Frage von Sven871, 166

Mietrecht: Gehört der Einzug von Familienangehörigen zum vertragsgemäßen Gebrauch?

Hallo,

Etwa vor 3 Monaten ist mein Vater ausgewandert, da ich großes Interesse an seiner alten wohnung hatte/habe waren wir auch zusammen bei der Hausverwaltung, Es hieß das eine mitspiegelanpassung von maximal 10% (511euro miete) berrechnet werden sollte und geplant sei mit mir einen neuen mietvertrag zu unterschreiben, und ich schonmal einziehen kann.

Aus 10% wurden fast 300Euro ..... 790 solls nun sein zu teuer!

Jetzt habe ich etwas Interessantes im netz gefunden:

" Einzug von Familienangehörigen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch"

§ 540 und § 553 BGB. § 540 BGB

Wenn sich jemand mit der Themantik auskennt wäre meine Frage, hat damit der Hauptmieter das recht zur Untervermietung an seinen Sohn?

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Miete, Mietrecht, Mietvertrag, 166

Einzug von Familienangehörigen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch

Mietrecht: Die Aufnahme von Familienangehörigen in der Mietwohnung

Grundsätzlich können dritte Personen, die im Mietvertrag nicht genannt sind ohne Erlaubnis des Vermieters nicht in die Wohnung aufgenommen werden. Das gilt für alle Untermieter oder auch die Bildung von Wohngemeinschaften (§ 553 BGB).

Für Lebenspartner oder Lebensgefährten siehe >>>>Lebenspartner

Eine Ausnahme gilt für Familienangehörige, namentlich Kinder, Geschwister, Eltern. Familienangehörige können ohne Zustimmung des Vermieters in die Wohnung aufgenommen werden. Allerdings darf es nicht zu einer Überbelegung der Wohnung kommen, dieses hätte der Vermieter nicht hinzunehmen >>>Überbelegung (BGH Urteile vom 15. Mai 1991 VIII ZR 38/90, NJW 1991, 1750 und vom 5. November 2003, Az: VIII ZR 371/02).

http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/f1/familienangeh.htm

Wenn sich jemand mit der Themantik auskennt wäre meine Frage, hat damit der Hauptmieter das recht zur Untervermietung an seinen Sohn?

Bei Familienangehörigen muss man also nicht untervermieten.

Der Vermieter jedoch darf die Nebenkosten anpassen.

Auch wenn man als Sohn mit einzieht oder auch ein Untermietvertrag macht, erwirbt man keinen Anspruch auf die Wohnung, wenn der Vater auszieht.

Das wäre dann  unerlaubte Gebrauchsüberlassung und man müsste da die Zustimmung des Vermieters haben.

MfG

johnnymcmuff

Kommentar von Sven871 ,

Eine Ausnahme gilt für Familienangehörige, namentlich Kinder, Geschwister, Eltern. Familienangehörige können ohne Zustimmung des Vermieters in die Wohnung aufgenommen werden.

Also kann ich in die Wohnung meines Vaters der ausgewandert ist aber weiterhin Hauptmieter ist einziehen, die Miete welche ich seit 3 Monaten zahle weiterhin zahlen und in der Wohnung rechtlich bleiben?

Es wäre nicht meine Wohnung, aber der Vermieter könnte mich trozdem nicht aus der wohnung schmeißen/Kündigen?

Kommentar von johnnymcmuff ,

Also kann ich in die Wohnung meines Vaters der ausgewandert ist aber weiterhin Hauptmieter ist einziehen, die Miete welche ich seit 3 Monaten zahle weiterhin zahlen und in der Wohnung rechtlich bleiben?

Nein, kannst Du nicht.

Du darfst als Sohn mit einziehen.

Dein Vater darf bei berechtigtem Interesse untervermieten, aber was hier passiert ist eine Gebrauchsüberlassung Dritter, denn er ist ausgewandert.

Kommentar von Sven871 ,

Vielen dank.

Kommentar von albatros ,

Eine Ausnahme gilt für Familienangehörige, namentlich Kinder, Geschwister, Eltern. 

Auch wenn das so im Mieterlexikon steht, stimmt das nur für Eltern und Kinder (auch Schwiegereltern), nicht für Geschwister. Es gibt da auch ein Urteil: Bay ObLG Z 1983,285,288.

Antwort
von Sheireen1990, 141

Korrigier mich, wenn ich das falsch verstanden habe: Dein Vater ist ausgewandert. Normalerweise hätte er seine Wohnung gekündigt, aber da du Interesse daran hast, würdest du sie übernehmen wollen. Ist das so richtig? Wenn ja, dann ist die Hausverwaltung im Recht.

§ 540 BGB (Gebrauchsüberlassung an Dritte) in Verbindung mit § 553 BGB (Gestatung zur Gebrauchsüberlassung an Dritte) bezieht sich auf Untervermietung. Den Fall, den du beschreibst, ist aber keine Untervermietung, sondern die Übernahme eine Mietverhältnisses. 

Der Einzug von Familienangehörigen gehört zwar zum vertragsgemäßen Gebrauch, aber nur solange der Mieter, mit dem der Mietvertrag geschlossen wurde, auch in der Wohnung lebt. Da dein Vater aber auswandert, also nicht mehr in der Wohnung wohnhaft ist, gilt diese Regelung für dich nicht.

Natürlich gibt es die Möglichkeit, dass dein Vater dir seine Wohnung untervermietet. Aber hierfür muss die Hausverwaltung ihr Einverständnis geben. Und da es sich um die Untervermietung der kompletten Wohnung handeln würde, kann sie diese Genehmigung auch ohne Angabe von Gründen verweigern.

Man könnte natürlich argumentieren, dass mit dir ein mündlicher Mietvertrag abgeschlossen wurde. Aber das müsstest du erstmal beweisen. Und gerade bei ein professionellen Hausverwaltung werden es die meisten Richter für unwahrscheinlich halten, dass die einen Mietvertrag nur mündlich abschließen.

Antwort
von DerHans, 96

Du hättest zu deinem Vater einziehen können. Das kann niemand verwehren. Es würden lediglich die Nebenkosten angepasst.

Hier handelt es sich aber um die komplette Wohnungsübernahme. Das ist dann für den Vermieter eine neue Vermietung und er kann die Miete neu festsetzen.

Kommentar von albatros ,

Dafür sind aber dank Mietpreisbremse enge Grenzen gesetzt. Und diese beträgt für Berlin 15% höher als beim Vormieter (hier des Vaters).

Kommentar von albatros ,

Bitte meine Ergänzug zu meiner Antwort beachten.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 90

Wenn hier auf eine Kündigungsfrist verzichtet wird, so ist doch trotzdem der Abschluss eines neuen Mietvertrages mit dir notwendig.

Anders sähe es aus, wenn du zuvor während des gültigen Mietvertrages des Vaters in die Wohnung gezogen  und in den Mietvertrag aufgenommen wärest.Das ist aber wohl eher nicht der Fall gewesen.

Nun ist die Frage, ob die Mieterhöhung noch während der Mietzeit des Vaters oder erst für dich mit neuem Mietvertrag erfolgen soll. Während der Mietzeit besteht für Berlin eine Kappungsgrenze von max. 15% (gerade erst vom Senat so beschlossen).

Wird in deinem Mietvertrag eine höhere Miete als zuvor bei deinem Vater verlangt, so gilt die Mietpreisbremse. Dazu gibt es zur Herbeiführung der Wirksamkeit m. W. auch eine gesetzliche Regelung des Senates. Demzufolge darf die neue Miete nur 15% (ansonsten 20%) über der bisherigen liegen.

Kommentar von Sheireen1990 ,

Die Mietpreisbremse gilt aber nicht in allen Teilen Deutschlands. Und da der Fragesteller nicht schreibt, wo sich die Wohnung befindet, kann es durchaus sein, dass die Hausverwaltung sich bei der Neuvermietung an keine Obergrenze bei der Miete halten muss.

Außerdem noch eine kleine Korrektur: Wenn die Mietpreisbremse gilt, dann darf die neue Miete nur max. 10% über der alten liegen. 15% bzw. 20%. sind die Kappungsgrenzen bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB.

Kommentar von Nemisis2010 ,

Die Mietpreise gilt bisher m.W. nur in Berlin. Bei Neuvermietung in Berlin ist es so, daß der Vermieter bei der Mietpreisfindung sich zuerst am örtlichen Mietspiegel orientieren und auf diesen KM qm Preis dann die 10% aufschlagen kann. (Im Grunde kann dann die Erhöhung mehr als 10% betragen, weil nicht der bisherige Mietpreis, der durchaus unter dem örtlichen Mietspiegel liegen kann,  zugrundegelegt werden muß, sondern der des örtlichen Vergleichsmiete)

http://www.berlin.de/special/immobilien-und-wohnen/mietrecht/3793279-739654-miet...

Kommentar von albatros ,

Wenn die Mietpreisbremse gilt, dann darf die neue Miete nur max. 10% über der alten liegen. 15% bzw. 20%. sind die Kappungsgrenzen bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB

Ich verweise auf meine Ergänzug zu meiner Antwort:

Demnach bedeutet im Geltungsbereich der Kappungsgrenze, dass eine Mieterhöhung während des Laufes des Mietverhältnisses binnen drei Jahren nur noch 15% und nicht (wie bisher) 20% betragen darf.

Die Mietpreisbremse bedeutet in deren Geltungsbereich, dass bei Neuvermietung die Miethöhe max. 10% über der örtlichen Vergleichsmiete liegen darf.

Das gilt nicht für Erstvermietungen. Da ist die Miethöhe frei verhandelbar.

Kommentar von albatros ,

Ich muss meine Antwort korrigieren bzw. präzisieren.

1. Kappungsgrenze: Diese bezieht sich auf eine Mieterhöhung während des bestehenden Mietverhältnisses. Sie darf dann binnen eines Zeitrahmens von drei Jahren nur noch 15% und nicht 20% betragen. Das gilt nicht automatisch sondern bedarf der Entscheidung der jeweilgen Landesregierung. Bisher haben das 11 Bundesländer, einschl. Berlin, so bereits festgelegt.

2. Mietpreisbremse: Diese bezieht sich auf Neuvermietungen (nicht für erstmalige Vermietung). Sie bewirkt, dass deren Miethöhe max. 10% über der örtlichen Vergleichsmiete betragen darf. Der Geltungsbereich wird durch die Landesregierungen festgelegt. Das ist bereits in zahlreichen Ländern so erfolgt und meines Wissens auch für Berlin. Die Liste ist online abrufbar.

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