Frage von Miraleen, 127

Mietrecht und Kaution?

Hallo, ich habe zwar schon unzählige Male gegoogelt, aber bin jetzt auch wegen der vielen Fachbegriffe und §§ verwirrter als zuvor. Vielleicht kennt sich hier einer aus?

Bin am 01.02.2015 in eine 1-Zimmerwohnung eingezogen. Lt. Vermieterin sind es 30 qm, habe mich dann aber schlau gemacht uns die Wohnung vermessen (Schräge an einer Wand, wohin ich nur das Bett stellen konnte. Es kamen 24 qm heraus. Da ich 240,00 € Miete (plus 80,00 € Nebenkosten) bezahlte, war mir das für die qm zuviel Miete. Am 25.11.15 habe ich schriftlich die Wohnung gekündigt. (Ende Februar 16). Ich habe einen Nachmieter gesucht, da ich ab 01.01.16 eine neue Wohnung hatte und mir einen Teil Miete für die "alte" Wohnung sparen wollte. Dieser Mieter zog am 01,02.16 in meine alte Wohnung ein, er bekam den Schlüssel und das war´s, die Mieterin hat sich nicht die Wohnung angesehen (als ich auszog war alles geputzt und Mängel gab es auch nicht)

Nun meine Frage: Die Vermieterin sagte mir, dass ich 1 Jahr lang auf die Rückzahlung meiner Kaution warten muss, da sie es erst auszahlt, wenn die Nebenkosten (Wasser und Ölheizung komplett abrechnet sind). Ich weiß aber das im November 2015 eine Ablesung der Heizung und des Wassers erfolgte. Ab ca. 10.01.16 habe ich schon in meiner neuen Wohnung gewohnt (ich weiß, dass ich die Nebenkosten wie wie Miete bis Ende Februar 16 zahlen muss, bzw. Ende Januar da ein neuer Mieter in die Wohnung zog), es kann also nicht mehr viel an Nebenkosten seit der Ablesung im November angefallen sein, da ich auch noch jedes 2.te Wochenende (von Freitag früh bis Montag abend) bei meinem Freund wohnte und die Heizung nur auf Frost hatte. Ich kann es mir leider nicht leisten mich bei einem Anwalt auf Mietrecht zu erkundigen. Hat die Vermieterin das Recht die Kaution (520,00 €) einzubehalten? Was ist mit den Ablesungen die im November 15 erfolgten? Was ist mit der Nebenkostenabrechnung, habe immerhin dafür 960,00 € bisher bezahlt? Was ist eine Abrechnungsperiode? Ich denke es gibt da Schwierigkeiten mit der Vermiertin, da sie mir gleich nach der Kündigung sagte, dass sie einen "guten" Bekannten hat, der Anwalt ist und ihr sagte, das die Kaution erst zurückgezahlt wird, wenn alle Nebenkosten abgerechnet sind, und ich sie schon 2x versucht habe anzurufen, aber immer nur eine Nachricht auf dem Ab hinterlassen konnte, mit der Bitte um Rückruf, was nicht geschah. Wenn ich doch einen Anwalt bräuchte, wer zahlt die Kosten? ich oder der Vermieter? Ich muss noch dazu sagen, das ich keinen schriftlichen Mietvertrag habe, er sollte zwar erfolgen, aber durch den Tod des Ehemanns der Mieterin wurde das vergessen, da ich sie nicht unmittelbar danach anrufen wollte. Für Antworten ohne "Fachausdrücke" wäre ich sehr dankbar.

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 23

Ob ein schriftlicher Mietvertrag bestand oder nicht, spielt keine Rolle. Mit einem mündlichen hast Du gewisse Vorteile, aber dass Kaution vereinbart und von Dir bezahlt wurde, ist Fakt und gilt damit als vertraglich vereinbart. Ebenso, dass die Miete keine Nebenkosten enthielt, weil eine monatliche Vorauszahlung von Dir gefordert wurde.

Dein Problem im Moment ist, dass zwei Jahresabrechnungen fehlen. Die Ablesung im letzten November diente dazu, die Grundlage für die Abrechnung 2015 zu schaffen. Hättest Du diese schon, dann hättest Du die Ablesung vom November nicht erwähnt.

Natürlich fehlt auch noch die Abrechnung für 2016. Auch wenn Du der Meinung bist, Du hättest nicht geheizt, so könnte es doch sein, dass die Vermieterin annimmt, Du hast womöglich im "kalten" Januar Deine Heizung in allen Räumen voll aufgeheizt. Davon muss sie ausgehen, um nicht auf der Nase zu landen. Die Vorauszahlung für Januar hat vermutlich bei weitem nicht ausgereicht, um die Betriebskosten zu decken, wenn diese seriös kalkuliert war.

Ob für 2015 eher eine Nachzahlung oder gar eine Rückzahlung raus kommt, kann man hier auch nicht wissen. Rein theoretisch könnten schon Nachzahlungen in dieser Höhe von rund 500 € auf Dich zu kommen. Auch wenn die Wohnung ziemlich klein ist. Aufgrund mangelnder Erfahrung aus früheren Jahren, kannst Du nicht wissen, was realistisch ist. Die Vermieterin weiß es vermutlich schon, aber sie hat keinen Anlass, irgendwas zu tun, denn für die Betriebskostenabrechnung 2015, sofern das Abrechnungsjahr dem Kalenderjahr entspricht, hat sie noch Zeit bis zum 31.12.2016 nachmittags. Somit kann sie sich immer darauf berufen, dass die Kaution wohl vollständig für Nachzahlungen gebraucht wird.

Da auch ein Rechtsstreit immer ziemlich lange dauert, lohnt es sich derzeit noch nicht, einen Rechtsanwalt einzuschalten und womöglich einen Gerichtsprozess loszutreten. Das kostet nur und bringt nichts. Jedenfalls sind die Chancen ziemlich gering.

Wenn aber die Abrechnung 2015 nicht bis 31.12. vorliegt, solltest Du gleich danach einen Brief per Einwurf-Einschreiben an die Vermieterin aufsetzen:

Betriebskostenabrechnung bis spästestens 15. Januar. Andernfalls verlangst Du die gesamte Betriebskostenvorauszahlung für 2015 wieder zurück, denn das steht Dir zu. Rechnet der Vermieter nicht ab, gab es wohl keine Betriebskosten - so die Annahme.

Gleichzeitig forderst Du auch auf, die Kaution in vollem Umfang zurück zu zahlen, wenn die Abrechnung nicht bis 15. Januar bei Dir ist.

Kommt die Abrechnung dann, wirst Du sehen, wieviel Du raus bekommst oder nachzahlen musst. Die gesamten Kosten des Jahres 2015 teilst Du am besten dann durch die Anzahl Monate, die Du in der Wohnung gewohnt hast und verdoppelst diesen Betrag. Maximal soviel + evtl. Nachzahlung für 2015 darf sich die Vermieterin dann noch von der Kaution einbehalten.

Bekommst Du für 2015 was zurück, forderst Du diesen Betrag zzgl. der Kaution abzüglich der oben schon genannten Januar-Kosten unmittelbar mit Fristsetzung zurück.

Bekommst Du Dein Geld dann nicht bis beispielsweise 31.1.2017, gehst Du zu einem Rechtsanwalt. Vorher lohnt nicht.

Übrigens: Warum monatliche Kosten verdoppeln? Weil der Januar erfahrungsgemäß der kälteste Monat ist und damit die Betreibskosten viel höher als im Lauf des Jahres im Durchschnitt.

Viel Erfolg - ja, und leider ist es jetzt besser noch bis Anfang n. J. zu warten.

Kommentar von bwhoch2 ,

Danke für die Auszeichnung.

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 36

Es bestandwohl ein nur mündlicher Mietvertrag, obwohl ein schriftlicher vorgesehen war.

Darüber solltest du jubeln!!! Denn die vertraglichen Details, die im schriftlichen MV gültig gewesen wären, treffen somit nicht zu. Daraus leitet sich ab:

1. Du bist nicht zur Kautionszahlung verpflichtet, fordere deshalb sofort dein Geld  unter Fristsetzung von der Vermieterin verzinst zurück.

2. Du bist an keine Betriebskostenabrechnung gebunden, deshalb trifft für dich kein Grund des Einbehalts der Kaution zu. Wenn dem 1. Grund widersprochen werden sollte, dann greift dieser Grund.

3. Du hast keine Schönheitsreparaturen zu leisten. Mängel in der ehemaligen Wohnung können dir nicht angelastet werden. Wenn jetzt noch Schäden von dir verursacht in Wohnung festzustellen sein sollten, wird wohl die Nachmieterin herangezogen werden. 6 Monate Zuwartung des Mieters auf seine Kaution sind keine Gesetzesvorgabe.

Schließlich ist es noch wichtig, wie die Kautionsübergabe erfolgte:

1. Überweisung auf Konto des Vermieters unter Nennung des Verwendungszweckes oder

2. Übergabe eines Bargeldbetrages gegen Quittung und Verwendungszweckbenennung auf de Quittung oder

3. Übergabe eines Kautionssparbuches mit Pfändungsabtretungsvereinbarung

Der Bekannte der Vermieterin wird weinen, wenn er sich mit deiner Nachricht auseinandersetzen muss.

Vorausgesetzt, du wurdest aus dem Mietvertrag am 31.01.2016 schriftlich entlassen und die Nachmieterin hat Miete für Februar 16 bezahlt, dann ist der 31.07.2016 amtlich der letzte Tag, an dem die Kaution durch die Vermieterin noch zurückbehalten werden könnte.  Solltest du auch für 2-2016 Miete bezahlt haben, dann kannst du die Vermieterin wegen unrechtmäßiger Bereicherung erfolgreich vor dem Amtsgericht verklagen. Die nächste Träne des Bekannten der Vermieterin.

Kommentar von Miraleen ,

Die Kaution habe ich überwiesen mit dem Vermerk "Kaution für Wohnung in....(Ort Strasse)", habe nochmals extra auf dem Kontoauszug nachgesehen. Mich hat es auch etwas gewundert, dass die Vermieterin mich nach der Kaution fragte....."wieviel haben Sie bezahlt" und als ich es ihr sagte, meine sie noch...."dann war es wohl in Bar"...da ich mir selbst nicht so sicher war, habe ich nichts daraus gesagt, aber später auf einen Kontoauszügen nachgesehen.

Kommentar von Gerhart ,

Leider hast du nun freiwillig die Mietsicherheit (Kaution) geleistet.

Fordere die Vermieterin dennoch auf, die Kaution abzurechnen und den Nachweis der vom Vermögen der Vermieterin getrennten Aufbewahrung der Kaution insolvenzsicher zu erbringen. Setze ein Datum als Rückgabetermin. Nenne deine IBAN. Erfüllt die Vermieterin deine Forderungen nicht, dann fordere spätestens am 1.8.16 die gesamte Kaution verzinst zurück mit dem Vermerk der Einleitung eines gerichtlichen Mahnverfahrens,  wenn die Vermieterin mit der Rückgabe der Kaution in Verzug gerät.

Du wirst hier die Siegerin sein. Der bekannte RA wird nichts machen können.

Kommentar von bwhoch2 ,

1. Falsch: Verpflichtet nicht, hat sie aber freiwillig getan und deshalb Bestandteil des mündlichen Mietvertrags. (Zinsen? Wo gibtsn sowas noch?)
2. Falsch: Konkludentes Handeln auch bei den Betriebskosten. Wenn man sich nicht einig darüber ist, sollte man die Betriebskostenverordnung zu Grunde legen.
3. Richtig!

Kommentar von Gerhart ,

Konkludenz bei den BK kann ich nun überhaupt nicht sehen. Ich vermute, dass sich bei den Mietüberweisungen keine Bemerkung über Betriebskosten finden lässt. Deshalb RICHTIG. 

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 44

Wann genau endete denn nun Dein Mietvertrag bzw. wann genau begann der des Nachmieters?

Danach richtet es sich wie lange die Vermieterin die Kaution einbehalten kann um zu prüfen ob noch Ansprüche bestehen. Das darf sie bis 6 Monate nach Mietende bzw. Rückgabe der Wohnung.

Für die  Nebenkostenabrechnung 2015, sofern Abrechnungszeitraum = Kalenderjahr, hat sie Zeit bis 31.12.2016 um sie Dir zuzustellen, für die Abrechnung 2016 bis 31.12.2017.

So lange darf sie einen angemessenen Teil der Kaution für evtl. Nachzahlungen einbehalten. Angemessen ist ein Betrag in Höhe von 2 - 3 monatlichen Vorauszahlungen.

Die Abrechnungsperiode bzw. der Abrechnungszeitraum ist der Zeitraum, 12 Monate, aber nicht zwingend die von Januar bis Dezember, über den der Vermieter abrechnen muß. Da werden alle Kosten und Vorauszahlungen verrechnet. So ähnlich wie die Jahresabrechnung des Stromanbieters.

960 € Gesamtvorauszahlungen für welche Wohnfläche?

Kommentar von Miraleen ,

die Wohnung war nachdem ich sie nachgemessen habe, abzüglich der Flächen mit der Schräge (unter 2 mtr - 50% unter 1 mtr -100%) 24 qm groß. monatlich zahlte ich Nebenkosten für Heizung und Wasser 80,00 €

Kommentar von anitari ,

Da sollten Nachzahlungen eigentlich ausgeschlossen sein. Folglich dürfte die Vermieterin dafür nichts von der Kaution einbehalten. Und sind auch keine Schäden, für die Du verantwortlich bist, vorhanden, müßte sie die Kaution komplett und unverzüglich erstatten + den paar Kröten Zinsen.

Ich würde sie die VMn, nachweisbar per Einwurfeinschreiben, auffordern die Kaution, da Nachzahlungen aus den NK-Abrechnungen nicht zu erwarten sind, unverzüglich (genauen Termin nennen) zu erstatten.

Mal davon abgesehen, es gibt ja keinen Nachweis das vereinbart wurde monatlich Vorauszahlungen für Nebenkosten zu zahlen, Folglich auch keinen Anspruch auf Abrechnungen.

Kommentar von Gerhart ,

"monatlich zahlte ich Nebenkosten für Heizung und Wasser 80,00€"

Wenn du diese "Nebenkosten" wirklich neben der Miete extra bezahlt hast - auf dem Überweisungsträger unter  Verwendungszweck "Nebenkosten für Heizung und Wasser" - dann hättest tatsächlich auch hier die Betriebskostenvorauszahlung anerkannt und müsstest die Abrechnung der BK abwarten., bevor dir die gesamte Kaution zurück gegeben wird.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 7

Wenn deine Wohnung tatsächlich 6m² kleiner ist als im Mietvertrag zugesichert (und nicht nur "gesagt", dass es 30m² seien), ist die Differenz größer als 10%. In diesem Fall steht dir für deine gesamte Mietzeit eine Minderung der Nettomiete in Höhe von 20% zu. Darüber hinaus bei Betriebskosten mit Wohnflächenschlüssel ebenso.

Bezüglich der Kaution: Es ist das Recht des Vermieters, über 6 Monate noch nach Beendigung des Mietverhältnisses die komplette Kaution zurückzubehalten. Danach noch einen Teil (der etwa 2-3 monatliche Vorauszahlungen für Betriebskosten  umfasst), insofern eine Nachzahlung zu erwarten ist. Wenn du also in 16. gekündigt hast und auszogst, kann sich das bis Ende 17 hinziehen. So das Gesetz.

Einen Anwalt muss der bezahlen, der ihn beauftragt hat. Anderes könnte nur ein Richter entscheiden, wenn denn die Sache vor Gericht ginge.

Kommentar von albatros ,

Nachtrag:

Nun lese ich, dass gar kein schriftlicher Mietvertrag existiert. In diesem Fall gilt generell, dass an Stelle von möglichen Vereinbarungen das Gesetz gilt. Demzufolge gilt, dass sämtliche Kosten des Mietverhältnisses mit der Zahlung der Nettomiete abgegolten sind. Es sind deshalb keine Kaution und keine Betriebskosten und keine Schönheitsreparaturen und keine Kleinreparaturen fällig bzw. zu zahlen. All das darfst du zurück fordern, da nicht vereinbart. Das gilt, obwohl du gezahlt hast. Nix da mit konkludentem Handeln.

Um das durchzusetzen, brauchst du tatsächlich einen Anwalt der auch was vom Mietrecht versteht.

Möglicherweise hast du Anspruch auf Beratungsbeihilfe und Prozesskostenhilfe oder eine Rechtsschutzversicherung?

Antwort
von TrudiMeier, 49

Der Vermieter darf die gesamte Kaution bis zu 6 Monate nach Auszug zurückhalten, falls verdeckte Mängel auftreten. Einen Teil der Kaution darf er bis zur nächsten Nebenkostenabrechnung zurückhalten, falls sich aus der Nk-Abrechnung eine Nachzahlung ergibt. Sofern der Abrechnungszeitraum ein Kalenderjahr ist hat der Vermieter für das Abrechnungsjahr 2015 Zeit bis zum 31.12.2016, für das Jahr 2016 bis zum 31.12.2017 die Abrechnung zu erstellen und dir zukommen zu lassen.  Auch wenn die Ablesungen bereits im Nov. 2015 erfolgten, heißt das nicht dass der Vermieter dann sofort die Abrechnungen erstellen muss. Er kann sie eh erst dann erstellen, wenn er sämtliche Rechnungen usw. zusammen hat.

Antwort
von troublemaker200, 46

Wurde bei der Rückgabe ein Rücknahmeprotokoll erstellt und von beiden Parteien unterschrieben?

Der VM darf sich mit der Rückzahlung der Kaution bis zu 6 Monaten Zeit lassen um ggf. vorhanden Mängel oder Beschädigungen zu verrechnen.

Zusätzlich bekommst Du natürlich auch noch eine Umlagenabrechnung.

Kein schriftlicher MV?

Geh zum Anwalt. Das ist mein Tip!!

Antwort
von Leseonkel56, 35

Nach dem Mietrecht ist es so, dass erst alles geklärt sein muss, bis die Kaution zurückgezahlt werden muss. Zwischen Ablesung und Abrechnung der NK kann dabei durchaus ein großer zeitlicher Unterschied liegen. Die Abrechnungsperiode beläuft sich normalerweise auf ein Jahres, zB 12.03.01 bis 11.03.02. Ich bekomme meine Abrechnung ein dreiviertel Jahr nach der Ablesung. Wenn danach keine Probleme mehr bestünden, wärst du aus dem Schneider. Dein Problem: Im Mietrecht gilt, dass ein unterschriebener Mietvertrag bestehen muss. Da dieser hier fehlt, musst du für alles zahlen, falls die neue Mieterin nicht will oder kann. Ein Anwalt können auch Menschen ohne Geld aufsuchen. Du kannst grds. beim Amtsgericht oder beim Anwalt deines Vertrauens einen Beratungsschein bekommen.

Kommentar von Gerhart ,

"Dein Problem: Im Mietrecht gilt, dass ein unterschriebener Mietvertrag bestehen muss."

Dieser Satz ist falsch, denn Mietverträge sind auch mündlich gültig.

"Da dieser hier fehlt, musst du für alles zahlen, falls die neue Mieterin nicht will oder kann."

Wiederum falsch, denn der Mietvertrag wurde vermutlich ordentlich und schriftlich gekündigt. Der fehlende schriftliche Mietvertrag ist keine Voraussetzung für eine ordentliche Kündigung des Mieters.

Kommentar von Miraleen ,

stimmt, ich habe ordentlich und per Einschreiben gekündigt

Antwort
von grubenschmalz, 56

Ein Teil der Kaution darf durchaus zurückbehalten werden, in Höhe der zu erwartenden Nebenkosten. 

Für das Abrechnungsjahr 2015 kann die Vermieterin sich bis Ende dieses Jahres Zeit lassen. 

Antwort
von Omikron6, 41

Eine Ablesung der Heizung im November besagt gar nichts. Eine Nebenkostenabrechnung beinhaltet noch viele weitere Positionen. Und erst wenn das Jahr vorbei ist und alle Belege für eine Abrechnung vorliegen, geht der Vermieter ans Werk. Der zeitliche Rahmen... bis zum Ende des Jahres.

Kommentar von Gerhart ,

....bis zum Ende des Jahres 2017.

Kommentar von Omikron6 ,

Sorry. Hebe eine Sehschwäche und tippe manchmal daneben...

Antwort
von nutzernaemchen, 57

Hallo! Ich rate dir dringend, zum nächsten Mieterschutzbund zu gehen, es gibt sie in jeder größeren Stadt. http://www.mieterhilfe-deutschland.de/?gclid=CKvCyJ7hhs4CFQs6GwodGucJXg  Die Kosten belaufen sich auf ca 50€ und es ist gut angelegtes Geld. Dort arbeiten Anwälte, die deiner Vermieterin erstmal einen geharnischten Brief schreiben werden, mit besonders vielen Fachausdrücken und §§  :-)  Da nutzt ihr auch der angeblich gute bekannte nichts.

 Viel Glück und nicht unterkriegen lassen!!

Kommentar von TrudiMeier ,

Auch der Mieterschutzbund kann geltendes Recht nicht verdrehen.

Kommentar von nutzernaemchen ,

Nicht verdrehen! Aber mich stört, dass die Vermieterin sofort beim Auszug mit ihrem Anwaltbekannten drohte. UND dass es keinen Mietvertrag gibt! Das macht die Sache noch schwieriger. Und wie grubenschmalz schreibt: 

Ein Teil der Kaution darf durchaus zurückbehalten werden, in Höhe der zu erwartenden Nebenkosten. Die Mieterin darf einen Teil der Kaution schon einfordern.

Kommentar von TrudiMeier ,

Natürlich gibt es einen Mietvertrag. Ein mündlicher Mietvertrag ist genauos wirksam, wie ein schriftlicher. Die FS ist eingezogen und hat Miete gezahlt. Dadurch ist ein Mietvertrag zustande gekommen. Der Vorteil für die Mieterin ist aber, dass hier die gesetzlichen Bestimmungen gelten. Und die sind zum Vorteil des Mieters. Bedeutet also, es macht die Sache eben nicht schwieriger.

Die 6 Monate sind übrigens noch nicht vorbei für die Kautionsrückforderung.

Kommentar von anitari ,

Beim Mieterbund arbeiten keine Anwälte.

Kommentar von nutzernaemchen ,

Bei meinem in Duisburg schon. Ich hatte  das Glück, von einem Anwalt vertreten worden zu sein.

Kommentar von anitari ,

Dann hat man Dir vom Mieterbund,weil Du dort auch eine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen hast, einen Anwalt gestellt. Beim Mieterbund angestellt war der ganz sicher nicht.

Kommentar von nutzernaemchen ,

Wie dem auch sei, ich wurde beim Mieterbund immer sehr gut beraten und man hat mir auch sehr geholfen. 

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