Frage von StupidGirl, 110

Mieterhöhung richtig formulieren?

In unserem Haus werden in naher Zukunft sämtliche Fenster erneuert. Die derzeitigen Fenster sind über 30 Jahre alt und sehen auch entsprechend aus. Sie sind zwar noch dicht, müssen aber häufiger eingestellt werden. Außerdem handelt es sich z. T. um große schwere Fenster. Zum Teil sind die Rolläden wegen ihre Größe sehr schwer hochzuziehen. Die Fenster werden sowohl in der EG-Wohnung als auch in der vermieteten 1. OG Wohnung getauscht. Neben neuen Fenstern werden auch neue Rollos eingebaut, die großen schweren Rolläden werden mit Motoren ausgestattet. Die Kosten für die Mietwohnung belaufen sich auf ca. 7500 €.

Im Februar zog die neue Mieterin ein. Zu dem Zeitpunkt war die Erneuerung der Fenster nicht im entferntesten angedacht. Da ich aber kein böser Vermieter bin, wurde mit der Mieterin alles im Vorfeld abgesprochen. Ihr ist klar, dass ich die Miete in der derzeitigen Höhe nicht halten kann und rechnet mit einer Mieterhöhung von 30 € . Anfang Juli werden die Fenster eingebaut.

  1. Wie formuliere ich die Mieterhöhung richtig?
  2. Muss ich die Rechnung in Kopie der Mieterin aushändigen?
  3. Zu welchem Zeitpunkt kann ich mehr Miete fordern?
  4. Wären die 30 € , mit denen meine Mieterin rechnet, angemessen?
Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 45

Wenn man eine Modernisierungsmieterhöhung nicht 3 Monate vor der Maßnahme ankündigt, kann sie erst 9 Monate nach Durchführung der Maßnahme greifen. Dies soll dem Mieter die Möglichkeit geben, sich beizeiten was anderes zu suchen, wenn ihm die drohende Erhöhung zuviel wird.

Im Gegensatz zur Meinung anderer Antworter hier bin ich Deinem Fall voll der Überzeugung, dass es sich zu 100 % um eine Modernisierung handelt. Die Fenster sind nicht defekt. Nur veraltet.

Natürlich musst Du der Vermieterin die Kosten der Modernisierung nachweisen. Eine Aufstellung der Kosten aller beteiligten Gewerke (Fensterbauer, Monteure, Verputzer, Maler) reicht dafür aus. Ggf. Rechnungen zur Einsichtnahme bereit halten. Wenn alles aus einer Hand kommt, natürlich einfach die Rechnung in Kopie beifügen.

Lt. Gesetz wären € 68,75 (11% pro Jahr) möglich. Du willst der Mieterin offenbar kräftig entgegen kommen und drückst damit vermutlich aus, dass Du nur rund 50 % der Maßnahme als Modernisierung ansiehst. Das ist also aus meiner Sicht absolut ok.

Aufgrund dieses Entgegenkommens würde ich ihr einen Text vorlegen, wo sie einverstanden ist (ihre Unterschrift drauf), dass sich die Miete ab August um 30 € pro Monat erhöht. Du erklärst ihr die Umstände und wenn sie damit nicht einverstanden ist, verlangst Du den Betrag, der aufgrund der Modernisierung tatsächlich möglich wäre, genau nach den gesetzlichen Vorgaben. Hierbei würde ich mich dann von Haus&Grund beraten lassen.

Kommentar von Genesis82 ,

Vor allem dem letzten Satz kann man nur zu 100% zustimmen! (dem Rest natürlich auch)

Wer mit Mieterhöhungen auf Grund von Modernisierung keine Erfahrung hat, sollte sich immer professionelle Unterstützung suchen. Sonst geht das ganz schnell nach hinten los..

Kommentar von StupidGirl ,

Ich möchte meine Mieterin ganz sicher nicht über den Tisch ziehen, ich hab ziemlich Glück mit ihr gehabt. Ich habe den Entschluss die Fenster zu erneuern im April gefasst und nach dem Kostenvoranschlag auch erklärt, dass ich die Miete so nicht halten  kann. Mit einer Erhöhung war sie einverstanden. Daher habe ich den Einbau der neuen Fenster mit ihr explizit besprochen und sie nicht vor vollendete Tatsachen gestellt. Die Malerarbeiten, die wegen dem Anschluss der Rolläden entstehen, übernimmt sie selbst. Die Rechnung der über die neuen Fenster würde ich ihr selbstverständlich in Kopie aushändigen. Die Miete für die Wohnung ist schon bei der derzeitigen Ausstattung nicht übermäßig hoch.

Kommentar von bwhoch2 ,

Dann wirst Du auch kein Problem haben, Dich mit ihr auf die Erhöhung um 30 € zu verständigen, die sie möglicherweise durch geringere Heizkosten wieder einspart.

Kommentar von bwhoch2 ,

Danke für die Auszeichnung.

Antwort
von DerHans, 59

Der reine Ersatz von Fenstern und Rollläden berechtigt nicht zur Mieterhöhung. Nur Kosten einer tatsächlichen Verbesserung können auf die Miete umgelegt werden.

Antwort
von ChristianLE, 54

Anfang Juli werden die Fenster eingebaut.

Dann hättest Du Anfang Mai eine Modernisierungsankündigung mit den zu erwartenden Mietsteigerungen zustellen müssen.

Unabhängig davon: Handelt es sich hier überhaupt um eine Modernisierung, die Heizkosten einspart oder werden die Fenster einfach nur 1:1 ausgetauscht?

Hier wären nur die Motoren der Jalousien "umlegbar", wenn dies angekündigt worden wäre.

Der bloße Austausch der Jalousien ist eine Instandsetzungsmaßnahme, die Du allein selbst bezahlst.

Muss ich die Rechnung in Kopie der Mieterin aushändigen?

Nein, eine entsprechende Modernisierungsabrechnung ist ausreichend. Auf Verlangen der Mieterin sind die Rechnungen vorzulegen.

Zu welchem Zeitpunkt kann ich mehr Miete fordern?

Das kommt auf den Fertigstellungstermin, bzw. der Zustellung der Modernisierungsabrechnung an. Im Normalfall ist die neue Miete 3 Monate nach dieser Zustellung zu zahlen. Ohne entsprechende Ankündigung vorab, sind das insgesamt 9 Monate.

Wären die 30 € , mit denen meine Mieterin rechnet, angemessen?

Keine Ahnung. Du kannst nicht einfach einen beliebigen Betrag auf die Mieterin umlegen. Wenn es sich hierbei tatsächlich um eine Modernisierung nach § 555b BGB handelt, musst Du zunächst den Instandhaltungsanteil herausrechnen und kannst dann die 11% der Gesamtkosten auf die Mieter umlegen.

Wenn Du für die Maßnahme finanzierst und hierfür zinsverbilligte Darlehen bekommst, musst Du die Zinsersparnis auch an den Mieter weitergeben.

Da Du hiervon offensichtlich gar keine Ahnung hast, empfehle ich Dir eine Mitgliedschaft bei "Haus & Grund".

Antwort
von AntwortMarkus, 51

So ohne weiteres rechtfertigt der Fenstertausch  eine Mieterhöhung  nicht. Es ist anicht viele Bedingungen  geknüpft.  Hier ein Link, der alles erklärt. 

http://www.mietrecht.org/modernisierung/modernisierung-fenster/

Antwort
von Tokij, 42

Entschuldige, dass ich auf die Frage keinen Bezug nehme, aber so einen Vermieter hätte ich auch gerne, da würde ich auch 30€ mehr zahlen!

Antwort
von Esumfake, 52

Ich finde es ziemlich Asozial, dass man die Miete erhöhen will, wenn eine Reperatur ansteht. Willst du dann jedes mal wenn eine Reperatur ansteht die Miete erhöhen bis zum geht nicht mehr wo soll der Mietpreis irgendwann landen?

Ein Vermieter hat für größere Reperaturen zu sorgen aber es auf die kosten des Mietenden zu legen finde ich asozial!

Ihr bekommt doch jeden Monat Miete rein. Wo geht das ganze Geld denn hin?

Die kosten sollte der Vermieter selbst tragen.

Kommentar von ChristianLE ,

Hierbei soll es sich offensichtlich um eine Modernisierungsmaßnahme handeln, so dass eine Beteiligung des Mieters rechtens sein könnte.

Kommentar von DerHans ,

Würden die Mieter sonst ohne Fenster leben müssen? Die einzige Innovation wären die elektrischen Rollos.

Kommentar von StupidGirl ,

Wie verhält sich das mit der Fenstergröße?  Es handelt sich dabei um 2 große Fenster, die sehr schwer sind u. a. eine Panoramascheibe, die heute so gar nicht mehr eingebaut wird, so mein Fensterbauer. Die Fenster werden in zwei Flügel geteilt, so dass man sie bequem aufmachen kann und nicht noch einen Stuhl darunter stellen muss, damit das Fenster nicht aus den Scharnieren bricht. Zählt das als Modernisierung oder als Instandhaltung?

Kommentar von TrudiMeier ,

Deine Antwort bezieht sich in keinster Weise auf die gestelle Frage. Was du findest ist völlig unerheblich.  Asozial, ja? Vermieter sind nicht die Wohlfahrt. Wo steht da etwas von Reparaturen? Èine Erneuerung sämtlicher Fenster zahlt man auch als Vermieter nicht mal eben aus der Portokasse.

Ihr bekommt doch jeden Monat Miete rein. Wo geht das ganze Geld denn hin?

Du bist kein Vermieter, sonst würdest du wissen, dass jeder Vermieter Verbindlichkeiten hat, die er bedienen muss und für den Mieter in Vorleistung tritt. Meinst du tatsächlich so ein Haus verursacht keine Kosten? Du scheinst tatsächlich zu glauben, dass Vermieter sich die Kohle in die Tasche stecken und sich möglicherweise davon jährlich einen Urlaub erster Klasse leisten. Mitnichten ist das so.  Die meisten Vermieter müssen Kredite tilgen - für das Haus in dem sich die Wohnung befindet die gemietet wurde. Die Nebenkosten laufen weiter und von der Miete werden Reparaturen bezahlt. Reparaturen ziehen nicht konsequent eine Mieterhöhung nach sich.

Jemand, der wie du eine Mieterhöhung aufgrund von Moderisierungen und Verbesserung der Wohnqualität, als asozial empfinden und glauben, dass soller der Vermieter mal schön aus eigener Tasche bezahlen - dem wünschte ich mal Vermieter zu sein. Dann wird er sehen, wo seine Miete bleibt..........und dass er im Endeffekt davon nicht mal nach Malle fliegen kann. Schon allein weil er von den Mieteinnahmen Rücklagen bilden muss - auch z. B. eine Heizungsanlage geht mal kaputt und die kostet keine zweieurofuffzich. Dahin geht das viele viele Geld, dass sich die reichen Vermieter angeblich in die Tasche stecken .  Es geht natürlich ins Wohngebäude - wohin sonst?  kopfschüttel

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