Meinem Untermieter kündigen - welche Kündigungsfrist gilt?

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6 Antworten

Wurde denn die Wohnung (teil-)möbliert vermietet? Dann gilt, was anitari schreibt.

Die mündliche Vereinbarung "in Ausnahmefällen" hat überhaupt keine Bedeutung. Was ist mit Ausnahmefällen eigentlich gemeint? Sicher würde man niemals anerkennen, dass ein Ausnahmefall ist, wenn man nicht miteinander klar kommt.

Ein Ausnahmefall ist eher von Seiten des Mieters zu sehen, wenn er beispielsweise den Studiumsort wechselt.

Somit bleibt Dir wohl nur die schnellstmögliche Kündigung mit dreimonatiger Frist, die Du, um sicher zu gehen, spätestens morgen überreichen solltest.

Innerhalb von drei Monaten sollte es dem Mieter gelingen, eine neue Wohnung zu finden und das kann man sicher auch so erklären, dass er mit Erhalt der Kündigung nicht auf Rache sinnt, denn wenn man miteinander nicht auskommt und das auch erklärt, trifft das in der Regel auf beide zu und vielleicht kommst Du ihm mit Deiner Kündigung nur zuvor.

Sollte der Mieter aber tatsächlich auf Rache sinnen nach dem Motto, der bekommt keine Miete mehr von mir, musst Du abwarten, bis er in zwei aufeinanderfolgenden Terminen keine Miete bezahlt hat. Dann kannst Du fristlos kündigen und da ihr eine Wohnung teilt, in der Du Hauptmieter bist, ihn direkt aussperren. Danach brauchst Du nur noch seine Sachen im Gegenzug zur Mietzahlung (Vermieterpfandrecht!) heraus zu geben.

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Kommentar von MichaelMoore
02.11.2016, 17:30

Prima, ganz vielen Dank! 

Ich werde mich, wenn ich die Kündigung ausspreche, auf unsere mündliche Absprache von 2 Monaten berufen.

Ich denke die Antipathie beruht auf Gegenseitigkeit. Ich kann mir eigentlich nicht vorstellen, daß er dann auf Biegen und Brechen versucht, noch möglichst lange bei mir wohnen zu bleiben. Das Klima zwischen uns ist sehr ungemütlich. 

Ich wohne selbst auch in der Wohnung und er benutzt meine Sachen. Das Zimmer selbst wurde mit Möbeln vermietet, es gab für die Möbel allerdings eine Ablösesumme. (Ihm zum 15. mit Frist bis Ende des Monats zu kündigen fände ich sehr hart und auch sehr kurzfristig. Ich möchte fair bleiben, auch wenn es vielleicht "rechtlich" durchsetzbar wäre) 

Nun aber noch eine Folgefrage: was kann ich tun, wenn dann die Mietzahlungen komplett ausbleiben? (2x nicht bezahlt = Schlösser auswechseln, das habe ich verstanden) 

Aber im Prinzip bliebe ich dann auf den Kosten sitzen? Könnte ich ihn dann verklagen? Soweit ich weiß, hat er sich hier gar nicht als neuen Wohnsitz gemeldet (ist das entscheidend?) 

Und ich sehe es richtig, daß es eigentlich ganz egal ist, was im Mietvertrag steht (Miete zum 1. des Monats), da das BGB dies "übertrumpft" ? (Für den nächsten Untermietvertrag...) 

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Du kannst ihm nur mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Dazu benötigst du aber einen stichhaltigen Grund. Laut Gesetz muss die Mietzahlung bis zum 3. Werktag eines Monats auf deinem Konto sein. Erst wenn sie bis zum 4. Werktag nicht eingegangen ist, befindet er sich im Verzug. Solange sie bis dahin aber eingegangen ist, hat er pünktlich gezahlt. Darauf kann er sich berufen. Die mündlich vereinbarte Frist von zwei Monaten dürfte zwar bindend sein, ist aber nicht nachweisbar.  Bevor du allerdings eine Kündigung aussprechen kannst, musst du ihn erstmal wegen unpünktlicher Mietzahlung abmahnen (sofern er überhaupt unpünktlich gezahlt hat). Erst im Wiederholungsfall kannst du ihm kündigen.

Ergo: Hier liegt m. E. kein Kündigungsgrund vor, solange die Miete immer bis zum 3. Werktag des Monats auf deinem Konto war. Einzig kannst du ihm nach §573a mit einer um drei Monate verlängerten Kündigungsfrist ohne explizite Begründung kündigen.

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Dazu haben wir aber MÜNDLICH die Vereinbarung "in Ausnahmefällen 2 Monate" geschlossen.

 

Diese Vereinbarung kannst Du im Zweifel aber nicht nachweisen. Ich würde an deiner Stelle ordentlich kündigen (§ 573 a BGB).

Eine kürzer Kündigungsfrist gäbe es nur dann, wenn Du das Zimmer (nicht die Gemeinschaftsräume) möbliert vermietet hättest. Hier könntest Du das Mietverhältnis zum Ende eines Monats kündigen, wenn das Kündigungsschreiben bis zum 15. des selben Monats bei ihm vorliegt.

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Kommentar von MichaelMoore
02.11.2016, 16:50

ok, Vielen Dank! Ich habe jetzt nochmal gegoogelt und sehe jetzt etwas klarer. 

Ich werde, wenn ich die Kündigung ausspreche, mich auf unsere mündliche Absprache von 2 Monaten berufen. Wenn das nicht klappt, schaue ich weiter. 

Nun aber noch eine Folgefrage: was kann ich tun, wenn dann die Mietzahlungen ausbleiben? 

Und ich sehe es richtig, daß es eigentlich ganz egal ist, was im Mietvertrag steht (Miete zum 1. des Monats), da das BGB dies "übertrumpft" ? 

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im Vertrag steht, daß die Miete zum 1. des Monats auf meinem Konto sein muß,

Laut BGB, das geht vor Vertrag, hat ein Mieter bis zum 3. Werk- bzw. Bankbuchungstag dafür Zeit.

Das war im Oktober 2016 der 5. des Monats und im November ist das der 3., in Bundesländern mit Feiertag  1.11. erst der 4.

Dazu haben wir aber MÜNDLICH die Vereinbarung "in Ausnahmefällen 2 Monate" geschlossen. Kann ich mich nun darauf berufen?

Du kannst dich darauf berufen was vertraglich vereinbart ist. Sofern es nicht zum Nachteil des Mieters ist.

Du kannst deinem Mieter nur aus wichtigem, rechtlich zulässigem Grund kündigen. Einen solchen sehe ich noch nicht.

Bleibt dir nur von deinem erleichterten Kündigungsrecht Gebrauch zu machen. Kündigungsfrist dann aber 6 Monate.

Oder hat der Mieter das Zimmer mit Möbel gemietet?

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Kommentar von MichaelMoore
02.11.2016, 16:46

hallo anitari, 

es ist beides was du sagst nicht so ganz richtig... schau mal hier, 

unmöbliert ohne Grund = 6 Monate 

unmöbliert mit Grund = 3 Monate 

möbliert = 1/2 Monat 

unmöblierte Räume

Hat der Mieter einen Teil seiner Wohnung unmöbliert untervermietet, so kann er dem Untermieter kündigen, ohne dass er dazu ein berechtigtes Interesse braucht. In einem solchen Fall verlängert sich hingegen die

 

Kündigungsfrist

 

um weitere drei Monate und somit auf mindestens sechs Monate (§ 573a Abs. 2 BGB). Der Mieter kann diese lange Kündigungsfrist nur umgehen, wenn er ein berechtigtes Interesse zur Kündigung angibt. Denn dann gilt wieder die regelmäßige dreimonatige Kündigungsfrist nach § 573 c Abs. 1 BGB.

möblierte Räume

Der Untermietvertrag über ein möbliertes Zimmer kann ohne Angabe eines berechtigten Interesses gekündigt werden (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Es verlängert sich dadurch auch nicht die Kündigungsfrist. Vielmehr wird sie sogar verkürzt. Der Mieter und Untermieter kann nämlich zum jeden 15. eines Monats das

 

Mietverhältnis

 

mit Wirkung zum Ablauf des jeweiligen Monats kündigen (§ 573c Abs. 3 BGB).

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(Er wohnt erst seit Kurzem bei mir, im Vertrag steht, daß die Miete zum 1. des Monats auf meinem Konto sein muß, daß klappte bisher nicht) Im 

Die Klausel ist unwirksam, denn laut BGB darf/ muss die Miete am dritten Werktag beim Vermieters sein.

Das kann auch mal der 4., 5. oder 6. eines Monats sein, da Feiertage und Sonntage zu berücksichtigen sind.

Hat er immer noch unter diesen Voraussetzungen die Miete zu spät gezahlt?

Verspätete Mietzahlungen sollte man unbedingt abmahnen!

Unter-Mietvertrag steht "bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats kündigen" (= 3 Monate)

Das ist die gesetzliche Kündigungsfrist.

Dazu haben wir aber MÜNDLICH die Vereinbarung "in Ausnahmefällen 2 Monate" geschlossen. Kann ich mich nun darauf berufen? 

Nein, ist zum Nachteil des Mieters und daher unwirksam.

 (2x nicht bezahlt = Schlösser auswechseln, das habe ich verstanden) 

Das ist nicht legal und könnte teuer werden.

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Dazu haben wir aber MÜNDLICH die Vereinbarung "in Ausnahmefällen 2 Monate" geschlossen. Kann ich mich nun darauf berufen?

Nein: Die ordentliche Kündigungsfrist n. § 573c BGB ist nichtpositives, d. h. zwingendes Recht und darf nicht abweichend geregelt werden, § 573 c (4) BGB.

Es stünde dir frei, einen Aufhebungsvertrag anzubieten, den er  - ggf. gegen (Teil-)Verzicht ausstehender Mietzahlungen -  bereitwillig unterschreibt und darin seinen Auszug etwa bis zum Ende der Woche zusichert.

G imager761

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