Frage von Sonrisa, 145

Mietrecht Lebenspartner zugezogen?

Hallo Ihr lieben,

da ich im Internet nichts passendes gefunden habe und auch nicht so recht weiter weiß, hoffe ich das ihr mir helfen könnt.

Unsere Mieterin möchte das Ihr Freund bei ihr fest einzieht. Allerdings stellt sich nun die Frage, wie wir als Vermieter damit umgehen. Sollten die beiden gemeinsam einen Mietvertrag bekommen oder sollte er nun im Nachtrag stehen ? Wenn ja, wie formuliert man solch einen Nachtrag? Wie kalkulieren wir die Nebenkosten für eine zweite Person?

Ich bin sehr jung, und habe das Haus erst vor kurzem von meinem Vater übernommen...

Vielen Dank im vorraus!

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von imager761, 55

Aus Vermietersicht sollte man den Mietvertrag mit beiden schliessen, dann hätte man einen weiteren Gesamtschuldner für alle Forderungen.

Damit dürfte man auch offenen Türen beim Zuziehenden einrennen, denn andernfalls wäre er nur geduldeter Besucher und könnte von deiner Mieterin jederzeit vor die Tür gesetzt werden.

Die Genehmigung zum Zuzug kannst du von einer angemessenen Erhöhung der Miete, die dem erhöhten Verschleiss sowie der nach personenzahl bestimmten Betriebskosten Rechnung trägt, abhängig machen und veränderte Betriebskosten-Vorauszahlungen vereinbaren, damit es nicht zu einer hohen Nachzahlung durch höheren Verbrauch kommt. Andernfalls erst nach Nachzahlung entsprechend erhöht im Folgejahr fordern.

Bevor man da eine Anlage mit zahlreichen Änderungen verfasst, wäre ein Neuvertrag mit beiden und geänderten Zahlen sinnvoll. Zumal dies für dich einen Vorteil hätte: Damit begännen die für dich als Vermietrin die um jeweils 3 Monate ab dem 5. und 8. Mietjahr verlängerten Kündigungsfristen neu, etwa bei einer Eigenbedarfskündigung.

Da schreibt man der Mieterin zugangssicher per Einwurfeinschreiben:

"... Ihrem Antrag auf Aufnahme des [Name] vom ... stimme ich unter der Maßgabe zu, dass Sie einer Anpassung des Mietzinses, die die durch die veränderte Wohnsituation erhöhten Kosten, insbesondere bei den Betriebskosten, soweit diese nach der Personenzahl umgelegt werden, wie auch die für eine stärkere Abnutzung der Räumlichkeiten deckt, um ... EUR auf nunmehr .... EUR zustimmen. [Je nach Größe und Ausstattung sind 3-7% der Kaltmiete angemessen.]

Gleichzeitig rege ich an, die Betriebskostenvorauszahlungen von derzeit ... EUR auf ... EUR vorzunehmen, um Ihnen eine erwartbar hohe Nachzahlung durch höhere Verbrauchskosten zu ersparen. Diese Vorauszahlungen werden selbstverständlich nach der nächsten Abrechnung angepasst. [Die Verbrauchskosten Kaltwasser und Warmwasser kann man verdoppeln, die der Heizung um 30% erhöht veranschlagen. Im Zweifel gern niedriger; ergäbe sich eine Nachzahlung, passt man sie dananch neu an]

Ich weise Sie darauf hin, daß durch Aufnahme des Herrn ... in den Mietvertrag nur gemeinsame Willenserklärungen mir gegenüber wirksam werden und Herr ... gesamtschuldnerisch für Forderungen aus Mietvertrag in Haftung genommen werden kann.

Die Kautionsvereinbarung über die Wohnung besteht hingegen unverändert fort, sie wird ggf. nur demjenigen vollumfänglich verzinst erstattet, der sie eingebracht hat.

Hierüber habe ich einen Mietvertragsentwurf in zweifacher Ausfertigung beigefügt, die sie bitte beide innerhalb von 14 Tagen nach dokumentiertem Zugang dieses Schreibens von ihrem Lebensgefährten und Ihnen unterzeichnet hier einreichen oder fristwahrend einen gemeinsamen Unterschriftstermin vorschlagen wollen.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen  -bevorzugt per E-mail .... - gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen..."

G imager761






Kommentar von berlina76 ,

Falsch. Wenn es sich bei der zugezogenen Person um den Lebensabschnittsgefährten handelt muss dieser geduldet werden auch über die 6 Wochen hinaus der Vermieter hat hier kein Einspruchsrecht. Genauso wenn die Mieterin ein Kind zur welt bringt. Die  Mieterin muss einzig den zuzug dem Vermieter melden. Und die Nebenkosten können angepasst werden. 

Kommentar von imager761 ,

Wenn es sich bei der zugezogenen Person um den Lebensabschnittsgefährten handelt muss dieser geduldet werden

Rechtsirriger Unfug: § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB besagt, dass der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten nicht ohne Erlaubnis des Vermieters überlassen darf. Ein Dritter i. S. d. G. ist auch der Lebens(abschmitts)gefährte des Mieters.

Der Lebensgefährte wird nicht automatisch durch den Einzug in die
Wohnung zum Mieter. Nur, wenn er in den Mietvertrag mitaufgenommen wird, gilt er als Mieter und kann auch zur Mietzahlung verpflichtet werden.
Auf die Erteilung der Erlaubnis hat der M hingegen im Regelfall einen Anspruch, sofern in der Person des Zuziehenden oder Überlegung der Wohnung dem nicht entgegenstünden.

Mieter können allenfalls ihre Eltern oder Kinder in die Mietwohnung aufnehmen, ohne vorher den Vermieter um Erlaubnis zu fragen. Das Gleiche gilt für den Ehepartner sowie eingetragenen Lebenspartner gleichgeschlechtlicher Paare, ohne dass es auf eine Zustimmung des Vermieters ankommt.

Nur war das garnicht die Frage: Die Mieterin selbst will ihren Freund in den Mietvertrag aufnehmen lassen und die Fragestellerin informierte sich hier lediglich, wie sie vertraglich regeln soll.

G imager761

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 28

Die Antworter, die Dir empfohlen haben, den Freund als Mieter in den Mietvertrag mit aufzunehmen, haben in der Theorie recht.

Rein praktisch (eigene Erfahrung) liegt die Sache etwas anders.

Die Mieterin habt ihr selbst vermutlich nach reiflicher Überlegung und Prüfung aller Umstände ausgewählt, ihren Freund jedoch nicht.

Falls die beiden sich trennen, kann es daher zu der Situation kommen, dass sie auszieht und er zurück bleibt, womöglich mit einem Verhalten als Mieter, das ihr niemals hin nehmen wollt.

So erging es uns. Der Freund der Mieterin wurde in den Mietvertrag aufgenommen. Als sie sich trennen wollte und ihn vor die Tür setzte, pochte er auf sein Recht als Mitmieter. Trotz unmöglichem Verhalten im Haus war es uns nicht möglich, ein Hausverbot zu erteilen.

Die Tatsache, dass ihr einen weiteren Vollhafter hättet, hört sich zwar gut an, aber ihr habt die Mieterin doch genommen, weil sie ausreichend Sicherheit bot, also sollten die Sicherheiten doch auch wirklich ausreichen.

Ohne Aufnahme in den Mietvertag ist klar, wer im Falle einer Trennung ausziehen muss. Würde sie ausziehen und erst einmal unbekannt verziehen und er würde die Mieter nicht zahlen, weil er gar nicht kann, habt ihr ein großes Problem. Also lasst ihn einziehen, erhöht ggf. die Nebenkostenvorauszahlung und geht als unerfahrene Vermieterin zu Haus&Grund. Da bekommst du guten Rat, gute Verträge und eine gewisse Sicherheit als Vermieterin.

Antwort
von Ruedisch, 68

Am Besten ist es, wenn du einen neuen Mietvertrag für beide zusammen einsetzt, und zwar aus folgendem Grund:

Wenn du einen gemeinsamen Mietvertrag für beide einführst, haften die beiden Gesamtschuldner.

http://dejure.org/gesetze/BGB/421.html

Das heißt für dich, dass wenn zum Beispiel die Miete nicht überwiesen wird, reicht es, dass du dich an einen von den beiden Mietern wendest. Dieser muss dir dann die Miete überweisen. Wie die beiden das dann unter sich ausmachen, ist denen überlassen. 
Für die Nebenkosten solltest du die Heizungsabrechnung so belassen wie sie ist, den Stromverbrauch (falls im Mietvertrag enthalten) kannst du auch erstmal so lassen, der wird ja über einen Stromzähler nachvollziehbar gemessen. 

Was kosten wie Müll und so weiter angeht, kannst du vermutlich nicht ganz das Doppelte verlangen, ich würde solche Posten mit 1,5 multiplizieren. 

Kommentar von Sonrisa ,

Hallo, danke für deine Antwort !

Muss ich denn wirklich einen komplett neuen Mietvertrag machen oder reicht es wenn ich Ihn im Nachtrag als zweiten Hauptmieter eintrage ? Weißt du ob dies genau so rechtskräftig wäre ?

Kommentar von Ruedisch ,

Ich würde an deiner Stelle einen neuen Mietvertrag aufsetzen, Verträge im Nachhinein zu ändern ist so eine Sache. Außerdem müsst ihr alle drei ja neu unterzeichnen. Der Text im neuen Mietvertrag kann ja ruhig der aus dem alten Mietvertrag (weitgehend) sein. 

Ansonsten kannst du auch so einen Mustermietvertrag nehmen, da sind die allermeisten Dinge geregelt: 

http://www.amazon.de/Baier-Schneider-Vertragsformular-Mietvertrag-Wohnungen/dp/B...

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 29

Für dich und deine Mieterin wäre die einfachste Lösung, dass du ihr (schriftlich vereinbaren) gestattest, dass ihr Freund in ihre Wohnung zuziehen darf (ohne Aufnahme in den Mietvertrag).  Im Fall einer Trennnung käme es weder für dich noch die Mieterin zu Komplikationen.

Der Freund müsste ausziehen und das wars dann auch, er hat keinerlei Bleiberecht. Allerdings stünde er nicht für Mietzahlungsforderungen an Stelle seiner Freundin zu Verfügung. Das sehe ich allerdings als das geringere Problem.

Antwort
von DarthMario72, 52

Für dich als Vermieter wäre es sinnvoller, den Vertrag so zu ändern, dass beide mit im Mietvertrag stehen - dann hast du zwei Ansprechpartner, an die du dich im Zweifel halten kannst. Umgekehrt ist möglicherweise der Mieterin und ihrem Freund daran gelegen, dass genau das nicht passiert - jedenfalls wenn sie ein wenig Ahnung von Mietrecht haben. Denn weder einer Änderung noch einem neuen Vertrag müssten die beiden zustimmen; in dem Fall hätte dann der bisherige Vertrag weiter Bestand.

Wie kalkulieren wir die Nebenkosten für eine zweite Person?

Das kommt auf den Mietvertrag an und ob die Nebenkosten nach Personen oder Quadratmetern oder pauschal festgelegt sind.

Antwort
von berlina76, 58

Wenn die Mieterin es nicht will brauchst du den Mietvertrag nicht zu ändern. Nebenkostentechnisch müssen nur die Posten geändert werden die Personenbezogen sind. Z.b. wenn das Wasser auf Die Bewohner berechnet wird und keine Wasseruhr vorhanden ist.

Ansonsten wird es ja mit der nächsten Abrechnung reguliert und dann muss sie entsprechend nachzahlen. 

Kommentar von Sonrisa ,

Hallo, vielen lieben Dank für deine Antwort.

Mit dem Mietvertrag bzw dem Nachtrag wäre es mir nur wichtig, falls es doch zu einem Klinsch kommt und einer Abhaut.. oder ähnliches.

Ich möchte nur sicherstellen, dass ich beide für die Mietzahlungen verantwortlich machen kann.

Kommentar von larry2010 ,

das problem ist, wenn beide im mietvertrag stehen und die person, die drinbleibt nicht mehr zahlt, der andere nicht weiterzahlen wird.

das gibt mehr aufwand und ärger

Kommentar von Sonrisa ,

ja gut, wenn der der drinne bleibt nicht zahlt, habe ich auch Ärger und Aufwand. So könnte ich beide zur Verantwortung ziehen dachte ich..

Kommentar von imager761 ,

So könnte ich beide zur Verantwortung ziehen dachte ich..

Da denkst du auch richtig: Beide sind gesamtschuldnerisch, also auch allein und in voller Höhe für Forderungen aus Mietvertrag heranzuziehen, Mahnbescheid oder Zahlungsklage mit Kontenpfändung und Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung sind da durchaus zielführend.

Kommentar von imager761 ,

Wenn die Mieterin es nicht will brauchst du den Mietvertrag nicht zu ändern.

Umgekehrt wird ein Schuh daraus: Wenn der Freund nicht als Besucher geduldet werden will, zieht er erst garnicht ein, denn er könnte von der M wie VM spätestens nach 6 Wichen zum Verlassen der Wohnung gezwungen werden.

Und wenn die M einen Neuvetrag nicht will, muss sie entweder ihre  Wohnung oder ihm fristwahrend "kündigen".

Sie kann eben keinen Freund auf Kosten der Mietergemeinschaft oder des Eigetümers länger als 6 Wochen aufnehmen oder einen Untermietvertrag ohne Zustimmung der VM eingehen :-O

Kommentar von berlina76 ,

Nein. Wenn die Mieterin angibt, das ihr Freund bei ihr einzieht ist es kein Besucher mehr und kann vom Vermieter nicht zum Auszug gezwungen werden auch wenn er nicht im Mietvertrag steht. Nach aktuellem Recht muss er geduldet werden, nur die Nebenkosten können entsprechend angepasst werden. 

Die  Mieterin ist aber in der Pflicht den zuzug dem Vermieter zu melden. 

Kommentar von imager761 ,

Nein. Wenn die Mieterin angibt, das ihr Freund bei ihr einzieht ist es kein Besucher mehr und kann vom Vermieter nicht zum Auszug gezwungen werden auch wenn er nicht im Mietvertrag steht.

Deine Beratungsresistenz ist ennavierend. Und durch Wiederholungen wird dein Rechtsirrtum nicht wahr: Der Zuzug eines Lebensgefährten ohne Zustimmung des Vermieters berechtigt den Vermieter n. § 540 I BGB zu unverzüglichem Auszugsverlangen des Aufgenommenen seiner Mieterin gegenüber und zu fristloser Kündigung ihres Mietverhältnisses, wenn dem nicht entsprochen würde.

Antwort
von larry2010, 43

ich würde keinen gemeinsamen mietvertrag deswegen machen. dann hast das problem, wenn sie sich trennen, das es theater gibt, wer in der wohnung bleibt.  auch keinen nachtrag machen.

ich weiss jetzt nicht, wie das im gesetz formuliert ist, aber der einzug von minderjährige kinder sowie lebenspartner bzw. ehegatte bzw. ehefrau muss nicht vertraglich geregelt werden und darf der vermieter nicht verbieten, sondern muss er akzeptieren. ausser die grösse der wohnung ist im verhältnis zu den personen zu klein.

aber das da nicht der fall sein.

ich würde die abschläge für die nebenkosten entweder verdoppeln bzw. mindestens um die hälfte erhöhen.

Kommentar von Sonrisa ,

ja es ging mir eigentlich genau darum, dass im Fall der Fälle ich zwei Ansprechpartner habe, wegen der Mietzahlungen.

Kommentar von larry2010 ,

das kann dir aber genauso probleme bringen. wenn sich die beiden nicht einig sind und bei trennnung einer auszieht, der andere aber drin bleiben will.

oder beide ziehen aus, einer weigert sich aber das kündigungsschreiben zu unterzeichnen, aus welchen gründne auch immer.

bei meinen vater und geschwistern war im haus das problem, das sich das ehepaar trennte, sie auszog und er zurückblieb und nicht wusste wohin, die meite konnte er nicht zahlen, er war zuhause geblieben, während sie arbeitete.

auch sämtliches anderen verträge konnte er nicht kündigen, da er keinerlei telefonnummer oder adresse hatte.

erst als er endlich die wohnung ausgeräumt hatte und der kram in einer garage am haus zwischengelagert war, kam sie kurz mal vorbei.

dadurch gab es das problem, das er mindestens 4 wochen länger in der wohnung blieb und die nachmieter dann auch nciht in die wohnung konnten.

hast du nur einen ansprechpartner ist es etwas leichter

Antwort
von kenibora, 39

Neuen Mietvertrag und Erhöhung der Miete(wegen erhöhter Abnutzung der Wohnung) würde und kann ich Dir empfehlen Dich z.B. mit Haus & Grund in Verbindung zu setzen. Dort bekommst Du auch entsprechende, rechtlich bestehende Mietverträge erhalten. Nebenkosten werden sich einpendeln nach der ersten gemeinsamen Jahresabrechnung

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