Frage von Joe564, 42

Mieterwechsel bei Wohngemeinschaften?

Hallo,

4 Personen wohnen in einer Wohngemeinschaft. Alle Personen sind Hauptmieter. Die Wohnung ist im Mietvertrag, welcher seit über 8 Jahren besteht, nicht ausdrücklich als WG angegeben, allerdings existieren schon 10 Nachträge zum eigentlichen Mietvertrag. Diese Nachträge beinhalten die diversen Mieterwechsel. Über die Jahre sind insgesamt 10 Mieter in den Vertrag eingetreten und ausgetreten. Das "nomale" kommen und gehen in einer Studentenstadt halt.

Im letzten Nachtrag, welcher die Aufnahme des neusten Bewohners in den Mietvertrag regelt, ist folgender Paragraph zu finden:

"Mit Abschluss dieses Nachtrages Nr X wird einvernehmlich vereinbart, dass für die gesamte Mietdauer keine weiteren Nachträge hinsichtliche eines Mieterwechsels erfolgen werden. Sollte eine der Mieter aus dem Mietverhältnis entlassen werden, ist das gesamte Mietverhältnis von allen Mietern zu kündigen."

Diesen Paragraphen hat nicht nur diese WG sondern alle WGs, welche von der Hausverwaltung verwaltet werden in ihren neuen Verträgen stehen. Hintergrund ist, das die WGs auf Grund ihres langen bestehens für die Region relativ niedrige Mieten zahlen, was die Hausverwaltung durch neue Verträge gern ändern würde.

Die WG hat erfahren das es ein Urteil gibt (Landgericht Berlin (Az.: 65 S 377/12 ) und ein Urteil aus Frankfurt), wonach Vermieter den Mieterwechsel in Wohngemeinschaften akzeptieren müssen. Daher stellt sich für die Wohngemeinschaft nun die Frage ob die Klausel in ihrem Vertrag ungültig ist und sie einen Mieterwechsel gegenüber den Vermieter durchsetzen kann, da bald einer der Bewohner ausziehen möchte.

Antwort
von ChristianLE, 34

Die Wohnung ist im Mietvertrag, welcher seit über 8 Jahren besteht, nicht ausdrücklich als WG angegeben

Damit ist das von Dir benannte Urteil des LG Berlin schon hinfällig. Dort wurde ursprünglich ein WG-Vertrag abgeschlossen. Das ist bei Euch nicht der Fall.

Ein Gewohnheitsrecht aufgrund der vergangenen Nachträge lässt sich hier auch nicht ableiten.

Daher stellt sich für die Wohngemeinschaft nun die Frage ob die Klausel in ihrem Vertrag ungültig ist und sie einen Mieterwechsel gegenüber den Vermieter durchsetzen kann, da bald einer der Bewohner ausziehen möchte.

Die Klausel ist zum einen gültig, zum anderen hätte diese auch gar nicht erwähnt werden müssen, da die Form und Kündigung bei (Miet)verträgen per Gesetz/Urteile definiert wird.

Ein Vertrag kann grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Vertragsparteien (also auch Vermieter) geändert werden. Verweigert der Vermieter seine Zustimmung, bleibt nur die einseitige Willenserklärung der Mieter, die da heißt: Kündigung des Mietverhältnisses.

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 24

WG-Mietverträge als rechtswirksame Mietverträge gibt es nicht. Die von dir beschriebene Konstellation zeigt an, dass es zwischen der Hausverwaltung als Vermieter und der Mieterpartei, bestehend aus vier Mietern, einen normalen, unbefristeten Wohnungsmietvertrag gibt. Wenn im Mietvertrag eine Klausel besteht, die das Wechseln der Hauptmieter zulässt, dann kann so weiter verfahren werden. Sollte jedoch in der letzten Vereinbarung nach Mieterwechsel jener Satz stehen, der einen Mieterwechsel nicht mehr zulässt und von allen Beteiligten unterschrieben wurde, dann ist das eine wirksame Änderung des Mietvertrages, die in Zukunft Anwendung zu finden hat.

Umgehungen dieser Vereinbarung sind nicht möglich.

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