Frage von SunAndRain, 97

Mieterhöhung wegen nötiger Nachzahlung trotz Mietpauschale?

Wir haben einen Vertrag als Untermieter abgeschlossen und wohnen jetzt seit knapp 15 Monaten in dieser Wohnung. Unser Vermieter kam vor ein paar Wochen zu uns und hat uns ein Schreiben über eine Nachzahlung der Wasserkosten gezeigt. Jetzt hat er eine E-Mail geschrieben und uns informiert, dass wir ab diesem Jahr 50€ mehr Miete zahlen müssen. Darf er die Miete so ohne weiteres steigern, obwohl wir für die Nebenkosten eine Pauschale zahlen? In unserem Vertrag steht folgendes: "Die Abrechnung der Betriebskostenvorauszahlung richtet sich nach den Vorschriften des Hauptmietvertrags. Ändert sich die Höhe der Miete oder der Pauschalen im Hauptmietvertrag, so kann der Hauptmieter die Änderung auch im Verhältnis zum Untermieter nach Darlegung entsprechend geltend machen." Heißt das jetzt, dass er uns die Nachzahlung in Form einer Mieterhöhung anrechnen darf? Wenn ja, ab wann nach Ankündigung wäre diese Erhöhung dann gültig?

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 62

So, wie es aussieht, habt ihr keine Pauschalregelung für die Nebenkosten, sondern eine Vorauszahlung mit Jahresabrechnung (=Darlegung). Das bedeutet, wieviel ihr dafür zu zahlen habt, richtet sich nach dem Hauptmietvertrag. Je nachdem, ob ihr die Wohnung komplett nutzt oder nur anteilsmäßig, kann Euer Vermieter anteilsmäßig zusätzliche Belastungen an Euch weiter geben.

Allerdings muss er Euch die Abrechnung präsentieren bzw. speziell für Euch erstellen und alle Kostenpositionen einzeln ausweisen und aufschlüsseln.

Daraus ergibt sich dann eine Nachzahlung für die zurück liegende Periode oder eine Rückzahlung bzw. ggf. auch eine Erhöhung der Vorauszahlung.

Hat er nun das Erhöhungsverlangen ohne eine solche Abrechnung gestellt, ist diese sicher nicht rechtmäßig. Wenn er nachvollziehbar abgerechnet hat, dürfte es schon in Ordnung sein.

Um das aber endgültig beurteilen zu können, müßte man schon alle Dokumente kennen, Deshalb die Auskunft hier nur unter dem nötigen Vorbehalt.

Kommentar von ChristianLE ,

So, wie es aussieht, habt ihr keine Pauschalregelung für die Nebenkosten, sondern eine Vorauszahlung mit Jahresabrechnung (=Darlegung).

Ich vermute mal, dass die "Darlegung" hier nur auf die Begründung der Pauschalenerhöhung nach §560 BGB bezogen ist.

Irritierend ist allerdings die Tatsache, dass in dem Absatz etwas von Betriebskostenvorauszahlungen und Pauschalen steht.

Kommentar von SunAndRain ,

Eine Abrechnung möchte er und auf biegen und brechen nicht geben. WIr wohnen im Erdgeschoss und sie haben 2 Wohnungen über uns. Den Hauptmietvertrag kennen wir nicht. Und unsere Wohnung hat auch keine seperaten Zähler für Wasser und Heizung (geheizt wird mit Pellets) sondern nur insgesamt fürs ganze Haus

Kommentar von bwhoch2 ,

Wenn ich es richtig verstehe, hat Euer Vermieter das ganze Haus gemietet. Üblicherweise kümmert er sich also selbst um den Einkauf des Brennmaterials. Da das Haus also von einem Hauptmieter gemietet wurde, der noch selbst mit im Haus wohnt und ihr die einzige Mietpartei seid, ist es so, wie bei Zweifamilienhäusern, die der Eigentümer selbst bewohnt:

Die Heizkostenvorschriften mit der Pflicht zur genauen Messung des Verbrauchs je Wohneinheit treffen nicht zu.

Ein gerechter Schlüssel für die Aufteilung der Heizkosten, ebenso wie für praktisch alles andere auch, ist die anteilige Wohnfläche.

In Eurem Vertrag steht:

"Ändert sich die Höhe der Miete oder der Pauschalen im Hauptmietvertrag,
so kann der Hauptmieter die Änderung auch im Verhältnis zum Untermieter
nach Darlegung entsprechend geltend machen."

Euer Vermieter bezieht sich nun auf die Nebenkosten. Er kann nur dann erhöhen, wenn er Euch das auch nachvollziehbar darlegt und ohne Abrechnung wird das kaum gehen.

Kommentar von AchIchBins ,

So sehe ich das auch, keine Abrechnung...keine Nachzahlung.

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 25

Du musst unterscheiden zwischen Mieterhöhung und Anpassung der Vorauszahlungen. Bei dir trifft wohl Letzteres zu (nach meinem Verständnis). Da sich die Problematik  am Hauptmietvertrag orientiert, muss der Vermieter  für jeweils 12 Monate eine Abrechnung legen und das binnen 12 Monaten Abrechnungsfrist nach Zustellung der Abrechnung. So wie ich dich verstehe, gibt es keine Abrechnung, demzufolge kann es auch keine Anpassung geben. Diese wäre auch jeweils ab übernächstem Monat nach Zustellung der Abr. möglich.

Wenn der V. jetzt monatlich 50 EUR allein für Wasser mehr haben will, hieße das, es sind 600 EUR im Jahr zusätzlich! Da will der wohl dich über den Tisch ziehen.

Nur soviel: Da keine Wasserzähler separat für deine Wohnung, ist nach antlg. Wohnfläche abzurechnen, es sei denn davon abweichend wäre der Personenschlüssel vereinbart. Bei Wohnfl.-Umlage müsste die WF des gesamten Hauses, sprich aller Wohnungen, auch die des Vermieters einberechnet werde. Geiches gälte bei Personenschlüssel, dort müssten sämtliche Personen zeitgenau zugeordnet werden was natürlich problematisch werden könnte.

Bezgl. der Heizkosten, falls diese nicht mittels Heizkostenverteiler bzw. Wärmemengenzählr errechnet werden, sind diese um 15% zu kürzen.

Also nochmals: Eine Anpassung der Vorauszahlung kommt nur in Frage, wenn eine formal und inhaltlich korrekte Abrechnung fristgemäß zugestellt wurde. Leiste deshalb der Forderung keine Folge und berufe dich einfach auf das geltende Recht.

Erfolgt die Abrechnung verfristet, ist eine Nachzahlung nicht mehr fällig.

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 23

Der Hauptmieter kann sich im Untermietvertrag nicht auf seinen Vertrag berufen, weil der nicht Bestandteil des UMV ist. Eine ANPASSUNG der BK-Pauschale ist nur möglich, wenn im UMV diese Möglichkeit explizit erwähnt ist und der Zeitpunkt einer BK-Anpassung im UMV fixiert ist. Betriebskostenvorauszahlungen sind in UMV nicht vereinbart und wurden von dir wohl auch nicht gezahlt. Die Notwendigkeit der Erhöhung der BK-Pauschale um 50€ p.m. muss vom Hauptmieter zutreffend nachgewiesen werden. Aber das ist offenbar nicht möglich. Daher ist dieser Forderung zu widersprechen. Nachzahlungen kann es bei diesem Vertragswerk auch nicht geben, weil die Pauschale nicht abgerechnet wird.

Antwort
von ChristianLE, 33

Grundsätzlich kann der Vermieter auch Pauschalen in Textform erhöhen, wenn er die Erhöhung nachweisen kann. Die vertragliche Grundlage scheint ja auch vorhanden zu sein.

"Die Abrechnung der Betriebskostenvorauszahlung richtet sich nach den Vorschriften des Hauptmietvertrags. Ändert sich die Höhe der Miete oder der Pauschalen im Hauptmietvertrag, so kann der Hauptmieter die Änderung auch im Verhältnis zum Untermieter nach Darlegung entsprechend geltend machen."

Hier ist komischerweise etwas von Vorauszahlungen und Pauschalen vereinbart. Beides geht aber nicht.

Zahlt Ihr nun eine Pauschale oder Vorauszahlungen auf Betriebskosten?

Kommentar von SunAndRain ,

es steht leider beides da, aber wir haben bei Gesprähen immer von Pauschalen gesporchen 

Kommentar von bwhoch2 ,

Gespräche sind Schall und Rauch.

Kommentar von SunAndRain ,

und wie macht man dann fest was zählt? 

Kommentar von ChristianLE ,

Im Normalfall anhand eines Mietvertrags. Scheinbar verwendet der Vermieter hier einen Vertrag, den er selbst nicht gelesen hat.

Antwort
von Joergi666, 41

die Pauschale kann erhöht werden, die erhöhte Betriebskostenzahlung ist dann mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats fällig.

Antwort
von dandy100, 43

Natürlich kann der Vermieter die Miete erhöhen, wenn die Nebenkosten steigen. Die Vorauszahlung der Nebenkosten hat ja den Sinn diese zu decken und wenn das durch Erhöhung der Nebenkosten nicht mehr gewährleistet ist, kommen manchmal hohe Nachzahlungen auf einen zu - an denen der Vermieter dann erst mal hängenbleiben würde, sollte der Mieter nicht in der Lage sein, diese zu bezahlen.

Deshalb wird dann immer die Miete soweit erhöht, dass es möglichst zu keiner Nachzahlung mehr kommt, das ist ja auch im beidseitigen Interesse

Kommentar von Gerhart ,

Schreibe doch bitte nur einen Kommentar, wenn du die Frage auch verstanden hast. 

Antwort
von meini77, 22

Was Du schreibst, ist ziemlich missverständlich.

Will der Vermieter nun die Nebenkosten-Vorauszahlung oder die Miete erhöhen?

Beides kann er tun. Ob die NK-Vorauszahlung in dieser Höhe gerechtfertigt bzw. eine Mieterhöhung so zulässig ist, lässt Du am Besten beim Mieterverein prüfen. Dafür haben die Anwälte, die den Mitgliedern des Vereins kostenlos helfen.

Antwort
von AchIchBins, 11

Schonmal seltsam, dass ihr einen Vertrag unterschreibt ohne die Details (Abrechnungsmodalitäten) zu kennen.

Aber so wie es andere User schon geschrieben haben, ....keine Abrechnung = keine Nachzahlung. Die bloße Behauptung entstandener Kosten reicht noch nicht aus. Der Zahlende hat Anspruch auf Nachvollziehbarkeit.

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