Frage von sommersonne00, 207

Lohnt sich Wohnung (vollfinanziert) als Kapitalanlage?

Guten morgen, eine Freundin von mir möchte eine Wohnung kaufen. Diese möchte sie Vollfinanzieren, sie möchte sie nicht selber nutzen, sondern vermieten. Ich bin mir nicht sicher, ob die Idee gut ist. Kann mir nicht vorstellen, dass bzw. Wann die Wohnung Kapital abwirft. Die Kosten liegen bei ca 70.000€ für die Wohnung, auf dem Gemeinschaftskonto liegen ca. 40.000€

Wer hat Ahnung?

Wie werden Mieteeinnahnen versteuert?

Antwort
von DerHans, 130

Wie will sie die 70.000 denn voll finanzieren. Da kommen dann ja noch mal locker 15.000 Nebenkosten dazu.

Eine Bank wird als erstes fragen, was sie bisher mit ihrem Geld gemacht hat. Wieso wurde KEIN Eigenkapital gebildet?

Kommentar von AchIchBins ,

Das hat manchmal nicht mit "können" sondern mit "wollen" zu tun.

Antwort
von lesterb42, 120

Nach Mitteilungen der Bafin werden zur Zeit rd. 1/3 aller Immobilienkäufe zu 100 % finanziert. Ob deine Freundin hierfür auch in Frage kommt, kann von hier aus niemand sagen. Die mit dem Erwerb verbundenen Risiken sind hier bereits angesprochen worden.

Sinnvoll ist es sicher - wenn nicht bereits vorhanden - eine Immobilie zur Selbstnutzung zu erwerben. Wohnen im eigenen Haus ist steuerfrei, Miete muss aus versteuertem Einkommen gezahlt werden.

Antwort
von AFinkel, 116

Generell funktioniert das Geschäftsmodell „Vermietung“. Zwar vielleicht nicht immer, aber im Großen und Ganzen. Mieter zahlen dem Vermieter nicht nur seine Kosten, sondern auch noch eine gewisse Rendite. Wäre dem nicht so, würde es keine Vermietungen mehr geben und alle wären entweder Eigenheimbesitzer oder obdachlos. Wichtig ist natürlich die Lage. Mietnahmen müssen entsprechend dem eigenen Steuersatz versteuert werden. Mehr Infos auf www.immobilien-einblick.de/direkte_investition_in_immobilien

Antwort
von Apolon, 76

 Lohnt sich Wohnung (vollfinanziert) als Kapitalanlage?

Kann man so pauschal nicht beurteilen.

Hier kommt es auf die Lage der Eigentumswohnung an, z.B. sollte sie in der Nähe deiner Buslinie sein, Zugang zu Einkaufsmöglichkeiten (Supermarkt, Bäcker, Metzger) in der Nähe, evt. Waldrandlage dient zur Erholung.

Das Gebäude sollte auch nicht zu viele Wohneinheiten haben. Ein Fahrstuhl ab Etage 3 wäre sinnvoll. Kellerraum und Kfz-Abstellplatz oder Garage sollten vorhanden sein.

Dann müsste die Vermietung sicher gestellt sein. Bedeutet evt. in der Nähe eine Uni oder eines Krankenhauses.

Sinnvoll wäre auch in einer Stadt und nicht in einem Dorf.

Und immer daran denken, dass man vielleicht die Wohnung auch mal wieder verkaufen kann.

Eigentumswohnungen an Verkehrsknotenpunkten oder an einer Schnellstraße oder Durchgangsstraße sollte man nicht kaufen.

Bitte auch daran denken, dass für diese Wohnungsanlage entsprechende Rücklagen vorhanden sind.

Mit ist es z.B. mal passiert, dass mir eine Eigentumswohnung in der Nähe der Uni angeboten wurde. Zustand war nicht schlecht - die Lage sehr gut. Als ich aber nach bevorstehenden Reparaturen und Rücklagen fragte, bekam ich zur Antwort - Rücklagen sind keine vorhanden - eine Dachrenovierung von insgesamt ca. 150.000 € ist für nächstes Jahr vorgesehen.

Wenn man alle diese Dinge beachtet, wird sich eine Eigentumswohnung auch lohnen.

Gruß N.U.

Antwort
von EdnaImmers, 108

1. eine Bank  muss  der Freundin erst mal 70000€ leihen

2. wird die Bank dann Kreditizinsen und Tilgung verlangen

3.  die Mieteinnahmen müssen wesentlich höher sein als Pkt. 2 (eventuellen Leerstand bedenken! )

4. 40000€ Rücklage gehören der WEG - nicht dem Wohnungseigentümer 


Grundsätzlich - wenn die Bank voll finanziert - warum nicht .... Ist doch nicht Dein Risiko - aber ich sehe kein Kapital zum anlegen - nur Kredit!


Versteuert werden alle Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ./.  der Kosten nach dem persönlichen Steuersatz

Kommentar von sommersonne00 ,

Danke, ich sehe  es auch so.

Die Bank bewilligt.... aber  das heißt  ja nichts.

heißt  ja nur, sie hat das Geld zum abbezahlen,  ob sie Gewinn macht???? Ich kann  es  mir nicht  vorstellen. 

Kommentar von EdnaImmers ,

oh - die Bank will zu 100% beleihen? Dann kann  Deine Freundin aber sehr gute Sicherheiten anbieten .... 

Wer gute Sicherheiten hat kann was riskieren - was soll also groß passieren - außer dass sie vielleicht irgendwann weniger Sicherheiten anbieten kann? 

Vielleicht will sie keine Gewinne machen, vielleicht braucht sie auch ein Objekt um ihre Steuerlast zu reduzieren .... oder sie will ganz einfach diese Wohnung haben ....  

Aber "Kapital anlegen" tut sie nicht ..... eher " Vermögen bilden"

Antwort
von hilflos99, 85

Man kann die Anschaffungskosten, Zinsen, Abschreibungskosten(2%) und nicht umlagefähigen Kosten mit der Miete verrechnen. Dabei sollte was negatives herauskommen, damit man bei Finanzamt was absetzen kann. Mietwohnungen werden zu 100% finanziert ohne Tilgung. Wenn die Wohnung bisher gut vermietet ist und es nicht eine riesige Anlage mit Wartungsstau ist, spricht nichts dagegen zu kaufen

Antwort
von AchIchBins, 74

Selbstverständlich kann sich so etwas lohnen. Die Mieteinnahmen (kalt) sollten die Höhe der Rate ausgleichen. Dadurch dass die Schuldzinsen steuerlich angerechnet werden, kann zum Jahresende ein Steuerüberschuss entstehen. Prinzipiell lohnt eine Immobilie wenn ein anderer, der Mieter, einem die Immobilie bezahlt. Dann dauert es halt einfach länger bis man dieses "lohnen" auch auf dem Konto erkennt.

Und was immer hier so von Ahnungslosigkeit von sich gegeben wird, das geht und sogar mehr....denn ich habe genau so etwas gemacht.

Antwort
von Translateme, 88

Andere Immobilien, wie Wohnhäuser oder Gewerbe, ja. Eine einzelne Wohnung definitiv nicht. 

1. Die meisten übersehen, dass der Begriff "Wohnungseigentum" nicht korrekt u irreführend ist. Die Wohnung ist nicht ihr Eigentum. Sie kauft lediglich ein Nutzungsrecht an dieser Wohnung, muss aber als Miteigentümer/in eines Hauses sämtliche Erhaltungsarbeiten, Reparaturen und allgemeinen Kosten mittragen – ob sie will oder nicht. Das kann bei einem neuen Haus noch nicht in dem Maße erforderlich sein, wie bei einem älteren, sollte aber über die Laufzeit berücksichtigt werden.

2. Erfahrungsgemäß kümmern sich Mieter recht wenig um fremde Sachen u die Wohnung muss mehr oder weniger nach jedem Mieter wieder instandgesetzt werden. Auch diese Kosten müssen miteinkalkuliert werden.

3. Ist die Lage schlecht u muss die Miete entsprechend reduziert werden, kann das schnell ein Minusgeschäft werden. 

4. Wohnungen in guten Lagen, wo rentable Mieten verlangt werden können, sind teuer in der Anschaffung. Der Trend geht zu 1-2 Zimmer Wohnungen, sog. Single-Wohnungen in Zentrumslage mit sehr guter Anbindung zu öffentlich. Verkehrsmitteln u Grünzonen. Auch solche Entwicklungen müssen beim Kauf berücksichtigt werden. 

Fazit: Der Kauf sollte unter diesen Gesichtspunkten wohl überlegt sein. Wohnhäuser mit Sptzenrenditen bis 1,8 % sind mittlerweile die Ausnahme. 

Kommentar von sommersonne00 ,

Ich danke  dir. 

Leider habe ich  mich verklickt. Ich wollte Pfeil  rauf nicht runter klicken. Das lässt sich gerade  nicht ändern :-/

Antwort
von schelm1, 73

Das böse Erwachen könnte kommen, wenn das Mietausfallwagnis mit 100 % Realität wurd!?!

Kommentar von AchIchBins ,

Naja, dann wird der Mietausfall von den Einnahmen abgezogen und dann sieht es nicht ganz so schlimm aus, wenn auch erst am Jahresende.

Kommentar von schelm1 ,

Die Belastung seitens der Bank erfolgt monatlich, wie auch der Mieteingang, wenn er denn fließt! Eine solches Unterfangen ist für den Investor ohne "Knete" brandgefährlich!

Antwort
von Mignon2, 96

Wieso voll finanziert? Wenn ich deine Frage richtig verstanden habe, braucht ihr nur € 30.000 zu finanzieren? Das sollte machbar sein, wenn ihr eine gute Bonität (Schufa) habt und die monatlichen Darlehensraten leisten könnt.

Wichtig ist die Lage der Wohnung, damit ihr keine Probleme mit der Vermietung habt. € 70.000 erscheint mir sehr wenig zu sein. Prüft den Zustand der Wohnung und des Gebäudes. Wenn in naher Zukunft hohe Instandhaltungskosten auf euch zukommen, kann es teuer werden. Laßt euch mal die Protokolle der letzten 3 Jahreseigentümerversammlungen geben.

Die Miete wird als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert. Kosten (Darlehenszinsen, Versicherungen, Grundsteuer usw) für die Wohnung könnt ihr steuerlich absetzen, wenn ihr sie vermietet habt.

Kommentar von sommersonne00 ,

Nein, das Gemeinschaftskonto  des Hauses  hat diese  Summe.

Kommentar von Mignon2 ,

Ach so. Das hatte ich falsch verstanden. Ich dachte an ein Gemeinschaftskonto von dir und deinem Partner. :-)

Banken finanzieren meistens keine 100%. Das hängt aber von eurer persönlichen Situation ab. Wenn ihr noch andere Sicherheiten außer dieser Wohnung habt, sieht die Sache schon anders aus.

Kommentar von sommersonne00 ,

Dann hast du nicht richtig  gelesen,  es geht auch nicht um mich....

Kommentar von DerHans ,

Banken DÜRFEN ein Objekt gar nicht zu 100 % beleihen. Eine sog. 100 % Finanzierung setzt sich IMMER aus mehreren nachgeschalteten Darlehen zusammen. Insgesamt gesehen ist das eine teure Angelegenheit.

Dazu muss schon ein mehr als ausreichendes Einkommen vorhanden sein. Da stellst sich dann direkt die Frage, was man bisher mit diesem überschüssigen Einkommen gemacht hat.

Kommentar von AchIchBins ,

@ DerHans ... Schade, sonst immer ordentliche Ratschläge gegeben....aber hier liegen sie total daneben. Sehr wohl kann eine Bank sogar zu mehr als 100 % beleihen. Ich habe sogar noch eine Küche mitfinanzieren lassen und ich verdiene seit dem ersten Tag damit Geld. Hohe Schuldzinsen = hohe Steuerrückzahlung (je nach Gehalt).

Kommentar von Apolon ,

@derHans,

Banken dürfen auch eine Immobilien zu über 100 % finanzieren.

Sie müssen nur sicherstellen, dass die Einkünfte und die Bonität des Kunden passt.

 Da stellst sich dann direkt die Frage, was man bisher mit diesem überschüssigen Einkommen gemacht hat.

Dafür würden mir mehrere Möglichkeiten einfallen.

Die Überschüsse wurden für die Anlage von Kapital verwendet.

Man hat das Geld dazu verwendet um Teilhaber eines Betriebes zu werden.

Man hat dafür bereits eine Immobilie gekauft.

In der heutigen Zeit mit den niedrigen Kreditzinsen ist es doch sinnvoll, dass eigene Kapital auf seinem Konto zu lassen und eine  Eigentumswohnung mit einem Darlehen zu finanzieren.

Gruß N.U.

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