Frage von Vivianluana518, 53

Mehrfamilienhaus finanzieren ohne Eigenkapital mit geringem Einkommen möglich?

Guten Abend meine Lieben,

Den ganzen Tag lese ich mich schon durch sämtliche Foren und werde einfach nicht fündig. Ich bin 20 Jahre alt und gelernte Krankenpflegeassistentin und arbeite seit 2 Jahren fest im Krankenhaus. Ich habe bereits einen Kredit für ein Auto laufen (25,000euro inkl. Zinsen) den Kredit kann ich gut zurückzahlen und habe keinerlei Probleme. Ich beginne jetzt im April 2017 die dreijährige Ausbildung zur Gesundheits- und Krankenpflegerin und habe schon mit meinem Arbeitgeber geredet dass ich anschließend nach der Ausbildung den unbefristeten Arbeitsvertrag im Krankenhaus erhalte (Einkommen dann zwischen 1800euro und 2100euro) NUN MEINE FRAGE: Mein jetziger Kredit ist dann abbezahlt und ich möchte gerne nach der Probezeit ein Mehframilienhaus kaufen. Die Wohnungen würde ich vermieten. Mein Freund ist student und kann mir finanziell leider nicht helfen deswegen wollte ich wissen ob es möglich ist überhaupt erst eine Vollfinanzierung von der Bank zu bekommen. Wie könnte ich jetzt vielleicht anfangen meine Bonität zu erhöhen und so zu sichern ? Ich habe weder eigenkapital noch sonst irgendwelche Rücklagen ... Ich habe nichtmal ein Bausparvertrag das einzige was ich habe ist eine Lebensversicherung bei der Provinzial, die ich abschließen musste, um überhaupt den besagten Kredit zu erhalten. Jedoch ist das leider auch nur sehr wenig was ich monatlich in die Lebensversicherung einzahle (150euro moantl.) Es wäre lieb wenn ihr mir helfen könntet und mir sagen könntet was ich tun kann in den nächsten 3 1/2 Jahren um solch einen Kredit überhaupt erst zu bekommen (Ca zwischen 300,000 und 600,000) Ich freue mich über eure Antworten!

Antwort
von JTKitzel, 53

Grundsätzlich ist es lobenswert, dass du dich in jungen Jahren schon mit dem Thema Vermögensaufbau beschäftigst. Ein MFH zur Vermietung allerdings ist schon eine größere Geschichte, die man erst dann in Angriff nehmen sollte, wenn das "normale" Sparen weitestgehend unter Dach und Fach ist. Sprich: Nimm dir erstmal die Zeit, dein Einkommen ganz normal zu sparen und baue dadurch Eigenkapital auf.

Ohne jedes Eigenkapital wird keine seriöse Bank eine MFH-Finanzierung begleiten. Insbesondere, wenn du noch keinerlei Immobilienerfahrung hast.

Ferner: Wenn du ein gutes MFH finden möchtest, dass also keinen Renovierungsstau hat, solvente und langjährige Mieter aufweist und dabei auch so gelegen ist, dass zukünftige Vermietungen problemlos sind, dann wirst du einen sehr hohen Kaufpreis dafür zahlen. Da kommst du mit der angegebenen Wunschrate nicht zu Recht. Schau dir einfach mal Beispielobjekte auf Immobilienscout, Immonet, Immowelt etc. an und rechne dir aus, wie hoch die dazugehörige Rate sein müsste (relativ einfache Formel: Auf den genannten Kaufpreis 10% oben draufschlagen für Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, Makler, etc.). Diese Summe dann mal 5% (3% Tilgung, 2% Zins), dann hast du deine Jahresrate bei ca. 25 Jahren Tilgung. Diese Jahresrate dann noch durch 12 und du hast deine monatliche Belastung. Jetzt kannst du checken, wieviel von der Rate durch die Kalt(!!!)mieten abgedeckt ist und ob/wieviel du zuzahlen müsstest. Allerdings: Bitte rechne mit maximal 11 Mieteingängen im Jahr - damit kannst du kurzfristigen Leerstand bei Mieterwechsel quasi "simulieren". Zieh außerdem ca. 15% von den Kaltmieten ab, um die nicht umlegbaren Nebenkosten zu simulieren.

Auch auf die Gefahr hin, dass ich mich wiederhole: Ohne Eigenkapital allerdings wird es eh keine Bank begleiten. Aus Bankensicht ist sonst die Gefahr, dass dich selbst die kleinste Renovierungsnotwendigkeit gleich in den Ruin treibt.

Kommentar von Vivianluana518 ,

Vielen Dank für die schnelle Antwort!!!

Also denkst du dass es unmöglich wäre einen Kredit dafür zu erhalten ??

Ich hätte in 3 Jahren ca 20.000€ an Rücklagen aber das ist ja leider nicht sonderlich viel ...

Chancenlos ? 

Kommentar von JTKitzel ,

Sehr gern!

Ich möchte noch nichtmal sagen, dass es unmöglich ist, aber es ist einfach keine gute Idee! Ein Mehrfamilienhaus zur Vermietung sich anzuschaffen, ist eine fortgeschrittene(!) Form der Kapitalanlage. Bevor man sich mit einer solchen Form befasst, sollte man zuerst mal die Finanz-Basics abgedeckt haben.

- Hast du eine ausreichende Altersvorsorge? Ca. 10% deines Nettogehalts solltest du in Altersvorsorge stecken, sonst wird es im Alter zappenduster.
- Berufsunfähigkeit abgedeckt? (die gesetzliche Erwerbsunfähigkeitsrente ist leider ein schlechter Witz)
- Hausrat- und Haftpflichtversicherung?
- ca. drei Monatsgehälter eiserne Reserve auf einem Sparkonto/Tagesgeldkonto? (kaputte Waschmaschine, Autoreparatur, Steuernachzahlung, ...)

Wenn diese Basics erfüllt sind, kannst du dich daran machen, richtig(!) Eigenkapital anzusparen für deinen Traum, ein vermietetes MFH zu besitzen.

Schau dir einfach mal auf Immobilienscout, Immonet, Immowelt vergleichbare MFH an. Was kosten diese im Durchschnitt in deiner Gegend? Wenn du dann ca. 10 bis 20 Prozent dieser Kosten als Eigenkapital angespart hast, dann kannst du weitersehen.

Ohne das genannte Eigenkapital würde dich einfach jede notwendige Renovierung gleich wieder zu einem weiteren Kredit treiben. Und dann kippt auch deine Rechnung, dass die Mieten den Kredit zahlen. Du musst einfach Rücklagen für Eventualitäten haben! Nimm einfach mal an, du kaufst dir ein richtig schönes, gut renoviertes MFH. Alles sieht super aus, alle Wohnungen voll vermietet, alles tip top in Schuss. Die ersten ein, zwei Jahre läuft auch alles klasse. Und dann erwischst du ein richtiges Drecksjahr: Die Heizungstherme geht urplötzlich kaputt (Totalschaden), in einer Wohnung bricht eine Wasserleitung und die Gebäudeversicherung weigert sich warum auch immer zu zahlen, die Wohnung muss aufwändig renoviert werden. Einer der älteren Mieter muss ins Heim und du musst die Wohnung erst wieder zumindest oberflächlich herrichten, damit du sie wieder vermieten kannst. Wenn du bei diesem obigen Szenario nicht mindestens(!) 15.000€ als Reserve zur Verfügung hast, stehst du mit heruntergelassenen Hosen da.

Glaub mir, ich hab als Banker (Teamleiter Kreditabteilung) einfach schon zu viele Kunden gesehen, die sich Kapitalanlage-Objekte zu früh im Leben gekauft haben bzw. mit zu wenig Eigenkapital als Reserve in der Hinterhand. Ja, bei einer Kapitalanlagefinanzierung setzt man klassisch weniger Eigenkapital beim Kauf ein, als wenn man ein Objekt zur Eigennutzung kauft (nennt sich Kredithebel). Dafür allerdings braucht man gegenüber dem klassischen EFH zur Eigennutzung auch deutlich mehr Eigenkapital während des laufenden Betriebs des vermieteten Objekts, um die kleine Renovierung hier, den Schaden dort, die für zwei, drei Monate leerstehende Wohnung gut überstehen zu können.

Also: Erst die Basics, dann die fortgeschrittene Anlage! ;-)

Wenn du noch Fragen hast, frag gern.

Antwort
von p0werMichi1979, 26

Ja das ist schon ein starkes Stück, was da verlangt wird. Ich vermute mal dein Einkommen wird sich aufgrund der weiteren Ausbildung etwas schrumpfen oder wirst du das gleiche Geld verdienen? Ich würde mal warten bis dein Auto abbezahlt ist und der Zwischenzeit lege das Geld an und steigere somit dein EK um danach mehr zu haben. Wenn es dir aber so wichtig ist, dann spreche mal mit den Jungs von https://www.baufi24.de/ vielleicht findet sich ja doch einen Weg, aber es wird nicht einfach sein. Vor allem bei der Summe von bis zu 600000 Euro ohne hohes EK. Wie lange hast du eigentlich vor daran zu zahlen? Die Wohnungen willst du vermieten und auch selbst Verwalten oder soll das eine seperate Verwaltung machen? Dann hast du dort auch Fixkosten, dann sollte alles mit eingeplant werden .

Antwort
von michaela1958, 37

deine Bonität ist abhängig vom Einkommen... abzgl deines jetzigen Kredits..

Auch wenn du deinen Kredit ab bezahlst .. das Auto fängt spätestens nach der letzten Rate an ins Geld zu gehen.

Anderseits macht mir dein Größenwahn mehr Sorgen..20 Jahre und einen 25000€ Kredit für ein Auto...Hätte das Auto etwas kleiner sein können hättest du die Anzahlung für das Haus bis dahin zusammen sparen können.So ist aber das Auto alt wenn du das Haus gern hättest..Quasi beides Zeitgleich fällig ! 

Antwort
von PreismeerCASEY, 37

Hey,

Was in 3 Jahren ist, kann man jetzt nicht sagen, wie entwickeln sich Zinsen, welche Voraussetzungen erwarten du Banken und und und...mein Tipp wäre auf unserer Seite sich über Fonds informieren um so eine vernünftige Geld Anlage zu haben um schnell an Eigenkapital zu kommen...Banken etc vermehren ihr Geld auch nicht anders nur mit anderen Beträgen.

Ich mache es jetzt seit 1 1/2 Jahren und habe ne ordentliche Rendite monatlich quasi ein zweites geringes Einkommen 😍

Schau am besten mal selbst http://preismeer.de/fonds/

Antwort
von robi187, 33

100% finazierungen gibt es wohl heute nicht mehr? außer bei kredithaien?

selbst mit bürgen der sehr reich ist wird dies schwierig?

was hast denn als sicherheiten? nichts?

du in ausbildung und freund auch in ausbildung?

wie seht es bei deinen eltern?

könnten dir nicht diese summe mit 1% leihen? dann bekommen die mehr als auf einem festgeldkonto?

Keine passende Antwort gefunden?

Fragen Sie die Community