Frage von geofranzi, 103

Mieterhöhung nach §558 ohne Beachtung von Modernisierungsumlage?

Ich habe vor einigen Monaten gemeinsam mit dem Vermieter die Wohnung modernisieren lassen (Bad, Türen, Elektrik, ...). Daraufhin wurde nach §557 eine freiwillige Mieterhöhung gemäß §559 vereinbart. Zusammen ergaben die einzeln aufgeführten Maßnahmen 60€. Diese werden in der Vereinbarung auch getrennt von der Grundmiete aufgelistet.

Nun soll die Miete gemäß §558 an die ortsübliche Vergleichmiete angehoben werden. Als Berechnunsggrundlage wird hier jedoch nur die "alte" Grundmiete verwendet ohne Berücksichtung der bereits erfolgten Erhöhung um 60€. (Mit Berücksichtung fällt die zulässige Erhöung deutlich niedriger aus.)

Ist diese getrennte Betrachtung von Grundmiete und Modernisierungszuschläge erlaubt?

Antwort
von imager761, 38

Als Berechnunsggrundlage wird hier jedoch nur die "alte" Grundmiete
verwendet ohne Berücksichtung der bereits erfolgten Erhöhung um 60€.

Zurecht: Mieterhöhung und Modernisierungserhöhung sind zwei paaar Stiefel; sie können unabhängig voneinander, sogar zeitgleich vorgenommen werden :-O

Deine Irritation rührt vmtl. aus dem mißverständlichen Begriff "Mieterhöhung nach Modernisierungsmassnahmen § 559 BGB" her. Tatsächlich handelt es sich hierbei aber um einen Ersatz von "11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten" einer "baulichen Veränderung" i. S. d. § 555b BGB.

Richtigerweise kann der VM zusätzlich die Grundmiete bis zu dem qm-Preis verlangen, der dem neuen Gebrauchswert, verbesserten Wohnverhältnissen oder nunmehr effizienterem End- oder Primärernergieverbrauch nach qualifiziertem Mietpreisspiegel bzw. Vergleichswohnungen entspricht, solange die Kappungsgrenze n. § 558 III BGB nicht überschritten wäre.

Hierbei sind die bereits erhobenen 60 EUR als Investitionskostenersatz / Modeniserungserhöhung hingegen nicht zu berücksichtigen, §§ 558 III 1, I 3 BGB :-O

Im Ergebnis dürfen deine neuen Mietzahlungen 15-20% plus 60 EUR über deiner alten Grundmiete liegen :-)

G imager761

Kommentar von geofranzi ,

Und womit ist gerechtfertigt das ich dann 30€ über der Vergleichsmiete zahle? Es wird also einfach so getan als ob es die 60€ nicht gibt.. Obwohl mit einem Wert verglichen wird der Rein statistisch sowas schon mitberücksichtigt.

Kommentar von imager761 ,

Was ist nur dein Verständnisproblem? Der Eigentümer/Vermieter  kann 11% der anteiligen Modernisierungskosten dauerhaft ersetzt verlangen UND die Miete nach dem modernisierten Ausstattungszustand lt. Mietspreisspiegel/Vergleichswohnungen um bis zu 20% anheben, sofern die (alte) Miete, das vereinbarte Nutzungsentgelt, nicht deine Mietzahlungshöhe, 3 Jahre unverändert war.

Die +60 EUR Modernisierungskostenerstz haben mit der Mieterhöhung nach für den neuen Ausstattungszustand geltenden qm-Preis nach Mietpresisspigel/Vergleichswohnung nichts zu tun :-O


Kommentar von geofranzi ,

Vielleicht habe ich mich nicht gut ausgedrückt. Sorry. Es gibt einen qualifizierten Mietspiegel. Nach diesen liegt der Mietzins für meine Wohnung etwa bei 400€. Nach der letzten Erhöhung zahle ich 320 + 60 (380€). Jetzt kommen nochmal 50€ dazu (430€). 20€ mehr würde zu 100% verstehen und akzeptieren. Mein Vermieter nimmt also die 320€ + 50€ = 370€   . Die 60€ "existieren" nach der Rechnung also nicht. 

Der berechnete Mietzins im Mietspiegel ist allerdings ein Wert der Modernisierungs und instandhaltungsumlagen (auch nach Mieterwunsch) mit beinhaltet.  Warum soll ich dann hinnehmen , dass meine Wohnung mit einem Wert verglichen wird (gleiche Punktegruppe am Ende ob mit oder ohne sanierten Bad) der rein statistisch gesehen sowohl nicht modernisierte, also auch modernisierte Wohnungen beinhaltet. Damit könnte ja mein Vermieter (mit einem hohen Anteil in der Stadt) indem er soviel wie möglich Miertern eine Sanierung nach Mieterwunsch machen lässt den den Wert aktiv nach oben schieben.

Kommentar von imager761 ,

Die 60€ "existieren" nach der Rechnung also nicht.

Zurecht:  § 558 III 1 BGB ist da einschlägig: "Bei Erhöhungen [der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete] (...) darf sich die Miete (...) von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen (!), um (...) 20 vom Hundert erhöhen".

Kommentar von geofranzi ,

Das erklärt aber nur WARUM einen Monat später noch mal erhöht werden darf, nämlich weil da weder die Sperrfrist von dem Jahr gilt (1) ( Erhöhung nach ...zählen nicht) noch bei der Erhöhung und Erreichung der kappungsgrenze von den 20% mit eingerechnet wird(3).  Ich denke soweit sind wir auch einer Meinung ;). 

Wo steht denn das die aktuelle Miete nach ABZUG der Erhöhungen an die Oberkante ortsübliche Vergleichmiete angehoben werden kann.  

Bei einer klassischen Moderniserung nach 559  durch den Vermieter ( baut neue Fenster usw.) können die 11% umgelegt werden und irgendwann danach kann er noch bis zur Vergleichsmiete erhöhen, aber da zählen die Umlagen in der Summe mit. Darf separat aufgelistet werden, aber zählt zur Nettokaltmiete dazu. Dazu gibt es ja viele Beispiele und Erkläungen zu finden. 

Bei mir ist der Grundlage 557  und 559 nur die Berechnungsgrundlage und darum eben leider nicht so glasklar. Ich habe gerade nochmal nachgelesen und  557 wird als Begründung genannt, dass es nicht einzurechnen ist. 

Verkaufsargument bei die Modernisierung mit dem Vermieter war u.a. das sich meine Miete ja so oder so angehoben werden kann (Anpassung an Mietspiegl) und so hätte ich ja noch was davon wenn die Miete mal an den Mietspiegel angepasst wird. Heute heißt es ich hätte es falsch verstanden ... Ich bin sauer und darum auch die Hartnäckigkeit restlos zu verstehen, warum es auf einmal zu meinem Nachteil anders ist (dauerhaft Vergleichmiete + bis zu 60€ oben drauf).

Kommentar von imager761 ,

Bei mir ist der Grundlage 557 

Falsch, denn eine "feste" Mieterhöhung, also "Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b" ist garnicht vereinbart. Es wurde gem.  § 558 BGB nach "ortüsblicher Vergleichsmiete" Erhöhung verlangt.

können die 11% umgelegt werden und irgendwann danach kann er noch bis zur Vergleichsmiete erhöhen, aber da zählen die Umlagen in der Summe mit.

Eben nicht: Was genau ist dir an § 558 III 1 BGB bloß so unverständlich: "Bei Erhöhungen [der Miete bis zur
ortsüblichen Vergleichsmiete] (...) darf sich die Miete (...) von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560  a b g e s e h e n (!), um (...) 20 vom Hundert erhöhen"?

Damit wäre das Thema für mich erschöpfend behandelt und ich klinke mich da aus.

Kommentar von geofranzi ,

Freiwillige Mieterhöhung gemäß 557 (1) bereits abgeschlossen ( das sind besagte 60€ Für die Modernisierung auf Mieterwunsch). Berechnungsgrundlage 559. 

Jetzt soll nochmal erhöht werden und zwar nach 558 bis knapp unter die Vergleichsmiete (drunter, weil die  60€ Nicht mitgerechnet werden)

Aber ok ich muss das wohl hinnehmen.

Vielen Dank für deine Mühe.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 76

Wieso würde die Erhöhung mit Berücksichtigung der 60 € geringer ausfallen?

Angenommen "alte" Grundmiete 600 €

Zulässige Erhöhung 20 % = 120 €

Alte Grundmiete + 60 € Erhöhung wegen Modernisierung

"Neue" Grundmiete 660 €

Erhöhung 20 % = 132 €

Kommentar von geofranzi ,

Es geht nicht um die Kappungsgrenze, sondern draum, dass der m² Preis dann über der ortsüblichen Vergleichmiete liegt. Ohne Einberechnung soll um 50€ erhöht werden. Wenn man die vorherige Erhöhung mitrechnet wären es nur etwa 20€

Kommentar von bwhoch2 ,

Was die ortsübliche Vergleichsmiete anbelangt, kann die Vorstellung darüber, wie hoch die ist, ziemlich auseinander gehen. Insbesondere dann, wenn es keinen Mietspiegel gibt.

Gibt es aber einen qualifizierten Mietspiegel, sind die Kriterien ziemlich genau festgelegt und da kann ein Vermieter nicht so ohne weiteres machen, was er will. Dabei spielt dann immer auch die Wohnungsausstattung eine Rolle, sodass sich für eine bestimmte Lage und gleichem Wohnungstyp durchaus unterschiedliche Miethöhen ergeben können.

Ist das so genau abgecheckt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten wäre und liegt die letzte Mieterhöhung (die von der Modernisierung) bis zur Wirksamkeit der neuen Miete noch nicht 15 Monate zurück, muss dem Vermieter klar gemacht werden, dass ab Zeitpunkt x, also dem frühest möglichen Zeitpunkt nur € y, also maximal die Differenz bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete akzeptiert werden.

Antwort
von michi123456788, 71

Ja , sofern dadurch der 558 nicht verletzt wird. Beachte bitte dazu den §558 Abs. 3 Satz 1, da dieser ausdrücklich Erhöhungen nach 559 ausschließt.

Kommentar von geofranzi ,

Das Erhöhen erlaubt ist ist mir klar. Ich bin nur mit der Höhe nicht einverstanden da ich am Ende mit beiden Erhöhung über der ortsüblichen Vergleichmiete liege. Nur warum darf dabei jetzt die letzte Mieterhöhung rausgerechnet werden obwohl es sich doch nach §559 um irgendeine Art von Modernisierung handelt. Moderniseriungsumlagen werden ja auch bei der Erstellung des Mietspiegels mit einberechnet. (Habe ich extra nochmal bei der Stadt nachgefragt ...). 

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