Frage von qwasde, 81

Miete mindern wegen "Schönheitsfehler"? Was sonst tun?

Guten Abend, ich lebe als Student in einer WG, die einzelnen Zimmer werden direkt vom Besitzer der Wohnung gemietet. Vor etwa 5 Wochen wurden in meinem Zimmer die Fenster ausgetauscht. Die neuen Rollladenkästen sind aber kleiner als die alten, dadurch entsteht am Übergang Wand/Decke - Rolladenkasten eine hässliche Lücke, durch die die Isolierung der Decke zu sehen ist und Staub ins Zimmer gelangt. Dies ist dem Vermieter seit dem Einbau der Fenster bekannt und die Lücken sollten (auch laut Aussage des Vermieters) zeitnah geschlossen werden.

Nach etwa zwei Wochen war immernoch nichts passiert und ich habe beim Vermieter angerufen. Dieser hat mir noch einmal versprochen, dass die ausstehenden Arbeiten möglichst schnell abgeschlossen werden.

Passiert ist jedoch nichts. Wie kann ich nun weiter vorgehen? Mangel anzeigen, Frist setzen, Miete mindern? Ist ein solcher "Schönheitsfehler" überhaupt ein Mangel? Wenn ja, um wieviel % kann die Miete gemindert werden? Wenn nein, welche anderen Möglichkeiten habe ich? In Mietminderungstabellen habe ich zu meinem Fall nichts gefunden...

Ein Foto gibt es auch.

Eine Mietminderung ist übrigens im Vertrag ausgeschlossen, aber das ist soweit ich das über Google rausfinden konnte eh unzulässig. Das müsste ich dann ja ignorieren können und auf § 536 BGB hinweisen?

Ab welchem Zeitpunkt wäre eine Mietminderung möglich? Einbau der Fenster, Brief mit Fristsetzung, Ablauf der Frist?

Viele Grüße und Danke schonmal!

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 41

Wie Du selbst schreibst, es ist ein Schönheitsfehler. Keiner der den Gebrauch der Mietsache einschränkt.

Mietminderung daher 0 %.

Kommentar von qwasde ,

Und welche Möglichkeiten habe ich dann, die Behebung dieses Schönheitsfehlers zu "erzwingen"?

Kommentar von qwasde ,

Kann ich meinen Kommentar nicht editieren?

Neben dem Schönheitsfehler habe ich halt noch den Nachteil, dass da Staub/Dreck in mein Zimmer rieselt und ich das jeden Tag aufwischen muss. Daher keann ich im Bereich des Fensters halt auch nichts stehen lassen.

Kommentar von anitari ,

Außer dem Vermieter auf den S... zu gehen, keine.

Kannst aber auch einen Vorhang oder ähnlich davor machen. Dann siehst Du das Elend nicht;-)

Mal davon abgesehen sind Mietminderungen, weil sie viel geringer ausfallen als die meisten meinen, kein Wundermittel.

Wie groß ist der "Schönheitsfehler"? Bestenfalls 1 m². Und für genau diesen einen m² dürfte die Miete gemindert werden. Angenommen der m² inkl. Nebenkosten kostet 10 € im Monat. Mietminderung 5 %, macht 0,50 € im Monat.

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 17

Als Student solltest Du gelernt haben, zu denken. Dann versuch doch mal nachzudenken:

  1. Der Vermieteter hat eine Menge Geld investiert, um durch neue Fenster Euer Haus zu modernisieren. Mit Sicherheit auch eine Investition, die die Heizkosten stark reduzieren kann. Allein schon, wenn ich an die Rollladenkästen denke. Das wirkt sich zwar jetzt im Hochsommer noch nicht aus, aber wenn Du ein bisschen voraus denken kannst...
  2. Es ist nicht sicher, ob es bereits beim Aufmaß der Fenster möglich war, die künftigen, abzudeckenden Lücken so zu ermitteln, dass die entsprechenden Verkleidungen sofort angefertigt werden konnten. Ich denke mal, vermutlich nicht.
  3. Ich denke viel mehr, dass nach dem Einbau alle Lücken ausgemessen wurden und nun die Teile erst gefertigt werden müssen. Ich denke mal, in dem Haus gibt es nicht nur ein Fenster, dass nun so aussieht, sondern eher sehr viele. Ich denke auch daran, dass wohl viel Einzelfertigung dahinter steckt und keine Standardteile passen.
  4. Ich könnte mir aber auch denken, dass die Lücken im ganzen Haus zugeputzt werden sollen. Da müßte also dann ein Maurer oder Maler oder Putzer oder Stukkateur ran, je nachdem, wer das beste Angebot macht. Solche Handwerker ran zu bekommen, ist aber nicht leicht.
  5. Vor allem aber denke ich mir, dass es unverhältnismäßig wäre, dem Vermieter nach einer so teuren Maßnahme auch noch von der Miete Geld abzwicken zu wollen, nur weil es mal eine gewisse Zeit nicht so schön aussieht. Die Funktion ist in keiner Weise beeinträchtigt, durch die neuen Fenster eher verbessert.
  6. Und schließlich: Denk mal darüber nach, was der Vermieter über solche Mieter denken wird, die bei jeder Kleinigkeit an Mietminderung denken. Ich als Vermieter würde mir denken, dass dieser Mieter in die Kategorie "Problemmieter" einsortiert wird. Wer Probleme macht, muss mehr zahlen. Ich würde als Vermieter alle Möglichkeiten ausschöpfen, um die Miete kräftig zu erhöhen.
Kommentar von qwasde ,

Über den Sinn oder Unsinn deines Kommentares zu meiner Denkfähigkeit will ich mal nicht streiten.

1. Es wurde nicht das Haus modernisiert, es wurden im Juli in zwei Zimmern uralte Fenster getauscht, wobei bei einem schon Ende 2015 die äußere Scheibe durch einen Vogel zerstört wurde. Und da die Nebenkosten nicht separat abgerechnet werden, nützen geringere Heizkosten einzig und allein dem Vermieter. Lärmprobleme gab es auch mit den alten Fenstern nicht.

2. Ich habe noch kein Fenster aufgemessen und deshalb in diesem Bereich auch keine tieferen Erfahrungen. Dass der neue Rollladenkasten 10 cm kleiner als der alte ist, müsste einem Fensterbauer aber doch auch vor dem Einbau auffallen?

3+4. Zwei Zimmer. Von Haus habe ich nie etwas geschrieben. Und ich bin mir ziemlich sicher, dass dafür kein extra Verputzer kommt. Wenn überhaupt verputzt wird, wird er den Hausmeister schicken. Ich denke eher, dass irgendeine Art von Abdeckleiste aus Holz oder Plastik über die Lücken kommt. Das klingt für mich nicht nach einem unverhältnismäßig großem Aufwand.

5. Es geht mir nicht darum irgendwo Geld zu sparen, aber eine andere Möglichkeit, den Vermieter zu motivieren, mal etwas zu tun, habe ich ja nicht, oder? Die Funktion des Fensters selbst ist nicht beeinträchtigt, eventuelle Verbesserungen sind aber wie gesagt nur zum Vorteil des Vermieters. Die Funktion meines Zimmers dagegen ist schon beeinträchtigt, weil ich an eine von vier Wänden (da wo die Fensterfront ist) nichts mehr hinstellen kann, weil sonst ständig Dreck drauffällt. Dadurch kann ich mich im Rest von meinem Zimmer kaum noch bewegen  und darf dauernd den Boden wischen.

6. Jeder Mietminderung hat doch auch eine angemessene Frist zur Beseitigung des Problems vorrauszugehen, oder? Und wenn 5 Wochen und eine zusätzliche Frist nicht reichen, dann ist der Vermieter doch irgendwo auch selbst schuld. 

Kommentar von bwhoch2 ,

Ok, wenn es wirklich nur die 2 Fenster waren, hätte das wirklich längst erledigt sein können. Dann motivier ihn über Geld.

Setze ihm eine Frist von 2 Wochen und mindere die Miete schon ab August um 10 %.

Mach das mit Einwurf-Einschreiben.

Expertenantwort
von Gerhart, Community-Experte für Mietrecht, 38

"Und welche Möglichkeiten habe ich dann, die Behebung dieses Schönheitsfehlers zu "erzwingen"?"

Nach §320 BGB hast du ein Zurückbehaltungsrecht. Behalte also 10% der Gesamtmiete beginnend mit der Augustmiete zurück bis die Lücken verputzt sind. Danach musst du das einbehaltene Geld an die Vermieter überweisen. Darüber solltest Du Mitteilung an die Vermieter machen.

Kommentar von imager761 ,

Falsch. Erstens geht Mietvertragsrecht den Bestimmungen über Schuldverhältnisse aus Vertragsrecht vor, zweitens ist die Verpflichtung zu Leistung einer Tauglichkeit der Mietsache zu vertraglicher Gebrauchsüberlassung vermieterseits längst erfüllt und drittens gibt es hier keinerlei Zurückbehaltungsanspruch des Mieters, da gar kein Mangel i. S. d.  § 536 I 3 BGB vorliegt :-)

Bevor man hier zu eintretendem Mietrückstand (!) mit den bekannten Rechtsfolgen qualifizierter Abmahnung und Kündigung auffordert, sollte sich zweimal überlegen, oder der Sachvortrag substantiiert ist :-O

Antwort
von troublemaker200, 35

Das ist ärgerlich aber "nur" ein Schönheitsfehler. Mietminderung kommt nicht in Frage denke ich.

Antwort
von imager761, 3

Und inwiefern verhindert eine Mietminderung herabfallenden Schmutz? Ist
man in seinen motorischen Fertigkeiten derart eingeschränkt, die Lücke
bis dahin nicht provisorisch mit Kartonstreifen und Klebeband abzudichten?

Warum ist man selbst als Student intellektuell unfähig, den VM schriftlich und zugangssicher per Einwurfeinschreiben aufzufordern, "die gerügten, ausstehenden Arbeiten nunmehr innerhalb von 10 Tagen ab dokumentiertem Zugang diese Schreibens" abzuschliessen und anzukündigen, "nach fruchtlosem Fristablauf einen Fachbetrieb damit zu beauftragen, dessen Rechnung mit der übernächsten Mietzahlung verrechnet würde", um diesen  Zustand zu beenden?

Dann lebe damit: Eine Mietminderung scheidet n. § 536 I 3 BGB grundsätzlich aus: "Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit [der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch] bleibt außer Betracht."

G imager761




Kommentar von qwasde ,

Netter Umgangston...

Darauf, die Löcher provisorisch zu schließen und dass eine Mietminderung herabfallenden Dreck nicht verhindert, bin ich auch schon gekommen. Aber sie könnte den Vermieter motivieren, etwas gegen das "Problem" zu tun.

Dass ich selbst einen Handwerker beauftragen kann, wusste ich nicht. Deshalb auch die Frage, welche Möglichkeiten ich habe. Insofern ist Ihre Antwort, abgesehen von der Wortwahl, gar nicht schlecht...

Kommentar von imager761 ,


Aber sie könnte den Vermieter motivieren, etwas gegen das "Problem" zu tun.

NEIN! Offenbar achtest du eher auf Wortwahrl denn Inhalt meiner Beiträge. Und Ironie, gar Sarkasmus, scheint dir fremd :-(

Daher noch einmal: Die unerhebliche Minderung der Tauglichkeit vertragsgemäßer Gebrauchsüberlassung gibt gerade KEIN Mientminderungsgrund NOCH Beseitigungsansspruch her.

Insofern wäre eine angekündigte Ersatzvornahme und Verrechnung eine DROHGEBÄRDE, stellt vielmehr, würde man sie umsetzen, einen Mietrückstand dar, der zu qaulifizierter Abmahnung und Kündigung berechtigt :-O

Habe ich mich nunmehr verständlich machen können?

Du lebst solange mit der Baulücke, wie der Vermieter diesen marginalen Schönheitsfehler beseitigen liesse (erwartungsgemäß erst dann, wenn sein Fenster- oder Trockenbauer den nächsten Auftrag in der Nähe hätten und bei dir kostengünstig ihre Reste verarbeiten) und mit den Herabrieselungen, wie du eine provisorische Abdeckung anzubringen vermagst.

Beides ist KEIN Mietmangel, den er beseitigen muss.

Keine passende Antwort gefunden?

Fragen Sie die Community