Frage von simon8907, 76

Mündliche Fristlose Kündigung schon nach 1 Monat zahlungsverzug möglich?

Hallo, Ich habe ein Problem, mein Vermieter(Privat)(Wohnungen sind Tür an Tür) meinte vorhin zu mir, ich soll meine Wohnung übers Wochenende räumen, Schlüsselübergabe wäre Montag. Ich meinte zu ihm dass ich das so schnell nicht schaffen kann und auch erst auf eine Kündigung bestehe, einfach kurzfristig rauswerfen gehe nicht. Er (ge)meinte daraufhin dass er mir vor ner weile schon mündlich gekündigt haben könnte und das auch dann auch ohne Schriftform rechtsgültig sei, ausserdem habe ich ihm die Miete immer in die Hand gegeben, ohne Quittung, er könne sich ein paar Gründe ausdenken/zurechtlegen... Ich solle jedenfalls Montag die Schlüssel abgeben sonst werde er das Schloss per Schlüsseldienst tauschen. Diese Aussage fand ich die Härte. Die Grundsituation ist, dass ich vor kurzem meine Arbeit verlor und seit 1.11 nur 200 von 600 Euro der Miete zahlen konnte. Ich habe ihm auch sehr deutlich gesagt dass ich ab 15.12 alles bezahlen kann da ich ab da Leistungen erhalte, und trotzdem bis Januar Räumen kann. Meine Frage ist: Kann mich der Vermieter so kurzfristig (Rauswerfen) und ist die mündliche Kündigung des Mietverhältnisses auf diese Art Rechtskräftig? Darf er das Schloss einfach so tauschen und mir den Schlüssel bis zahlung vorenthalten? Werde die Wohnung so bald wie möglich räumen nach dieser aussage, brauche aber trotzdem etwas zeit dafür. Bei fragen fragt, bin im moment etwas durch den wind.

Liebe Grüße Simon

Antwort
von Interesierter, 70

Die rechtliche Situation ist eindeutig, die tatsächliche Beweislage dürfte jedoch schwierig werden. 

Grundsätzlich mal muss sowohl eine ordentliche, wie auch eine ausserordentliche Kündigung immer schriftlich erfolgen. Eine mündliche Kündigung ist unwirksam. Auf diese Weise geht mal gar nichts. 

Problematisch ist die Zahlung der Miete. Du bist, auch wenn du momentan nicht flüssig bist, zur Zahlung der vollen Miete verpflichtet. Sobald 2 Monatsmieten offen sind, kann er dir ausserordentlich kündigen. 

Problematisch könnte an dieser Stelle werden, dass du ihm die Miete in bar ohne Quittung gegeben hast. Damit hast du letztlich keinen Beweis für deine Mietzahlungen. Der Vermieter könnte damit jederzeit die ausserordentliche Kündigung aussprechen und du hättest recht wenig dagegen in der Hand. Du wärst dann gezwungen, den "offenen" Betrag kurzfristig zu begleichen, was du wohl nicht kannst. Ausserdem wirst du dann strittige Zahlungen nicht zwei mal leisten wollen. 

Kommentar von simon8907 ,

Wenn er meint ich hätte nie etwas bezahlt, kann ich dann nicht sagen dass er sich rausredete dass er keinen quittungblock zur hand hatte? denn ich habe noch 2 quittungen von vor1,5 jahren.

Kommentar von Interesierter ,

Damit könntest du allenfalls 2 Monatsmieten beweisen. Im Streitfall solltest du aber jede Zahlung beweisen können. 

Aus diesem Grund wäre es gut, Zahlungen immer bargeldlos abzuwickeln. Dann hättest du einen Kontoauszug, der als Beweis herhalten kann. 

Antwort
von anitari, 48

Eine mündliche Kündigung, egal ob fristlos oder fristgerecht, ist auf jeden Fall unwirksam.

Laut BGB §568 müssen Mietvertragskündigungen in Schriftform erfolgen.

Schriftform heißt auf Papier und mit eigenhändiger Unterschrift.

Und Vermieter können nur aus wichtigem, rechtlich zulässigem Grund, der im Kündigungsschreiben zu nennen ist, dem Mieter kündigen.

Einfach das Schloß austauschen darf der VM nicht. Das wäre unerlaubte Eigenmacht und Hausfriedensbruch.

Es ist natürlich dumm das Du die Mietzahlungen nicht nachweisen kannst.

Antwort
von Chiarissima, 76

Dein Vermieter kann eine außerordentliche fristlose Kündigung aussprechen, wenn Du z. B. mit 2 Monatsmieten im Rückstand bist. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und die Gründe der fristlosen Kündigung enthalten.

Solch ein Rückstand besteht bei Dir ja aktuell nicht, wie Du beschreibst.

Das Problem ist, dass Du Deine Mietzahlungen wegen fehlender Quittung nicht nachweisen kannst. Wenn Dir Dein Vermieter daraus einen Strick drehen will, kann das unangenehm für Dich werden und Du hast schlechte Karten. 

Ich frage mich allerdings, weshalb Dein Vermieter so extrem reagiert. Hattest Du in der Vergangenheit schon mal zu spät oder gar nicht bezahlt? 

Dein Vermieter darf übrigens nicht das Schloss austauschen und Dich damit vor die Türe setzen. 

Kommentar von simon8907 ,

Erstmal vielen Dank für die schnellen Antworten!

Ich habe vor 2 Monaten einen Freund (offiziell als Gast) bei mir Wohnen lassen um die Miete doch stellen zu können. Letzten Monat half mein Vater mir und sonst habe ich immer Pünktlich gezahlt, nur letztes mal eben nur was ich bis 1.11 hatte (200). Das mit dem "Gast" hat dem Vermieter garnicht gepasst und ich musste ihn ziehen lassen. seitdem ist es haben wir dieses angespannte Verhältnis.

Also ohne Quittungen steh ich blöd da, aber dass Schloss darf er nicht tauschen und Er muss mir eine schriftliche Kündigung geben bevor irgendwelche Fristen gültig werden? habe ich das so Richtig verstanden?

Kommentar von Chiarissima ,

Ja, er müsste Dir in jedem Fall schriftlich kündigen und eine Begründung dafür angeben, was er ja offiziell (noch) nicht kann, da Dein Rückstand nicht hoch genug ist. Und das Schloss kann er auch nicht austauschen, wenn die Kündigung rechtmäßig ist.

Kommentar von PlayadeMuro ,

Lieber Simon8907,

da stellt sich mir doch die Frage, aus welchem Grund möchte Dein Vermieter die Miete in bar haben. Das ist absolut unüblich!

Kann es vielleicht sein, dass er vergisst, die Mieteinnahmen in seiner Steuererklärung anzugeben? So etwas nennt man Steuerhinterziehung. Du kannst doch an Eidesstatt versichern, dass Du die Miete, mit Ausnahme einer Mietzahlung, immer pünktlich und in bar an Deinen Vermieter entrichtet hast. Gibt es vielleicht aus der Vergangenheit Zeugen, die bestätigen können, dass er das Geld von Dir erhalten hat?

Dann würde ich einfach mal bei dem zuständigen Finanzamt Deines Vermieters nachfragen, ob der die Mieteinnahmen ordentlich versteuert hat. Du kannst den Vermieter ja, so ganz nebenbei, darauf hinweisen, dass Du beim zuständigen Finanzamt nachfragst, ob er die Mieteinnahmen in seiner Steuererklärung ordnungsgemäß angegeben hat. Davon gehe ich nämlich nicht aus!

Kommentar von Chiarissima ,

Wer sagt, dass der Vermieter auf Barzahlung besteht? Vielleicht ist das die Entscheidung des Mieters, weil Zahlungen per Überweisung mangels Kontodeckung nicht möglich sind. 

Antwort
von WosIsLos, 57

Mündliche Kündigung von schriftlichen Mietverträgen ist nicht gültig.

Wenn er das Schloß austauscht, ruf die Polizei.

Antwort
von albatros, 45

Eine mündliche Kündigung über Wohnraum ist unwirksam. Der Gesetzgeber hat zwingend die Schriftform vorgegeben.

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