Frage von martnbonnie, 126

Mieterhöhung über den Mietspiegel hinaus zulässig?

Hallo,

ich wohne seit ca. 4 Jahren in einer Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus. Nun hat mein Vermieter erstmalig eine Mieterhöhung "gefordert". Dabei hat er als Vergleichsmieten drei Mieten des Nebenhauses (auch seine eigenen Mietwohnungen, was meines Wissens auch zulässig ist) angegeben. Die Wohnungen sind tatsächlich vergleichbar, da quasi identisch. ABER! Nach Nachprüfung des Mietspiegels meinerseits, liegen diese Vergleichsmieten HÖHER als die Spanne im Mietspiegel. Ist es nicht so, dass nur die ortsübliche Miete laut Mietspiegel verlangt werden kann, sofern ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt? Das ist bei uns der Fall. Ich möchte nun einer Mieterhöhung nur in Höhe des Mietspiegels zustimmen. Ist das trotz der höheren drei Vergleichsmieten von nebenan zulässig?

Ich bitte nur um fachkundigen und juristisch fundierten Rat, gerne auch unter Angabe von Gerichtsurteilen oder entsprechenden Paragraphen.

Vielen Dank im Voraus!!

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Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 82

Eine gewisse Überschreitung ist erlaubt. Im Grunde hast Du zwei Möglichkeiten:

1. Du sprichst mit dem Vermieter und bietest im die höchste Miete lt. Mietspiegel an und stimmst ansonsten der Mieterhöhung sofort zu. Dabei kannst Du ihm auch mitteilen, dass Du andernfalls der Erhöhung nicht zustimmen wirst.

2. Hilft 1. nichts, dann zahlst Du zum Erhöhungstermin einfach die jetzige Miete weiter. Der Vermieter hat dann keine andere Möglichkeit, als seine gewünschte Erhöhung gerichtlich einzuklagen. Vor Gericht wird der Richter sich den Mietspiegel zur Hand nehmen und dem Vermieter vorschlagen, doch damit einverstanden zu sein. Legt dieser sich quer, bekommt der Richter zunächst einmal schlechte Laune und wird vorschlagen, ein Sachverständigengutachten einzuholen über die maximal mögliche Miete für Deine Wohnung im Vergleich zu anderen Wohnungen in Deiner Umgebung, wobei dieser dann ausdrücklich nicht nur die anderen Wohnungen Deines Vermieters zu Grunde legen wird.

Es ist äußerst unsicher, wie das Gutachten ausfallen wird. Das weiß auch der Vermieter. Was er aber sicher weiß ist, dass ein solches Gutachten auch sehr teuer ist und wenn er am Ende auch nur teilweise verliert, fressen die anteiligen Prozesskosten incl. Gutachterkosten die Mieterhöhung wieder komplett oder zu einem großen Teil auf. Ich denke, spätestens zu diesem Zeitpunkt wird er einlenken und mit einer geringeren Erhöhung einverstanden sein.

Inwieweit Du den Mut aufbringst, dieses Risiko einzugehen, hängt u. a. davon ab, ob Du eine Rechtsschutzversicherung für solche Fälle hast.

Antwort
von martnbonnie, 69

Ich habe im Netz oft die Aussage gefunden, dass die vier Möglichkeiten des Vermieters die ortsübliche Miete nachzuweisen, nicht gleichwertig sind, und dass bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels dieser Vorrang vor den Vergleichsmieten hat! 

Nur leider habe ich keine entsprechende Rechtsprechung gefunden. Diese würde ich schon gerne zitieren, wenn ich dem Vermieter schreibe. Soll ja Hand und Fuß haben.

Antwort
von qugart, 63

Theoretisch ist das auch im gewissen Umfang möglich. Kommt immer drauf an.

Normalerweise heißt es in § 558 BGB "bis" zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Bei Modernisierungsmieterhöhung siehts dann wieder anders aus.

Du kannst entweder die Mieterhöhung annehmen oder eben nicht. Etwas dazwischen dürfte nicht gehen.

Kommentar von martnbonnie ,

Warum soll ich der Mieterhöhung nicht nur bis zur ortsüblichen Miete zustimmen können?

Kommentar von qugart ,

Weil man meines Wissens einer Erhöhung nur zustimmen kann, oder eben nicht. Ein "Ich zahl aber nur bis so und soviel mehr" dürfte eine Ablehnung der Mieterhöhung sein.

Man beachte da jetzt aber das "dürfte"

Kommentar von martnbonnie ,

Sicherlich ist das eine Ablehnung der ursprünglichen Mieterhöhung. In meiner teilweisen Zustimmung müsste aber Ein neuer Vorschlag liegen, dem der Vermieter dann zustimmen kann. Sollte juristisch eigentlich kein Problem sein. 

Antwort
von meini77, 68

Ich bitte nur um fachkundigen und juristisch fundierten Rat

diesen erhältst Du bei einem Juristen gegen Bezahlung oder auch als Mitglied in einem Mieterverein.

Soweit mir bekannt ist, darf die Mieterhöhung einen bestimmten Prozentsatz (15%?) über dem Mietspiegel liegen.

Kommentar von Gerhart ,

Die "Mietpreisbremse" liegt in ausgewiesenen Metropolen bei 15%, außerhalb bei 20% und gilt bei Neuvermietungen, nicht bei Mieterhöhungen.

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