Frage von Suender84, 105

Mietvertrag bei Nießbrauch rechtens?

Hallo, folgender Sachverhalt: Wir haben letztes Jahr ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung im Obergeschoss gemietet, wobei unser Mietvertrag sich nur auf das Erdgeschoss bezieht. In der oberen Etage hat die Vermieterin sich ihr Büro eingerichtet. Der Vertrag ist unbefristet geschlossen.

Nun haben wir im Nachhinein erfahren, dass die Mutter unserer Vermieterin Nießrecht hat (ist eingetragen) und in spätestens einem Jahr das Haus beziehen soll (aus Gesundheits- und Altersgründen). Unsere Vermieterin möchte dann oben wohnen bleiben, während die Mutter die knapp 130 m² auf 4 Zimmer im Erdgeschoss beziehen soll. Das Obergeschoss entspricht in etwa 30-40 m².

Nun meine Fragen:

  • Ist der Mietvertrag überhaupt rechtens abgeschlossen worden? Hätte nicht vielleicht die Mutter den Mietvertrag unterschreiben müssen? Und welchen Einfluss hätte das auf unsere Rechte bzgl. des Mietvertrages?

  • Müssen wir mit einer Kündigung rechnen bzw. kann uns einfach gekündigt werden?

  • Wäre der Wohnraum für eine offenbar gesundheitlich angeschlagenen Person überhaupt angemessen? Hätte das Einfluss auf die rechtliche Situation?

  • Was sollten wir nun unbedingt tun - also außer, nach einem anderen Haus zu suchen?

Danke schon einmal für hilfreiche Antworten.

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Antwort
von ChristianLE, 65

Ist der Mietvertrag überhaupt rechtens abgeschlossen worden? Hätte nicht vielleicht die Mutter den Mietvertrag unterschreiben müssen?

Vielleicht wurde die Vermieterin auch von Ihrer Mutter bevollmächtigt? Letztendlich ist es auch völlig egal. Zum einen muss es nicht mal einen schriftlichen Mietvertrag geben (das geht auch mündlich), zum anderen muss sich der Mieter nicht erkundigen, ob der Vertragspartner hierzu auch berechtigt ist.

Für Euch ändert sich hier gar nichts. Der Mietvertrag ist mit allen Rechten und Pflichten wirksam. Demnach ist es für Euch völlig egal, ob hier ein Nießbrauch besteht.

Müssen wir mit einer Kündigung rechnen bzw. kann uns einfach gekündigt werden?

Hier wäre eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter möglich (Vgl. § 573 (2) Pkt. 2 BGB).

Wäre der Wohnraum für eine offenbar gesundheitlich angeschlagenen Person überhaupt angemessen? Hätte das Einfluss auf die rechtliche Situation?

Was heißt denn angemessen? Eine Eigennutzung einer Wohnung ist laut Gesetz möglich.

Was sollten wir nun unbedingt tun - also außer, nach einem anderen Haus zu suchen?

Bevor Ihr keine schriftliche Kündigung bekommt, erst einmal gar nichts.

Kommentar von ChristianLE ,

Als Ergänzung: Da es sich um ein Einfamilienhaus handelt, dass der Vermieter auch bewohnt, wäre hier sogar eine erleichterte und unbegründete Kündigung nach § 573 a BGB möglich.

Antwort
von DerHans, 52

Wenn die Mutter Eigenbedarf anmeldet, werdet ihr wohl weichen müssen.

Ob sich hier ein Schadensersatzanspruch ableiten lässt, könnt ihr durch einen Anwalt prüfen lassen.

Dass diese erklärte Absicht bereits beim Abschluss des Mietvertrages vorlag, müsste geprüft werden. Dann wäre der Vorwurf der arglistigen Täuschung wohl angebracht.

Eine angemessene Wohnungsgröße gibt es nur, wenn der Staat die Miete zahlen soll.

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 28

Der Vermieter ist euer Vertragspartner, auch wenn er nicht Eigentümer wäre. Ob er von der Nießbraucherin zur Vermietung bevollmächtigt war, könnt ihr durch Vorlage der Vollmacht prüfen, aber es ändert nichts an der MV-Gültigkeit. Unklar bleibt, ob der Nießbrauch sich auf das ganze EFH mit Einliegerwohnung bezieht oder nur auf das Erdgeschoss. Nießbrauch ist meistens auch mit einem Wohnrecht gekoppelt. Diese Dienstbarkeiten sind im Grundbuch unter Abteilung  2 eingetragen und können nur vom Nießbraucher /Wohnberechtigten zur Löschung bewilligt werden. 

Warum nun die Nießbraucherin in einem Jahr EINZIEHEN soll/will, erklärt sich auch nicht sofort aus sich selbst heraus. Sollte sie diese Vorhaben umsetzen wollen, dann müsste eure Vermieterin ordentlich mit K-Frist 3 Monate kündigen. Grund: Eigenbedarf, und da hat sie einen durchgreifenden Grund.

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