Mietvertrag mit mindestens 2 Jahren Laufzeit rechtens?
hallo,
ich habe einen mietvertrag mit einer mindestlaufzeit von 2 jahren unterschrieben, was sich leider für mich im nachhinein als fehler herausgestellt hat.
ist so ein mietvertrag eigentlich rechtens? also muss ich mich nun daran halten oder gibt es eine möglichkeit diesen doch einfach zu kündigen und die 3 monatsfrist einzuhalten?
11 Antworten
Bis zu 4 Jahren möglich.
Ein Kündigungsausschluss wurde vom BGH bereits bestätigt (u.a. BGH VIII ZR 379/03 vom 30.06.2004). Letztlich hat sich der BGH in einem Urteil vom 6.April 2005- VII ZR 27/04- mit der Wirksamkeit eines beidseitigen Kündigungsverzichtes befasst. Weil seit dem Mietrechtsreformgesetz so genannte einfache Zeitmietverträge nicht mehr zulässig sind, wollten die Parteien dies im entschiedenen Fall durch folgende Vereinbarung zu mindest teilweise umgehen: Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von fünf Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von fünf Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Später kündigte der Mieter vor Ablauf von fünf Jahren und forderte ein Kautionsguthaben zurück. Zu Recht, denn nach der genannten Entscheidung ist in einem Mietvertrag über Wohnraum ein – auch beidseitiger formularmäßiger Kündigungsverzicht – wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. Zwar könne ein beidseitiger Kündigungsverzicht wirksam sein, ein formularmäßiger Kündigungsverzicht von fünf Jahren benachteilige den Mieter von Wohnraum in der Regel allerdings entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und sei daher nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.
Zunächst muss man einmal Laufzeitverträge von Verträgen mit Kündigungsverzicht unterscheiden.
Wenn der VM die Wohnung in absehbarer Zeit selbst benötigt, darf er sie befristet vermieten: § 575 (1) BGB.
Wechselseitig - sogar längstens für die Dauer von 45 Monaten (ab Vertragsbeginn) - darf auf das Recht zu einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrags grundsätzlich verzichtet werden (vgl. h. BGH VIII 154/04, 23.11.2005; VIII ZR 86/10, 08.12.2010).
In jedem Fall schuldest du bis zu diesem Datum vereinbarte Zahlungen - ob du sie nutzt oder nicht. Das mag im Einzelfall i Nachinein betrachtet ein "Fehler" gewesen sein, war aber eben so vereinbart. Wer hier nicht derart langfristig planen kann oder will, muss sich ja nicht darauf einlassen :-)
Die Rechtsprechung ist hier einschlägig :-(
G imager761
Das ist rechtens, du kommst aus diesem Vertrag vorzeitig raus, wenn du einen Nachmieter hast. Mit diesem Nachmieter muss aber auch dein Vermieter einverstanden sein.
Ansonsten könntest du nur versuchen mit deinem Vermieter zu reden. Da mache ich dir aber nicht viel Hoffnung, der schliesst den Vertrag nicht ohne Grund so ab. Versuchen kannst du es, kommt vielleicht auch auf die Begründung an, warum du vorzeitig ausziehen willst.
Das ist sogar Standard bei einem befristeten Mietvertrag. Du kannst den Vermieter fragen, ob er einen von dir gefundenen Nachmieter akzeptieren würde.
Mindestmietdauer hat rein gar nichts mit Befristung zu tun.
Dieser beiderseitge Kündigungsverzicht (!) innerhalb der ersten Mietjahre ist höchstrichterlich als rechtens ausgeurteilt (s. mein Kommentar mit entspr. BGH-Urteilen).
Sofern der Vermieter sich nicht auf einen Aufhebunsgvertrag einlässt oder Nachmieter akzeptiert, hast du bis dahin deine Miet- und BK-Vorauszahlungen zu leisten - ausziehen kannst du natürlich jederzeit.
Bei einem evtl. 2-Jahres-Vertrag deines DSL-Anbieters hast du das gleiche Problem: Unabsehbare Veränderungen deiner Lebensumstände sind dein persönliches Risiko, das der Vertragspartner nicht verschuldet hat und daher auch nicht tragen muss :-(
Beide haben einen Vertrag, der 2 Jahre lang geschuldeten Monatsbeitrag beanspruchbar macht :-O
G imager761
Wo steht hier irgendetwas von einem befristeten Mietvertrag? Hier steht etwas von MINDESTlaufzeit, aber nichts von HÖCHSTlaufzeit...
Eventuell lässt sich das über einen von dir gesuchten Nachmieter regeln, welcher sich ebenfalls verpflichtet für dei Dauer von 2 Jahren dort zu bleiben.
Grundsätzlich ist diese Klausel rechtens. Handelst du zudier, kann der Vermieter dir die zu erwartenden Mietausfälle für den gesamten vertraglich vereinbarten Mietzeitraum in Rechnung stellen.
der vertrag ist nicht befristet. er läuft mindestens 2 jahre und kann anschliessend jederzeit mit einhaltung der 3 monatigen kündigungsfrist beendet werden oder auf unbestimmte zeit fortgesetzt werden.