Frage von Caudex, 143

Miete versteuern und Rückzahlung Betriebskosten?

Zuerst einmal allen ein gesundes und erfolgreiches 2016! Mein Bekannter hat ein großes Haus und darin zwei Wohnungen vermietet. Für eine Wohnung erhält er Miete und für die andere nicht, da der Vorbesitzer des Hauses darin wohnt. Jetzt haben wir uns mal wegen der Versteuerung unterhalten. Dass er die Mieteinnahme versteuern muss ist klar aber muss er auch die fiktive Miete für die zweite Wohnung, die er ja mietfrei vermietet, mit angeben? Und wie ist das mit den Betriebskosten? Der Mieter der die Miete zahlt war nur 2-3 mal in der Wohnung. Er hat also weder Wasser noch Heizung oder sonstiges verbraucht. Jetzt hat er gekündigt und möchte seine Betriebskosten gleich ausbezahlt haben. Ich habe mal gelesen, dass der Vermieter nur so viel von den Betriebskosten einbehalten darf, wie die letzte Nachzahlung war. Hier ist es ja nun so, dass der Mieter nichts verbraucht hat. Kann er da wirklich verlangen, dass er die Betriebskosten gleich bekommt oder wie lange hat mein Bekannter Zeit. Ich möchte ihm einen Streit ersparen, weil er ja damit noch keine Erfahrungen hat. Vielleicht kann uns jemand helfen. Vielen Dank!

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 64

Wenn der Vorbesitzer (Eigentümer?) des Hauses darin wohnt und es wurde vereinbart, dass er mietfrei unbegrenzt lange darin wohnen bleiben darf, dann muss er auch keine Mieteinnahmen versteuern. Irgend etwas wird dazu im Kaufvertrag stehen.

Wenn es mit dem anderen Mieter nur einen Mietvertrag gibt, der auf 350 € lautet und damit ist alles abgegolten, kann er nicht einfach eine ortsübliche Vergleichsmiete "annehmen" und den Rest zurück fordern. Er hat sich mit Vertragsunterzeichnung darauf eingelassen, dass er 350 € bezahlt und damit womöglich mehr bezahlt, als er müßte, wenn er bspw. 250 € kalt bezahlt + 100 € für Betriebskosten, über die dann nach jedem Jahr abgerechnet wird. Was wäre gewesen, wenn er die Wohnung intensiv genutzt hätte mit hohem Wasserverbrauch und Heizung immer bis zum Anschlag auf? Dann hätte er wohl auch nichts nachgezahlt, sondern auf das Risiko des Vermieters verwiesen.

Die mietvertragliche Regelung, dass einfach ein Mietbetrag bezahlt wird, ohne das näher aufzuteilen, entspricht exakt dem §535 BGB und ist somit der vom Gesetzgeber ursprünglich gemeinte Normalzustand.

Aber Achtung: Wenn jetzt die Wohnung neu vermietet wird, hat Dein Bekannter, anders als früher, als das Haus noch dem Voreigentümer gehörte, zwei fremde Miet- bzw. Wohnparteien im Haus. Da kann es gut sein, dass nun die Heizkostenverordnung greift, nach der zumindest die Heizkosten und die Kosten der Warmwassererwärmung separat erfasst und abgerechnet werden müssen. Das sollte er möglichst bald klären und ggf. die Voraussetzungen dafür schaffen.

Da er 0 Erfahrung hat, empfehle ich dringend, zum Verein Haus & Grund zu gehen. Für wenig Mitgliedsbeitrag kann er sich umfassend informieren und rechtlich beraten lassen. Außerdem gibt es für kleines Geld hochaktuelle Mietverträge.

Kommentar von bwhoch2 ,

Danke für die Auszeichnung.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 70

Betriebskosten sind ja mehr als nur Wasser und Heizung.

Es sei denn der Bekannte war so blond nur diese 2 BK-Arten vertraglich zu vereinbaren.

Heizkosten müssen zum Teil, meist 30 %, verbrauchsunabhängig nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

Was genau ist denn vertraglich vereinbart?

Ich hoffe doch monatliche Vorauszahlungen.

Darüber muß der Bekannte ja 1 x jährlich abrechnen. Und das binnen 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes.

Wann ein Mieter während dessen aus- oder einzieht spielt keine Rolle.

Kommentar von Caudex ,

Hallo, es war nichts weiter vereinbart als 350€ monatlich. Es sind weder Kaltmiete noch Nebenkosten irgendwie im Vertrag fest geschrieben. Der Mieter hat jetzt die ortsübliche miete als Grundlage genommen und diese als Kaltmiete genommen und den Rest als BK angesetzt.

Kommentar von MenschMitPlan ,

Das ist natürlich blöd, wenn vertraglich nichts festgelegt ist. Hat dein Freund diesen Vertrag geschlossen oder noch der Vorbesitzer? Dann den mal fragen, wie er das gehandhabt hat. Und selbst kundig machen, wie hoch die ortsübliche Miete ist. Bei nur 350 € Gesamtmiete können die NK-VZ kaum üppig gewesen sein, wenn die da überhaupt mit einkalkuliert worden sind.

Kommentar von anitari ,

Wenn zu Betriebskosten nichts vereinbart wurde ist mit Zahlung der 350 € alles abgegolten.

Heißt der Bekannte muß nicht abrechnen und der Mieter hat keinen Anspruch auf irgendwelche Rückzahlungen.

Er, der Bekannte, soll sich vom Mieter nicht ins Bockshorn jagen lassen.

Antwort
von schleudermaxe, 65

Aber er wird doch wohl wissen, wie die einzelen Perioden abzurechnen sind, oder etwa wirklich nicht? Ich rege zudem ggf. an, einen Blick in die mietvertraglichen Vereinbarungen zuwerfen. Und was bitte soll denn eine fiktive >Miete sein, wenn es weder Vereinbarungen noch die EURonen gibt? Da wird ein Finanzamt nicht spielen wollen, wetten?

Kommentar von Caudex ,

Na ich dachte, dass die ortsübliche Miete pro qm angerechnet wird.

Kommentar von MenschMitPlan ,

Einnahmen erzielt er nur aus der entgeltlich vermieteten Whg, Werbungskosten darf er aber auch nur anteilig (auf die entgeltl. vermietete Whg. entfallend) geltend machen.

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