Mietminderung wegen Balkon-nicht-nutzbar?
Unsere Vermieter kündigten uns vor einigen Wochen an, dass am Haus eine Wärmedämmmaßnahme durchgeführt und der Balkon saniert wird. In diesem Ankündigungschreiben stand, " die Fertigstellung der Arbeiten soll in ca. 4-6 Wochen erfolgen." und weiter unten "Lediglich die Balkonsanierung wird eine Benutzung des Balkons für kurze Zeit nicht erlauben". Wir wurden außerdem aufgefordert folgende Erklärung zu unterschreiben: "Daraus, dass unser Balkon vorübergehend nicht benutzbar sein wird, leiten wir keine Mietminderungsansprüche her". Diese abweichende Vereinbarung ist laut Gesetz unwirksam - soviel konnte ich schon in Erfahrung bringen. Leider hat sich die "kurze Zeit" der Nichtbenutzbarkeit mittlerweile auf 8 Wochen ausgedehnt und der Balkon wird laut Handwerker noch mindesten 2 Wochen nicht benutzbar bleiben. Unsere Nachbarn, die gleichermaßen betroffen sind, wollen nun die Miete um 15% kürzen. Ich bin nun sehr verunsichert, ob wir das dürfen und ob der Umfang angemessen ist. Die Paragraphen im BGB sind nicht eindeutig. Hat jemand ähnliche Erfahrungen gemacht und kann uns vielleicht einen Tip geben, wie wir damit umgehen sollen??? Herzlichen Dank für jeden Hinweis!
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Wieder mal ein klassisches Beispiel für viele falsche Antworten! Grundsätzlich sagt der Gesetzgeber, dass, wenn die Mietsache in ihrem Gebrauch gemindert ist, die Miete kraft Gesetzes gemindert ist. Ich halte einen Minderungssatz von 5 bis 10 % für angemessen und zwar für die gesamte Zeit des Vorliegens des Mangels, auch bis zu 6 Monate rückwirkend und grundsätzlich auf die Bruttomiete bezogen. Eine Fristsetzung ist hier Unsinn. Allerdings ist die beabsichtigte Minderung in ihrer Höhe dem Vermieter schriftlich anzuzeigen und erst ab übernächstem Monat von der laufenden Mietzahlung in Abzug zu bringen. Ob die Ursache des Mangels eine bauliche Maßnahme ist, und warum diese durchgeführt wird, spielt überhaupt keine Rolle.
Eine Mietminderung muss man seinem Vermieter ankündigen und vorher um Abhilfe gebeten haben.
Einfach im Nachhin kürzen ist nicht i.O. und 15% sind zuviel.
Andererseits kann man doch froh sein, dass der Vermieter Modernisierungen am Haus vornimmt und ggf. keine Mieterhöhung daraus ableitet.
das Problem scheint endlich zu sein und Du solltest Dir überlegen, ob Du noch Stress anfängst!
ErsterSchnee am 20. Juni 2009 13:49 Außerdem mußt Du dem Vermieter eine angemessene Frist setzen, in der er den Mangel behebt. Erst dann darf man überhaupt die Miete kürzen. Wenn die Arbeiten jetzt tatsächlich nur noch zwei Wochen dauern, dann kommt es gar nicht zu einer Mietkürzung.
albatros am 21. Juni 2009 01:03 total falsch!
die einzig richtige antwort hat albatros gegebe, aber wahrscheinlich versucht er mal wieder alle zu beantworten und kann darum nicht so in die tiefe gehen.
die mietminderung steht dir zu nach § 536 BGB und kann dir auch nicht durch ein anderslautendes schriftstück genommen werden.
die höhe der mietminderung kann aber im streitfall nur im nachhinein durch einen richter festgelegt werden. man kann zwar versuchen, anhand bereits gefällter urteile parallelen zu ziehen, aber entscheidend ist doch immer der einzelfall.
ehe ich hier von einer höhe der minderung rede, möchte ich vorausschicken daß die minderung des ungestörten genusses der mietsache 2 komponenten enthällt. zum einen ist die fläche nicht nutzbar, die nach der wohnflächenberechnung gemietet ist. zum andern treten ggf. sehr störende effekte durch die ausgeführten arbeiten aus. auch ist man durch die arbeiter auf dem balkon unangenehm beobachtet. die höhe der minderung sollte nicht übezogen werden. je höher, desto wahrscheinlicher ein gerichtlicher streitfall.
insgesamt halte ich bei normaler balkongrösse im verhältnis zur wohnungsgröße die minderung in höhe von 10-15 % für gerechtfertigt. der mangel muß schriftlich gerügt werden, ebenso wie die ankündigung der minderung erforderlich ist. die minderung darf dann rückwirkend, aber erst zum übernächsten ersten durchgeführt werden. und jetzt brennt mir die zeit: F1 startet gleich
jetzt muss ich aber nachfragen, trotz F1:
dem Mieter war der Zeitraum der Sanierungsarbeiten bekannt, denen hat er anscheinend auch nicht widersprochen und demzufolge stillschweigend akzeptiert, dass der Balkon für ca. 4 - 6 Wochen nicht nutztbar ist.
Erst jetzt, nach 8 Wochen, mosert der Mieter. Und wir wissen ja, dass ca. Angaben dehnbar sind...
Ab welchem Zeitraum könnte er denn, deiner Meinung nach, die Miete mindern?
ich glaube, guterwolf, du verwechselst die duldungspflicht (554) mit 535/536.
außerdem habe ich das problem geteilt in teilweisen entzug der mietsache, was sich über qm berechnen lässt und minderung des ungestörten genusses.
daß ein "ca. zeitraum" um 2 wochen überschritten wird hat dabei eine untergeordnete bedeutung.
Die rückwirkende mietmindrung wird vom BGH befürwortet (Urteil vom 16.07.2003, Az.: VIII ZR 274/02), ein anderslautender spruch des obersten gerichtshofes ist mir nicht bekannt.
Eine rückwirkende Mietmietminderung ist nach dem Urteil des BGH ( im Mietrecht ist dazu nichts geregelt ) nur in bestimmten Fällen und unter Abwägung der Gründe möglich.
Da die Sanierungs/Modernisierungsarbeiten für den Balkon mit ca. 4-6 Wochen angesetzt sind, wobei ca. dehnbar ist und es jetzt 8 Wochen sind und noch ca. 2 Wochen dauern sollen, für wann sollte dann rückwirkend eine Mietminderung geltend gemacht werden?
Aus meiner Sicht gar nicht. Es käme höchstens eine Minderung ab der 8. Woche infrage, wobei es -sollte die Sache vor Gericht gehen - nicht sicher ist, ob der Mieter Recht bekäme.
Es ist allgemein bekannt, dass Handwerkerarbeiten von der Dauer her mit vielen Unwägbarkeiten behaftet sind und immer etwas geschehen kann, worauf der Vermieter keinen Einfluss hat.
Deshalb ist m.E. eine rückwirkende Minderung absolut nicht durchführbar.
albatros am 21. Juni 2009 18:08 total falsch!
Ich liebe diese Fragen. Wenn der Vermieter den Balkon nun nicht sanieren würde, kommt die Frage kann man dann die Miete mindern. Nun wird er saniert und schon wieder soll die Miete gemindert werden...? Durch die Ankündigung des Vermieters eine Sanierung durchzuführen und darüber hinaus ihm nicht nachzuweisen sein wird, dass er absichtlich diese Arbeiten verzögert (z.B. Witterungsbedingte Ausfallzeiten sind bei Außenarbeiten als normal anzusehen), wird eine Mietminderung aller Wahrscheinlichkeit nicht greifen.MfG
herr heimwerker, wer sich so als experte in den vordergrund spielt wie du und immer bei den antworten dabei ist, von dem sollte man mehr sachlichkeit und rechtsverständnis erwarten können. deine antworten sehen für den fragesteller, der ein laie ist, immer toll aus. und genau das ist so schädlich weil sie so oft nicht richtig sein. such dir doch ein sachgebiet in dem du besser bescheid weisst.
heimwerker am 21. Juni 2009 19:59 Vielen Dank für diesen sachlichen Kommentar. Ich gebe das gerne so zurück. MfG
am 20. Juni 2009 13:37 Zwischen 3 % und 15 % können die Mietminderungen schwanken. Vielleicht trefft Ihr Euch in der Mitte.
Eine Kürzung um 15% ist höchst risikobeladen. Denn grundsätzlich wird der Wohnwert nur minimal eingeschränkt.
In einem solchen Fall, sollte man sich an einen Anwalt wenden. Der Ausschluss einer Mietminderung kann nicht vereinbart werden, da die Mietminderung Kraft Gesetzes eintritt.
Bei der Höhe ist jedoch Vorsicht geboten. Die Gerichte entscheiden in diesem Zusammenhang recht unterschiedlich.
Also Anwalt!
Nein, Ihr dürft die Miete nicht kürzen, weil es sich um Reparaturen/Modernisierungen handelt und der Vermieter keinen Einfluß auf die Arbeiten hat.
Ganz davon ab wäre 15 % sowieso zu viel.
Hier mal ein Link, der gerade mal 3 % zugesteht...
clauzito am 20. Juni 2009 13:42 Sind ja uralte urteile angeführt, von 1986. Da würd ich doch beratung durch miterschutzbund oder ähnliches empfehlen
ErsterSchnee am 20. Juni 2009 13:46 Achja, wie dumm von mir! In Deutschland verfallen Urteile ja grundsätzlich nach 20 Jahren und sind dann vollkommen ohne Rechtswirkung für ähnliche Fälle! Hatte ich vollkommen vergessen!
Volker13 am 20. Juni 2009 13:57 Der Hinweis auf 20 Jahre alte Urteile hilft ohnehin nicht. Das hier genannte LG-Urteil hat keine Bindungswirkung. Das zuständige AG könnte auch anders entscheiden.
ErsterSchnee am 20. Juni 2009 14:00 Steht ja auch dick und fett auf der Seite drauf, daß es nur Anhaltspunkte sind und jedes Gericht anders entscheiden kann. Ich bin schon davon ausgegangen, daß die User hier lesen können - war aber wohl ein Irrtum...
t, schränkt das recht zur mietminderung nicht ein.übrigens ein grundsatz, der in den letzten 20 jahren zur rechtsprechung des 635 BGB entstand. die gesamte thematik ist in den letzten jahren viel mieterfreundlicher beurteilt worden. wenn du da von einer "verfallzeit" sprichst zeigt dies nur dein unverständnis und fehlende sachkenntnis
Eine Mietminderung ist in jedem Fall gerechtfertigt. Der Balkon ist Bestandteil des Mietvertrages und er kann ja nun einmal nicht genutzt werden. 15% halte ich für angemessen. Es kommt aber auch auf die Gesamtgröße der Wohnung an.
Mieterschutzbund fragen, die kennen sich mit solchen Sachen aus.
wenn alle, die wie du nichts wissen, keine antwort gäben würde man hier ein paar amtierende oder ehemalige rechtsberater des mieterbundes erkennen...
für einen fragesteller ist es wirklich schwierig, die spreu vom weizen zu trennen.
Sanja2 am 21. Juni 2009 23:35 Ich habe ja keinen inhaltlichen Tipp gegeben, denn das finde ich auch nicht ok, wenn man mit Halbwissen versucht zu glänzen. Allerdings ist der Mieterschutzbund für solche Sachen zuständig und das kann ein wichtiger Tipp sein, wenn jemand davon noch nichts gehört hat. Ich widerspreche dir hier sehr vehement, dass ich hier zum Spreu gehören soll, denn ich geben nicht den halbwissenden Tipp einfach aus dem Bauch heraus "das ist doch unfair, kürze einfach die Miete" Also bitte besser überlegen wenn man solche Anschuldigungen verteilt.
Wenn es modernisierungmaßnahmen sind musst du es wohl hinnehmen.
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Du übersiehst hierbei aber, dass der Mieter der Modernisierungsmaßnahme zugestimmt hat und für einen Zeitraum von ca. 4 - 6 Wochen in Kauf nimmt, den Balkon nicht nutzen zu können. Und aus ca. 4-6 Wochen können auch 8 Wochen werden, also eine rückwirkende Minderung sehe ich hier gar nicht.
hast du nicht den anfang meiner antwort gelesen? das kannst du so im bgb (§536) nachlesen. im übrigen mache dich bitte mit der rechtsprechung des bgh vertraut, dort wirst du die bestätigung aller meiner hinweise finden. ist ganz einfach ber google möglich, da du einen pc hast, dürfte das rel. einfach sein.