Frage von lopis234, 104

Mietrecht: Muss ich als Vermieter die Nebenkosten für Leerstand immer selbst übernehmen?

Folgendes Problem: Ich habe vor einigen Jahren eine Immobilie in den neuen Bundesländern gekauft und diese stellte sich als absolute Fehlinvestition heraus. Im besagter Immobilie sind mehrere Wohnungen, von der aber nur eine vermietet ist. Die anderen Wohnungen sind in einem Zustand, der eine Vermietung nicht ermöglicht und der Kostenaufwand zur Renovierung ist so hoch, dass potentielle Mieteinnahmen (es ist nicht sicher, ob man die Wohnungen überhaupt vermietet bekommt) die Kosten niemals decken würden.

Nun ist es so, dass ich ja in der Nebenkostenabrechnung Dinge wie Allgemeinstrom, Grünflächenpflege etc. umlegen muss - anhand der Wohnfläche. Da die vermietete Wohnung nur ein kleinen Bruchteil der Gesamtfläche ausmacht, müssen die Mieter nur einen ganz kleinen Teil der Kosten tragen, obwohl sie die Kosten alleinig verursachen (z.B. Strom). Muss ich als Vermieter das hinnehmen, dass ich quasi für deren genutzen Strom aufkommen muss, obwohl sie die einzigen Nutzer im Haus sind?

Antwort
von schleudermaxe, 28

Das verstehe ich nicht so ganz, denn auch wir haben dort Wohnungen zu hauf und bezahlbare Miete ist möglich, allein um die Kosten und Lasten eben nicht selber tragen zu müssen. Das Finanzamt hilft doch üppigst!

Was bitte ist das denn für ein Verwalter, der den Eigentümer so auflaufen läßt?

Und Kosten und Lasten für Leerstand tragen natürlich wir Eigentümer. Alleine die Grundgebühr für die Wasserversorgung sowie die anfallenden Kosten und Lasten für Wärme kann doch wie hier der einzige Mieter nicht tragen. Für uns selbstverständlich.

Antwort
von priesterlein, 42

Dein Haus, deine Kosten abzüglich des Umlegschlüssels auf die Wohnungen. Zu beachten ist, was im Mietvertrag als abrechenbar vereinbart wurde.

http://www.mietrecht.org/nebenkosten/nebenkostenabrechnung-bei-leerstand-von-woh...

Bleiben wir mal beim Strom: Es ist dein Objekt und dein Strom. Der Strom, der in die Wohnungen fließt, sollte nicht deine Sache sein, den sollten sich die Mieter selber per Vertrag von einem Energieanbieter besorgen. Wenn du sie mit Energie versorgst, solltest du jeder Wohnung einen Zähler spendieren und genau abrechnen.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 16

Mit diesem Wortlaut im Mietvertrag ist die Klausel m. E, unwirksam.
Grundsätzlich hat der Vermieter verbrauchsunabhängige Betriebskosten für
Leerstand selbst zu tragen (Geschäftsrisiko).

Falls du einen Extrazähler nur für das Hauslicht haben solltest, kann
dessen Kosten, da verbrauchsabhängig ermittelbar, dem Mieter in voller
Höhe zugemessden werden (nur reiner Arbeitspreis, nicht die
Grundgebühr).

Antwort
von ChristianLE, 50

Was besagt denn der Mietvertrag des Mieters? Wenn hier eine Umlage nach m² Wohnfläche vereinbart ist, dann trägt dieser selbstverständlich nur den Kostenanteil gemäß der Wohnfläche. 

Auf welcher rechtlichen Grundlage willst Du die Kosten des Leerstands denn auf den Mieter umlegen?

Kommentar von lopis234 ,

Dort heißt es:

"Der Mieter trägt von den Betriebskosten mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten einen Anteil von 50% (Hauslicht, Wohngebäudeversicherung, Grundsteuer, usw.) entsprechend der vorhandenen Mietparteien.

Werden weitere Wohnungen genutzt, so verringert sich der Kostenanteil je Mietpartei."

Rechtliche Grundlage wäre u.U. § 313 BGB ("Störung der Geschäftsgrundlage").

Mir geht es im wesentlichen ausschließlich um den Posten des Hauslichts, denn dieses nutzt die einzige Mietpartei im Haus alleinig.

Kommentar von ChristianLE ,

"Der Mieter trägt von den Betriebskosten mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten einen Anteil von 50% (Hauslicht, Wohngebäudeversicherung, Grundsteuer, usw.) entsprechend der vorhandenen Mietparteien.

Ungeachtet der Tatsache, dass ich eine solche Vereinbarung noch nie gelesen habe, trägt der Mieter hier doch schon 50% der Kosten, oder?

Rechtliche Grundlage wäre u.U. § 313 BGB

Das setzt aber Voraus, dass sich die Umstände geändert haben, d.h. das Haus vor einiger Zeit vollvermietet gewesen ist.

Weiterhin setzt die Verwendung des Paragraphen voraus, dass Du überhaupt berechtigt bist, die Kosten des Leerstands auf einen einzigen Mieter abzuwälzen. Das müsste erst einmal ein Richter entscheiden.

Unabhängig davon wird dein letzter Mieter vermutlich auch noch ausziehen, wenn Du ihm alle Kosten auferlegst.

Kommentar von albatros ,

Mit diesem Wortlaut ist die Klausel m. E, unwirksam. Grundsätzlich hat der Vermieter verbrauchsunabhängige Betriebskosten für Leerstand selbst zu tragen (Geschäftsrisiko).

Falls du einen Extrazähler nur für das Hauslicht haben solltest, kann dessen Kosten, da verbrauchsabhängig ermittelbar, dem Mieter in voller Höhe zugemessden werden (nur reiner Arbeitspreis, nicht die Grundgebühr).

Antwort
von imager761, 11

Natürlich trägt der M nur denjenigen Teil der umlagefähigen Betriebskostenarten, die auf ihn nach Mietfläche pzw. pro Kopf entfallen, § 556a I BGB.

G imager761

Antwort
von AndreasEhretSV, 28

Guten Tag,

das ist wirklich eine sehr unglückliche Situation. Auch wenn es kein wirklicher Trost ist kann ich Ihnen sagen das Sie nicht der einzige Fall dieser Art sind. Viele haben sich verkalkuliert... Hier kann man leider nur jedoch nur sagen: Eigentum verpflichtet. Als Eigentümer der Immobilie müssen Sie grundsätzlich für die anteiligen Kosten der leerstehenden Bereiche aufkommen. Ich kann Ihnen nur wünschen das Sie entweder schnellstmöglich weitere Mieter finden oder die Immobilie veräußern bevor sich Ihr Schaden vergrößert.

Antwort
von thetee99, 48

Ja. Leerstand von Wohnfläche ist immer ein Vermieterseitiges Riskio, das dieser alleine trägt.

Allerdings können Kosten doch auf die Anzahl der Mietparteien umgewälzt werden, wobei ich mir nicht vorstellen könnte, dass der eine Mieter damit einverstanden wäre ;)

Antwort
von beangato, 34

Ja, natürlich musst Du das selbst tragen.

Kommentar von priesterlein ,

Bei längerem Leerstand kann man das nicht so einfach sagen.

Kommentar von beangato ,

Sicher doch.

Bei uns stehen schon seit Jahren Wohnungen leer - das wird auch so abgerechnet.

Würde mir mein Vermieter das berechnen, wäre ich ganz schnell beim Mieterschutzbund.

Antwort
von Gerneso, 47

Wer soll das denn sonst übernehmen? Kosten die auf alle Parteien umgelegt werden, kannst Du nicht einer Partei aufs Auge drücken, wenn die anderen Wohnungen leer stehen.

Kommentar von lopis234 ,

Wenn die Wohnungen kurzzeitig leerstehen und eine wirtschaftliche Vermietung möglich wäre, würde ich das auch akzeptieren. Nun nutzt aber genau diese eine Mietpartei den Allgemeinstrom allein und ich muss 80% der Rechnung dafür tragen? Finde den Fehler.

Kommentar von Gerneso ,

Kauf bricht nicht Miete und die Mietpartei hat nun mal einen Mietvertrag indem mit Sicherheit geregelt ist, dass Hausstrom eben auf alle Wohnungen umgelegt wird.

Wenn Du so unüberlegt eine Immobilie gekauft hast, die ein Renovierungsprojekt ist, musst Du eben jetzt damit leben.

Eigentum verpflichtet und der Mieter kann ja nun mal nichts dafür, dass die anderen Wohnungen in so schlechtem Zustand sind, dass Du keine Mieter dafür findest.

Der Fehler lag ganz allein bei Dir zu glauben mit dem Kauf ein Schnäppchen gemacht zu haben.

Kommentar von schleudermaxe ,

Fehler? Mangelndes Mietmanagement, oder?

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