Frage von Silverliningss, 110

Mietvertrag trotz Kündigungsverzicht kündigen?

Hallo, ich habe vor wenigen Monaten ein WG-Zimmer gemietet, dabei aber leider nicht sonderlich auf den Kündigungsausschluss/-verzicht geachtet... Ich muss dazu sagen, dass ich Azubi bin und meine Ausbildung abbrechen möchte und an einem anderen Ort ein Studium beginnen möchte. Ich kann es mir nicht leisten, das Zimmer dann noch weiter zu bezahlen. Der Kündigungsverzicht beträgt ein Jahr und ich weiß, dass ich in diesem Zeitraum nicht ordentlich kündigen kann.. aber ich habe gelesen, dass es auch auf die Formulierung ankommt. Im Vertrag steht folgendes:

"Das Mietverhältnis beginnt am 01.08.2016 und läuft auf unbestimmte Zeit. Die Mindestmietvertragslaufzeit beträgt ein Jahr nach Vertragsabschluss."

Ist eine solche Formulierung rechtens? Kann ich also wirklich erst zum 01.08.2017 kündigen oder geht das schon vorher. Ich habe auch überlegt, den Vertrag prüfen zu lassen, wollte aber erstmal hier Meinungen dazu hören, vielleicht kennt sich ja jemand aus.

Danke!

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 26

Hier ist offenbar ein Streit darüber entbrannt, ob es sich um einen Vertrag mit beiderseitigem Kündigungsverzicht handelt. Da das Wort "Kündigungsverzicht" und schon gar nicht "beiderseitig" in irgend einer Form erwähnt wird und auch hier ein Streit darüber besteht, was nun gilt, komme ich zu dem eindeutigen Schluss, wenn schon Praktiker, die wir hier (fast) alle sind, schon nicht eindeutig wissen, was gilt, wie soll das ein Mieter wissen, der ein Mietverhältnis womöglich auch noch in einer Situation eingegangen ist, die man als Notlage (Brauche unbedingt das Zimmer...) bezeichnen kann, die ihm wiederum keine Möglichkeit gab, über einzelne Bestimmungen des Mietvertrags groß zu diskutieren.

Klar ist, dass es sich nicht um einen Zeitmietvertrag handelt, denn das Mietverhältnis ist in der Dauer nicht limitiert. Eindeutig klar ist aber nicht, dass die Kündigungsmöglichkeit beiderseits so lange ausgeschlossen ist, bis sich eine Mindestmietdauer von 1 Jahr ergibt. Ein Gericht könnte das also genauso gut dahin gehend auslegen, dass der Vermieter sehr wohl eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit in Anspruch nehmen würde, wenn z. B. die Mietzahlung fortwährend unregelmäßig und unzuverlässig erfolgt oder andere Umstände die Fortdauer des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar macht, obwohl sich kein Grund zu einer fristlosen Kündigung ergibt. Wie ein Gericht entscheiden würde, weiß man einfach nicht.

Es gibt aber noch den Aspekt, dass sich bei einer gravierenden Änderung der Lebensumstände, die natürlich genau belegt werden müßte, der beiderseitige Kündigungsverzicht, mithin eine sich daraus ergebende Mindestmietdauer erledigen würden, da eine Fortsetzung des Mietverhältnisses einfach nicht mehr zumutbar wäre.

Wenn man eine Ausbildung beginnt, weiß man vorher oft nicht, ob einem diese wirklich zusagt und wenn man sehr lange vergeblich auf die Zusage zu einem gewünschten Studium gewartet hat und diese dann doch noch eintrifft, kann es schon zu dem Konflikt kommen, dass einem die Ausbildung ziemlich sinnlos erscheint, wenn man gleichzeitig das gewünschte Studium nicht antreten könnte. Dieser Anlass erscheint mir stark genug, um eine Beendigung des Mietvertrags trotz der Mindesmietdauer zu rechtfertigen.

Vorschlag zur Vorgehensweise: Kündige das Mietverhältnis fristgerecht und erkläre den Anlass ggf. mit beigefügten Belegen. Pack Deine Sachen sobald wie möglich und zieh dahin, wo Du studierst. Warte gleichzeitig ab, wie der Vermieter reagiert oder sprich direkt mit ihm. Sollte dieser auf der Einhaltung der Mindestmietdauer bestehen, geh zu einem versierten Rechtsanwalt und lass Dich nochmal genau beraten. Lass Dich von der unklaren Situation nicht davon abhalten, Dein Studium zu beginnen.

Drei Ergebnisse könnten raus kommen:

1. Der Vermieter muss einsehen, dass Deine Gründe so stark sind, dass die Mindestmietdauer nicht aufrecht erhalten werden kann.

2. Dein Rechtsanwalt oder Du selbst einigen sich gemeinsam mit dem Vermieter auf eine Abstandszahlung, die ihn dafür entschädigt, dass er jetzt schon wieder neu vermieten muss.

3. Da Du weg bist und das Zimmer wieder frei, kann es sehr schnell wieder neu vermietet werden. Sobald es neu vermietet ist, entfällt sowieso Deine Zahlungspflicht für die Miete. Schon aus diesem Grund wäre es wohl für alle das bestem wenn ihr Euch, wie in 2. beschrieben, einfach irgendwie einigen würdet.

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietrecht, Mietvertrag, Vermieter, 39

"Das Mietverhältnis beginnt am 01.08.2016 und läuft auf unbestimmte Zeit. Die Mindestmietvertragslaufzeit beträgt ein Jahr nach Vertragsabschluss."Ist eine solche Formulierung rechtens?



Mehr steht da nicht?

Z.B. Die Parteien verzichten wechselseitig ( gegenseitig ) ...

Bitte gehe auf Kommentieren unter einer Antwort und setze den genauen kompletten Wortlaut hier rein.



Kommentar von Silverliningss ,

Es steht genau:

"Das Mietverhältnis beginnt am 01.08.2016 und läuft auf unbestimmte Zeit. Die Mindestmietvertragslaufzeit beträgt ein Jahr nach Vertragsabschluss.

Das Mietverhältnis kann von beiden Vertragspartnern spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats gekündigt werden. Eine Kündigung hat mindestens zwei Monate vor dem besbsichtigten Auszugstermin zu erfolgen. 

Das Recht der Vertragsparteien, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich (fristlos) zu kündigen, bleibt unberührt."

Antwort
von voxymo, 78

Für mich klingt das nicht rechtens, aber prüfen lassen ist auf jeden Fall der bessere und richtige Weg. Zum Beispiel beim Mieterverein.

Kommentar von Silverliningss ,

Okay, dankeschön! Wieso klingt es denn deiner Meinung nach nicht rechtens?

Kommentar von voxymo ,

Eigentlich wegen der Mindestmietdauer, aber das scheint ja doch gesetzlich möglich zu sein. :(

Aber raus kommst du trotzdem, eben weil du an einem anderen Ort studieren willst. Und wenn das weit genug weg ist, dass dieser Weg unzumutbar ist, dann wirken deine Interessen schwerer als die des Vermieters.

Kommentar von albatros ,

Da gibt es für Studenten ein taufrisches Urteil. Nach diesem ist die Bindung an einen Kündigungsverzicht (vorausgesetzt er wäre rein  formell tatsächlich wirksam) unzulässig.

Kommentar von Gerhart ,

Der Fragesteller ist hier nicht mit dem geschilderten und ausgeurteilten Fall gleichzusetzen. Der FS bricht eine Ausbildung ab und will an einem anderem Ort ein Studium aufnehmen - Die Einschreibungsfristen für Wintersemester 2016//17 sind abgelaufen. Das wird auch der Vermieter wissen.

Antwort
von Chrrrrr, 75

Ja, eine Mindestmietdauer ist rechtens bis zu 4 Jahren. Evtl laesst dich aber dein Vermieter aus dem Vertrag, wenn du ihm ein Nachmieter suchst und ihm deine Gruende erklaerst. Lg

Kommentar von Silverliningss ,

Ja, dass es grundsätzlich rechtens ist, weiß ich. Nur ging es mir in dem Fall um die (meiner Meinung nach) recht schwammige Formulierung. 

Trotzdem danke! :)

Kommentar von Chrrrrr ,

Die Formulierung klingt meiner Meinung nach ueberhaupt nicht schwammig, sondern eindeutig. Demnach wirst du zu dem Tag kündigen können, an dem der Vertrag unterschrieben wurde (+ 1 Jahr). Also nicht 01.08.2017, denn der Vertrag wurde ja nicht beim Einzug unterschrieben....

Kommentar von imager761 ,

Dir offenbar nicht eindeutig genug: Denn  hier wurde unstreitig ein Jahr Mindestmietzeit vereinbart. Die ordentliche Kündigung dürfte also erst am 01.05. zum 31.07.2017 erfolgen, selbst wenn der Vertragsschluss früher war.

Es ist per Vereinbarung zulässig, den frühstmöglichen Kündigungstermin derart zu bestimmen - deine Fristberechnung gilt nur analog § 573c I BGB ohne derartige Festlegung :-)

G imager761

Kommentar von johnnymcmuff ,

Und was ist mit der fehlenden Formulierung z.B.:

Die Parteien verzichten wechselseitig...

Ist der Kündigungsverzicht dadurch nicht doch unwirksam.

Denn es kommt doch wie z.B. bei Schönheitsreparaturen manchmal nur auf ein fehlendes Wort ( Im Allgemeinen)...

an.

Hier wurde das wechselseitig bzw. gegenseitiger nicht erwähnt!

Sofern der Fragesteller uns die ganze Klausel hier geschrieben hat.

Kommentar von johnnymcmuff ,

 

Kommentar von

 

Silverliningss

 

,

 

vor 28 Min

Es steht genau:

"Das Mietverhältnis beginnt am 01.08.2016 und läuft auf unbestimmte Zeit. Die Mindestmietvertragslaufzeit beträgt ein Jahr nach Vertragsabschluss.

Das Mietverhältnis kann von beiden Vertragspartnern spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats gekündigt werden. Eine Kündigung hat mindestens zwei Monate vor dem besbsichtigten Auszugstermin zu erfolgen. 

Das Recht der Vertragsparteien, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich (fristlos) zu kündigen, bleibt unberührt."

Kommentar von albatros ,

Hier hat sich der Vermieter ans Bein gep.... Solch ein Durcheinander mit der KF. Bis 15. des Monats zum Monatsende darf gekündigt werden aber mindestens 2 Monate vor dem beabsichtigten Auszugstermin. Was soll das?

"Die Mindestmietvertragslaufzeit beträgt ein Jahr nach Vertragsabschluss."

Und für wen gilt das? >>> Es gilt bei unklarer Aussage immer zu Gunsten des Mieters!

Fazit: Es gibt keinen wechselseitigen rechtlich wirksamen Kündigungsverzicht, auch wenn das Imager nicht passt.

Kommentar von imager761 ,

Unsinn - ob es dir passt oder nicht :-)

Ich  vermag der Fallschilderung nach nicht zu erkennen, dass das WG-Zimmer vom VM verpflichtend überwiegend mit Möbeln auszustatten wäre.

Selbst dann rechtfertigt eine Möblierung noch keine Einschränkung des Kündigungsschutzes: Weitere wesentliche Voraussetzung für die erleichterte Kündigungsmöglichkeit ist gem. § 549 Abs.2 Nr.2 BGB daher, dass der vermietete Wohnraum Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist.

Im Übrigen wäre auch bei derartigen MV ein Kündigungsverzicht durchaus wirksam vereinbart, lieber albatros.

Und zwar ohne die von die geforderten Formulierungen, solange der Verzicht für den M nicht länger als für den VM wäre. Gerade das gibt die Klausel aber nicht her.

Kündigungsfristen im Mietrecht sind nichtdispositives Recht. Meint: Gäbe es keine Verpflichtung zur Ausstattung mit Möbeln und handelt es sich nicht um ein vom VM selbst bewohntges Objekt, wäre die vereinbarte Kündigungsfrist unwirksam und es gilt hilfsweise die gestzl. Kündigungsfrist n. § 537c BGB.

Antwort
von BS3BM, 41

Genau diese Formulierung wäre rechtlich in Ordnung wenn es sich um Wohnraum in einem Studentenwohnheim handeln würde.

Ansonsten wäre es ein unwirksamer Zeitmietvertrag, da der Grund der Befristung fehlt. Somit wird aus dem Zeitmietvertrag ein unbefristeter MV, der mit einer Frist von 3 Monaten vom Mieter gekündigt werden kann.

Für einen wirksamen Kündigungsverzicht in einem normalen, unbefristeten Mietvertrag müssten wirklich beide Parteien damit einverstanden sein - was so im Wortlaut nicht der Fall ist.

Kommentar von Gerhart ,

Mit Sicherheit liegt hier kein Zeitmietvertrag vor, denn "Das Mietverhältnis beginnt am 01.08.2016 und läuft auf unbestimmte Zeit."

Kommentar von johnnymcmuff ,

Schau Dir den Kommentar des FS unter meiner Antwort an.

Kommentar von peterobm ,

"Das Mietverhältnis beginnt am 01.08.2016 und läuft auf unbestimmte Zeit.

gugge mal da, das Ding ist Wasserdicht, es ist nur ein Kündigungsverzicht für 1 Jahr vereinbart

Kommentar von BS3BM ,

Hab den Nachtrag vom FS gelesen.

Irgendwie ist das im MV eine ganz komische Formulierung und nicht klar. Unklarheiten gehen immer zu Lasten des Vermieters.

- einmal heißt es, das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Der nächste Satz enthält eine Mindestmietzeit für 1 Jahr, ohne dies irgendwie zu begründen bzw. ohne Hinweis, dass dies im gegenseitigen Einvernehmen geschieht.

- die Kündigungsfrist ist auch ebenso widersprüchlich. (Kürzere Kündigungsfristen gelten immer für den Mieter).

Ist das Mietobjekt eventuel in einer vom Vermieter noch genutzten Wohnung und mit seinen Möbeln ausgestattet?

Wie versteht ihr das alles? Ich muss da passen

Kommentar von DarthMario72 ,

Ansonsten wäre es ein unwirksamer Zeitmietvertrag

Wie kommst du auf den schmalen Pfad?

Kommentar von BS3BM ,

So schmal ist doch der Pfad gar nicht :-)

Antwort
von imager761, 60

Ist eine solche Formulierung rechtens?

Selbstverständlich ist eine Vereinbarung, wonach beide Seiten nicht vor Ablauf eines Mietjahres das Mietverhältnis ordentlich kündigen dürfen, zulässig zu vereinbaren. Es wären sogar 48 Monate Mindestmietzeit möglich gewesen :-)

Kann ich also wirklich erst zum 01.08.2017 kündigen

Ja, genauer darfst du frühstmöglich erst am 01.05. zum 31.07.2017 euer Mietverhälnis ordentlich kündigen und schuldest bis dahin vereinbarungsgemäß insges. zwölf Monatsmieten einschl. Betriebskosten(voraus)zahlungen.
Und den Hof gefegt, Flur gewischt, Mülltonnen rausgestellt oder welch andere Mieterpflichten ihr vereinbart habt :-)

Und zwar unabhängig davon, ob du solange noch dort wohnst: Dass du deine  Ausbildung abbrichst und demnächst woanders studieren möchtest, ist deine höchstpersönliche Lebensplanung, die der VM nicht zu verantworten hat.

G imager761

Kommentar von albatros ,

Tatsächlich darf der FS dank Formulierung des Vermieters bis zum 15. des Monats zum Monatesende kündigen (da vermutlich möbliert). Und das zu einem ihm genehmen Zeitpunkt.

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