Frage von KarlKoch2323, 87

Mietrecht - Wohnungsübergabe?

Hallo,

ich habe zum 1.11.2015 eine Wohnung angemietet. Da ich diese dann aber kurzfristig nicht mehr anmieten wollte, habe ich sie bereits vor Einzug wieder gekündigt. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. Da mir aber von Vermieterseite angeboten wurde, einen "Ersatzmieter" zu finden, der ebenfalls zum 1.11. 2015 einziehen würde, könnten Sie mich sofort aus dem Mietvertrag entlassen. Ich habe dann unzählige Mieter angeschrieben, die Wohnung selbst inseriert und alle Interessenten an den Vermieter verwiesen. Dieser bestach aber durch Unerreichbarkeit, rief niemanden zurück. Ich konnte sogar einen der drei potentiellen Mieter ausfindig machen, der sich, mit mir, unter den letzten drei möglichen Kandidaten befand. Urplötzlich war dieser dann doch nicht mehr passend, obwohl er ja schon unter den letzten drei Bewerbern war. Ich muss dazu sagen, daß ich aus einer Stadt komme, in der Wohnungsnot herrscht und der wenig vorhandene Wohnraum zu überteuerten Preisen angeboten werden kann (Universitätsstadt). Der Vermieter wollte dann die Wohnung doch wieder selbst online inserieren, obwohl ich mehrere solvente Mieter an ihn verwiesen hatte. Ich bekam dann irgendwann die Meldung, daß die Wohnung zum 15.11. 2015 vermietet werden konnte. Natürlich nebst Rechnung für den Zeitraum von 1.-15.11. 2015. Ich weigerte mich diese zu bezahlen mit der Begründung, daß man die Wohnung auch hätte locker zum 1.11. vermietet hätte bekommen können. Nach mehreren Schreiben geht es jetzt zum Amtsgericht.

Meine Hauptfrage:

  1. Der Vermieter hatte mit mir keine Wohnungsübergabe vereinbart, mir die Schlüssel nicht ausgehändigt, sondern erst nach der Neuvermietung mitgeteilt, daß ich mir die Schlüssel ja hätte abholen können (ich hatte natürlich darauf spekuliert, daß ich aufgrund der Nichtnutzung der Mietsache nichts bezahlen müsste).

  2. Durch wen muss offiziell die Wohnungsübergabe erfolgen? Muss ich wissen, daß ich mir die Schlüssel hätte abholen können? Oder hätte der Vermieter mit mir einen Wohnungsübergabetermin vereinbaren müssen? Wer steht in der Pflicht?

  3. Ist der Mietvertrag ohne Schlüsselübergabe wirksam?

Vielen Dank für eure Antworten.

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Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 23

Du bist rechtlich auf absolut verlorenem Posten. Blas das ganze ab und zahle, was bis jetzt angefallen ist.

Der Vermieter muss keinen Nachmieter nehmen und wenn Du noch so viele vorschlägst.

Dass er den zweibesten dann nicht genommen hat, muss keine Willkür sein. Oder hast Du mitbekommmen, wie sich der zweitbeste verhalten hat, als er die Absage (vielleicht die hunderste) bekommen hat? Da genügt ein dummes Wort und der Vermieter will nie mehr wieder was mit dem Kandidaten zu tun haben.

Dass die Wohnung bereits zum 15.11. wieder vermietet wurde, reicht dem Gericht vollkommen als Nachweis aus, dass sich der Vermieter sehr zeitnah darum bemüht hat, für die Wohnung schnellstmöglich einen geeigneten Nachmieter zu finden. Du kannst Dich auf den Kopf stellen, kein Gericht wird Dir Recht geben.

Wir hatten bereits zweimal bei unterschiedlichen Wohnungen den Fall, dass eine neue Mietpartei noch vor Einzug wieder abgesagt hat. Da jeweils sämtliche anderen Kandidaten schon abgesagt waren und diese dann auch nicht mehr von sich aus als Mieter in Frage kamen, musste jedesmal von neuem eine Ausschreibung und ein Auswahlverfahren gestartet werden.

Da auch in so einem Fall immer im Vordergrund steht, dass man einen passenden Mieter finden muss und nicht das Drängeln bzw. der finanzielle Schaden, den der Vertragsbrüchige begangen hat, zu berücksichtigen ist (dies nur in zweiter Linie), ist jeder verpflichtet zu zahlen, der einmal seine Unterschrift unter einen Vertrag gesetzt hat. So ist es nun mal und Richter finden es gut, wenn klare Verhältnisse vorliegen, so wie in Deinem Fall.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 5

Du hast zwar einen Mietbeginn ab 1.11, vereinbart, eine Besitzübertragung an dich mittels Schlüsselübergabe fand jedoch nicht statt. Warum solltest du also bis 14.11. Miete bezahlen? Bin gespannt wie das der Richter sieht. Ab 15.11.  mit neuem (Nach-) mieter ist es ja klar, dass du nix mehr zahlen musst.

Der Richter ist verpflichtet, zunächst eine gütliche Einigung herbeiführen zu versuchen. Ergebnis offen.

Der Streitwert beinhaltet nicht die Gesamtprozesskosten. Nach ihm werden  nur die Berechnungen für Anwalts- und Gerichtskosten vorgenommen. Das ist wahrscheinlich weit mhr als die zu zahlende hälftige Monatsmiete.

Es käme nun drauf an, wie deine Erfolgsaussichten sind. Wenn du gewinnst, zahlt die andere Partei alles. Eine häftige Kostenregelung käme auch in Frage. Falls du verlierst, zahlst du alles.

Also: Klage zurückziehen oder abwarten, was der R ichter in der ersten mündlichen Verhandlung dazu sagt und wie er die Erfolgsaussichten deiner Klage bewertet.

Bedenke: Vor Gericht und auf hoher See ist man in Gottes Hand. Auch gilt, Recht haben und Recht bekommen ist Zweierlei.

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietrecht & Wohnung, 24

Ist der Mietvertrag ohne Schlüsselübergabe wirksam?

Der Mietvertrag wird rechtsgültig durch Unterschrift von Mieter und Vermieter.

Durch wen muss offiziell die Wohnungsübergabe erfolgen? Muss ich wissen, daß ich mir die Schlüssel hätte abholen können? Oder hätte der Vermieter mit mir einen Wohnungsübergabetermin vereinbaren müssen? Wer steht in der Pflicht?

Danach fragt man, wenn man eine Wohnung anmietet.

ich hatte natürlich darauf spekuliert, daß ich aufgrund der Nichtnutzung der Mietsache nichts bezahlen müsste).

Dass Du keine Übergabe verlangt hast oder wenn Du nicht einziehst, ist das Dein Problem; das entbindet Dich nicht von der Pflicht zur Mietzahlung.

Nach mehreren Schreiben geht es jetzt zum Amtsgericht.

Hast Du zu viel Geld? Ich bin fest Überzeugt wie viele andere User hier, dass Du verlieren wirst.

Ich würde versuchen das Verfahren einzustellen und dem Vermieter die halbe Miete zahlen.

LG

johnnymcmuff

Kommentar von KarlKoch2323 ,

Danke für deine Antwort. Rechtlich gesehen stehe ich wohl eher schlechter da, auch wenn ich es nicht wirklich nachvollziehen kann (siehe obige Kommentare). Deswegen habe ich mir auch schon überlegt, ob es nicht sinnvoller wäre, eine Zahlung des hälftigen Mietzinses von ca. 200.- Euro anzubieten. Immerhin habe ich nach Aufforderung Stunden damit verbracht, einen neuen Mieter zu finden. Die Zeit hätte mir dann sparen können. 

Kommentar von TrudiMeier ,

Du willst einfach nicht verstehen, dass allein der Vermieter entscheidet wann und an wen er vermietet. Und wenn du ihm hundert solvente Nachmieter anschleppst - er braucht keinen einzigen zu akzeptieren. Der Vermieter entscheidet - nicht du!  Und wenn ein Vermieter einen noch so solventen Nachmieter nicht als Mieter haben möchte, dann lehnt er ihn ab. Und das ist sein gutes Recht! Nun fordert er eine halbe Monatsmiete von dir.......Peanuts, wenn man bedenkt, dass er auch erst zum Ende deiner Kündigungsfrist hätte vermieten können.....und die vollen Mietzahlungen hätte fordern können.

Antwort
von ChristianLE, 38

Zunächst: Selbst wenn der Vermieter Dir erlaubt, selbst Nachmieter zu suchen, heißt das längst nicht, dass er hier auch einen akzeptieren muss.

Sofern Du keine echte Nachmieterklausel im Mietvertrag hast, besteht hier keinerlei Anspruch auf Nachmieterstellung.

unabhängig davon:

Da mir aber von Vermieterseite angeboten wurde, einen "Ersatzmieter" zu finden, der ebenfalls zum 1.11. 2015 einziehen würde, könnten Sie mich sofort aus dem Mietvertrag entlassen.

Das hast Du hoffentlich schriftlich?

Der Vermieter hatte mit mir keine Wohnungsübergabe vereinbart, mir die Schlüssel nicht ausgehändigt, sondern erst nach der Neuvermietung mitgeteilt, daß ich mir die Schlüssel ja hätte abholen können

Wenn weder der Vermieter, noch der Mieter nach einer Schlüsselübergabe fragt, wird vermutlich auch keine zustande kommen.

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Dir bezüglich einer Übergabe "hinterherzulaufen".

Erst wenn Du dich nachweislich um einen Übergabetermin bemüht hättest und der Vermieter dies ignoriert hätte, würde die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung deinerseits bestehen.

Letztendlich der Nachweis dieser Bemühungen deinerseits zum jetzigen Zeitpunkt aber auch egal. Du hättest bereits im November nach dem Stellen einer Frist zur Übergabe fristlos kündigen müssen. Ein halbes Jahr später geht das nicht mehr.

Kommentar von KarlKoch2323 ,

Danke für deine Antwort. Leider habe ich die angebotene Nachmietersuche nicht schriftlich, aber fernmündlich mit einem Zeugen ("Finden Sie mir einen Nachmieter, der zum 1.11. einziehen möchte, dann ist das Thema vom Tisch.") Das habe ich dann auch getan. Nämlich genau denjenigen, der mit mir zu den letzten drei Bewerbern gehörte. Diesen dann aber plötzlich wieder abzulehnen, empfinde ich als recht willkürlich. Was spricht dagegen einen noch solventeren Mieter die Wohnung zu geben. Meine Worte: "Ich gebe die Goldmedaille ab, sie können die Wohnung dem Zweitplatzierten geben." EIN Anruf, neuer Mietvertrag und fertig. Derjenige hat schon seit Jahren eine bezahlbare Bleibe gesucht und war sehr enttäuscht, daß ICH den Zuschlag bekam. 

Kommentar von ChristianLE ,

Leider habe ich die angebotene Nachmietersuche nicht schriftlich, aber fernmündlich mit einem Zeugen

Fernmündlich? Wie willst Du hier einen Zeugen nachweisen? Unabhängig davon musst Du den Gesprächspartner bei Telefonaten darauf hinweisen, bzw. um Erlaubnis fragen, dass eine dritte Person zuhört.

Im Zweifel hat der Beklagte auch immer einen Zeugen mehr als Du ;-)

Wie gesagt, so lange im Mietvertrag keine Nachmieterklausel vereinbart wurde, ist eine mündliche Nebenabrede nichts wert.

Antwort
von TrudiMeier, 27

DNa dann viel Vergnügen und spar schon mal.

1. Der Vermieter allein entscheidet an wen und wann er vermietet. Auch wenn er dir die Möglichkeit gibt, einen Nachmieter zu suchen, braucht er jedoch keinen davon nehmen. Und wenn, dann zu einem Zeitpunkt, der ihm und dem Nachmieter genehm ist - nicht zu einem, der dir genehm ist. Genaugenommen hätte der Vermieter auch deine Kündigungsfrist bis zum letzten Tag abwarten können - und bis dahin auch von dir Miete verlangen können.

2. Hätte der Vermieter dir die Schlüssel bringen sollen? Du bist echt lustig. Du hast einen gültigen Mietvertrag zum 01.11.  Selbstverständlich hättest DU mit dem Vermieter einen Übergabetermin und eine Schlüsselübergabe vereinbaren können. Du hast die Wohnung gekündigt, woher soll nun der Vermieter wissen, dass du den Schlüssel haben wolltest? Wolltest du ja auch gar nicht, du suchst nur nach einem Grund nicht zahlen zu müssen.

3.

ich hatte natürlich darauf spekuliert, daß ich aufgrund der Nichtnutzung der Mietsache nichts bezahlen müsste).

Falsch spekuliert. Du hättest die Wohnung ja nutzen können. Du musst ja auch zahlen, wenn du wegen 2-monatigem Auslandaufenthalt die Wohnung nicht nutzt.

Kommentar von KarlKoch2323 ,

Wir reden von einem Streitwert von ca. 380.- Euro für den Zeitraum von 1.-15.11.2015. Da muss ich nicht sparen ;-)

Den Rest kannst du obigen Kommentar entnehmen. Trotzdem Danke. 

Kommentar von Gerhart ,

Wenn die Sache vor Gericht ausgefochten werden soll, dann zahlst du nach Urteil und Kostenfestsetzungsbeschluss die kompletten Gerichtskosten und den gegnerischen Anwalt und natürlich den geringen Betrag von 380€ + Zinsen. Hiwer stehst du auf verlorenem Posten. Besser ist, du kriechst zu Kreuze. 

Antwort
von meini77, 11

Du hast den Mietvertrag also zum 31. Januar 2016 gekündigt und hättest schlimmstenfalls bis dahin auch Miete zahlen müssen.

Die Suche nach einem Nachmieter ist ein Entgegenkommen von Dir - der Vermieter muss aber keinen der vorgeschlagenen Personen akzeptieren.

Wenn der Vermieter nun die Wohnung ab dem 15.11. neu vermietet hat, hat er selbstverständlich Anspruch auf die Mietzahlung vom 1. bis 14.11. von Dir, da ja ein gültiger Mietvertrag bestand.

Ja, ein Mietvertrag ist auch ohne Schlüsselübergabe wirksam. Du hättest ja den Schlüssel abholen können. Daß Du dies nicht getan hast, ist nicht das Problem des Vermieters. Er hat die Wohnung für Dich ja freigehalten.

Fazit: eine Aussicht auf Erfolg bei einer rechtlichen Auseinandersetzung ist gleich Null. Spar' das Geld für den Anwalt etc. und zahl' die halbe Monatsmiete.

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