Frage von mundik, 160

Mein Vermieter will die Miete erhöhen und neue Mietverträge machen. Darf er das und wie verhalte ich mich?

Hallo Ihr Lieben, ich habe folgende Frage: ich wohne seit 6 Jahren in einer Mietwohnung eines Reihenhauses. Es hat sich inzwischen zum 01.11 der Eigentümer geändert. Er droht jetzt mit Mieterhöhung und möchte mit mir einen neuen Mietvertrag machen. Wir hatten in den letzten 6 Jahren bei dem alten Eigentümer keine Mieterhöhung. Meine Frage ist nun wie verhalte ich mich? Darf er das und wenn dann in welcher Höhe und muss ich einen neuen Mietvertrag machen?

Vielen Dank im Voraus. Michael

Expertenantwort
von bwhoch2, Community-Experte für Mietrecht, 117

Ist der Eigentümer selbst eingezogen und Deine Mietwohnung ist die einzige Mietwohnung?

Dann kannst Du Dich zwar gegen eine Mieterhöhung erst mal wehren und Du kannst verweigern, einen neuen Vertrag zu akzeptieren, aber dann wird er Dich grundlos kündigen unter Bezug auf den §573a BGB, was bedeutet, dass Du dann in gut 9 Monaten raus bist.

Ist mehr als eine Wohnung vermietet oder wohnt der Eigentümer nicht selbst in dem Haus, brauchst Du keinen neuen Mietvertrag zu akzeptieren, musst aber davon ausgehen, dass er die Miete bis zum Anschlag erhöhen wird. Wieviel das ist, hängt von der Marktlage in Deiner Region ab und von den gesetzlichen Regelungen in Deiner Region. Da die Miete seit 6 Jahren nicht erhöht wurde, aber in der Zeit alles teurer wurde und insbesondere die Mieten in vielen Gegenden stark gestiegen sind, darfst Du von 20 % oder 15 % ausgehen, die maximal möglich sind. 15 %, falls das Haus in einer Region oder Stadt ist, in der die Mieterhöhung auf diesen Wert limitiert ist.

Geh davon aus, dass das Haus finanziert ist und Deine Miete einen wesentlichen Beitrag dafür abwerfen muss.

Wenn der Vermieter auf einem neuen Mietvertrag verharrt, lass Dir diesen vorlegen und vergleiche ganz genau mit dem jetzigen. Verschlechtert er Deine Situation nicht, könntest Du einem neuen Vertrag zustimmen, wenn er im Gegenzug einverstanden ist, die Mieterhöhung auf z. B.: 10 % oder zwischen 5 und 10 % zu begrenzen. Vielleicht gelingt es Dir auch, jetzt eine solche Mieterhöhung zu vereinbaren und gleichzeitig einen Index- oder Staffelmietvertrag zu schließen.

Beim Indexmietvertrag hast Du zwar jährlich eine Erhöhung, aber diese liegt erfahrungsgemäß immer im Bereich von 1 % oder 2 %, je nach Steigerung der Lebenshaltungskosten. Bei einem Staffelmietvertrag wird für einen längeren Zeitraum im voraus festgelegt, um wieviel in Euro sich die Miete jährlich ändern soll. Das bedeutet zwar auch immer eine Erhöhung, aber jeweils um einen Wert, den Du gut kalkulieren und dann auch verkraften kannst.

Voraussetzung ist natürlich immer, dass der Vermieter sich auf Verhandlung einläßt und ihr beide bereit seid, einander entgegen zu kommen.

Antwort
von schleudermaxe, 65

... da bin ich etwas irritiert, wurde wirklich eine Wohnung angemietet oder ein Reihenhaus? ... Vermieter ist meist der, der im Grundbuch eingeschrieben wurde. Der 01.11. ist ein Sonntag, an solchen Tagen wird im Grundbuchamt nicht gedient und somit kann der Eigentümerwechsel eigentlich nicht beurkundet worden sein. ... aber egal, Du wirst es wissen und somit: Der bisherige Mietvertrag wird unverändert übernommen, die Mietsicherheit verbleibt meist beim alten Vermieter, denn der haftet, wenn der neue damit durchgeht. ... und ein Erhöhungsverlangen kann erfolgen, wenn es denn vom eingeschriebenen Eigentumer kommt, so lese ich die Literatur. Viel Glück.

Antwort
von FeeGoToCof, 85

Hier, schau mal diesen Link, da steht das Relevante...

http://www.mieterschutzverein-frankfurt.de/fileadmin/user_upload/PDF/Merkblaette...

Expertenantwort
von albatros, Community-Experte für Mietrecht, 160

"Kauf bricht nicht Miete". Will heißen, auch bei Eigentumswechsel der Immobilie beleibt das bisherige Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten der Parteien vollinhaltlich rechtskräftig. Also, nix da mit neuem MV. Dieser würde mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit garantiert für den Mieter Verschlechterungen mit sich bringen. Du darfst deshalb das Ansinnen des Vermieters zurückweisen.

Bezüglich der Mieterhöhung darf der V. natürlich nach solch langer Mietzeit die Miete an die Vergleichsmiete annähern. Auf einen Schlag aber um nicht mehr als 20% (Kappungsgrenze). In bestimmten Bundesländern bzw. Kommunen ist gesetzlich festgelegt, dass die ME nur 15% betragen darf (innert drei Jahren). Wenn also jetzt die Miete erhöht würde, hättest du in der Folgezeit ab Zustellung des MEV drei Jahre Ruhe.

Zu beachten ist, dass der V. in seinem MEV zur Zustimmung auffordern muss und drei Vergleichswohnungen (bei Vergleichsmiete) angeben muss. Ohne dem ist das MEV unwirksam. Bei Anwendung eines vorhandenem Mietspiegels entfallen die Vergleichswohnungen.

Kommentar von BS3BM ,

Genau so ist es! Kann mich dieser Antwort nur anschließen

Antwort
von DarthMario72, 116

Einen neuen Mietvertrag zu unterschreiben ist unnötig, denn der Käufer hat den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten zu übernehmen (§ 566 BGB - "Kauf bricht nicht Miete").

Die Miete erhöhen kann er im Rahmen der §§ 558 - 560 BGB, wenn nicht die Erhöhung der Miete vertraglich ausgeschlossen wurde.

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 75

Wie verhalten? Keinen neuen Vertrag unterschreiben!

Die Miete darf der neue Eigentümer, entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen, auch so erhöhen.

Um maximal 15 oder 20 %.

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietrecht & Mietvertrag, 103

ich wohne seit 6 Jahren in einer Mietwohnung eines Reihenhauses. Es hat sich inzwischen zum 01.11 der Eigentümer geändert. Er droht jetzt mit Mieterhöhung

Im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen kann er ein Mieterhöhungsverlangen machen.

Man kann zustimmen oder man kann widersprechen  oder z.B. kündigen.

 und möchte mit mir einen neuen Mietvertrag machen.

Auf keinen Fall muss man einen neuen Mietvertrag machen es gilt:

§566 BGB Kauf bricht nicht Miete.


Antwort
von beangato, 95

Der neue Vermieter hat die alten Mietverträge zu übernehmen. Kauf bricht Miete nicht.

Halte ihm das unter die Nase:

http://dejure.org/gesetze/BGB/566.html

Antwort
von DerHans, 104

Der neue Eigentümer hat die Mietverträge so wie sie sind, mit gekauft. Er kann gar nicht einseitig die Verträge ändern.

Kündigen kann er euch quasi nur, wenn ihr eure Miete nicht zahlt. Die einzige Ausnahme ist ECHTER Eigenbedarf.

Antwort
von kenibora, 90

Erkundige Dich nach dem dortigen regionalen Mietspiegel. Nach 6 Jahren bei den steigenden und gestiegenen Kosten....ist das schon im Rahmen, nur die Frage der Höhe...?! Selbst nur die Nebenkosten sind in den vergangenen 6 Jahren erheblich gestiegen. Auch für den Eigentümer die Kosten für Instandhaltung, Sanierung des Gebäudes, der Heizung usw.....

Antwort
von Translateme, 112

Kenne deinen Vertrag nicht. Ist er befristet? Wenn nein, kaum eine Chance. Denn Kauf bricht Miete nicht. Sprich der neue Eigentümer muss sich an den Vertrag halten. 

Kommentar von mundik ,

Nein der ist nicht befristet. Und was ist mit der Mieterhöhung? Um wie viel kann der sie erhöhen?

Kommentar von Translateme ,

Was steht im Vertrag? Habt ihr eine Wertsicherung vereinbart? Dann darf er nur diese erhöhen. Alles andere ist eine einseitige Vertragsänderung. Lass dich nicht unter Druck setzen.

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