Mietrückstände
Ich habe seit einigen Monaten eine 3-Zimmer-Wohnung vermietet. Der Mieter (bzw. seine Mutter, die für ihn die Miete bisher bezahlt hat) hat die Miete nur auf Nachfrage schleppend bar bezahlt, obwohl lt. Mietvertrag die Miete am 3. Werktag e.M. auf ein ihm benanntes Konto bezahlt werden sollte. Der Mieter hält sich überwiegend nicht in der Wohnung auf und scheint keiner geregelten Arbeit nachzugehen. In der letzten Woche habe ich ihn auf die fälligen Zahlungen angesprochen. Er versprach das Geld vorbeizubringen, was jedoch ausblieb. Er ist wieder weg und ich komme nicht an ihn ran. Die Mutter nimmt die Mietzahlungen nicht mehr vor. Kann ich ihm mit fristgemäß mit 3-monatiger Frist kündigen?
Hier finden Sie weitere Fragen zu den Themen:
Antworten
Warum nicht fristlos aufgrund der Mietrückstände? PS. Falls er nicht arbeitet und Hartz IV bekommt, solltest du schriftlich der örtlichen ARGE mitteilen, dass Mietrückstände bestehen und sie Dir die anteiligen Unterkunftskosten aus den Leistungen künftig direkt auf dein Konto schicken sollen.
Falls die Bedingungen einer fristlosen Kündigung nach § 543 BGB gegeben sind, kannst Du fristlos kündigen. Wenn Du Dich also für eine Kündigung entscheiden solltest, beachte, dass du bereits im Kündigungsschreiben der Verlängerung des Mietverhältinisses nach § 545 BGB widersprichst.
Zieht der Mieter nach Beendigung des Mietvertrages nicht (sofort) aus der gekündigten Wohnung aus, besteht für den Vermieter die Gefahr, dass sich der Mietvertrag entgegen seinem Willen um unbestimmte Zeit verlängert. Grundlage dafür ist § 545 BGB, der besagt: "Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt." Für den Mieter beginnt diese Frist mit der Fortsetzung des Gebrauchs, für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält.
Diese Klausel, die Vermietern und Mieter oft nicht bekannt ist, gilt aber nicht nur für alle Fälle ordentlicher Kündigung, sondern auch, wenn der Vermieter, z.B. wegen Zahlungsverzuges, fristlos gekündigt hat und naturgemäß ein Interesse an einer umgehenden Räumung durch den Mieter hat. Verstreicht dann die Zweiwochen-Frist des § 545 BGB, kann der Vermieter mit einer Räumungsklage scheitern... LG
Vielen Dank für den Hinweis. Was heisst eigentlich fristlos? Es muss ihm doch sicherlich Zeit gegeben werden, (wieviel Zeit??)sich eine neue Wohnung zu suchen (falls er nicht schon eine hat, da er sich nur sehr selten in der von mir vermieteten Wohnung aufhält). Vielleicht war er nur zu bequem die Wohnung bei mir zu kündigen.
JA - aber mach das sofort. Ich habe selbst so jemanden an der Backe. Mietnormaden. Ein elendes Volk!
Ich denke, das ist ein fristloser Kündigungsgrund. Laß Dich bei Haus und Grund beraten.
Dort bin ich leider nicht Mitglied.
Hallo nochmal WUT819...bei einer fristlosen Kündigung "immer hilfsweise ordentlich kündigen", und auch hier mit dem Ausschluss der Anwendung des §545 BGB... aber bedenke... zunächst ist ein Mietverhältnis durch eine fristlose Kündigung mit dem Zugang der Kündigung beendet. Da niemand innerhalb von wenigen Minuten eine Wohnung räumen kann, wird immer eine angemessene Räumungsfrist einzuräumen sein. Diese Frist wird mit 3 Tagen sicher zu kurz bemessen sein. Ein Zeitraum von 2 Wochen sollte dazu ausreichen. Es steht dem Vermieter aber jederzeit frei, auch eine längere Frist einzuräumen...
gnat01 am 29. Juni 2008 19:07 gnat01 am 29. Juni 2008 19:10 Ob der Mieter freiwillig auszieht, ist weder bei einer fristlosen noch bei einer ordentlichen Kündigung vorhersehbar. Das Risiko, dass eine Räumungsklage erforderlich sein wird, besteht also in beiden Fällen. Es ist zunächst die Entscheidung des Vermieters, ob er die Verfehlungen des Mieters weiter hinnehmen oder das Mietverhältnis beenden will... Tipp... In der Praxis kann der "Mietaufhebungsvertrag" für den Vermieter ein Mittel sein, den Mieter durch Zahlung eines gewissen Betrages (bei Dir Teilrückzahlung der ausstehenden Miete) zum Auszug zu bewegen. Zieht der Mieter entgegen der Vereinbarung dann nicht aus, kann der Vermieter die Räumung der Wohnung unter vereinfachten Vorgaben gerichtlich durchsetzen. Grundlage des Räumungsanspruchs ist dann nämlich die "Aufhebungsvereinbarung". Anders als bei der Kündigung kann sich Mieter in dieser Situation nicht auf Kündigungsschutz berufen... also, versuch doch mit ihm einen deal zu machen (dass er nicht die gesamten Schulden zurückzahlen muss, sondern nur einen Teil), also mach es ihm schmackhaft... auch wenn er dann nicht zahlt - egal - Hauptsache Du hast die Unterschrift von ihm... Beisp. Textbaustein: Der zwischen … und … bestehende Mietvertrag vom … über das Objekt … wird mit Wirkung zum … … im Einvernehmen der Parteien aufgehoben. Die Parteien sind sich darüber einig, dass gegenseitige Forderungen gleich welcher Art nicht mehr bestehen. (alternativ: ...Der Mieter verpflichtet sich außerdem, etwaige Nachforderungen aus der Betriebskosten- sowie der Heizkostenabrechnung zu zahlen)... Also wenn er Dich dann auf die ihm zugegangene Kündigung anspricht, kannst Du Dir mit diesem Trick viel Ärger ersparen... LG
Hört sich gut an. Vielen Dank für den Tipp. Hiermit ist mein obiges Schreiben nicht mehr relevant.
Also, das würde bedeuten: fristlos kündigen, hilfsweise Kündigung mit der gesetzlichen Kündigungsfrist und zusätzlich bereits im Kündigungsschreiben der Verlängerung des Mietverhältinisses nach § 545 BGB widersprechen. Das sollte alles in das Schreiben der fristlosen Kündigung. Liege ich da richtig?
gnat01 am 29. Juni 2008 19:39 ja... Wichtig ist der Erklärungswortlaut, d.h. klare Ausdrucksweise! Wille des Vermieters, das Mietverhältnis zu beenden, muss unmissverständlich zum Ausdruck kommen. Als Betreff "Kündigung" angeben... Begründungspflicht: Ausführliche Begründung is bei Wohnraummietverhältnissen Wirksamkeitsvoraussetzung. Möglichst Bezug nehmen auf Vertragsbestimmungen und gesetzliche Vorschriften. Begründungsplicht gilt bei Mietverhältnissen über andere Sachen, Geschäftsräume usw. nur für die außerordentliche fristlose Kündigung. Hinweis auf Widerspruchsrecht: Mit Kündigungsschreiben auf Form und Frist des Widerspruchs hinweisen (§ 574 b BGB). Die Sozialklausel des § 574 a BGB gilt nicht wenn der Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt ist. Übermittlung der Kündigung: Für rechtzeitigen fristwahrenden Zugang der Kündigung beim Mieter sorgen! Im Streitfall hat der Vermieter die Beweislast. Eine Kündigung ist erst zugegangen, wenn sie in den Bereich des Empfängers so gelangt ist, dass dieser unter normalen Verhältnissen von ihr Kenntnis nehmen kann.... so, ich geh jetzt Fußball gucken... schlaaaannd
Eine Kündigung ist erst zugegangen ............... Genügt es, wenn er nicht oder nur sporadisch da ist, wenn ich per Einwurf-Einschreiben die Kündigung ausspreche? Oder wie soll ich es sonst machen?
Auch ich werde jetzt erst mal Fußball schauen!
gnat01 am 29. Juni 2008 19:58 Folgende Möglichkeiten stehen zur Auswahl: 1. Normale Postzustellung: zum Nachweis des Zugangs ungeeignet. 2. Einschreiben mit Rückschein: Zugang erst mit Aushändigung des Schreibens. 3. Einwurfeinschreiben: Nachweis des Zugangs kompliziert (bei der Deutschen Post gegen Gebühr erhältlich). 4. Einwurf duch Boten in Briefkasten: Zugang erst dann, wenn mit der Entnahme der Post aus dem Briefkasten gerechnet werden kann. Bei Privathaushalten ist das vormittags, wenn der Briefträger zu kommen pflegt. 5. Aushändigung durch Boten gegen Empfangsquittung: sichere Art! 6. Zustellung durch Gerichtsvollzieher gemäß § 132 Abs. 1 BGB/ Niederlegung bei der Post, wenn Empfänger nicht angetroffen wurde: besonders sichere Art!... so, bevor mir heute noch die Finger vom ganzen schreiben abfallen... ich muss los... muss ja noch die Fahne halten können...
Hi WUT819, das ist ja eine blöde Situation. Was ist denn Dein Ziel? Gesetzt den Fall, er zahlt wieder ordentlich, würdest Du ihn auch als Mieter behalten wollen? Deine Beschreibung klingt, als könntest Du mit ihm reden (wenn er mal da ist). Kannst Du ihn fragen, ob er auch an einer guten Mietbeziehung interessiert ist? Und wann er wieder in der Lage ist, Miete und Rückstände zu zahlen? Falls er Hartz-IV-Empfänger ist, hast Du aus den anderen Antworten ja sogar schon einen guten Vorschlag für ihn. Oder willst Du das Thema lieber verschieben, bist Du wieder aus der Klinik zurück bist?
Ich weiss, dass ich noch vor meinem Klinikaufenthalt (Dauer ca. 2 Wo.) etwas unternehmen sollte. Falls ich ihn persönlich nochmals antreffe, könnte ich ihn schon ansprechen, evtl. auch die Mutter..... sie wohnt in unmittelbarer Nachbarschaft. Allerdings ist das Kind (!) 26 Jahre alt! Und der Mietvertrag wurde mit dem jungen Mann abgeschlossen. Ich habe das Gefühl, ich werde derzeit nur hingehalten und er geht nicht mehr ans Telefon. Letzte Woche hatte er versprochen das Geld vorbeizubringen, was jedoch nicht geschehen ist. Er hat angeblich kein Konto, von dem überweisen könnte, was immer das bedeuten mag. Mutter scheint derzeit auch nicht greifbar.
Wie ist es ausgegangen?
sofort kündigen und nicht darauf hoffen, dass er auch sofort auszieht. Wenn er es wirklch darauf anlegt, kostenfrei zu wohnen kann sich das hinziehen, bis du ihn raus hast (wir haben mal über ein Jahr warten müssen, trotz Gerichtsbeschluß und so weiter).
Ich habe ihm eine Mahnung mit Terminsetzung und Aufforderung zur Zahlung geschrieben. Sollte sich nichts tun, bin ich gezwungen ihm zu kündigen. Sollte ich eine Strafanzeige stellen? Er hat selbst die Miete nicht bezahlt, sondern bisher die Mutter. Allerdings weiß ich nicht, ob aus Geldmangel oder einfach weil er keine Lust hatte, die Miete zu begleichen. Ich danke für die Antworten.
Der beste Weg wäre folgender: Zusammen mit dem Mieter zur Arge gehen und die Situation schildern. Dann kann die Arge - mit Zustimmung des Mieters - eine Abtretungserklärung gegenüber der Arge abgeben. Das würde bedeuten, dass der MIetanteil von Hartz IV direkt an den Vermieter überwiesen wird, dann gäbe es vorgenannte Probleme nicht. Wenn der Mieter das nicht will, würde ich ihm bzw. ihr die fristlose Kündigung in Aussicht stellen - dann geht es eben nicht anders...
RedBergfee am 28. Juni 2008 23:55 Dann aber bitte auch gleich die Übernahme der bestehenden Mietrückstände ansprechen. Es gibt da auch Möglichkeiten einer Übernahme als Darlehen durch die ARGE.
Ich glaube nicht, dass er mir sagen würde, dass er Hartz IV-Empfänger ist. Wäre er dazu verpflichtet?
RedBergfee am 29. Juni 2008 00:21 Wer sollte ihn zwingen. Versuch erst mal schriftlich bei der ARGE zumindest die laufenden Kosten zu bekommen. Wenn das klappt, hast Du schon ne Menge gewonnen.
Kündige ihm fristlos. Bis Du ihn raus hast vergehen, ( bei unserem mieterfreundlichen Recht) Jahre. Sei auf alles gefasst ( Teilmietzahlungen zeigen den guten Willen des Mieters vor Gericht) Behalte die Kaution ein. Viel Glück LG.
Vielleicht wartet er auf eine fristlose Kündigung, um die Kündigungsfrist von 3 Monaten nicht einhalten zu müssen.
asmakoeln am 29. Juni 2008 00:20 Dann bist Du ihn auf jeden Fall los und kannst nach Deiner Genesung einen neuen Mieter suchen. Das ist allemal besser als ein Jahrelanger nervender und kostspieliger Rechtstreit um ihn herauszubekommen. Für Dich ist das doch egal: Entweder er ist in Deiner Wohnung ohne Miete zu zahlen. Oder sie steht leer. In beiden Fällen bekommst Du kein Geld. Jedoch hast Du bei letzterer Variante die Möglichkeit einen neuen Mieter zu finden. Falls Dir das wegen Deiner gesundheitlichen Lage derzeit nicht möglich sein sollte, beauftrage eine Person Deines Vertrauens, um für Dich einen Mieter zu suchen
Du kannst sogar fristlos kündigen, vgl. BGH, Urteil vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04; MDR 2006, 864; NJW 2006, 1585
"Eine wiederholte unpünktliche Zahlung der Miete kann auch im Wohnraummietrecht eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigen."
Ich weiss, dass ich fristlos kündigen könnte! siehe oben!
Noch nicht die richtige Antwort? Dann hier in allen Fragen und Tipps suchen:
Neu hier?
Jetzt kostenlos registrieren
und gutefrage.net vollständig nutzen.
5 Antworten pro Minute
Jetzt entdecken!
DH
@RedBergfee: da muß ich Dich glatt was fragen: wird denn dann tatsächlich in einem Fall des Rückstandes auf Antrag oä. die MietZahlung durch das Amt an den Vermieter veranlaßt?
Die anteiligen SGB 2 Leistungen nach § 22 für Unterkunft und Heizung sind "zweckgebunden". Wenn die nicht korrekt weitergeleitet werden ist es sogar im Interesse der ARGE und aller Steuerzahler, dass das Geld auch dort ankommt, wofür es bestimmt ist.
Mir ist klar, dass ich auch fristlos kündigen kann. Da ich aber in der nächsten Zeit krankheitsbedingt mich nicht um eine Weitervermietung kümmern kann (Klinkaufenthalt) käme mir eine fristgerechte Kündigung entgegen. Geht das überhaupt?
Na klar - doch Du wirst Dein Geld nie sehen. Mein Tipp: Beauftrage einen Makler und werde Du in Ruhe gesund.
Dann bist Du ein ausserordentlich netter Vermieter und gibst eben einen späteren Termin in Deiner Kündigung an. Klar geht das. Bis der auszieht vergehen so oder so noch Wochen, Monate, Jahre ?! Deshalb bedenke den Tipp mit der Arge.
@RedBergfee - ein super Tipp! // DH
Ich weiß leider nicht, ob er HartzIV-Empfänger ist. Kann ich da einfach die ARGE anrufen?
ARGE anrufen ist immer schwierig. Mach es lieber schriftlich. Mehr als ein "nein" kann ja nicht kommen. Ach ja - Gute Besserung !
Von mir auch GUTE BESSERUNG, denn von so einem Mist kann man zusätzlich noch depressiv werden!
Ich ärgere mich wegen meiner Gutmütigkeit bisher. Aber ich werde sicher nicht depressiv.
Allerdings! Sowas kann richtig krank machen. Nicht nur psychisch, sondern auch physisch. Ob Herz, Magen usw. Ärger und Stress mag auch der Körper nicht.