Hat dieser Immobilienkauf Sinn (Hauskauf / Hausfinanzierung)?

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10 Antworten

Hallo KlausOffenbach,

eine Bewertung aus der Ferne ist in der Tat recht schwierig.

Ich empfehle Dir einen Termin bei Deiner Hausbank oder einem unabhängigen Vermittler zu vereinbaren, um Deine Möglichkeiten individuell zu besprechen. Eine Finanzierung hängt von zahlreichen Faktoren ab. U.a. spielt auch Deine Einkommenssituation eine große Rolle.

Häufig finanzieren Banken nur bis zum Kaufpreis der Immobilie. Alle übersteigenden Kosten wie z.B. Grundbuch- und Notarkosten (ca. 2%), Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5%) und Maklergebühren (frei verhandelbar) sollten aus Eigenkapital getragen werden können.

Im Einzelfall können Banken bei selbst genutzten, oder teils selbst genutzten Immobilien die o.g. Kaufnebenkosten mitfinanzieren. Allerdings sind solche Modelle meist teurer und die Banken prüfen Deine Finanzierung deutlich kritischer.

Bei den Umbaukosten unterscheiden die Kreditgeber zwischen wertsteigernden Modernisierungen (i.d.R. Eingriffe in die Bausubstanz wie z.B. Deine Dämmung und die Fenster) und werterhaltenden Renovierungen (wie z.B. Innenfarbe, Tapeten, Austausch bestimmter Bodenbeläge).

Wertsteigernde Modernisierungen können bankenseitig im Einzelfall über den Kaufpreis hinaus in die Finanzierung eingebunden werden. Die Renovierungskosten sind i.d.R. aus Eigenmitteln zu decken.

Ich hoffe, ich konnte Dir hiermit vorab weiterhelfen.

Viele Grüße

Mario, Interhyp AG

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Hat mein Vorhaben Sinn?

Keine Ahnung. Ich lese hier grundsätzlich nur etwas von den Kosten, allerdings nichts von Deinen Einnahmen.

Du solltest hier einfach mal Kosten und Einnahmen gegenüberstellen und schauen, welchen monatlichen Betrag Du finanzieren kannst.

Letztendlich macht es Sinn, das Objekt vorab mit einem Sachverständigen zu begutachten, um zu schauen, welche Instandsetzungskosten hier kalkuliert werden müssen.

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Hallo Klaus,

ich habe mir die Antworten auf Deine Frage angesehen und am besten hat mir die von ChristianLE zugesagt. Für eine Privatperson, einen Angestellten, also für einen "normal" verdienenden Menschen ist der Kauf einer Immobilie die größte und langfristigste Ausgabe im Leben. Und man will natürlich keine schlaflosen Nächte wegen des Hauses / der Wohnung haben sondern, will Gewinn haben bzw. geringe Kosten und Vermögenssteigerung.
Wie ChristianLE bereits sagte, steht nicht in Deiner Frage, wie viel Du einnimmst. Das ist aber das Wesentliche. Was kostet es Dich - mit allem drum und dran (und dann noch mal 10% drauf setzten für Dinge, die man jetzt nicht sieht - tatsächlich im Monat im Vergleich zu den Einnahmen. Es ist eine mathematische plus minus Rechnung, die Du machen musst.
Du hast kein Eigenkapital und das Haus bedarf einer Renovierung. Das ist schon etwas. Ich weiss von Bekannten, dass ein Dach locker ab 40,000 kosten kann.
Ich würde mich nicht von der Bank beraten lassen, sondern mich bei einem unabhängigen Fachmann informieren lassen. Eine Bank berät Dich so, dass Du Dich dumm und dämlich zahlst
Ich kann Dir einen guten Bekannten von mir empfehlen: Heimo Bucerius: http://www.dastelefonbuch.de/telefonbuch/Namen/Bucerius/Heimo.html Hätte ich nicht auf den gehört, dann hätten wir alles falsch gemacht, was nur geht beim Kauf. Das hat uns sehr viel Geld und Sorgen erspart. Wichtig ist zu wissen, dass es manchmal besser ist, zu kaufen und zu vermieten oder eben doch besser selber einzuziehen.
Das erstere machen eben Politiker und Leute die sich auskennen. Kaufen ne Immobilie und vermieten. Banken, Bausparkassen usw. drücken den Leuten ein Eigenheim rein, das sei "sicher". Man zahle keine Miete. Erstens zahlt nur man keine Kaltmiete. Alles andere zahlt man. Und das nicht wenig.
Ich bin kein Profi in der Finanzierung aber ich kann rechnen und mich informieren. Ohne Eigenkapital ein renovierungsbedürftiges Haus zu kaufen will gut überlegt sein. Sagen wir es mal so, ich würde es nicht machen. Nicht ohne Eigenkapital.
Ich habe noch nie so nen langen Beitrag geschrieben, aber das war mir jetzt wichtig, weil viele eben nicht wissen, dass Ihnen eben falsche angstmachende Informationen von der Bank gegeben werden.
Liebe Grüsse, Kali

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Frage zur Wohnfläche: insgesamt 150 qm? oder pro Etage?, Was ist mit Stromleitungen? alt oder erneuert? Keller inspiziert, ob Feuchtigkeitsschäden vorhanden sind? Wie hoch belaufen sich die Renovierungs-Sanierungskosten und wie willst Du die bezahlen? Ich kann mir nicht vorstellen, daß ein Kredit weit über dem Kaufpreis gewährt wird. Grunderwerbsteuer kommt noch hinzu. Das Risiko kann man nur eingehen, wenn man sicher ist, daß man den Arbeitsplatz incl. Einkommen nicht verlieren kann.Denke auch an die üblichen Kosten für Grundsteuer, städt. Abgaben und Versicherungen. Den größten Teil davon muß0t Du selbst tragen.

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Hallo, Du must noch ausrechnen was die Renovierung kostet ? Nehmen wir mal an 100000€ kommen noch dazu. Den Grunderwerbsteuer kommt, und der Notar, Makler und so weiter. Also sind es 200000€ das würde ca 1000€ pro Monat machen. Also 500€ müste der Mieter zahlen. Ist das in der Gegend überhaupt üblich ? Die Frage, die die Banken immer stellen, ist : wer zahlt wenn Du nicht kannst ? (Krank, Unfall, etc.....)

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Als Renovierung (v. lat.: renovare = erneuern) bezeichnet man Maßnahmen zur Instandsetzung von Bauwerken. Schäden aufgrund von Abnutzung durch den gewöhnlichen Gebrauch werden so beseitigt und der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt.

Unter einer Sanierung versteht man im Bauwesen die baulich-technische Wiederherstellung oder Modernisierung eines Bauwerks oder eines ganzen Stadtviertels, um Mängel zu beseitigen oder den Wohn- bzw. Lebensstandard zu erhöhen.

100% Finanzierung ? 

20 - 30 Prozent Eigenkapital währen schon super.50 % Optimal

In der heutigen Zeit spielst du Russisch Roulette .

Vergess die Grunderwerbsteuer nicht : In NRW zb :ca  6.500 €

Notar kosten,Grundbuch ca 1.384,11 €

Makler je nach dem 

Versicherungskosten !

Abschreibungswerte !

Mieteinkünfte/Steuern !

Das wichtigste ist die Lage ! Wo steht die Immobilie zb München oder Duisburg (Unterschied wie Tag und Nacht)

Was ist deine Immobile in 10 Jahren noch Wert.

Der Leitzins ist niedrig und die Häuser überteuert.  

Was passiert wen der Leitzins steigt ?

In München zb nichts in Duisburg absturz !

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es ist ein Unterschied zwischen 100% Finanzierung und Finanzierung ohne Eigenkapital. Während das erste möglich ist und bei Mietwohnungen Sinn macht, wird das zweite sehr schwer. Da Eigentum am Anfang immer teurer wie Miete ist, fragt man sich ob das bezahlbar ist, da das bisherige Einkommen zum Sparen nicht gereicht hat. Bei den derzeitigen Zinsen ist es mit der Steuerersparnis auch nicht weit

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Ihr Vorhaben ist sinnlos, da es bereits an der Finanzierugn des Kaufpreises scheitern dürfte!

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Ein renovierungsbedürftiges Haus ohne Eigenkapital zu kaufen ist ein Himmelfahrtskommando. So etwas finanziert dir höchstwahrscheinlich auch keine Bank

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Ich empfehle eine Ermittlung der Redite vorzunehmen. Kaufpreis+Erwerbskosten=Erwerbspreis.

Erwerbspreis+Sanierungskosten= Finanzbedarf

Finanzbedarf -> Finanzierungskosten/a 

Einnahmen/a  -  Finanzierungskosten/a = + oder - ?

Wenn Du zB. 5.000,- Einnahmen/a hast und die Finanzierungskosten betragen 4.000,- €/a dann hast Du 1000,-€/a Bruttogewinn.

Bruttogewinn minus Unterhaltungskosten = Nettogewinn.

Eingesetztes Eigenkapital= 20.000,- €

Beträgt der Nettogewinn/a 500,-€ dann hast Du eine Rendite von

500 * 100 / 20.000  = 2,5 %

Ideal wäre eine Redite von >5%/a

4 % gehen gerade noch

Unter 3% ist dringend abzuraten.

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