Frage von Joergi666, 152

Makler umgehen beim Kauf einer Eigentumswohnung?

Hallo,

seit längerer Zeit sind wir schon auf der Suche nach einer Eigentumswohnung. Bisher haben wir uns nur Objekte angesehen, die von privat angeboten wurden. Nun hab ich ein interessantes Angebot bei Immobilienscout gesehen - von einem Makler. Die Adresse wurde - wie so oft - natürlich nicht genannt, über google maps hab ich das Haus / die Wohnung aber gefunden. Mein Plan wäre jetzt, den Eigentümern (die laut Anzeige die Wohnung noch bis Mitte nächsten Jahres bewohnen) einfach einen Brief mit meinen Kontaktdaten einzuwerfen und um eine Besichtigung ohne Makler zu bitten. In unserer Region ist nicht unbedingt damit zu rechnen, dass es direkt viele Interessenten in dieser Preisklasse gibt. Über die verschiedenen Maklerverträge habe ich mich schon informiert- diese sollen ja max. 6 Monate laufen und schlimmstenfalls auch vorsehen, dass die Provision von jedwedem Käufer im Vertragszeitraum zu entrichten ist- unabhängig ob vom Makler vermittelt. Angenommen die Eigentümer sagen einer solchen Besichtigung zu - könnte man doch in einer Art Vorvertrag beschließen, dass der Verkauf nach Auslaufen des Maklervertrages erfolgt oder sobald der Maklervertrag gekündigt wurde (wenn möglich). Was meint ihr?

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Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von klautke, 133

hallo!

natürlich kannst du mit dem eigentümer alleine zum notar gehen und einen kaufvertrag abschliessen, sofern du dessen adresse nicht über den makler erhalten hast und ihr euch einig werdet. 

und wenn ihr die vertragslaufzeit verstreichen lasst kann da drin stehen was will, es gibt keinen provisionsanspruch.

hatten wir früher auch so gemacht, (als wir noch häuser zu verkaufen hatten und ich noch kein makler war).

mal blöd gefragt:  wie hast du das bei googlemaps gefunden, bei immoscout sind doch die objekte nicht genau gekennzeichnet, so dass nur die ungefähre lage / ort/stadtteil zu erkennen ist?

grüsse aus dem neckartal

a. klautke

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seit längerer Zeit sind wir schon auf der Suche nach einer Eigentumswohnung. Bisher haben wir uns nur Objekte angesehen, die von privat angeboten wurden. Nun hab ich ein interessantes Angebot bei Immobilienscout gesehen - von einem Makler. Die Adresse wurde - wie so oft - natürlich nicht genannt, über google maps hab ich das Haus / die Wohnung aber gefunden. Mein Plan wäre jetzt, den Eigentümern (die laut Anzeige die Wohnung noch bis Mitte nächsten Jahres bewohnen) einfach einen Brief mit meinen Kontaktdaten einzuwerfen und um eine Besichtigung ohne Makler zu bitten. In unserer Region ist nicht unbedingt damit zu rechnen, dass es direkt viele Interessenten in dieser Preisklasse gibt. Über die verschiedenen Maklerverträge habe ich mich schon informiert- diese sollen ja max. 6 Monate laufen und schlimmstenfalls auch vorsehen, dass die Provision von jedwedem Käufer im Vertragszeitraum zu entrichten ist- unabhängig ob vom Makler vermittelt. Angenommen die Eigentümer sagen einer solchen Besichtigung zu - könnte man doch in einer Art Vorvertrag beschließen, dass der Verkauf nach Auslaufen des Maklervertrages erfolgt oder sobald der Maklervertrag gekündigt wurde (wenn möglich). Was meint ihr?

Kommentar von Joergi666 ,

meinte natürlich google earth - das Haus war von außen fotografiert und hat einige prägnante Merkmale.

Expertenantwort
von DerHans, Community-Experte für Recht, 152

Die Maklerprovision ist nur fällig, wenn durch die Vermittlung des Maklers der Kaufvertrag geschlossen wird.

Lernst du den Eigentümer auf andere Weise kennen, hast du mit dem Makler nichts zu tun

Kommentar von Joergi666 ,

ich habe gelesen, dass viele Maklerverträge die in der Frage genannte Klausel beinhalten - und eine solche privatrechtliche Vereinbarung absolut zulässig ist- deswegen ja die Idee erst nach Ende des Maklervertrages den Kaufvertrag zu schließen.

Antwort
von RobTop96, 137

Ich glaube, Du machst die Rechnung ohne den Wirt. Der Verkäufer wird den Makler beauftragt haben, weil er sich offenbar nicht selbst um die Vermarktung kümmern wollte. 

Glaubst Du, dass der sich freut, wenn Du jetzt seine Adresse recherchierst und dazu bewegen möchtest, den Makler (=Vertragspartner des Verkäufers) um seine Provision zu prellen. Die Provision sparst nur Du und er riskiert Ärger mit dem Makler.

Wenn der Verkäufer die Immobilie hätte selbst vermarkten wollen, wäre er nicht zu einem Makler gegangen. 

Entweder Provision zahlen oder hoffen, dass der Makler die Wohnung nicht verkauft bekommt und nach Vertragsende zuschlagen. 


Kommentar von Joergi666 ,

in Städten wie München wird das sicherlich nicht funktionieren. Ich habe aber zahlreiche Wohnungen besichtigt, wo zuvor schon vergeblich ein Makler tätig war oder Eigentümer sich auch generell wenig positiv über zuvor tätige Makler geäußert haben. Zudem hab ich ja schon geschrieben, dass die Nachfrage nach solchen Wohnungen hier bestenfalls mittelmäßig ist- ein Eigentümer sich also über jeden potentiellen Käufer freuen sollte. Die möglichen Schwierigkeiten sehe ich ja auch selber- mir geht es hier schlichtweg um die rechtliche Komponente.

Antwort
von tapri, 135

natürlich kannst du deine Kontaktdaten in den Briefkasten werfen. Es kommt aber ganz darauf an, was die Eigentümer für einen Vertrag mit dem Makler haben. Wenn die sich ein Eigenverkaufsrecht in den Maklervertrag haben eintragen lassen, dann dürfen sie selber jederzeit selber verkaufen ohne dass es Maklergeb. kostet. Ansonsten werden sie deinen Kontakt an den Makler weitergeben. Die meisten Verkäufer geben alles an den Makler weiter eben weil sie keine Lust haben ständig Interessenten zur Besichtigung da zu haben und vorallem alle Kaufinteressenten selber prüfen zu müssen.....

Kommentar von Joergi666 ,

Das drumherum ist mir schon klar, mir geht es tatsächlich darum, ob das Vorgehen - Kaufabschluss nach Ende des Makler Vertrages - rechtlich machbar wäre, vorausgesetzt man vernachlässigt den Punkt wie ich tatsächlich auf die Wohnung gekommen bin- was ja niemals belegbar wäre - wir können auch annehmen ich wäre ein Bekannter eines Miteigentümers und es liegt kein Eigenverkaufsrecht vor.

Kommentar von tapri ,

wie gesagt, es kommt NUR darauf an, was die jetzigen Eigentümer für einen Vertrag mit dem Makler haben. NUR DAS ist wichtig und das solltest du dir schriftlich geben lassen, bevor du mit dem Eigentümer einen Vertrag machst. Der Makler müsste dir beweisen dass du über seine Anzeige an das Objekt gekommen bist, und das kann er nicht, denn sowas spricht sich ja auh rum. 

Kommentar von RobTop96 ,

Das geht rechtlich nicht. Ein Grundstückskaufvertrag bedarf einer notariellen Beurkundung. Alles andere ist hinfällig. Wenn Du in einer Gegend wohnst, wo das Angebot größer als die Nachfrage ist (eine entsprechende Andeutung hast Du ja gemacht) kannst Du auf Zeit spielen und es riskieren, das Ende des Vertrages abzuwarten.

Kommentar von Joergi666 ,

die notarielle Beurkundung ist schon klar- deswegen ja der Gedanke einer verbindlichen Reservierung oder einer Art des Vorvertrages und Beurkundung erst nach Ablauf oder Kündigung des Maklervertrages.

Kommentar von RobTop96 ,

Und das geht halt nicht bzw. wäre nichtig

Antwort
von implying, 132

es ist doch so, dass der markler von dem bezahlt wird, der ihn beauftragt hat. sollte in diesem fall doch klar der haus-eigentümer sein, und nicht du? du interessierst dich ja nur für ein angebot, dass der markler im auftrag des eigentümers inseriert hat... wenn ich mich nicht irre.

Kommentar von Joergi666 ,

du verwechselst Kauf und Miete- das Prinzip gilt eben nur für Mietwohnungen.

Kommentar von DerHans ,

Das gilt beim Kauf genau so. Es kann natürlich sein, dass der Verkäufer einen Vertrag mit dem Makler hat.

Kommentar von tevau ,

Nein, das gilt beim Kauf nicht genauso. Käufer müssen - anders als Mieter - nach dem Sinn des Gesetzes nicht besonders geschützt werden. Der Verkäufer die Wohnung darf entscheiden, nur an jemanden zu verkaufen, der die Maklercourtage bezahlt. Es muss ja niemand die Immobilie kaufen.

Kommentar von DerHans ,

Da du mit dem Makler aber trotzdem keinen Vertrag hast, kann dir das doch egal sein. Er kann sich nur an den Verkäufer halten.

Antwort
von tevau, 118

Man kann ja über den parasitären Beruf des Immobilienmaklers denken was man will - insbesondere auch über die Angemessenheit seiner Provisionshöhe.

Aber es gibt Gesetze, und danach hat der Makler Anspruch auf die Provision, denn er hat Dir über die Anzeige in Immoscout Kenntnis von dem Objekt gegeben, und dann steht ihm die Provision zu.

Da bringt es auch nichts, mit dem Kauf zu warten, denn erstens hat der Nachweis während der Vertragslaufzeit des Maklers stattgefunden, und zweitens braucht der Makler noch nicht einmal einen Vertrag mit dem Verkäufer, um seine Leistung Dir gegenüber zu berechnen.

Natürlich kann man die Pflicht umgehen - aber es ist kriminell und betrügerisch. Auf keinen Fall solltest Du diese Art Vorvertrag machen, d.h. den Betrug auch noch schriftlich dokumentieren. Theoretisch könntest Du Dich an den Verkäufer wenden und so tun, als hättest Du die Anzeige nie gesehen. Das würde aber nur etwas bringen, wenn erstens der Verkäufer keinen Exclusivvertrag mit dem Makler gemacht hat oder vielleicht sogar überhaupt keinen, und zweitens müsste der Verkäufer entweder das Spiel mitspielen oder Du kannst ihm irgendwie eine andere Geschichte glaubhaft machen, woher Du von dem Verkaufsangebot der Wohnung weißt.

Aber es ist und bleibt Betrug!

Was dagegen völlig legal ist, ist den Verkaufspreis mit dem Verkäufer soweit runterzuhandeln, dass Du die Maklerkosten wieder raus hast. Oder auch mit dem Makler eine geringere Provision auszuhandeln. Wenn die sich aber sperren, kannst Du nur damit drohen, dann eben auf den Kauf zu verzichten. Schätze Deine Verhandlungsposition selbst ein.

Kommentar von Joergi666 ,

da ich beruflich viel mit rechtlichen Fragestellungen beschäftigt bin und auch BGB und Strafrecht Vorlesungen an der Uni hatte würde ich mal sagen, dass das genannte Vorgehen für mich keine rechtswidrige Handlung erkennen lässt - ich lasse mich ja gerne vom Gegenteil überzeugen, dann begründe mir das aber anhand rechtlicher Grundlagen. Betrug fällt schon einmal flach- wenn dann bewegen wir uns im Zivilrecht.

Kommentar von tevau ,

Ich glaube, mit der Legalität des vorgeschlagenen Vorgehens hast Du Recht. Ich habe nochmal gegoogelt:

http://www.finanztip.de/maklerprovision/

Also danach reicht die Kenntnisvermittlung des Verkaufs für einen Provisionsanspruch noch nicht aus. Hat es die Brut von Maklern und ihre Propaganda es tatsächlich geschafft, mich auf die falsche Fährte zu locken.

Kommentar von tapri ,

und wie soll der Makler beweisen, dass der Interessent durch seine Anzeige auf dieses Objekt aufmerksam geworden ist? So etwas spricht sich ja auch schnell rum, wenn jemand verkaufen möchte. Deshalb ist alleine das Anzeige schalten noch kein Zustandekommen eines Vertrages zwischen Makler und Interessenten

Kommentar von tevau ,

Also, die Beweisfrage ist wieder ein andere. Illegale Sachverhalte werden nicht dadurch legal, das man sie nicht nachweisen kann.

Aber zum Glück stellt sich die Frage hier ja wohl sowieso nicht.

Antwort
von schelm1, 101

Sofern Sie keinen Kontakt zum Makler haben, fehlt die Kausalität für die Berechnung einer Provision.

"Maklers Kunst is toft umsunst!"

Antwort
von Leisewolke, 109

wenn der Makler das raus bekommt, kann er u U den Verkäufer in Regress nehmen, und ob der das unbedingt will ??

Kommentar von Joergi666 ,

Weswegen denn? Wenn der Kauf nach Ablauf des Maklervertrages stattfindet, müsste das rechtlich doch o.k. sein?

Kommentar von Leisewolke ,

wenn der Makler rausbekommt, das vor Ablauf der Frist Kontakt aufgenommenn wurde .... . Ob du erst später unterschreibst ist egal. Auf der anderen Seite ist dem Verkäufer daran gelegen, sein Objekt möglichst schnell an den Mann/die Frau zu bringen. 

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