Frage von Rocky472, 86

Kündigungsverzicht 4 Jahre unwirksam?

Hallo ich bitte um Rat.Wir haben im Mietvertrag einen Kündigungsverzicht.Wir haben den Mietvertrag am 30.09.2013abgeschlossen und sind am 01.11.13 eingezogen.Im Mietvertrag steht folgende Klausel "Die Mietvertragsparteien verzichten bis zum Ende des Monats August 2017 ab Abschluss des Mietvertrages auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages.Eine Kündigung ist erstmalig zum Ablauf des vorgenannten Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig." Das bedeutet ja das ich erst dann kündigen könnte und die 4 Jahre übersteigen würde. Ist der Kündigungsverzicht unwirksam? Ich freue mich über Antworten. Liebe Grüße

Expertenantwort
von johnnymcmuff, Community-Experte für Mietvertrag, 18

Ich würde durch eine Fachanwalt prüfen lassen ob die Klausel unwirksam ist, wenn sie es ist, könnt Ihr mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten fristgerecht kündigen.

Antwort
von anitari, 46

Zulässig ist ein gegenseitiger Kündigungsverzicht von 45 Monaten ab Vertragsabschluß.

Die Klausel in Eurem Vertrag ist allerdings widersprüchlich.

Die Mietvertragsparteien verzichten bis zum Ende des Monats August 2017 ab Abschluss des Mietvertrages auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages.

Der Teil besagt das Ihr erst nach 48 Monaten, also frühestens zum 30.11.2017, kündigen könnt. Damit wäre die Klausel unwirksam.

Eine Kündigung ist erstmalig zum Ablauf des vorgenannten Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.

Nach diesem Satz ist eine Kündigung jedoch erstmals nach 45 Monaten,  spätestens am 3. Werktag im Juni 2017 zum 31.08.2017, möglich.

Die zulässigen 48 Monate wären nicht überschritten, somit die Klausel wirksam.

Kommentar von Rocky472 ,

Guten Morgen Danke für die schnelle Antwort.Ich habe die Klausel so abgeschrieben aus dem Mietvertrag.Also könnten wir ,weil der Kündigungsverzicht unwirksam ist auch früher ausziehen?Wir hatten die Kündigung Ende Dezember abgegeben und wollten zum 31.3. umziehen.Dann hätten wir ja die 3 Monate Kündigungsfrist eingehalten.

Der Vermieter wollte erst einen Aufhebungsvertrag zum 1.6.16 machen und dann hätten wir alles mit dem neuen Vermieter abgeklärt und dann hat er auf einmal nie was von einem Aufhebungsvertrag gesagt.

Deshalb wollte ich hier fragen,ob es überhaupt wirksam ist, weil es die 4 Jahres Grenze überschreitet.

Liebe Grüße 

Kommentar von anitari ,

Ob diese Klausel tatsächlich unwirksam ist wage ich nicht zu bestätigen.

Der  2. Teil ist ja wirksam und hebt somit den ersten auf.

Ich würde das von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen lassen.

Gibt es einen wichtigen Grund für Euren Umzug?

Antwort
von Nemisis2010, 39

Grundsätzlich ist ein gegenseitigen Kündigungsverzicht bis max. 4 Jahren ab Vertragsschluß laut BGH-Entscheidung wirksam und auch rechtens.

Die Mietvertragsparteien verzichten bis zum Ende des Monats August 2017 ab Abschluss des Mietvertrages auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages..Eine Kündigung ist erstmalig zum Ablauf des vorgenannten Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.

Heißt daß Du frühestens zum 31.8.2017 den Mietvertrag ordentlich kündigen kannst.  Damit diese Kündigung dann zum 31.8.2017 wirksam wird, müßtste Deine Kündigung spätestens am 3. Werktag im Juni 2017 dem Vermieter zugehen. Somit beträgt der Kündigungsverzicht insgesamt 45 Mon. + 3 Mon. Kündigungsfrist. Damit dürfte dieser auch wirksam sein.

(Im Gegensatz zur der von mir geschätzten @Anitari sehe ich in dieser Klausel keinen Widerspruch und ich finde sie klar durch den folgenden Wortlaut formuliert: "bis zum Ende des Monats Augusts 2017" und weiter "erstmalig zum Ablauf des vorgenannten Zeitraums" meint also August 2017 möglich).

Allerdings kannst Du Dich gern bei einem Anwalt diesbezüglich beraten lassen.

Bezüglich der von Dir geschilderten Mängel (Heizungsausfall und undichte Fenster) erhebt sich die Frage, ob Ihr den Vermieter diesbezüglich nachweisbar informiert habt und auch ob ihr eine Mietminderung vorgenommen habt. Auch wäre es interessant zu wissen, ob ihr in einem Neubau oder Altbau wohnt.

Ich hatte eine Annonce geschaltet und dem Vermieter 5 Nachmieter
angeboten,die die Wohnung genommen hätten,aber er wollte nicht mal einen anschauen

Tatsächlich muß der Vermieter keinen einzigen der von Dir vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren.

Oder hat der Mietvertrag eine Nachmieterklausel? Falls ja, wäre aber immer noch die Frage, ob es sich um eine "echte" oder "unechte" Nachmieterklausel handeln würde. (auch da gibt es Unterschiede)

Vorausgesetzt, die Wohnung ist durch die o.g. Mängel nicht zu 100% unbewohnbar, berechtigten diese Mängel nicht zur außerordentlichen (fristlosenI) Kündigung, sondern wohl allenfalls zu einer Mietminderung.  Wobei bei einer fristlosen Kündigung das Mietverhältnis sofort beendet wäre und die Wohnung auch unverzüglich an den Vermieter übergeben werden muß. (heißt: man sollte schon beim Schreiben einer fristlosen Kündigung praktisch auf den gepackten Koffern sitzen).

Kommentar von Rocky472 ,

Genau und das ist es ja.Ich habe mit dem Vermieter gesprochen.Er wollte erst einen Aufhebungsvertrag machen,dann doch  wieder nicht und ich fragte wann ich kündigen kann und er sagte,Ende August darf ich kündigen und dann Ende November ausziehen,also sind die 4 Jahre 2 Monate überschritten!

Ja der Vermieter wurde oft drauf hingewiesen auf die Mängel,aber hat nie etwas dagegen unternommen.

Wie sieht es denn dann aus?

Kommentar von Nemisis2010 ,

Er wollte erst einen Aufhebungsvertrag machen,dann doch  wieder nicht und ich fragte wann ich kündigen kann und er sagte,Ende August darf ich kündigen und dann Ende November ausziehen,also sind die 4 Jahre 2 Monate überschritten!

Die Frage ist, ob es so klug wäre den Vermieter wissen zu lassen, daß er die Kündigungsausschlußklausel in Eurem Mietvertrag nach meiner Ansicht falsch interpretiert?

Denn so der Vermieter diese versteht ist sie unwirksam und Du könntest unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Mon. gem. § 573 c BGB kündigen.

Was aber wenn der Vermieter diese Klausel dann aufgrund Deiner ordentlichen Kündigung gem. § 573 c BGB tatsächlich auf ihre Wirksamkeit prüfen läßt, z.B. vor Gericht - dann hättest Du mMn schlechte Karten.

Deshalb solltest Du die Wirksamkeit der Kündigungsverzichtsklausel durch einen Anwalt prüfen lassen. Evtl. hat dieser auch einen Vorschlag wie man den Vermieter zu einem Mietaufhebungsvertrag bewegen kann.

Bezüglich der Mängel könntest Du den Vermieter nachweisbar schriftlich per Einwurfeinschreiben auffordern, diese zu beseitigen und gleichzeitig eine Mietminderung ankündigen. Allerdings solltest Du Dir hier auch bezüglich der Höhe der Mietminderung einen Anwalt oder den Mieterbund befragen. Ein außerordentliches Kündigungsrecht hast Du wohl nicht, denn die Mängel sind wohl nicht so schwerwiegend.

Kommentar von Rocky472 ,

Hallo Nemisis2010 ich habe den Vermieter gefragt,ich darf erst Ende August kündigen sagt er.Das heißt das ich erst zum 31.11. ausziehen darf.Meiner Meinung nach sind die 4 Jahre überschritten.

Kommentar von Nemisis2010 ,

Hallo Rocky472:

Das Problem: Der Kündigungsverzicht in Deinem Mietvertrag ist wirksam. Allerdings interpretiert der Vermieter diese Klausel mMn falsch. Durch die falsche Interpretation des Vermieters wird die Klausel jedoch nicht unwirksam. Weiternehme nicht an, daß Dich der Vermieter vor Ende Nov. 2016 aus dem Mietvertrag entläßt. Evtl. mußt Du sogar einen Anwalt nehmen oder zum Mieterbund.

Du könntest aber auch dem Vermieter das BGH Urteil zeigen und argumentieren, daß nach seiner Interpretation die mietvertragliche Klausel unwirksam wäre, da der Kündigungsverzicht dann die 4 Jahre um 2 Mon. überschreitet und Du dann den Mietvertrag sofort mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Mon. kündigen könntest.

http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/v1/verzicht.htm

Antwort
von Rocky472, 33

Hallo ja in der Wohnung befinden sich erhebliche Schäden.Die Heizungen fallen ständig aus,die Fenster sind undicht usw.Deshalb möchten wir ausziehen.

Ich hatte eine Annonce geschaltet und dem Vermieter 5 Nachmieter angeboten,die die Wohnung genommen hätten,aber er wollte nicht mal einen anschauen.

Antwort
von Frooopy, 51

Die Frist in eurem Mietvertrag ist wahrscheinlich nicht wirksam, da sie gegen geltendes (Bundes-)Mietrecht verstößt. Lasst Euch von einem Anwalt oder vom Mieterbund beraten.

Kommentar von anitari ,

In der Klausel geht es nicht um die Kündigungsfrist, sondern um den Zeitraum bis wann beide Parteien auf eine Kündigung verzichten.

Kommentar von Rocky472 ,

Und was heißt das dann?trotzdem wäre ich doch länger wie 4 Jahre an einen Vertrag gebunden

Kommentar von Frooopy ,

Die Frage ist, was es dann juristisch bedeuten würde, wenn du vor Ablauf der 4 Jahre kündigen würdest. Wenn in dem Dokument nur der Verzicht erklärt wird aber damit keine weiteren Konsequenzen angedroht sind probiers doch einfach aus.

Im schlechtesten Fall könnte der Vermieter einen Schadensersatz verlangen, ob er damit vor Gericht durchkommt ist eine andere Frage.
Vor allem wenn es keine definierte Austiegsklausel gibt.

Ein Richter würde dann wahrscheinlich fragen welcher finanzieller Nachteil dem Vermieter dadurch entstehen würde und wie hoch die Wahrscheinlichkeit ist, dass das Objekt relativ kurzfristig wieder vermietet wird. Sowa dauert aber niemals 4 Jahre. Es sei denn es handelt sich um eine Bruchbude und dann bestünde der Tatbestand des Betrugs im Raum.

Letztendlich kann dich nur ein Jurist belastbar beraten. Wenn du keine Rechtsschutzversicherung mit kostenloser telefonischer Beratung hast, ist eine Vorortberatung gar nicht soooo teuer. Zwischen 50-100 Euro würde ich schätzen. Aber kläre die Kosten mit dem Anwalt vorher. Das sind ja auch nur Dienstleister.

Viel Glück.

Antwort
von Rocky472, 7

Ich verstehe leider immer noch nicht,warum meine Klausel sich widersprechen soll?Sorry aber ich werde daraus nicht schlau.Wenn ich erst zum 30.11.2017 ausziehen kann,sind die 4 Jahre um 2 Monate überschritten.

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