Frage von fhuebschmann, 61

Mietrecht:welche Möglichkeiten habe ich jetzt?

Hallo ich hoffe jemand von der Community kennt sich aus und kann mir helfen. Ich wohne in einer Mietwohnung lt Mietvertrag habe ich 102m2, habe die Angaben über den Mieterbund überprüfen lassen und es kam raus das es nur 86 sind. Der Anwalt des Mieterbundes hat dem Vertreter unseres Vermieters 2 Wochen Zeit zum Zahlen gegeben, die heute abgelaufen sind natürlich ohne Eingang des Geldes. Vertreter deshalb weil wir den der bei uns im Mietvertrag (und wohl auch im Grundbuch) steht, noch nie gesehen haben und auch keine Adresse haben. Laut unserer Nachbarn sitzt der wohl irgendwo in der Türkei. Wir haben auch schon von der Gemeinde eine Zwangsvollstreckung angedroht bekommen weil die Gemeinde ihn auch nicht erreichen konnte. Wir haben immer nur mit oben genannter Person Kontakt, das auch nur in den letzten 1,5 Jahren, die ersten 2 war es eine Frau (wohl Lebenspartner aber nur Mutmaßungen)
Wir waren auch schon bei der Polizei und mussten Aussagen, weil er (Stellvertreter) keinen Unterhalt bezahlt und sagt er hätte kein Geld. Da unser Geld bis zum letzten Monat auf seinem Konto einging, hat uns die Polizei einige Fragen gestellt und uns auch gesagt er sei unser Vermieter.

Jetzt zu meiner eigentlichen Frage, habe ich irgend eine Chance die mit 1100 Kaution insgesamt 3600€ wieder zu sehen? Die Wohnung sollte die ganze Zeit verkauft werden, wurde sie aber nicht. Zu den 3600€ kommt noch das ich um die Wohnung zu bekommen eine Hausratversicherung abschließen musste, die natürlich auf 102 ausgelegt ist, das werden nicht viele zu viel gezahlten Euros sein trotzdem ärgerlich.

Termin beim Mieterbund werde ich morgen machen aber naja wer schon mal beim Mb war weiß wovon ich rede. Oder sollte man das einem Anwalt für Mietrecht übergeben?

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Antwort
von expermondo, 5

Hallo fhuebschmann,

Schau mal bitte hier:
Recht Mietrecht

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 21

Eine Kaution "abwohnen" ist im Bürgerlichen Gesetzbuch in Deutschland nicht zulässig. Die Forderung, dass eine Kaution insolvenzsicher auf einem unpfändbaren Konto durch den Vermieter anzulegen ist, hätte bereits nach Übergabe der Kaution erfolgen sollen. Dennoch kannst du diese Forderung auch jetzt noch stellen.

Das Ausmessen der Wohnung sollte durch einen Sachverständigen erfolgt und dem entsprechenden Nachweisprotokoll belegt sein. In einer gerichtlichen Auseinandersetzung kann die Vermessung als Parteigutachten abgelehnt werden. 16m² Wohnfläche weniger als im Mietvertrag angegeben erfüllen tatsächlich den Rückforderungsanspruch von der Mietzahlung bezogen auf die NETTOmiete. Voraussetzung ist aber, dass die Wohnnutzfläche der Mietwohnung im Mietvertrag explizit ausgewiesen ist. Zudem müsste ein Nachweis der Wohnnutzfläche auch in den zurückliegenden Betriebskostenabrechnungen von Bedeutung sein, weil das Verhältnis von Wohnnutzfläche der Wohnung zur Gesamtwohnnutzfläche des Hauses kostenbestimmend in den Einzelposten ist. Auch hier könnte eine Rückforderungsanspruch bestehen.

Grundsätzlich könntest du seit dem 01.01.2012 Rückforderungsansprüche auf die Nettomiete geltend machen und für BK je nach Zustellungsdatum der BK- Abrechnungen für 2013 und 2014. Die Aufrechnung von Forderungen gegen die Gesamtmiete ist richtig, wenn deine Forderung wenigstens 1 Monat unerfüllt blieb. 

Deine nun immer noch berechtigten Rückforderungen kannst du ohne Anwalt durch ein gerichtliches Mahnverfahren geltend machen.

Dein Recht auf Rückgabe der Kaution ist bis zum 31.07.2016 nicht durchzusetzen.

Kommentar von fhuebschmann ,

Ja die Ausmessung ist durch einen Sachverständigen Erfolgt, und ich habe ein Gutachten, welches ihm auch vorliegt. Die Rückforderung hat der Anwalt des Mieterbunds errechnet und die 3 noch ausstehenden mieten abgezogen.
Abrechnungen hat er uns bis dato nicht vorlegen können, warum auch immer.
Das Mahnverfahren mache ich wo? Mir hat jemand erzählt das man irgendwie ne Grundschuld eintragen kann, wenn er Zahlungsunfähig ist, und wenn die Wohnung dann verkauft wird bekomme ich das Geld. Können sie dazu etwas sagen oder habe ich da etwas falsch verstanden?

Kommentar von bwhoch2 ,

Eine Zwangsgrundschuld auf das Eigentum des Schuldners einzutragen, ist eine Möglichkeit, einen Titel, also eine rechtskräftig festgestellte Forderung bei zu treiben.

Man kann als Berechtigter beim Grundbuchamt einen Grundbuchauszug einsehen und ausdrucken lassen. Damit und mit dem Titel kann man dann bei Gericht einen Antrag auf Eintragung einer Zwangsgrundschuld stellen.

Das bringt nur dann sofort Geld, wenn der Schuldner das unbedingt vermeiden will. Ansonsten ist es nur eine Art Sicherstellung, dass Du bei einem evtl. Verkauf der Wohnung auf jeden Fall auch Geld bekommst. Verkauft er die Wohnung nicht, könntest Du aber eine Zwangsversteigerung beantragen. Das ist dann auch eine, zwar langwierige, aber immerhin aussichtsreiche Möglichkeit, ans Geld zu kommen.

Stehen aber im Grundbuch noch andere Gläubiger, z. B. eine finanzierende Bank, sieht es eher schlecht aus.

Kommentar von Gerhart ,

Das gerichtliche Mahnverfahren wird beim zuständigen Mahngericht eingeleitet. Erkundige dich über den elektronischen Weg in deinem Bundesland. Der Vermieter kann dem Mahnbescheid widersprechen. Ist das fristgerecht der Fall, dann musst du Klage innerhalb von 6 Monaten nach Widerspruch erheben. Widerspricht der Vermieter nicht, dann fällt das AG ein Urteil, in dessen Folge du wie von @bwhoch2 vorgeschlagen vorgehen kannst.

Kommentar von Gerhart ,

Die bisher fehlenden Betriebskostenabrechnungen solltest anfordern notfalls einklagen, weil dir Kostenerstattungen auf jeden Fall zustehen. Hingegen Nachzahlung musst du mit Sicherheit nicht leisten.

Antwort
von Mikkey, 61

Du solltest folgendes tun:

Mit Fristsetzung den Nachweis über die sichere Anlage der Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters fordern. Erhältst Du diesen Nachweis nicht, solltest Du so Kaution "abwohnen", nämlich solange keine Miete zahlen, bis die Kaution verbraucht ist. Das dabei gesparte Geld packst Du auf ein gesondertes Konto.

Dasselbe machst Du mit der bereits wegen der falschen Wohnungsgröße zuviel gezahlten Miete (das Geld braucht natürlich nicht auf ein Extrakonto).

Aber:

Das sollte unbedingt ein Anwalt begleiten, damit Du keine fristlose Kündigung riskierst.

Kommentar von fhuebschmann ,

Habe schon zum 31.01 gekündigt, die Idee mit dem abwohnen der Kaution hat uns auch die Polizei empfohlen, leider sind es nur noch 3 mieten die abgewohnt werden. Das sind 1650€. Deswegen sind ja noch die 3100€ mindestens offen.

Kommentar von Mikkey ,

Dann solltest Du den Nachweis unverzüglich verlangen, bekommst Du ihn nicht per Mahnbescheid zurückverlangen.

Sollte die Wohnung verkauft werden, ist das etwas, was Dir einen Vorteil verschafft, denn dann ist der Käufer Dir ebenfalls zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet.

Kommentar von bwhoch2 ,
die Idee mit dem abwohnen der Kaution hat uns auch die Polizei empfohlen

Die Polizei empfiehlt einen Rechtsbruch? Das ist ja schon der Hammer.

Ich darf das. Ich bin weder Polizei noch Jurist. Eigentlich ist es nicht erlaubt aber in Deinem besondern Fall würde ich das auch in Betracht ziehen.

Kommentar von Mikkey ,

Naja, das Aufrechnen des Rückerstattungsanspruchs ist ja kein Rechtsbruch und wenn die sichere Verwahrung der Kaution nicht gewährleistet ist, auf das Aufrechnen der Kaution nicht.

Expertenantwort
von DerHans, Community-Experte für Recht, 21

Wie willst du denn Geld einklagen, von einem, der nicht mal den Unterhalt für seine Kinder zahlt?

Da zahlst du nur drauf. Für eine Klage musst du ja erst einmal mit den vollen möglichen Kosten in Vorleistung gehen.

Kommentar von fhuebschmann ,

Von jemandem der mit ner neuen e-klasse vorfährt muss was zu holen sein, wir sind ja auch nicht seine einzigen Mieter.

Antwort
von railan, 57

Bist du schon Mitglied beim Mieterbund?

Wenn nein, lass es bleiben und geh' direkt zum Anwalt.

Wenn ja, lass es auch bleiben und geh' direkt zum Anwalt.

Soviel meine Meinung zu Mieterschutzbünden...

Willst du denn ausziehen? Sonst soll der Anwalt eine Frist zu Antwort setzen und gleichzeitig Mietminderung ankündigen - das kannst du aber auch selbst machen.

Ob du die Kaution wiedersiehst, wird hier niemand beantworten können.

Kommentar von fhuebschmann ,

Ja bin im Mieterbund, auch schon seit 2012und das ist auch meine Erfahrung, ob der Anwalt des Mieterbundes einen Brief schreibt oder man einem Ochsen ins Horn knippt kommt in etwa auf das selbe raus. Ja habe schon zum 31.01 gekündigt eigentlich sind die Forderungen ohne Kaution schon fast 4000€ hoch er hat aber die letzten 3 ausstehenden mieten von der Forderung abgezogen. Nebenkostenvorauszahlungen haben wir auch eingestellt weil er es nicht hin bekommt uns eine ordnungsgemäße Abrechnung vor zu legen, er sagt immer nur wir sollten uns die vom Nachbarn besorgen der wohl der Hausverwalter ist. Wenn wir uns einen Anwalt nehmen was würde uns das kosten?

Kommentar von railan ,

Ist keine Rechtsschutzversicherung vorhanden, die Mietrechtsschutz abdeckt?

Anwaltskosten liegen bei 200-300 Euro pro Stunde.

Kommentar von fhuebschmann ,

Nee über den Mieterbund ist ja nach 3 Monaten eine drin aber eben nur für Mietrecht, und ich vermute nur über den Mieterbund.

Antwort
von kenibora, 38

Kaution bekommst Du bei Auszug, nach erfolgter Verbrauchsabrechnung, auf alle Fälle wieder. Hausratversicherung braucht jeder der eine Wohnung bewohnt, ob als Mieter oder Eigentümer. Den Rest Deiner Frage kann nur anwaltlich geklärt werden

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