Frage von RautenMiro,

Läuft Mietvertrag weiter?

Folgender Sachverhalt:

Vermieter A vermietet an Mieter B ein gewerbliches Büro. Der Mieter hat einen Zeitvertrag über 5 Jahre unterschrieben. Im Vertrag gibt es außer dieser Frist eine weitere Kündigungsmöglichkeit welche 6 Monate zum Ende eines Quartals lautet.

Mieter kündigt Ende Nov 09 zum 28.02.10. Diese Kündigung lehnt der Vermieter ab, mit dem Hinweis, dass eine solche K-frist nicht im Vertrag existiere.

Mieter zahlt auch die März Miete..., jetzt sind Mieter u Vermieter zerstritten.

Mieter zahlt keine Miete mehr, hat aber auch noch nicht den Schlüssel abgegeben. Weiterhin läuft auch die Außenreklame auf diesen Stromzähler.

Läuft der Vertrag weiter, wenn der Mieter nicht den Schlüssel gibt und keine Endabnahme macht, ich denke ein Gericht würde in diesem Fall die Kündigung auf den 30.06.2010 auslegen. Aber bis so ein Gerichtstermin kommt ist garantiert schon Ende des Jahres. Denkt ihr das die Kündigung/Ablehnung der Kündigung wirksam war?

Vielen Dank für die Antworten

Hilfreichste Antwort von wunhtx,

bereits unter der anderen Überschrift beantwortet

Kommentar von wunhtx,

Falsch, habe natürlich hier noch nicht geantwortet.

Da Mieter B einen gewerblichen Zeitmietvertrag auf fünf Jahre abgeschlossen hat, müsste man mal wissen, wann der Vertrag beginnt.

Kann in dieser Zeit der Vertrag gekündigt werden ?

Wenn der Vertrag auf fünf Jahre befristet ist, kann es kaum möglich sein, dass er gleichzeitig auch mit einer Frist von 6 Monaten gek´ündigt werden könnte.

Kann es sein, dass nach Ablauf der Befristung auf fünf Jahre erst diese sechsmonatige Kündigungsfrist Gültigkeit erlangt ?

Ohne dass man hier einen Hiwneis hat, kann wohl niemand antworten.

Kommentar von RautenMiro,

Man hat hier verpennt etwas zu streichen. Vertrag läuft vom 01.12.2007-30.11.2012. Im gleichen § gibt es dann trotzdem den Absatz, das innnerhalb von 6 Mon zum Ende des Quartals gekündigt werden kann. Als erster Absatz ist die fest vereinbarte Mietzeit s.o. und als 2.Absatz die Kündigungsmöglichkeit... Schwachsinn ich weiß, den Vertrag haben halt 2 geschlossen, die beide nicht so ganz wußten wie es richtig geht... Dann hat Vermieter verkauft und der der neue Eigentümer hat jetzt den Salat

Kommentar von wunhtx,

Danke für die rasche Antwort.

Hier wird es wenig hilfreich sein, zu behaupten, es könnte wegen der sich gegenseitg aufhebenden Vereinbarungen die sogenannte Unklarheitsklausel angewandt werden.

Spätestens wenn er hier zu einem Rechtsstreit kommt, wird sich die Frage stellen, ob und in welcher Form fünf Jahre vereinbart worden sind.

Bei einem gewerblichen Mietvertrag kann man beinahe shon davon ausgehen, dass der Wille auf fünf Jahre Vorrang vor der Kündigungsklausel hatte.

Unterstellt man aber, die Kündigungsklausel wäre anzuwenden, dann hätte Ende November 2009 letztlich erst zum 31.05.2010 gekündigt werden können.

Damit wir uns verstehen.

Die Mietzahlungen einzustellen - es sei denn, die wirtschaftklchen Probleme erlauben keine Überziehung des Kontos mehr - ist die nicht nur denkbar schlechteste Lösung, sondern letztlich sogar die wirtschaftlich teuerste.

Nach 2 Mietausfällen wird dr VM wohl fristlos kündigen lassen..

Die zusätzlichen Kosten des Anwaltes errechnen sich aus dem Streitwert der Jahresmiete.

Da sind dann schnell mal 1000 € und mehr zusammen.

Solange der Schlüssel bei Dir ist, kann der VM ohnehin nicht davon ausgehen, dass Du die angemieteten Räume nicht mehr benötigst und er - um den Schaden zu mindern - selbst um Nachfolger sich bemüht.

Hier muss ein Gespräch mit dem VM erfolgen und ihr müsst miteinander reden, ob es euch gefällt oder nicht.

Solltest Du, was ja im Geschäftsleben passieren kann, wirtschaftlich am Ende sein, dann informiere den VM und sucht gemeinsam eine Lösung, die Beiden hilft.

Mein Rat ist, suche Dir, wenn das persönliche Gespräch nicht möglich ist, versucht werden sollte es trotzdem, jemand, der vermittelt. Frage beim zuständigen Amtsgericht nach, wer im Mietrecht als Moderator tätig ist.

Setze Dich dann mit diesem in Verbindung oder beauftrage einen Anwalt dies zu tun.

Kommentar von RautenMiro,

Der Vermieter hat kein wirtschaftl. Interesse zu kündigen, da er froh ist die Büroimmo auf dem Papier vermietet zu haben. Die Weitervermietung ist erschwert, da sich in den 120 m² ein überdimensionaler Schulungsgraum mit ca 50 m² vorhanden ist. Der Mieter hat aus einem Motivirrtum die Räume angemietet, da in diesen Räumen überregional ausgebildet werden sollte. Hierzu ist es dann nicht mehr gekommen. Dann wurde es ca 2 jahre von einer Person genutzt, im Rahmen der Untervermietung. Diese Person nutzt es aber nicht mehr. Der Mieter ist effektiv nicht zahlungsunfähig, sondern nur zahlungsunwillig.

Die wichtigste Frage für mich ist jetzt, wie beurteilt man die Sachlage, wenn der Mieter nicht zahlt, aber auf der anderen Seite auch die Verfügungsgewalt über die Immo nicht zurückgibt. Ich sehe es eigentlich so, dass ohne Schlüsselrückgabe und Schlussabnahme keine Beendigung stattgefunden haben kann. Das gemeine an der Sache ist, dass der jetztige Eigentümer niemals das Gebäude erworben hätte, wenn er nicht gewußt hätte, dass er die ersten 4 Jahre einen Mieter sicher gehabt hat.

VIELEN DANK FÜR DIE BISHER TOLLE UND AUSFÜHRLICHE ANTWORT

p.s. die Kündigungsfrist war 6 Mon zum ENDE des Q. d.h. 30.06. aber nur nebensächlich :-)

Kommentar von wunhtx,

@RautenMiro

Genauso wie im Mietwohnrecht ist natürlich auch im Gewerbemietrecht eine Schlüsselübergabe die Voraussetzung für die Möglichkeit der Weitervermietung der Räume durch den Vermieter.

Solange der VM keine Verfügungsgewalt über das Objekt hat, weil der Pächter ihm die Schlüssel nicht übergibt, solange haftet der Pächter.

Selbst wenn man unterstellen würde, dass das Vertragsverhältnis beendet ist, wäre der Pächter zum Schadenersatz verpflichtet, wenn er die Räume nicht an den Verpächter übergibt.

Der dem Verpächter entstehenden wirtschaftliche Schaden entsteht dadurch, dass der Pächter mit der Nichtherausgabe der Schlüssel eine Weitervermietung verhindert.

Deine am Ende vertretene Meinung ist richtig.

Eine Beendigung des Vetragsverhältnisses kann mangels Rückgabe der Schlüssel und der Räume hier nicht angenommen werden.

Antwort von DerHans,

Ende November 09 bis Februar 2010 sind nach meiner Rechnung keine 6 Monate. Gesetzt den Fall die 5 Jahre wären um, hättest du frühestens zum 1.6. 2010 kündigen könnenDeine Kündigung zum 28.2. gilt nicht automatisch zum 31.5.. Es sei denn du hättest ausdrücklich zum nächst möglichen Termin ersatzweise gekündigt.

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