Frage von mika1973, 183

Mietkündigung mit 12 Monaten Kündigungsverzicht?

Hallo...habe am 18.03.2015 den Mietvertrag unterschrieben und der Mietbeginn ist der 01.05.2015. So der Mieter und der Vermieter haben einen Kündigunsverzicht für die Dauer von 12 Monaten... So alles schön und gut nun steht aber noch " Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses isr erstmals nach dem 15.04.2016 unter einhaltung der gesetzl. Kündigungsfrist 3 Monate möglich.Die Kündigung ist schriftlich und bis spätestens zum 3. Werktag eines Kalendermonats beim V ...... Also müsste ich zum 30.06.2016 eigentlich Kündigen, laut Mietvertragsabschluß und bis Spätestens 03.03.2016 die Kündigung abgeben?

darf ich aber nicht, sondern erst nach dem 15.04.2016, das würde mir ja sagen das ich über 15 monate mit Kündigungsfrist bin ... Wann muss ich nun Kündigen und wann abgeben Danke im Vorraus

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietrecht & Mietvertrag, 84

Die Kündigung ist schriftlich und bis spätestens zum 3. Werktag eines Kalendermonats beim V ...... Also müsste ich zum 30.06.2016 eigentlich Kündigen, laut Mietvertragsabschluß und bis Spätestens 03.03.2016 die Kündigung abgeben?

Abgeben kannst Du sie jetzt schon jedoch kündigen erst zum 31. Juli

darf ich aber nicht, sondern erst nach dem 15.04.2016, das würde mir ja sagen das ich über 15 monate mit Kündigungsfrist bin ...

Richtig, 12 Monate + Kündigungsfrist

Es ist eine wirksame Vereinbarung.

Kommentar von imager761 ,

Abgeben kannst Du sie jetzt schon jedoch kündigen erst zum 31. Juli

Falsch. Mit Erklärung und/oder Zugang einer Kündigung vor dem 16.04.2016 gälte diese als unwirksam, sie wäre nichtig, gälte als nie erfolgt :-O

Da der Gekündigte den Kündigungserhalt weder bestätigen noch auf deren Unwirksamkeit hinweisen muss mit der fatalen Rechtsfolge, das der M weitere 3, gar 4 Monatsmieten schuldet, wenn er davon erst am oder nach dem 04.06. erführe :-O

Kommentar von johnnymcmuff ,

Falsch. Mit Erklärung und/oder Zugang einer Kündigung vor dem 16.04.2016 gälte diese als unwirksam, sie wäre nichtig, gälte als nie erfolgt :-O

Lieber imager 761,

Das belege mir mal bitte mit einem Link oder Gesetzestext.

Denn ich bin überzeugt mass es richtig ist, denn man kann ja z.B. auch einen Mietvertrag vor Vertragsbeginn kündigen.

Warum sollte das unwirksam sein , nur weil es vor dem 16.4.zugeht?

Es wird ja zum richtigen Zeitpunkt ( gekündigt zum 31.7.)

Ein falsches Kündigungsdatum macht ja die Kündigung auch nicht unwirksam sondern es ist dann zum nächstmöglichen Zeitpunkt.

Zum  nächstmöglichen Zeitpunkt kann man hier doch wohl auch anwenden.

Also wo steht das man erst ab einem bestimmten Zeitpunkt die Kündigung dem Vermieter zustellen darf!!!!

MfG

johnnymcmuff

Antwort
von Nemisis2010, 91

Generell ist ein gegenseitiger ordentlicher Kündigungsverzicht bis max. 4 Jahre ab Vertragsschluß laut einer BGH Entscheidung wirksam und auch rechtens.

Da Du erst nach dem 15.04.2016 kündigen kannst, wird die Kündigung frühestens zum 31.07.2016 wirksam, und zwar unter der Voraussetzung, daß dem Vermieter das Kündigungsschreiben spätestens bis zum 3. Werktag im Mai 2016, also den 4.5.2016 zugestellt wird.

Kommentar von johnnymcmuff ,

Da Du erst nach dem 15.04.2016 kündigen kannst, wird die Kündigung frühestens zum 31.07.2016 wirksam,

Siehe Kommentar zu imagers Antwort, bitte mal begründen warum man nicht vor dem 16.4 zum 31.7 kündigen kann.

Kommentar von Nemisis2010 ,

Bitte einen Nachweis für Deine Behauptung, wenn Du möchtest kann ich Dir einen Nachweis erbringen, das man vor Mietbeginn kündigen darf.

@Johnnymcmuff

Es ist unbestritten, daß man einen Mietvertrag vor Mietbeginn kündigen darf.

Das ist aber hier nicht der Fall, sondern es geht hier um einen wirksam vereinbarten ordentlichen gegenseitigen Kündigungsverzicht bis zum 15.04.2016.  (siehe Kommentar des Fragestellers unter der Antwort von @Anitari). Der Mietvertrag wurde bereits am 18.03.2015 abgeschlossen.

Kommentar von johnnymcmuff ,

Beantwortet aber immer noch nicht die Frage auf welcher Grundlage man erst nach dem 15. April kündigen darf wie Du , imager und TrudiMeier behaupten.

Kommentar von Nemisis2010 ,

@Johnnymcmuff

sicher darf man auch vor dem 15.April zum 31.07.2016 kündigen, dann wäre ja der wirksame Kündigungsverzicht beachtet worden.

Nur der Fragesteller stellte sich auch die Frage, ob er:

"Also müsste ich zum 30.06.2016 eigentlich Kündigen, laut
Mietvertragsabschluß und bis Spätestens 03.03.2016 die Kündigung abgeben?

und zum 30.06.2016 kann der Fragesteller, aufgrund des wirksamen Kündigungsverzichts, eben nicht kündigen, wenn er die Kündigung am 03.03.2016 abgeben will.

Nur diesen Umstand wollte ich mit meinem: (zitat)

Da Du erst nach dem 15.04.2016 kündigen kannst, wird die Kündigung frühestens zum 31.07.2016 wirksam,

geltend machen. War das so mißverständlich?

Kommentar von johnnymcmuff ,

Da Du erst nach dem 15.04.2016 kündigen kannst

Es war ein bisschen missverständlich.


Antwort
von Mell1990, 79

Die zwölf monate und dann plus 3 monate kündigungsfrist würd ich sagen

Antwort
von Tronje2, 56

Der gegenseitige persönliche Kontakt ist erst mal ein wichtiger Faktor. Rede mit dem Vermieter und kläre die Widersprüche.

Nach dem Wortlaut, den du aufgeschrieben hast, sind tatsächlich 15 Monate Bindung. MfG

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 70

Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses isr erstmals nach dem
15.04.2016 unter einhaltung der gesetzl. Kündigungsfrist 3 Monate
möglich

Wann muss ich nun Kündigen und wann abgeben

Spätestens am 3. Werktag im Mai 2016

Dann endet der Vertrag am 31.07.2016

So der Mieter und der Vermieter haben einen Kündigunsverzicht für die Dauer von 12 Monaten...

Exakter Wortlaut?

Kommentar von mika1973 ,

Der Mieter und der Vermieter erklären ausdrücklich und übereinsrimmend einen Kündigungsverzicht für die Dauer von 12 Monaten ab Mietbeginn. Der Mieter und der Vermieter nehmen den jeweiligen Verzicht wechselseitig an. Das Recht zur Ausübung eines außerordentlichen Kündigungsrechts bleibt für beideSeiten hiervon unberührt.

Punkt 3.

Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist erstmals nach dem 15.04.2016 unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten möglich. Die Kündigung ist schriftlich und bis spätestens zum 3. Werktag eines Kalendermonats beim V oder dessen Beauftragten zu klären, umdas Mietverhältnis zum letzten Tag des übernächsten Kalendermonats zu beenden. 

Kommentar von anitari ,

Wie ich schrieb, bis spätestens 3. Werktag im Mai zum 31.07.

Kommentar von mika1973 ,

weil du geschrieben hast Exakter Wortlaut ..... Danke für die Antwort

Kommentar von albatros ,

Spätestens am 3. Werktag im Mai 2016

Dann endet der Vertrag am 31.07.2016

Da Vertragsbeginn und nicht Mietbeginn als Fristbeginn zählen, wäre also beides einen Monat früher. Deshalb also spätestens am 4. April zum 30. Juni

Kommentar von imager761 ,

Durch Wiederholungen wird dein Rechtsirrtum nicht wahr, nur peinlich.

Kommentar von albatros ,

Es gibt hier User (zu denen du bestimmt hinzuzurechnen wärest) die sich für ihre Fehler nie entschuldigen. In deiner überheblichen unanständigen und rechthaberischen Art bist du dazu leider nicht in der Lage.

Kommentar von imager761 ,

Dein Fehler ist es, BGH-Entscheidungen zu ignorieren, die meine Rechtsauffassung stützen und hier nicht zum ersten Mal Ratsuchenden fatale Ratschläge erteilst.

Kommentar von anitari ,

Lieber albatros, der Vertragsbeginn als Beginn des Kündigungsverzichtes wäre nur relevant wenn das Maximum der zulässigen Verzichtsdauer (45 Monate) ausgenutzt werden soll. Ist hier aber nicht der Fall. Darum gilt 12 Monate ab Mietbeginn.

Kommentar von albatros ,

Liebe anitari, Asche auf mein Haupt! Hab mich irreleiten lassen von einem möglichen KV von 4 Jahren. Danke für deinen Hinweis. Dieser entspricht dem geltenden Recht. Für meine (unrichtige) Intervention zu deinem (richtigen) Kommentar entschuldige ich mich.

Der Sachverhalt stellt sich also so dar, dass frühestens zum 31. Juli rechtssicher gekündigt werden kann (und nicht 30.Juni).

Kommentar von johnnymcmuff ,

Spätestens am 3. Werktag im Mai 2016

Kann man die Kündigung auch vor dem 16.4. zustellen?

Wenn nein, warum? Siehe mein Kommentar an imager.



Antwort
von imager761, 88

Also müsste ich zum 30.06.2016 eigentlich Kündigen, laut
Mietvertragsabschluß und bis Spätestens 03.03.2016 die Kündigung
abgeben?

Falsch: Was genau ist dir an der zulässigen Bestimmung unklar, "Die ordentliche Kündigung (...) ist erstmals nach dem 15.04.2016 möglich."?

Deinen MV ist mit einer Mindestmiet(zahlungs)pflicht von 12 Monaten vereinbart,  01.05.15 - 30.04.16.
Streng genommen dürftest du demnach erst ab dem 01.05. Kündigung erklären, hier wurde dir aber zugestanden, sie bereits schon ab dem 16.04.  abzugeben :-)

"unter einhaltung der gesetzl. Kündigungsfrist 3 Monate" bezieht sich lediglich auf die danach noch einzuhaltende gesetzl. Kündigungsfrist von 3 Monaten einschl. 3 Karenzwerktagen am Monatsanfang der Kündigung.

Wann muss ich nun Kündigen und wann abgeben

Du kannst erstmals am 16.04., mithin "spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats (das wäre demnach frühstmöglich der 04.05.2016) zum Ablauf des übernächsten Monats (31.07.)" wirksam ordentlich kündigen, § 573c I BGB.

Oder insges. 15 Monatsmieten zahlen.

das würde mir ja sagen das ich über 15 monate mit Kündigungsfrist bin ...

Richtig, zulässigerweise. Hier hätte der VM genausogut 2 Jahre einschl. Kündigungsfrist oder gar 4 Jahre ohne vereinbaren dürfen.

G imager761

Kommentar von johnnymcmuff ,

Du kannst erstmals am 16.04., mithin "spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats (das wäre demnach frühstmöglich der 04.05.2016) zum Ablauf des übernächsten Monats (31.07.)" wirksam ordentlich kündigen, § 573c I BGB.



Behaupten kann man viel, aber  kann ja auch einen Mietvertrag vor Mietbeginn kündigen; also warum kann man erst ab 16.4. kündigen

Bitte einen Nachweis für Deine Behauptung, wenn Du möchtest kann ich Dir einen Nachweis erbringen, das man vor Mietbeginn kündigen darf.

Kommentar von imager761 ,

Behaupten kann man viel

Wissen noch viel mehr und da kenne ich offenbar die herrschende Meinung der Rechtsprechung in dieser Frage nach höchstrichterlichen Leitsätzen besser als du.

Der BGH hat in der Frage, ob mit dem Zugang der Kündigungserklärung beim Vermieter vor dem Mietbeginn bereits die dreimonatige Kündigungsfrist des § 573c I BGB in Lauf gesetzt werden kann, genau wie von mir kommentiert tatsächlich davon abhängig gemacht, ob die Vertragsparteien im Mietvertrag eine vertragliche Regelung zu dieser Frage getroffen haben (vgl. BGH, Urteil vom 21. 2. 1979 – VIII ZR 88/78). Ist dies der Fall, richtet sich die Kündbarkeit des Mietverhältnisses vor dem Mietbeginn nach dieser Vereinbarung.

Genau das ist hier der Fall, da eine beiderseitiger Kündigungsverzicht wirksam vereinbart wurde, der (entgegenkomenderweise) dem M sogar zugesteht, "erstmals nach (!) dem 15.04.2016" ordentliche Kündigung zu erklären.

Entweder du hast die Fragestellung nicht verstanden oder wir reden aneinander vorbei: Ich bestreite keinesfalls, dass eine Vertragskündigung eines regulären unbefristeten Mietverhältnisses auch vor Mietbeginn zulässig wäre, es sei denn, der Vermieter hätte dies wirksam ausgeschlossen. Auch dieses Thema hat der 8. Senat des BGH längst leitsätzlich festgestellt: Enthält der Mietvertrag keine Regelung zu der Frage des Fristbeginns im Falle einer Kündigung vor Mietbeginn und lässt sich der Wille der Vertragsparteien, dass die Frist frühestens mit Mietbeginn zu laufen beginnt,  auch nicht durch (ergänzende) Vertragsauslegung ermitteln, beginnt die Kündigungsfrist richtigerweise mit dem Zugang der Kündigungserklärung beim Vermieter zu laufen (vgl. BGH, Urteil vom 21. 2. 1979 – VIII ZR 88/78, bestätigt durch BGH, Urteil vom 29. 10. 1986 – VIII ZR 253/85).

Und genau das gilt hier eben nicht.

G imager761

Kommentar von johnnymcmuff ,

Entweder du hast die Fragestellung nicht verstanden oder wir reden aneinander vorbei:

So ist es, wir reden aneinander vorbei. 

Dein Kommentar war:


Mit Erklärung und/oder Zugang einer Kündigung vor dem 16.04.2016 gälte diese als unwirksam, sie wäre nichtig, gälte als nie erfolgt :-O

Es geht aber nicht darum ab wann die Kündigung wirksam ist, sondern das man sie jederzeit zustellen kann und da hast Du gemeint das ist unwirksam.

Dein ergänzender Kommentar/ BGH-Urteil  geht auf Zugang nicht ein.

Es ist doch wurscht wann man eine Kündigung schreibt Hauptsache man hält sich an Fristen, Vereinbarungen und gesetzlichen Bestimmungen.

Danke für Deine Rückmeldung.

Antwort
von TrudiMeier, 86

Du kannst die Wohnung zum 31.07.16 kündigen. Die Kündigung muss bis zum 3. Werktag im Monat beim Vermieter sein, ist aber erst nach dem 15.04. möglich. Damit bist du erst Ende Juli raus.

Damit muss deine Kündiung bis zum 3. Werktag im Mai bei deinem Vermieter sein. Dann erst beginnt deine Kündigungsfrist und die frühestmögliche Beendigung deines Mietverhältnis ist dann der 31.07.

Natürlich hast du keine 15 Monate Kündigungsfrist, sondern nur die gesetzlichen 3 Monate. Die 12 Monate, für die du einen Kündigungsverzicht unterschrieben hast, sind doch keine Kündigungsfrist.


Kommentar von mika1973 ,

Danke für die Antwort... Das mit der Kündigungfrist und verzicht weiß ich, nur etwas Unglücklich geschrieben 😉

Kommentar von TrudiMeier ,

stimmt - beim nochmal nachlesen, las es sich etwas anders. Habs daher womöglich falsch verstanden. :-)

Kommentar von johnnymcmuff ,

Siehe Kommentar zu imagers Antwort, bitte mal begründen warum man nicht vor dem 16.4 zum 31.7 kündigen kann.

Kommentar von TrudiMeier ,

Ich bin überhaupt nicht auf den Gedanken gekommen, dass man erst nach dem 15.04. kündigen könnte. Wichtig ist nur, dass die Kündigung rechtzeitig eingeht um den frühestmöglichen Kündigungstermin wahrzunehmen.  Das wäre bis zum 3. Werktag im Mai - oder auch jederzeit vorher. Auch eine Woche nach Einzug.

Kommentar von johnnymcmuff ,

Ich bin überhaupt nicht auf den Gedanken gekommen, dass man erst nach dem 15.04. kündigen könnte.

Du hast aber geschrieben:

Die Kündigung muss bis zum 3. Werktag im Monat beim Vermieter sein, ist aber erst nach dem 15.04. möglich.

Somit stellt sich für mich immer noch die Frage, wir Ihr bzw. imager darauf kommt, das man erst ab dem 25.April die Kündigung einreichen darf.

Warum ich da anderer Meinung bin habe ich ja geschrieben.

Falls ich falsch liege, möchte ich das natürlich wissen, denn ich bin auch hier auf der Seite um so viel wie möglich über Mietrecht zu lernen, weil wir jetzt bald selber die Hausverwaltung unserer Immobilien übernehmen.

Kommentar von TrudiMeier ,

Nein, du hast völlig recht.

Die Kündigung muss bis zum 3. Werktag im Monat beim Vermieter sein, ist aber erst nach dem 15.04. möglich.

Stimmt das habe ich geschrieben und das liest sich tatsächlich sehr mißverständlich. 

"Die Kündigung wird  erst nach dem 15.04. wirksam und muss daher bis spätestens zum 3. Werktag im Mai beim Vermieter vorliegen um das Mietverhältnis zum frühestmöglichen Zeitpunkt zu beenden."

Kann man daraus jetzt ohne Mißverständnis erkennen, was ich meine?

Der gute Imager hat mich damit total aus dem Konzept gebracht.

Kommentar von johnnymcmuff ,

Der gute Imager hat mich damit total aus dem Konzept gebracht.

Gut? Der ist ja nicht mal kritikfähig, aber immer gerne bissige Kommentare abgeben, das kann er.

Zu meiner Nachfrage hat er sich wiederholt nicht geäußert, daher bin ich überzeugt, dass ich richtig liege, denn wenn er falsch liegt, kann er es sich nicht eingestehen, bzw. zugeben.

Man kann und sollte ruhig auf andere Antworten schauen aber nicht deren Inhalte wiedergeben.

Kommentar von johnnymcmuff ,

Zu meiner Nachfrage hat er sich wiederholt nicht geäußert, daher bin ich überzeugt, dass ich richtig liege, denn wenn er falsch liegt, kann er es sich nicht eingestehen, bzw. zugeben.

Habe gerade erst gesehen dass er sich doch geäußert hat.

 Man sehe und staune.  :-)

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 41

Als Fristbeginn zählt das Datum des Vertragsabschlusses und nicht der Mietbeginn. Du darfst also zum 30. Mai 2016 kündigen. Zugang der K. beim Vermieter spätestens am 3. WT März (Donnerstag, 3. März).

Kommentar von albatros ,

Ich möchte korrigieren. Richtiges Datum wie folgt: Ab dem 18. März 2016 bist pätestens 3. Werktag April 2016 (4. April) zum 30. Juni 2016 frühestens kündbar.

Kommentar von imager761 ,

Als Fristbeginn zählt das Datum des Vertragsabschlusses und nicht der Mietbeginn.

Falsch :-O

Hier wurde dem entgegenstehend nun ausdrücklich ein wirksamer, wechselseitiger  Kündigungsverzicht vereinbart, wonach eine Kündigung nur frühstmöglich ab 16.04. bis zum 04.05. erklärt zum 31.07. zulässig wäre :-O

Die von dir vorgeschlagene Kündigung wäre schlicht nichtig, gälte also als nie erfolgt. Bis der Fragant das Ende Juni merkt oder vom Vermieter darauf aufmerksam gemacht würde, kostet ihn die Befolgung deines Blödsinns satte 3 Monatsmieten :-O

Tatsächlich schuldet der Mieter vertrgsgemäß "zu Beginn des Monats", erstmals im Mai 2015 neben etwaigen Kautionsraten 15 Mietzahlungen einschl. BK-(Voraus-)Zahlungen es sei denn, es lägen Gründe für eine außerordentliche fristwahrende (Mieterhöhungsverlangen, Tod des Mieters) oder außerordentliche fristlose Kündigung vor oder es würde übereinstimmend Aufhebungsvertrag erklärt.

G imager761

Kommentar von albatros ,

In der Sache magst du durchaus recht haben, da ich die Ausnahme als Regel betrachtete. Dein aggressiver unhöflicher Ton ist aber auffällig und unannehmbar. Du kannst wohl nicht anders. Nimm dir ein Beispiel an anitari, da kanst du was lernen.

Kommentar von johnnymcmuff ,

Du kannst wohl nicht anders. 

Sein Markenzeichen

Nimm dir ein Beispiel an anitari, da kanst du was lernen.

@I@  wie soll er das machen, damm müsste er über seinen Schatten springen.  :-)

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