, wenn die Einnahmen die Geringfügigkeitsgrenze übersteigen würden und er kann sie angeben, wenn er die Untervermietung nutzen will, um Steuern zu sparen (s. voriger Kommentar)

Doppelbesteuerung liegt nicht vor, wegen der Absetzbarkeit der Miete, die er bezahlt.

Kommentar von johnnymcmuff ,

Interessant, dass außer dir alle Anderen interpretieren ich sei Person A, dabei bin ich B ;) 

Stimmt nicht ich habe auch neutral geschrieben.  :-)

Antwort
von DerHans, 40

Grundsätzlich ist jedes Einkommen steuerpflichtig.

Da du dann Einkünfte aus zwei verschiedenen Einkunftsarten hast, bist du auch verpflichtet eine Steuererklärung abzugeben.

Wenn dein Mieter die Miete steuerlich geltend macht, wirst du auf jeden Fall die Aufforderung erhalten nachzuweisen, wo du deine Einnahmen deklariert hast.

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietrecht, 25

Muss Person A nun die Einnahmen aus seiner Untervermietung steuerlich angeben?

Mieteinnahmen sind bei den Steuern in der Anlage "Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung" einzutragen.

Ob und in welcher Höhe sie dann versteuert werden entscheidet das Finanzamt.

Würde Person A nun noch die Einnahmen der 1 Zimmer Untervermietung steuerlich angeben, wäre das ja eine Doppelbesteuerung. 

Ach, es gibt so viele Dinge wo der Staat mehrfach abgreift.

Hintergrund: Person B hält hier seinen Zweitwohnsitz und möchte im Sinne doppelter Hauhaltsführung die Untermietkosten als Werbungskosten geltend machen.

B kann doch die Werbungskosten ansetzen, ob A seine Mieteinahmen versteuert ist dabei nicht relevant.


Antwort
von archibaldesel, 27

Mieteinnahmen sind grundsätzlich steuerpflichtig. Allerdings könntest du die anteiligen Mietaufwendungen als Werbungskosten gegenrechnen, so dass faktisch nur der Überschuss versteuert würde.

Antwort
von Hexe121967, 20

die steuer die berechnet wird ist ja keine mietsteuer sondern die einkommenssteuer des jeweiligen vermieters. du hast durch die untervermietung eine zusätzliche einnahme also musst du diese auch steuerlich anmelden.

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