Frage von Inmarei, 172

Mein MIeter hat die Miete zum 1. Mal nicht gezahlt. Muß ich das sofort reklamieren, kann ich das zum Anlass nehmen, ihm zu kündigen?

Antwort
von DarthMario72, 119

Du kannst ihn netterweise darauf aufmerksam machen, dass er es übersehen hat, die Miete rechtzeitig zu überweisen. Vielleicht ist es tatsächlich nur ein Versehen.

Fristlos kündigen kannst du erst, wenn er zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Allerdings kann er durch vollständige Zahlung des Mietrückstands die fristlose Kündigung hinfällig werden lassen. Kündigst du gleichzeitig fristgerecht, bleibt diese Kündigung aber bestehen.

Antwort
von imager761, 85


Mein MIeter hat die Miete zum 1. Mal nicht gezahlt.


Dafür könnte es eine plausible Erklärung geben, etwa Kontowechsel, falsche IBAN, fehlbearbeitete Dauerauftragsänderung.

Die klärt man morgen in einem Telefonat ab, erklärt fehlenden Zahlungseingang und fragt nach den Ursachen.

Bekäme man unbefriedigende Antworten ("Wurde längst überweisen") oder Ausflüchte ("Lohn nicht bekommen, Amt bearbeitet Antrag noch") antortet man zunächst: "Tut mit leid zu hören. Allerdings bringen Sie mich damit in Zahlungsschwierigkeiten, meine allmonatlich fälligen Abschlagszahlungen für Strom und Heizung bezahlen zu können. Genau dafür brauche ich die Miete, die wandert nicht in meinen Sparstrumpf! Ihr Liquiditätsproblem klären Sie bitte mit Ihrer Bank oder dem Amt, ich verleihe kein Geld, sondern vermiete Wohnungen!".

Und dann wird man höflich aber bestimmt mit einem zugangssicheren Einwurfeinschreiben aktiv:

"... leider kann ich bis zum heutigen Tag keinen Eingang ihrer Mietzahlung für März 2016 feststellen. Sie sind vertraglich wie gesetzl. verpflichtet, die Miete zzgl. Betriebskosten(voraus)zahlung spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus zu entrichten.

Sie sind daher zunächst aufgefordert, den Rückstand innerhalb von 3 Bankarbeitstagen ab dokumentiertem Zugang dieses Schreibens auszugleichen.

Weiterhin dafür Sorge zu tragen, dass künftige Mietzahlungen stets fristwahrend durch rechtzeitge Überweisung auf das Mietenkonto entrichtet werden.

Ferner weise ich Sie ausdrücklich darauf hin, dass ich - unbeschadet meines außerordentlichen fristlosen Kündigungsrechts wg. Zahlungsrückstandes i. S. d. § 543 (2) Nr. 3 BGB - unseren Mietvertrag gem. § 573 (2) Nr. 1 BGB ordentlich kündigen werde, sollte die Miete noch einmal verspätet oder unvollständig entrichtet werden.

Einer weiteren Abmahnung bedarf es hierüber nicht mehr."

So wird das was - wehret den Anfängen :-)

G imager761

Expertenantwort
von anitari, Community-Experte für Mietrecht, 73

"Reklamieren" (abmahnen) mußt Du nicht.

Du kannst bis zum 06.04.2016 warten.

Sind dann 2 MM offen kannst Du fristlos kündigen.

Du kannst natürlich auch eine freundliche Erinnerung schicken das noch die März-Miete offen ist und die doch unverzüglich zu zahlen ist.

Antwort
von ChristianLE, 91

Warum mit Spatzen auf Kanonen schießen? Warum kündigen, wenn die Miete einmal zu spät kommt?

Ich würde hier erst einmal eine Zahlungserinnerung schicken oder mal anrufen und fragen, warum keine Zahlung erfolgt ist.

Unabhängig davon ergeben sich die Kündigungsgründe aus § 543 BGB. Diese sind hier nicht gegeben.

Kommentar von imager761 ,

Das übersieht die Kündigungsgründe n. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nun völlig. Wer als M seine vordringlichste vertragliche Pflicht pünktlicher und vollständiger Mietzahlungen "schuldhaft nicht unerheblich verletzt",  muss mit ordentlicher Kündigung rechnen.

Nach der Argumentation und der Bezugnahme der Literatur des BGH
(Entscheidung vom 10.10.2012, Az. VIII ZR 107/12) ist sogar ein erstmaliger Rückstand von bereits einer Monatsmiete und über zwei Fälligkeitstermine, also dem Zeitraum eines Monats hinreichend, das "berechtigtes Interesse an der [ordentlichen] Beendigung des Mietverhältnisses" seitens des VM zu bejahen, ohne das es einer qaulifizierten Abmahnung über Rückstände der nach Vertrag, hilfswesie § 556b I BGB bestimmten Fälligkeit bedurfte.

Keinem VM sei es zumutbar, erst Mietschulden anhäufen zu müssen, um (in dem Fall n. § 543 BGB fristlos) kündigen zu dürfen, so der Tenor.

Kommentar von Inmarei ,

Ich danke für den zweiten Kommentar! Inzwischen genaue Daten    a. Miete, vereinbarter Eingang bis 03.03. nicht gezahlt.                    b. Teilzahlung in ca. 2/3 Höhe gezahlt m. Eingang am 19. 04.           c.  Rest der Teilzahlung richtig gezahlt incl.Miete 05 am 15.05.   Also wiederum verspäteter Eingang. Es liegen keine wirtschaftlichen/finanziellen Schwierigkeiten vor. Hat solche Verzögerungstaktik Gründe? Was kann noch folgen?  Dieser Mieter ist absolut auf Streit fixiert, was sich in vielen "Kleinigkeiten" zeigt, eine zermürbende Technik. Danke für eine Stellungnahme.

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Miete, Mietrecht, Vermieter, 55

AMuß ich das sofort reklamieren

Muss nicht.


Ist die Miete am dritten Werktag nicht auf Deinem Konto kannst Du am vierten Tag z.B.:

Einen Mahnbescheid erstellen lassen

Eine Abmahnung schreiben

kann ich das zum Anlass nehmen, ihm zu kündigen?

Nein. erst ab einer Miete und einem Cent Mietrückstand wäre das möglich.

Wie wärs erst einmal mit einer Aufforderung zur Zahlung mit einer genauen Frist und gleichzeitig eine Abmahnung schreiben?



Antwort
von amdros, 90

Reagieren würde ich sofort..liest sich für mich auch so, daß du ihn loswerden willst!?

Nach ausbleiben der 2. M ietzahlung kannst du ihm fristlos kündigen.

Antwort
von schelm1, 51

Lassen Sie ihm über Ihren Anwalt einen Mahnbescheid zukommen. Da merkt er, wie teuer sein Fehlverhalten ist.

Kündigen können Sie nach erfolgter Abmahnung und bei 2 vollen Mieten Rückstand sogar fristlos.

Die Abmahnung kann Ihr nwalt gelich rechtssicher mit verfassen.

Kommentar von Gerhart ,

Wozu beim Anwalt für eine unnötige Abmahnung/Mahnung unnötig  Geld bezahlen? Bist du anwalthörig?

Kommentar von Padri ,

Für Mahnbescheide braucht man keinen Anwalt. Dieser verteuert nur alles. Zunächst ist hier aber eine Erinnerung zur Mietzahlung angebracht.

Antwort
von Padri, 40

Erst zwei hintereinander folgende nicht gezahlte Mieten rechtfertigen eine Kündigung. Der Mieter kann bislang allenfalls schriftlich zur Mietzahlung aufgefordert werden.

Antwort
von weelah, 72

Hallo,

fristlos kündigen ist nur möglich wenn der Mieter zweimla in Folge nicht zahlt.

Sicher hast du den Mietzer bereits schriftlich in Zahlungsverzug gesetzt und ihn aufgrfordert unverzüglich die noch ausstehende Miete zu überweisen.

Falls nicht, solltest du dies schnellstens nach holen.  Der Mieter lebt aber noch und befindet sich nicht etwa im Krankenhaus?

Da kann es mal vorkommen, wenn man keinen Dauerauftrag hat.

Ich weiß ja nicht wie lange der Mieter schon ohne Komplikationen bei dir wohnt.

Also

1. in Zahlungsverzug setzen

2. sollte er zum nächsten Ersten erneut nicht zahlen, kündigst du ihm fristlos

3. sollte der Mieter die Miete ganz oder teilweise zahlen, jedoch in Zukunft immer unregelmäßig oder nur anteilig, kündigst du fristgerecht mit drei Monaten Kündigungsfrist, da der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen zur Zahlung der Miete nicht fristgerecht nach kommt.

LG

Kommentar von DarthMario72 ,

1. in Zahlungsverzug setzen

Überflüssig, weil er das schon ist.

Kommentar von weelah ,

Richtig, aber man handhabt das bei einem Mieter, der womöglich schon 20 Jahre problemlos ist, anders als bei jemand, der ein halbes Jahr dort wohnt. In der Regel fragt man bei einem einmaligen Zahlungsverzug mal an, was Sache ist.

Kommentar von anitari ,

2. sollte er zum nächsten Ersten erneut nicht zahlen, kündigst du ihm fristlos

Frühestens am 4. Werk- bzw. Bankbuchungstag. Das ist im April 2016 der 6. des Monats.

Kommentar von Genesis82 ,

und nicht vergessen: die fristlose Kündigung ist dann nur möglich, wenn auch die erste ausstehende Miete bis dahin nicht noch gezahlt wurde

Kommentar von imager761 ,

Rechtsirrger Unsinn: Die Miete ist vertraglich fällig, hilfsweise gesetzlich "spätestens bis zum dritten Werktag [des Monats im Voraus] zu entrichten", § 556b I BGB.

Kommentar von weelah ,

Dort stand "zum" und nicht" am".

Kommentar von johnnymcmuff ,

fristlos kündigen ist nur möglich wenn der Mieter zweimla in Folge nicht zahlt.

Ab einer Miete + 1 Cent

sollte der Mieter die Miete ganz oder teilweise zahlen, jedoch in Zukunft immer unregelmäßig oder nur anteilig, kündigst du fristgerecht mit drei Monaten Kündigungsfrist, da der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen zur Zahlung der Miete nicht fristgerecht nach kommt.

Wenn er dann plötzlich doch die Mietschulden zahlt, ist die Kündigung geheilt!

Kommentar von weelah ,

Deswegen kündigt man normalerweise auch fristgerecht. Diese Kündigung bleibt auch im Falle einer Zahlung bestehen und wird nicht ausgesetzt.

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