Frage von Wirbelwind1000, 65

Mieter droht mit Anwalt, da ich mein Haus vor größerem Schaden bewahren will Sanierungsarbeiten zum Wasserrohrbruch laufen,Soll ich einen Anwalt einschalten?

M=Mieter VM=ich,Vermieter

14.05-01.06 M. darf schon in die Whg, Einzugsrenovieung mit gestellten Materialien. Boden Laminatt, Wände streichen. (schriftliche Vereinbarung unterschrieben. 01.06.2015 Beginn Mietvertrag , Boden ok, Wände nicht gemacht. VM wartet auf Mietkautions (3 Monatsmieten) M. parkt Schrott-Autos auf dem Stellplatz.(abgeleldet) VM telefonischer Hinweis; Kfz wegräumen 05.02.2016 Mietkaution in Form vom Sparbuch abgegeben. VN tel. Aufforderung (WhatsUp) Gartenarbeiten Rasen mähen, Hecke schneiden. 01.05.2016 Gemeinsamer Rundgang, Erg.: keinerlei Arbeiten ausgeführt. VM sieht nicht gemeldeter Wasserschadenam Haus. M. lagert Möbel, Fenster,Tische,Schränke vor /hinter dem Haus ab.(Garten/Terasse) 10.09.2016 (Abmahnung)Mitteilung mit Frist Wohnzustand wieder herstellen Wohnobjekt vom Schrott /Müll befreien. 17.09.16 schriftliche fristlose Kündigung Frist 30.09.16 24.11.16 Nachfrist gesetzt bis 27.12.16 28.11.16 Beginn der Sanierungsarbeiten am Haus. M. droht mit Anwalt. ? ? ?

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 10

Einzugsrenovierung mit gestellten Materialien:
Gibt es im Mietvertrag eine Vereinbarung, welche Renovierungsarbeiten der Mieter beim Einzug durchführen muss?

Mietkaution:
Gab es eine Abmahnung wegen der Verzögerung?
Warum durfte der Mieter eigentlich einziehen, wenn er nicht wenigstens eine Rate der Kaution gezahlt hat?

Abgemeldete Schrottautos:
Das ist auch auf einem Privatgrundstück nicht erlaubt. Es handelt sich um eine Ordnungswidrigkeit, für die auch der Grundstückseigentümer belangt werden kann. Deshalb ist die Aufforderung, die Autos wegzuräumen, absolut korrekt.

Aufforderungen per Whatsapp kannst Du vergessen. Hast Du nach dem Rundgang den Mieter wegen der nicht durchgeführten, aber notwendigen Arbeiten schriftlich abgemahnt?

Nicht gemeldeter Wasserschaden ist ein Verstoß gegen die vertraglichen Pflichten des Mieters. Sie berechtigen zu einer Abmahnung. Ist eine Abmahnung erfolgt?

Möbellagerung: Handelte es sich dabei um Müll oder um Einrichtungsgegenstände, die noch verwendet werden sollen? Müll darf nicht gelagert werden, aber sonstiger Hausrat natürlich schon, wenigstens vorübergehend, bevor dieser sich in Müll verwandelt.

Abmahnung, Wohnzustand wieder herstellen? Was sollte diese schwammige Formulierung?

Fristlose Kündigung im September - Frist bis 30.09.: Warum nicht längst Räumungsklage eingereicht?

Drei Monate Nachfrist? Dafür wird kein Gericht Verständnis haben. Das Gericht wird Dir erklären, dass man eine fristlose Kündigung deswegen ausspricht, weil die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar geworden ist. Wenn das aber der Fall ist, wird man allenfalls eine kurze Frist (bis 30.9. wäre ok gewesen) zugestehen, aber niemals drei Monate. Du hättest also konsequenterweise bereits Anfang Oktober eine Räumungsklage einreichen müssen. Hast Du in Deinem Kündigungsschreiben auch hilfsweise "fristgerecht" angegeben? Dann wäre 31.12. in Ordnung, jedoch müssten auch dafür die Gründe ausreichen und ich vermute, ohne einen versierten Anwalt bekommst Du das nicht gebacken.

Soviel zu der Frage "Soll ich einen Anwalt einschalten".

Ich glaube eigentlich, wenn Du das bisher alles ohne Anwalt gemacht hast, kannst Du Dir diesen jetzt auch sparen. Mit Deiner Kündigung wirst Du so niemals durch kommen, zumal ich glaube, dass auch die Abmahnungen, die Du ausgesprochen hast, nicht der Form entsprechen, die ein Gericht voraus setzen würde.

Grundsätzlich gilt: Eine fristlose Kündigung sollte man niemals ohne wenigstens Rücksprache mit einem Anwalt schreiben. Eine solche durchzusetzen, bedeutet, dass man das bereits im Vorfeld so wasserdicht machen sollte, dass auch ein Mieteranwalt kaum mehr eine Chance hat, wirklich dagegen vorzugehen, sofern es zu einer Räumungsklage kommt.

Denn das ist das nächste: Wenn der Mieter wegen der fristlosen Kündigung einen Anwalt einschalten wird, kommt von diesem vermutlich nur die Empfehlung, einfach still zu halten und abzuwarten, ob der Vermieter überhaupt auf Räumung klagen wird, denn schon aufgrund der jetzigen Sachlage, würde er diese vor Gericht wohl ganz genüsslich zerpflücken.

Vorschlag: Geh zum örtlich zuständigen Verein Haus & Grund und lass Dich dort noch einmal beraten, wie Du am besten weiter vor gehst. Warte daneben auch mal, ob wirklich ein Anwaltsschreiben von Deinem Mieter kommt. Falls Du wirklich einen Anwalt brauchst, dann wird man Dir bei Haus & Grund auch einen empfehlen und dieser muss dann mit Dir strategisch vor gehen, damit Du überhaupt eine Chance hast, Deinen Schrott-Müll-Mieter wieder los zu werden.

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 18

Der Mieter mietet in deinem Haus eine Wohnung. In der Beschreibung der Mietsache ist u.a. der Stellplatz , die Terrasse und der Garten aufgeführt.

Hier klingt irgendwie durch, dass der Mieter ein Haus mit Grundstück gemietet hat oder irre ich mich?

Nach Abmahnung per 10.9.16 Frist gesetzt? Wie wäre sonst die fristlose Kündigung zu begründen? Wurde dem gekündigten Mieter Mitteilung über Beginn der Sanierungsarbeiten (Umfang unbekannt aber vermutlich Reparatur Wasserschaden?) die vermutlich zu Nutzungseinschränkungen führen, gemacht?

Unerklärlich bleibt, aus welchem Grund eine Auszugsfrist bis 27.12..2016 dem Mieter (jetzt berechtigter Nutzer) zugestanden wurde.

Ich denke, dass der Nutzer nun den Anwalt auf seine eingeschränkte Nutzung ansetzt und das ist wohl berechtigt. Ein Richter könnte nun durchaus auch die fristlose Kündigung für unwirksam erklären. Du gehst auf dünnem Eis.

Kommentar von Wirbelwind1000 ,

laut Abfolge einer Räumungsklage bin ich aufgefordert eine 4 Wöchige Nachfrist zu setzen. 

Kommentar von Gerhart ,

Hat dich ein Richter infolge deiner Räumungsklage aufgefordert eine Nachfrist zu setzen? Das würde bedeuten: Du hast nach Verstreichen der Auszugsfrist 30.09.2016 nach dem 14.10.2016 Klage auf Herausgabe und Räumung der Mietsache eingereicht. Der Beklagte hat dem Gericht erklärt, dass er sich zur Wehr setzen will und spätestens mit 15.11.16 eine Klageerwiderung dem Gericht zugestellt, die dir per 20.-25.11. mit Anschreiben und Aufforderung zur Nachfristgenehmigung übergeben wurde.

Was wurde denn deinem Klagegrund durch den Mieter entgegnet?

Zahlt der Nutzer als ehemaliger Mieter ein Nutzungsentgelt?

Antwort
von stefan1531, 23

M. parkt Schrott-Autos auf dem Stellplatz.(abgeleldet)

sofern es ein Stellplatz auf Privatgelände ist, darf er das auch

VN tel. Aufforderung (WhatsUp) Gartenarbeiten Rasen mähen, Hecke schneiden.

ist das im Mietvertrag wirksam vereinbart?

VM sieht nicht gemeldeter Wasserschadenam Haus.

Für Schäden am Haus ist oftmals auch nicht der Mieter zuständig.

M. lagert Möbel, Fenster,Tische,Schränke vor /hinter dem Haus ab.(Garten/Terasse)

darf er, sofern es sich um Mietflächen handelt

M. droht mit Anwalt. ? ? ?

na und? was ist jetzt Deine Frage?

Kommentar von Wirbelwind1000 ,

Der Mieter hat in vielerlei Hinsicht gegen Pflichten und Vereinbarungen im Mietvertrag verstoßen, reicht diese Auflistung vor Gericht zur Räumungsklage oder muss ich einen Anwalt hinzunehmen?

Kommentar von stefan1531 ,

Der Mieter hat in vielerlei Hinsicht gegen Pflichten und Vereinbarungen im Mietvertrag verstoßen,

gegen welche? Bislang habe ich noch keine erkennen können; erst Recht keine gravierenden

reicht diese Auflistung vor Gericht zur Räumungsklage

das entscheidet der Richter

Antwort
von berlina76, 38

Ein Vermietetes Objekt steht dem Mieter zur vollen Verfügung, wenn also der Garten mit zum Mietgegenstand gehört ist es seine Sache was er dort lagert ebenso sein Stellplatz. Auch die Hecke kannst du nicht anmahnen. Nur die Seite die zum Nachbargrundstück oder zur Strasse zeigt muß ordentlich sein und keine Äste auf Nachbargrundstücke hängen. Erst bei Auszug muß er den Grundzustand wieder herstellen.

Einzig, wenn unter den Sachen Giftige Materialien wären, die das Grundstück verseuchen hättest du Handhabe oder wenn er bleibende Bauten vornimmt(einen Baum Pflanzen, Holzhütte bauen etc). 

Kurz- wenn er die Miete pünktlich zahlt sehe ich keine Grundlage ihm fristlos zu kündigen

Was den Wasserschaden betrifft, ja der Mieter muß die Handwerker ins Haus lassen. Allerdings nur die Handwerker nicht dich.

Kommentar von schelm1 ,

Allerdings nur die Handwerker nicht dich.

...und wovon träumen Sie nachts?

Kommentar von berlina76 ,

Ist so. Der Vermieter hat das Recht einmal im Jahr die Wohnung mit Termin zu besichtigen. Mehr nicht.

Ist er an Handwerksarbeiten nicht selbst beteiligt braucht der Mieter ihn nicht  ins gemietete Objekt vorzulassen. 

Im normalen Mietverhältnis würde man den Vermieter natürlich bei den Arbeiten als Aufsicht und Kontrolle mit heranziehen. Aber wie gesagt man kann als Mieter das Verweigern und hier scheinen die Fronten Verhärtet.

Kommentar von Gerhart ,

Die Unverletzlichkeit der Wohnung wird nicht durch ein Besichtigungsrecht des Eigentümers durchbrochen. Inzwischen urteilen die Gerichte, dass der Vermieter nur zum Zwecke einer allgemeinen Besichtigung keinen Wohnungszutritt mehr erzwingen kann, noch nicht einmal in 2 Jahren. Ist so! 

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 29

M. droht mit Anwalt. ? ? ?

Na und?

Das machen viele.

Kommentar von schelm1 ,

Ein jeder darf auf seine Weise vermeintlichen Schrecken verbreiten. Wen jucken denn schon solche Drohungen?

Die gut gefüllte Streitkasse ist häufig entscheidend - und da zehrt der Vermieter aus der Kaltmiete, die sein Mieter ihm zahlt.

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