Frage von Jenny54031, 121

Mietrecht, Schimmelbefall und Schadensersatz?

Guten Tag,

ich brauche dringend mal guten Rat! Der Sachverhalt ist wie folgt: Wir wohnen in einer DHH nun seid 2,5 Jahren zur Miete. Schon beim Einzug machte ich unseren Vermieter auf die bestehenden Mängel aufmerksam, welche er aber nicht beseitigte, sondern nur mit leeren Versprechungen ( Mängel ansehen, aber keine Handlung zur Beseitigung) reagierte. Besagte mängel sind: Feuchte Wände im Schlafzimmer, Schimmel im Schlafzimmer, keine Möglichkeit der Wärmeregulierung des Wassers in der Küche. Da ich nun schwanger bin und 2 weitere Kinder habe, haben mein Mann und ich uns entschlossen nun zu kündigen und uns etwas neues gesucht. ( Zum 01.03.16 ziehen wir um) Im laufe der letzten Wochen musste ich leider feststellen, dass meine Untergestellten Gegenstände im Keller Verschimmelt sind. Auf drängen meiner Schwiegermutter hatte ich meinem Vermieter zum x-ten mal nun vor zwei Wochen mit Mietminderung gedroht, falls er die Mängel nicht im angemessenen Zeitrahmen beseitigen lässt. Nun war er Vorgestern abermals hier und besichtigte das Haus. Als ich ihm abermals auf den keller aufmerksam machte und ihm sagte, dass ich nun leider feststellen musste, dass alle untergestellten Gegenstände ( Kinderwagen, Babykleidung, eben alles aus Stoff ist stark mit Stockflecken bedeckt) mit schimmel befallen seien, reagierte er dort nicht wirklich drauf und meinte nur: Ja den keller darf man ja nicht benutzen , er ist unbrauchbar!

Kann er das einfach so abtun? Der Keller ist teil des Mietvertrages und es wurde vorher nie mit einem Wort erwähnt. Wer kommt jetzt für den Schaden auf?

Meine Schwiegermutter Rät mir, im einen vergleich anzubieten : Die noch zwei kommenden Kaltmieten einbehalten als Schadensersatz, und sollte er nicht drauf eingehen , mit einem Anwalt drohen.

Ich muss zugeben, dass ich aktuell damit etwas Überfordert bin und nicht recht weiß, wo da das Recht auf meiner Seite ist und wie ich nun Reagieren soll. Ich bin für jeden Rat dankbar!

Viele Grüße

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Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 80

Wie habt ihr damals den Vermieter auf die Mängel aufmerksam gemacht? Schriftlich im Übergabeprotokoll? Oder schriftlich auf andere Art? Mündlich reicht nicht und wenn ihr Euch zwischenzeitlich das ein oder andere Mal mündlich beschwert habt, nützt das alles nichts. Schriftlich, mit Fristsetzung zur Mängelbeseitigung und womöglich Ersatzvornahme, wäre die richtige Vorgehensweise gewesen. Ersatzvornahme wohl vor allem bei der Wärmeregulierung des Wassers in der Küche. Wenn beispielsweise eine Kalt- oder Warmwasserleitung in die Küche führt, aber die Armatur nicht in der Lage ist, eine stabile Mischung herzustellen, hätte man z. B. die Armatur austauschen können und den Rechnungsbetrag dem Vermieter von der Miete abziehen.

Wurde Euch ein trockener Keller vermietet oder einfach nur ein Kellerraum? Es gibt keinerlei Gesetz, das vorschreibt, dass ein Kellerraum trocken sein muss. Der Keller ist zwar Teil des Mietvertrags aber ihr habt ihn gemietet, wie er war. Es gibt nun mal Häuser, wo es völlig unmöglich ist, den Keller trocken zu bekommen. Mietet man ein solches Haus, hat man zwar einen Keller, den man auch für gewisse Sachen zum Abstellen nutzen kann, aber sicher nicht für Sachen aus Textil oder Papier, es sei denn man verpackt es komplett luftdicht in z. B. eigens dafür hergestellten Plastikkisten. Dass man einen Kinderwagen, der mit Textil ausgestattet ist, da nicht abstellen kann ergibt sich damit von selbst.

Der Vermieter hat insofern recht, dass der Keller dafür unbrauchbar ist. Er hätte Euch auch nicht darauf hinweisen müssen, denn natürlich lag es erst einmal an Euch, festzustellen, wie feucht der Keller ist. Einfache Hygrometer gibt es für wenige Euro in jedem Baumarkt.

Wenn ihr dem Rat Eurer Schwiegermutter folgt, kann es deswegen sehr teuer werden, denn es ist alles andere als sicher, dass ihr den Prozess gewinnen würdet. Eure Chancen bezüglich des Kellers stehen eher sehr schlecht.

Kommentar von Jenny54031 ,

Wir haben es ihm leider immer nur mündlich (telefonisch) gesagt. Uns wurde bei der Besichtigung versichert, dass der Keller sowie jegliche anderen Räume trocken und Schimmelfrei seih. 

Und nein, es liegt nicht an unserem Lüftungsverhalten. Im keller ist kein zu öffnendes Fenster und die Feuchtigkeit im Schlafzimmer kommt von der Außenwand, dies hat er nun auch von einem Sachkundigen bestätigt bekommen und eingesehen.

Kommentar von Huflattich ,

Merkwürdiger Keller.......

Kommentar von bwhoch2 ,

Wenn ein Keller nicht mittels Fenster belüftet werden kann, ist das von Anfang an schon kein gutes Zeichen. Du kannst nicht verlangen, dass ein Keller trocken ist und dort gelagerte Kleidung nicht zu Schimmeln anfängt, auch wenn Dir der Vermieter sagt, der Keller wäre trocken. "Trocken" ist ein relativer Begriff. Was für den einen trocken ist, ist für den anderen vielleicht doch schon zu feucht. Man muss sich erst selbst vergewissern, also eine Zeit lang beobachten und Feuchtigkeit messen, bevor man sich dazu entschließen kann, schimmelanfällige Sachen in einem Keller zu lagern. Diese Verantwortung nimmt einem keiner ab.

Du schreibst von Schadensersatz für die im Keller gelagerten Sachen und nicht von Sachen, die im Schlafzimmer kaputt geworden sind.

Außenwand? Schimmelbildung setzt vorwiegend an Außenwänden ein. Hat denn der Sachverständige wirklich bestätigt, dass von außen Feuchtigkeit nach innen durch schlägt? Das wäre dann allerdings heftig. Ist Euch da auch was kaputt gegangen?

Antwort
von ChristianLE, 63

Wer kommt jetzt für den Schaden auf?

Wenn Euer Hausrat beschädigt ist, kommt dafür im Zweifel die Hausratversicherung auf.

Erst wenn Ihr den Vermieter über Schimmel im Keller nachweislich informiert, er nicht tätig wird und Euch dann ein Schaden entsteht, kann er ggfs. haftbar gemacht werden.

Der Ausschlaggebende Punkt ist immer die nachweisliche Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter. Wurde dies nicht getan, sind auch keine Ansprüche hieraus möglich.

Ansonsten steht auch in etlichen Formularmietverträgen geschrieben, dass eine erhöhte Feuchtigkeit in Kellern möglich ist. Bei Euch auch?

Auf drängen meiner Schwiegermutter hatte ich meinem Vermieter zum x-ten mal nun vor zwei Wochen mit Mietminderung gedroht

Nur am Rande: Wenn Ihr seit 2,5 Jahren Kenntnis von Mängeln habt und mit diesen gelebt habt, kann es sein, dass hier ein Minderungsanspruch verwirkt ist. Da hättet Ihr sofort tätig werden müssen.

Kommentar von Jenny54031 ,

Ansonsten steht auch in etlichen Formularmietverträgen geschrieben, dass eine erhöhte Feuchtigkeit in Kellern möglich ist. Bei Euch auch?

Nein, dies steht bei uns nicht drin.

Antwort
von Simko, 56

Bei den e-mail Benachrichtigungen hier, steht die Problematik "Schimmel" neben "Heizung" unangefochten an erster Stelle.

Warum sich allerdings Mieter stets erst im Nachherein rühren, ist merkwürdig.

Immerhin besteht die Möglichkeit die Wohnung vor Anmietung, von einem Profi begutachten zu lassen.

Leider wird überwiegen der Fehler gemacht, Schimmelpilzbildung allein auf technische Parameter wie Luftwechsel, Raumluftfeuchte und Oberflächentemperaturen zu reduzieren.
Vergessen wird meist, dass auch ein Schimmelpilz nicht nur von "Luft und Liebe" leben kann. Er benötigt neben ansonsten günstigen Randbedingungen auch Nahrung!
Neben dem grundsätzlichen Aufbau einer Außenwand, spielen auch innenseitige Beschichtungen neben den physikalischen Parametern eine erhebliche Rolle. Manche födern Schimmelpilzbildung, andere verhindern diese.

Kommentar von Jenny54031 ,

Den Keller kann man leider nicht Lüften und der Vermieter hat nun auch durch einen Sachverständigen Bescheid bekommen, das der Schimmel wegen mängel an der Außenwand verursacht wurde.

Kommentar von bwhoch2 ,

Wenn er die Kelleraußenwand gemeint hat, bedeutet das noch lange nicht, dass der Vermieter was unternehmen muss, denn der Aufwand wäre meistens viel zu hoch. Mieter müssen selbst beurteilen können, ob ein Kellerraum zum Lagern von empfindlichen Sachen geeignet ist. Schlechte Kelleraußenwände sind ein Zustand und, abhängig vom Alter des Hauses, meistens kein Mangel.

Antwort
von Huflattich, 55

Der beste Weg ist zum Mieterschutzbund gehen und sich beraten lassen. Hier kennt man die rechtlichen Möglichkeiten. 

Schimmel immer ärgerlich .Ein Kellerraum ist nun mal kein Wohnraum muss dennoch geheizt und vor allem gelüftet werden. Schimmel ist immer die Folge von Feuchtigkeit .Das heißt, es muss geschaut werden wo sie herrührt  

Wie ich das sehe ist hier wohl das Kind schon in den Brunnen gefallen. Heutzutage kennen Gerichte kein Pardon mehr, wenn es um Schimmel geht. Das Lüften, dass der Mieter tun kann und muss hat Grenzen. 

So muss man besonders in isolierten dichten Wohnungen mit Schimmel rechnen in Schlafräumen in der Küche und vor allem im Bad .

Da die Bewohner zu wenig lüften können bedeutet das die Nachrüstung von Lüftungsanlagen beispielsweise Zwangslüftung in den Fensterrahmen und oder Ventilatoren .Alles mega ärgerlich für alle Beteiligten .

Wie gesagt rechtlich beraten lassen . 

Kommentar von Jenny54031 ,

Den Keller kann man leider nicht Lüften und der Vermieter hat nun auch durch einen Sachverständigen Bescheid bekommen, das der Schimmel wegen mängel an der Außenwand verursacht wurde. 

Kommentar von Huflattich ,

Sachverständige ein Kapitel für sich. Einen Keller den man nicht lüften kann ? Wo gibt es sowas?

Antwort
von pharao1961, 43

Ihr lebt seit 2,5 Jahren so ohne Mietminderung geltend zu machen? Es muss natürlich sicher gestellt sein, dass die Feuchtigkeit in der Wohnung nicht durch Lüftungsmängel verursacht worden ist, nur dann kann man Mietminderung geltend machen. Das Gleiche gilt für den Keller, wenn er zur Mietsache gehört. 2 Kaltmieten ist etwas wenig, wenn man bedenkt, dass die Mängel (trotz Aufforderung) nicht beseitigt wurden. Desweiteren besteht eine Schadenersatzverpflichtung wenn Hausratgegenstände vom Schimmel betroffen sind.

Vorsicht vor einem Vergleich! Er schließt in der Regel spätere Nachforderungen aus! Einfach die beiden Kaltmieten nicht anweisen.

Kommentar von Jenny54031 ,

Mach ich mich nicht Strafbar, wenn ich die Kaltmieten einfach nicht überweise? Und wie setze ich den die Schadenersatzverpflichtung durch?

Kommentar von pharao1961 ,

Die Mietminderung wäre ja rechtens, da dein Vermieter seit 2,5 Jahren nichts unternommen hat. Ich hätte da schon nach dem ersten Monat Mietminderung gemacht.

Ein Einschreiben an den Vermieter mit den vom Schimmel betroffenen Gegenständen und Auflistung der Neubeschaffungspreise (ob man da etwas abziehen muss, weil sie evt. schon älter waren, weiß ich nicht) und Fristsetzung zur Anweisung des Betrages.

Der Vermieter wird das garantiert nicht bezahlen wollen und es würde dann unvermeidlich ein Rechtsstreit drohen, da er dann garantiert auch die Kaution nicht mehr zurück zahlt.

Der einzigste Fehler der hier gemacht wurde, ist, dass du solange still gehalten hast.

Kommentar von bwhoch2 ,

Das Risiko, den Rechtsstreit zu verlieren, ist viel zu hoch.

Kommentar von pharao1961 ,

Wieso??? Die Mängel waren beim Einzug schon da und die Mieterin hat die Mängel von Anfang an gerügt. Sie kann der Sache doch sehr gelassen entgegen sehen.

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