Frage von willi753, 45

Moin zusammen, Mieter (Halbschwester) Fristlos Kündigen... Wie muss ich Rechtlich korrekt vorgehen?

Habe kürzlich das Haus meines Vathers geerbt und bin auch alleiniger Eigentühmer (Grundbuch eingetragen) seit 4 Monaten. Nun ist es so das meine Halbschwester mir seit zwei Monaten keine Miete mehr bezahlen möchte.... Eigentlich wollte/will ich das Haus Kommplett Sanieren. Das ist aber nicht möglich weil Sie die Schlösser ausgetauscht hat!!!!?? Sie meint weil im oberen Badezimmer der Wasserhahn defekt ist könne sie mir die miete kürzen?! Auserdem hätte Ich als Vermieter keinerlei Recht das Haus zu betreten bzw unangemeldet aufzutauchen. Dabei hat Sie nur 33qm im Obergeschoss gemietet und nicht das ganze Haus. Ich habe mehrmals versucht mit ihr ein klärendes Gespräch zu führen aber Sie geht weder ans Telefon, noch antwortet sie auf WhatsApp Nachrichten oder so.... Was soll ich eurer Meinung nach machen?

Antwort
von wfwbinder, 32

Wenn sie mit 2 Monatmieten in Rückstand ist, dann kannst Du fristlos kündigen.

Wegen der Sache mit der Mietkürzungsbehauptung udn wegen der verwandtschaftlichen Verbindung würde ich gleich einen Anwalt beauftragen. Es gibt sowieso Ärger, also lieber gleich einen Anwalt agieren lassen.

Kommentar von Gerhart ,

Jede Aktion des Anwaltes kostet Geld, hier ist diese Ausgabe noch nicht notwendig.

Antwort
von 5432112345, 37

Natürlich hast du das Recht das Haus zu betreten, denn es ist DEIN Haus, nur die von ihr gemieteten Räume nicht ohne wichtigen Grund.

Was du tun kannst? Setze sie ihn Verzug bezüglich der Miete mit angemesseners Frist. Zahlt sie bis zum Ende der Frist nicht, kannst du den Mietvertrag fristlos kündigen (mindestens 2 Monatsmieten). Will sie nach der Kündigung das Haus nicht verlassen musst du sie heraus Klagen. Aber auch Strom, Wasser, Telefon, Fernsehen, etc. kannst du schonmal abstellen, nur Kaltwasser muss zur Verfügung stehen. Eine Miete die sie nicht zahlt kann sie auch nicht kürzen um Druck zu machen und mietrechtliche Ansprüche kann sie ohne gültigen Mietvertrag auch nicht geltend machen. (Das solltest du allerdings tunlichst  lassen, solange der Vertrag noch gültig ist.)

Kommentar von wfwbinder ,
     Aber auch Strom, Wasser, Telefon, Fernsehen, etc. kannst du schonmal abstellen,

Damit fängt sich der Frager ganz schnell eine Klage ein und verliert.

Kommentar von 5432112345 ,

Ich habe explizit geschrieben, dass der Mietvertrag gekündigt sein muss und er das nicht machen darf solange der Vertrag noch gültig ist.
Auf welcher Grundlage will sie ihn denn bitte verklagen ohne gültigen Mietvertrag? Zugang zu Trinkwasser muss gewährleistet sein, alles andere steht nur einem Mieter zu.

Kommentar von Gerhart ,

Die Mieterin befindet sich bereits seit 3 Monaten im Verzug. Der MV kann also sofort gekündigt werden.

Die Gültigkeit des Mietvertrages steht außer Frage, denn hier ist von Mietschulden die Rede.

Kommentar von 5432112345 ,

Mit der rechtswirksamen Kündigung ist kein Mietverhältnis mehr vorhanden. Sie kann also nicht auf Fernsehen, Warmwasser, Heizung oder Strom klagen, weshalb man diese Mittel nutzen kann um ohne Konsequenzen Druck auf den ehemalige Mieter auszuüben wenn dieser nicht ausziehen will. Ungeachtet einer Räumungsklage.

Und genau da hat wfebinder behauptet sie könnte klagen und der Hauseigentümer würde verlieren.

Ebenso steht die Wirksamkeit des MV überhaupt nicht "außer Frage", denn diese Maßnahmen können eben nur genutzt werden wenn eben kein wirksamer Vertrag mehr vorhanden ist.

Antwort
von Nemisis2010, 33

Eigentlich wollte/will ich das Haus Kommplett Sanieren. Das ist aber nicht möglich weil Sie die Schlösser ausgetauscht hat!!!!??

Sie durfte nur das Schloß zu ihrer Mietsache, also der Wohnung im OG austauschen.

Sie meint weil im oberen Badezimmer der Wasserhahn defekt ist könne sie mir die miete kürzen?!

aber doch nicht zu 100%!

Auserdem hätte Ich als Vermieter keinerlei Recht das Haus zu betreten bzw unangemeldet aufzutauchen.

Wenn Du ihre Mietsache besichtigen willst mußt Du Dich anmelden. Wenn Du dagegen nicht vermietete Wohnungen im Haus betreten und sanieren willst, hat sie dies zu dulden.

Ich habe mehrmals versucht mit ihr ein klärendes Gespräch zu führen aber Sie geht weder ans Telefon, noch antwortet sie auf WhatsApp Nachrichten oder so.

Diese Kontaktaufnahmen  kannst Du im Bestreitensfall zum Beispiel vor Gericht nicht einmal nachweisen.

Du solltest Dir Hilfe bei Haus & Grund oder einem Anwalt für Mietrecht holen.

Falls Deine Schwester den Mangel bezüglich des Wasserhahns im Badezimmer nicht nachweisbar schriftlich gemeldet und Dich bezüglich der Reparatur in Verzug gesetzt hat, kann sie auch keine Mietminderung geltend machen.

Falls Deine Schwester Dich oder Deine Handwerker am Betreten ihrer Mietsache hindert um den von ihr geltend gemachten Mangel zu begutachten bzw. zu repararieren hat sie ebenfalls kein Minderungsrecht. Im Gegenteil, bei einer ungerechtfertigten geltend gemachten Mietminderung oder bei einer hartnäckigen Unterbindung der Reparaturversuche der Mietmängel durch die Mieterin hat diese das Recht zur Mietminderung verwirkt und kann fristlos gekündigt werden.

Das Kündigungsschreiben ist schriftlich nachweisbar per Einwurfeinschreiben an die Mieterin zuzustellen. Die Räumungsfrist beträgt bei einer fristlosen Kündigung 1-2 Wochen. Falls sie dann die Wohnung nicht räumt oder die Mietrückstände restlos beglichen hat, könntest Du eine Räumungsklage einreichen. Die fristlose Kündigung könnte sie aber mit der restlosen Zahlung der Mietrückstände heilen, das heißt, die Kündigung wäre dann unwirksam.

Allerdings könntest Du den Mietvertrag auch ordentlich wegen groben Vertragsverstoß ordentlich unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist gem. § 573 c BGB kündigen. Laut BGH Entscheidung wäre eine solche ordentliche Kündigung möglich, wenn sich die Mieterin mit mind. 30 Tage im Zahlungsverzug befindet. Die ordentliche Kündigung könnte nicht durch Zahlung der Mietrückstände geheilt werden - sie wäre dann weiter wirksam.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 44

Was soll ich eurer Meinung nach machen?

Den Quatsch mit Telefon und WhatsApp lassen.

Statt dessen ganz förmlich als Vermieter auftreten.

Heißt Ihr in Schriftform außerordentlich wegen Mietrückstand kündigen.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 32

Gibt es einen (schriftlichen!) Mietvertrag (den du mitgeerbt hast) und welchen Inhaltes ist dieser (Nettomiete, Betriebskosten, Mietdauer, Kleinreparaturklausel, Mietbeginn, etc.) Dass sie deine Halbschwester ist, spielt keine Role. Oder hat sie auch einen Teil des Hauses lt. Testament geerbt?


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