Frage von AlexST,

Mietminderung und Verrechnung von Nebenkosten durch Vermieter

Guten Tag,

sorry, leider ein etwas längerer Text. Vielleicht kann trotzdem jemand Antworten geben.

Beginnend am 28. März 2011 wurde der Block in dem ich wohne, zunächst mit Gerüsten/Stellagen versehen, um dann im April 2011 an der Vorderseite Dämmplatten anzubringen und an der Rückseite vorwiegend die Balkone zu sanieren. Dieses Spektakel endete Ende Juli 2011.

Mit Schreiben vom 4. April 2011 habe ich Mietminderung in Höhe von 14 % auf die Kaltmiete per Einschreiben mit Rückschein geltend gemacht und ab April auch realisiert – ohne jegliche Resonanz des Hausverwalters.

Erst im August 2011 und in Verbindung mit einer Nebenkostenabrechnung zu meinen Gunsten, meldet sich der Verwalter: Basierend auf Tagesbeträgen baut er ein Phantasie-Zahlenwerk auf, mit dessen Ergebnis er einen geringen Nachzahlungsbetrag (ca. 30 Euro) von mir einfordert, den er im Folgenden mit der mir zustehenden Gutschrift zu den Nebenkosten verrechnet.

Im Gegenzug reduziere ich anhand eines von mir geführten Protokolls zu den Belästigungen (Termine/Zeiten und Art der Beeinträchtigungen) meine Mietzahlung für August 2011 um diese 30 Euro. Der Hausverwalter wird schriftlich informiert.

Nun läßt der Hausverwalter von seinem RA u.a., dass laut § 5 des Mietvertrages Verrechnungen der Mietzahlungen nicht gestattet sind.

Im Grunde genommen geht es um „Nichts“. Doch dieser Mensch scheint ein Choleriker zu sein, mit dem ich seit Übernahmen der Mietsache Probleme habe. Die reichen vom Versuch der Rechtsbeugung, über Nötigung bis hin zu Bedrohungen und Aufforderung zur Sachbeschädigung (ein Mitbewohner ist gefragt worden, ob er nicht mein Fahrrad demolieren könne) und anderes.

Nun meine Fragen: 1) Bei seiner Berechnung verweist der Hausverwalter darauf, dass eine rückwirkende Mietminderung nicht rechtens sei (mein Einschreiben mit Datum 4.4. sei beim ihm am 8.4. eingegangen und daher gelte die Mietminderung erst ab diesem Datum, so der Hausverwalter. In meinem Schreiben informiere ich aber über den Beginn der Arbeiten bereits am 28.3.). Laut BGH Urteil vom 16.07.2003 Az: VIII ZR 274/02 muss daher als Beginn der Mietbeeinträchtigung der 28.3. heran gezogen werden. Oder????

2) Die Mietminderung habe ich nur auf die Kaltmiete geltend gemacht, also ohne Berücksichtigung der Heiz-und Nebenkosten. Hierzu gibt es offensichtlich Urteile vom BGH nach denen die Mietminderungen auf die Kaltmiete + Heiz-und Nebenkosten geltend gemacht werden kann. Ist das so richtig und wenn ja, könnte ich nachträglich die 14% zusätzlich auf die Heiz-und Nebenkosten erweitern?

3) Eine Aufrechnung der Mietzahlungen durch den Mieter sei aufgrund des §5 im Mietvertrag nicht berechtigt, schreibt der RA. Dann kann es nach meinem Rechtsempfinden auch nicht rechtens sein, dass der Verwalter mir zustehende Gelder aus der Nebenkostenabrechnung mit Mietzahlungen mit seinen Gegenansprüchen verrechnet, oder???

Vielen Dank im voraus für Eure Mühe.

Antwort von AlexST,

Guten Tag

und danke für die Antworten, die sehr geholfen haben. Danke auch für die Antworten aus dem Kreis der Vermieter/Haubesitzer. Zu deren Antworten folgende Bemerkung: Wie Ihr alle wisst, haben wir Menschen einige Grundbedürfnisse wie z.B. trinken, essen, atmen ..... Zu diesen Grundbedürfnissen zählt auch ein wärmendes, schützendes Dach über dem Kopf, also eine Wohnung. Mit diesen Grundbedürfnissen aber Geschäfte zu machen, sich an Überlebensnotwendigem zu bereichern, ist ein signifikantes Zeichen für den Zustand einer Gesellschaft. Da dieses „Business“ bei uns längst läuft und große Gewinne verspricht, kann mit Fug und Recht von Statthaftigkeit asozialer Strukturen in Deutschland gesprochen werden. Vielleicht wird es eines Tages den Hausbesitzern und Grundstückseigentümern dank der lobbyistischen Immobilienmafia gestattet, für das Atmen in ihren Gefilden Gebühren zu kassieren.

Herzlich AlexST

Antwort von XtraDry,
  1. Ja, auch wenn Du hier wieder wer weiß wieviele gegenteilige Meinungen von selbsternannten Hausverwaltern lesen wirst, ist dies dennoch völlig korrekt und bedarf weder einer vorherigen Ankündigung und erst recht keiner Fristsetzung...

  2. Eine Mietminderung berechnet sich grundsätzlich immer von der Warmmiete. Ob Du dies nachträglich kannst, hängt davon ab, ob die angesetzten 14 % korrekt oder evtl. zu hoch sind. Der korrekte prozentuale Anteil wird jedenfalls aus der Warmmiete berechnet...

  3. Eine solche Klausel dürfte wenn überhaupt nur in Gewerberaummietvertragen wirksam sein. Allerdings kann man nur fällige Beträge gegeneinander aufrechnen, und darüber, ob eine Betrag bereits fällig sein kann, solange er noch strittig ist, kann man sicher selbst trefflich streiten...

Antwort von scallawags,

Bautätigkeits- mit Lärmbelästigungen über 3 Monate ergeben sogar einen gerichtlich festgestellten Mietminderungsanspruch von bis zu 50%, lies mal hier: http://www.hanhoerster.de/html/mietminderung_laerm.htm

Und lass dich bloß nicht mit Argumenten abspeisen, dass wären alles Einzelfallentscheidungen gewesen, das haben alle RAs auf der Rückseite ihrer Visitenkarte. Das sind klare Richtungsentscheidungen ;-)

Antwort von stechmoul,

Wenn bereits eine Seite einen Rechtsanwalt eingeschaltet hat, bleibt der anderen Seite eigentlich keine andere Wahl, als das gleiche zu tun. Du kannst Dir nur selber schaden. Nicht immer trifft Rechtsempfinden auf angewandtes Recht. Nicht immer kann ein Laie ein Urteil passend deuten. Ich spreche aus Erfahrung, wenn auch als ehemaliger Vermieter.

Übrigens kann ich nicht wirklich nachvollziehen, warum ein Mieter Mietminderung geltend macht, wenn seine Wohnqualität verbessert werden soll, wofür zunächst der Vermieter in die Tasche greifen muss. Du wirst dadurch schließlich Heizkosten sparen können. Ich habe selbst über 30 Jahre in Miete gelebt - war also Mieter -, aber wir haben solche Probleme mit unserem Vermieter nie gehabt, weil wir so gar nicht denken konnten.

Kommentar von scallawags,

Ich bin seit 30 Jahren Mieter und Vermieter mehrerer Wohnungen, da sieht man die Welt etwas anders, nämlich von beiden Seiten. Es geht nicht um Duckmäusertum bei der Verbesserung der Wohnqualität, es geht um eindeutige Lärmbelästigungen über einen sehr langen Zeitraum. Die eingesparten Heizkosten zahlt er an erhöhter Miete zurück - unter Garantie.

Übrigens bejahen die Gerichte sogar regelmäßig Mietminderungen bei Baulärm, der von Sanierungsarbeiten an Häusern gegenüber stattfindet ;-)

Antwort von user761,

Der Vermieter hat Recht.Wenn eine Sanierung im ganzen Haus durchgeführt wird kannst du keine Mietkürzung vornehmen.Nachträglich schon garnicht.Da wirst du bei keinem Gericht Recht bekommen.Mietschulden dürfen vom Vermieter mit einem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung verrechnet werden.Wenn du so weitermachst kann es zu einer Mietvertragskündigung kommen.

Kommentar von scallawags,

Wie kommst du denn darauf? Bautätigkeits- mit Lärmbelästigungen über 3 Monate ergeben sogar einen gerichtlich festgestellten Mietminderungsanspruch von bis zu 50%, lies dir doch mal die entsprechenden Urteile durch... menno, menno.

Kommentar von XtraDry,

Diese Antwort ist nun wirklich komplett zu 100 % falsch...

Kommentar von user761,

Bei uns wurde auch Saniert (neue Heizungen eingebaut) und wir durften keine Mietminderung in anspruch nehmen.Einige Mieter hatten sogar geklagt und der Hausverwaltung wurde recht gegeben.

Kommentar von XtraDry,

Wen habt Ihr denn gefragt, ob Ihr das dürft??? Den Vermieter??? Ja nee, dann is klar... :-DDD

Da braucht Ihr niemanden fragen, dieses Recht steht Euch gesetzlich zu. Kommt natürlich auch auf die Maßnahme an, vielleicht ist das bei einer Heizung nicht so laut und störend. Es gibt dann manchmal Richter, die krasse Fehlentscheidungen treffen, aber dafür gibt's ja Fachanwälte für Mietrecht und die Berufungsinstanz, letztlich wird man da in jedem Fall Recht bekommen...

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