Frage von fassfrisch,

Mieterhöhung. mit Ca. Angabe im Mietvertrag

In einem Mietvertrag steht geschrieben:."..Ca. 90 qm Wohnfläche, der Wert gilt nicht als zugesicherte Eigenschaft..." In einer ERSTEN Mieterhöhung nach dem Einzug wird der qm wert mit 89,60 festgelegt...so weit so gut. ... jetzt kommt der interessante aspekt: im berliner mietspiegel sind wohnungen mit " 90 und mehr qm" billiger als wohnungen "unter 90 qm" ( der zu zahlende unterschied wäre doch beachtenswert ) und: für den mieter ist der wert 89,60 qm nicht belegt.

bei einer zustimmung würde die wohnung in eine teurere mietspiegelklasse rutschen, als im mietvertrag zunächst erwartet.

was tun ?

Antwort von albatros,

Ergänzung zur "ERSTEN Mieterhöhung: Grundsätzlich solltest du prüfen, ob das Mieterhöhungsverlangen überhaupt wirksam ist. Hier bedeutet das zunächst, es darf dir nicht vor Ablauf eines Jahres seit Mietbeginn**** zugestellt worden sein! Womit wird denn nun tatsächlich die Mieterhöhung begründet? Mit dem Mietspiegel oder nach Vergleichsmiete? Beides geht nicht, entweder oder. Ab wann wird die höhere Miete verlangt, falls wegen Nichteinhaltung der zuvor genannten Frist nicht bereits das MEV unwirksam ist?

Antwort von Gerhart,

Ist diese Mieterhöhung bereits nach einem Jahr Mietdauer möglich? Oder gibt es auch hier nur ungefähre Angaben?

Antwort von MosqitoKiller,

Ganz einfach: Rechtsbeistand suchen, das läuft definitiv auf eine Gerichtsentscheidung hinaus. Wenn man der bisherigen BGH-Rechtsprechung folgt, gelten die 90 qm ...

Antwort von albatros,

Deine Einwendungen sind irrelevant. Ca. bedeutet zwar, dass diese Größe gilt, aber: "Der Wert gilt nicht als zugesicherte Eigenschaft" bedeutet, sie dürfte auch größer oder bis zu 9,99% kleiner sein, ohne das du was dagegen tun könntest. Der Mietspüie ist eine Orientierung,kein Gesetz. Spar dir also jeglichen Aufstand, es lohnt nicht und du verlierst vor Gericht.

Kommentar von fassfrisch,

Danke für die Mail. Mir geht es nicht um die "tatsächliche Größe", sondern um das, was geschrieben steht Wenn im Jahre 2011 der Vermieter vorgibt: "der Wert ist nicht zugesichert."..warum sollte er ein jahr später einfach einen anderen wert festlegen dürfen ? ohne das vermessen wurde, oder andere tatsachen vorliegen? Zitat: " bis 9,99 % größer oder kleiner sein " kann für eine mieterhöhung aufgrund eines qualifizierten mietspiegels meiner ansicht nach nicht gelten, zumal der vermieter ja selbst schreibt: "sofern die ortsübliche vergleichsmiete nicht überschritten ist.." hier liegt die wohnung scheinbar genau an einer "zahlengrenze", die dem vermieter offensichtlich problemlos das hinübergleiten in den für ihn höherpreisigen mietbereich eröffnen soll...

Kommentar von albatros,

Höchstrichterlich ist entschieden worden, dass mit dieser Formulierung gerade nicht die im MV mit ca. angegebene Fläche verbindlich ist. Das aber eher in die Richtung, dass die Größenangabe im MV größer angegeben ist (bis zu 10%) als sie tatsächlich ist. Auf dieser "falschen" Flächenangabe aufbauend dürfte der Vermieter sehr wohl die Miete erhöhen und nicht ausgehend von der tatsächlichen Wohnfläche. Natürlich muss er dann, aber basierend auf der Fächenangabe des Mietvertrages (nicht der tatsächlichen) sich an der örtlichen Vergleichsmietebzw. dem Mietspiegel orientieren, Ob hier nun 0,4 m² Differenz bei der Einstufung eine entscheidende Rolle spielen vermag ich nicht zu beurteilen. Möglicherweise ist da ein RA oder der Mieterverein der richtige Anspruchpartner.

Kommentar von MosqitoKiller,

Dem spricht entgegen, dass der BGH bereits geurteilt hat, dass für eine Nebenkostenabrechnung als Grundlage die vereinbarte Fläche gilt, und nicht die tatsächliche (das war ja die Frage), obwohl das jeglicher Logik widerspricht. Insofern kann man an diese Frage ebenfalls nicht mit Logik rangehen...

Kommentar von albatros,

Es gibt ja gerade keine vereinbarte Fläche, da die Angabe rein informativ erfolgt, aber nicht alszugesicherte Eigenschaft und damit ohne Rechtsgrundlage. Dazu gibt es schon einige, auch höchstrichterliche, Urteile.

Kommentar von MosqitoKiller,

Quelle?

Der BGH hat bereits entschieden, dass auch eine Ca.-Angabe eine Vereinbarung ist, ich bin mir ziemlich sicher, dass auch der Zusatz, dass dies keine zugesicherte Eigenschaft sein soll, daran nichts ändert...

Kommentar von albatros,

Quelle hab ich, nur noch nicht exakt gefunden, melde mich also später noch mal dazu.

Kommentar von albatros,

Der Zusatz "ca." lässt keine Toleranzgrenze (wie oft behauptet in Höhe von 5%) zu. Die Flächenangabe gilt deshalb so, als wäre Ca. nicht davorstehend.

Bezüglich neuerdings in Mietverträgen auftauchender Formulierung "Die Wohnflächenangabe dient nicht der Festlegung des Mietgegenstandes" (s. BGH Urteil vom 10.11.2010,- VIII ZR 306/09) ergibt sich, dass auch Flächendifferenzen von mehr als 10% nicht zu Mietminderung berechtigen. Auch darf der Vermieter auf Basis der Mietflächenangabe des Mietvertrages (und nicht der tatsächlichen MF) die Miete erhöhen wie auch die Betriebskosten berechnen. Ist dieser Wortlaut nicht im MV stehend, gilt, dass wenn die Differenz kleiner als 10% ist, eine Mieterhöhung wie auch die Berechnung der Betriebskosten nach jüngerer Rechtsprechung ebenfalls auf Basis der Flächenangabe im MV vorgenommen werden kann und nicht nach tatsächlicher Fläche. Nachstehend aus dem Internet die ausührliche Begründung zur Abweichung der Wohnfläche mit dem o. g. Wortlaut:

"In einem Urteil vom 10.11.2010 (VIII ZR 306/09) hatte sich nun der BGH mit der Frage zu befassen, ob eine Mietminderung auch dann in Betracht kommt, wenn der Vermieter in dem Mietvertrag ausdrücklich darauf hinweist, dass die im Vertrag angegebene Wohnungsgröße wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dienen soll.

«Vermietet werden … folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe rund 54,78 Quadratmeter beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.»

Ein Sachverständigengutachten ergab, dass die tatsächliche Wohnfläche bei 42,98 Quadratmeter zugrunde gelegt, d.h. die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Größe lag bei über 20 %.

Die Mieterin berief sich auf Mietminderung wegen Flächenunterschreitung und erklärte gegenüber dem Vermieter die Aufrechnung gegen einen Anspruch rückständiger Mietzahlungen mit einem angeblichen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten.

Grundsätzlich liegt bei Flächenunterschreitung von mehr als 10 %, auch bei einer „ca.“- oder wie hier in diesem Fall einer „rund“-Angabe ein Sachmangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB vor, der zur Mietminderung berechtigt. (s.o.) Dieses BGH Urteil zeigt jedoch, dass immer auch die Einzelheiten des Einzelfalls – insbesondere die Vertragsgestaltung – berücksichtigt werden müssen.

„Ein zur Minderung der Miete führender Mangel wegen einer Wohnflächenabweichung um mehr als 10 % liegt hier nicht vor, weil die Angabe der Größe der Wohnung in dem Mietvertrag der Parteien nicht – wie dies sonst regelmäßig der Fall ist – als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist. Vielmehr haben die Parteien ausdrücklich bestimmt, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dienen, sich der räumliche Umfang der Mietsache vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume ergeben soll. Insofern liegt hier keine mangelbegründende Flächenabweichung vor.“ (Quelle: Pressemitteilung des BGH)

Weil die Mieterin den Mietvertrag unterschrieben hat, ist dies auf den ersten Blick auch in Ordnung. Jedoch könnten Vermieter dieses Urteil zum Anlass nehmen, regelmäßig größere Wohnflächenangaben in den Mietvertrag zu schreiben und zusätzlich eine Klausel wie hier in diesem Fall einzufügen:

„Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.“

"

Kommentar von MosqitoKiller,

Ok, danke, das kannte ich noch nicht...

Du hast unten aber einen wesentlichen Teil weggelassen. Ich google jetzt nicht, aber es scheint so, als ob der BGH dies nur für Individualverträge so zulassen will, und nicht für formularmäßig abgeschlossene Verträge, was auch für mich der Logik der BGH-Rechtsprechung folgen würde...

Kommentar von albatros,

Es gibt mittlerweile auch Formularmietverträge mit dieser Klausel. Ansonsten könnte sie natürlich nur durch Individualeintrag wirksam werden. Da ließe sich wohl vermutlich kein Mieter drauf ein, wenn er mit der Nase drauf gedrückt wird, dass hier eine Klausel zu seinem Nachteil vereinbart werden soll. Individualvereinbarungen sind sowieso nur gültig (wirksam) wenn tatsächlich darüber verhandelt wurde. Vermietervereine bieten diese Vordrucke bereits entsprechend an bzw. fordern dazu auf, diesen Text (zum Nachteil der Mieter) in den Miet-Vertrag zu integrieren. Damit wird den Vermietern Vorschub geleistet, Mieter auszutricksen bzw. wirksam gegen überhöhte Wohnflächensngaben vorzugehen, auch wenn die Diffrenz größer als 10% ist.

Kommentar von MosqitoKiller,

Nun, auch wenn das in Millionen Formularverträgen steht, wird es dadurch nicht wirksam, das kennt man vom BGH ja zur Genüge...

Ich gehe daher weiterhin davon aus, dass dies in Formularverträgen unwirksam ist, da dies das obige Zitat andeutet und dies auch meiner Logik der vergangenen BGH- Rechtsprechung entspricht...

Es ist aber gut zu wissen, dass ich dies in meinem nächsten Vertrag als Individualvereinbarung einbauen kann, sobald ich dies mit dem Mieter "ausgehandelt" habe. Denn der BGH hat ebenfalls entschieden, dass die Beweislast für das Fehlen einer Individualvereinbarung beim Mieter liegt, und nicht umgekehrt... ;-) Danke dafür...

Antwort von DerHans,

Deine tatsächliche Wohnfläche ist maßgeblich. wenn es sich in dieser Größenordnung um die 2. Stelle hinter demn Komma handelt, ist eine Abweichung von 5 % Plus/Minus zu vernachlässigen. Eine Mieterhöhung muss sich trotzdem im gesetzlichen Rahmen bewegen.

Der Mietspiegel ist nur ein Anhaltspunkt für die Neufestsetzung der Miete bei einer Neuvermietung.

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